熟年離婚で住宅ローン破綻

熟年離婚で財産分与が必要になり、奥様が住みながら自宅の任意売却を行った事例

こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている任意売却取扱主任者兼宅地建物取引士の大和田です。

2019年、再婚を機に区分マンションを購入され、3年後に売却することになってしまった50代、自営業の兼光正憲さん(仮名)の任意売却成功事例をご紹介します。

大和田面談

兼光さんはバツイチとなった後、ご縁があって50代で再婚。

奥様との新生活のため、長野県松本市に1,500万円の借り入れをして自宅を購入しました。

しかし、わずか3年後、特に思い当たる理由もなく奥様に離婚を切り出されてしまいました。

突然のことで兼光さんはパニックになりつつも、自宅を財産分与するため自宅を売却したり、その他離婚に伴う手続きなどを含め、色々と相談したくなり、インターネット検索して私たち、アリネットに連絡をくださいました。

最終的に、兼光さんの任意売却を成功させるだけでなく、離婚前後にしておいた方が良い取り決め(協議)や手続き、売却後の引っ越しのサポートもさせていただき、大変喜んでいただきました。

今回、兼光さんに承諾を得たので、その内容をご紹介していきます。

1.原因:突然の熟年離婚。自宅の財産分与が必要になり、任意売却

熟年離婚で任意売却

兼光さんは2019年、長野県松本市に1,500万円の住宅ローンを組み、区分マンションを購入しました。

頭金は100万円、金利は1.2%。

50代という年齢的に20年しか住宅ローンを借りれませんでしたが、それでも金利は1.2%と非常に好条件でした。

IT系のスキルを武器に、長年自営業としてコツコツ実績を積み重ねて来られたことも、金融機関に評価されたのだと思います。

また、地方とはいえ、ほぼ新築の区分マンションを1,500万円の借り入れで購入できたので、兼光さんとしては大満足だったそうです。

フラット35相談センターによると、実は、2019年というのは、8月にフラット35の住宅ローン金利が当時の史上最低を記録した年でした。

その2019年8月のフラット35の金利は団体信用生命保険費用を含めて1.17%(頭金が10%必要)。

兼光さんは返済期間が20年の住宅ローンだったため、やや条件が異なるものの、金利1.20%はほぼ最低水準と言っても過言ではありません。

タイミング的にも追い風で住宅ローンを借りられた兼光さんでしたが、冒頭のように思い当たる理由もなく、突然奥様から離婚を切り出され、やむなく熟年離婚することになったのです。

離婚に伴う財産分与が必要となり、自宅を売却することとなりました。

2.希望:嫁が自宅に住みながら、ともかく高く売りたい

マンション室内の様子

兼光さんはまず、インターネットで離婚による財産分与や任意売却に関する情報を探すことにしました。

その中で離婚をきっかけに住宅ローン破産している人の記事をインターネットで見つけ、不安になり、松本駅前の不動産会社に相談したようです。

しかし、住宅を購入したばかりで住宅ローン>マンション価格(オーバーローン)だったため、その不動産会社では出来ないと言われたようです。

その後、東京の任意売却専門の会社にも頼んだようです。

しかし、非常に対応が悪く、着手金を請求してきたため、断ったとのことでした。

その後、アリネットの成功事例を見て、連絡をしてきてくださいました。

すぐに兼光さんに連絡を取り、馬場と一緒にオンラインで事情を伺ったところ、兼光さんの希望は下記の3つにまとまりました。

  • 嫁が自宅に住みながら、ともかく高く売りたい。
  • 売却後に財産分与をきっちりして離婚したい。
  • 後で面倒なことにならないよう離婚に関する取り決めや手続き(協議離婚)をきっちり済ませたい。

今回、離婚に伴う財産分与のための自宅の売却でしたので、財産分与することを踏まえて少しでも高く売りたいということ。

また、兼光さんの50代という年齢を考えると、負債を減らさないと生活の再スタートだけでなく、老後にも大きな影響を与えることが考えられたため、スピードよりも売却額を高くすることを優先した方が良いと判断しました。

さらに兼光さんは1回目の離婚で前の奥様と色々と揉めたり、お金の面で苦労した経験があったとのことで、そのあたりの取り決めや手続きもきっちりしておきたいとのことでした。

実際、これまでアリネットが相談を受けたりサポートした事例からも、離婚前に財産分与や協議をきっちりし、書面に残すことをお勧めしています。

>>男性向け、弁護士に聞いた、元嫁が住み続ける自宅を売却する時の注意点をこちらのページにまとめておきました。

というのも、離婚後は相手と連絡を取りたくないといった理由で、連絡ができなくなるケースが後を絶ちません。

離婚の手続きを急ぎすぎて、後で財産分与するつもりだった、協議内容を決めるつもりだったと言っても、戸籍上もう赤の他人なのでうまくいかないことが多いです。

ですので、兼光さんの判断はとても正しいと思いました。

3.不安や心配:​​嫁や自宅もなく、この先どうなるか?

退職離婚で悩む男性

兼光さんはIT系の自営業を長く営まれてきたこともあり、基本的には冷静で客観的にモノの見方、判断のできる方でした。

しかし、やはり離婚という状況において、終始不安な気持ちを抱えておられるのがわかりました。

実際、相談を進める中で、

「嫁もいなくなり、自宅もなく、この先どうなるか?」

「これまでうまく行っていた結婚生活がこんなに簡単に終わるなんて・・・」

といった言葉が幾度となく出てきました。

電話口の口調から不安に押しつぶされそうなことが伝わってきて、私たちとしてなんとか力になりたいという思いで進めていきました。

4.解決法:自宅をフルCGで作成し、検討者に直接営業

室内のCGイメージ

兼光さんの希望を叶え、不安を解消する具体的な方法、ステップとして下記の内容を提案しました。

  • 債権者に任意売却の交渉をする為、住宅ローンの滞納を始める。
  • 奥様がお住まいのままでも売却しやすくするため、自宅のイメージをフルCG作成する。
  • アリネット独自の購入希望者10,000件のリストに直接紹介する。
  • 財産分与や協議内容を専門家の手を借りながらキッチリと書面に残す。

住宅ローン支払い中の自宅は抵当権がついているため、債権者の許可なしに売却することができません。

しかし、通常、住宅ローン返済中は売却の許可が出ないので、あえて滞納して任意売却する口実を作っていきます。

滞納を重ねたところで「競売になると、市場価格の7割でしか売却できないので、任意売却させてください(その方が債権者にとってもたくさん回収できて良いですよね?)」という流れに持っていくのです。

もちろん、普通は簡単に話は進みません。

任意売却の実行件数

しかし、私たち、アリネットでは2012年以降、過去10年で100件近い、任意売却実績の中で独自の交渉ノウハウを確立しています。

室内のフルCGについては、プライバシーや散らかった家の中の写真を撮られるのを奥様も気にしていたので、作成したフルCGをお見せするとその出来栄えに驚かれつつ、大変喜ばれました。

5.期間:6カ月掛け、区分マンションを1,200万円で売却

ローン返済の支払減額

この案件では、兼光さんにご相談いただいてから、およそ6ヶ月でご自宅の任意売却が決まりました。

ご自宅の売却額は1,200万円、100万円の残債が残りました。

まだ購入して3年程度だったため、住宅ローンの元本がかなり残っている状況でした。

ただ、比較的新しい物件だったということもあり、負債を最小限に減らせたと思います。

なお、任意売却のための活動と同時に、財産分与や協議内容も司法書士を交え、進めていきました。
子供がいなかったことが幸いし、協議はスムーズに行きました。

任意売却後に慰謝料など具体的な金額も含め、キッチリと書面に残し、後のトラブルを最大限防ぐ形で離婚手続きを済ませることができました。

冒頭にあった駅前の不動産会社の様に、基本的に任意売却を行っていない業者は債権者との交渉や条件の引き出し方が分かっていません。

その為、売買価格の調整が出来ないことが多かったり、やり方が分からない為、話しが進まない事が多いです。

アリネットではこれまでの経験・実績を踏まえ、債権者が納得する落とし所を探り、残債を100万円という最小限に抑えられたと考えています。

>>男性向け、弁護士に聞いた、元嫁が住み続ける自宅を売却する時の注意点をこちらのページにまとめておきました。

6.返済金額:毎月の返済が10.5万円から1万円に

100万円の残債が残ってしまったものの、住宅ローン返済の他に修繕積立金や管理費等を含めた毎月の支払い総額10.5万円から、1万円まで一気に減りました。

兼光さんは

この年になっても想定外のことばかりが起こって、落ち込んでいる暇もないくらいパニック状態でした。

でも、大和田さんや相樂さんたちが何度も連絡してくれたり、いつでもLINEなどで対応してくれたことで、本当に安心して進めることができました

と言っていただきました。

7.任意売却後の生活:毎月1万円の返済を続け、自営業の仕事に邁進

取引事例の推移

7-1.売却後の引っ越し先

任意売却が決まってから、買主の引っ越し費用を使い、奥様が引っ越し、空き家の状態で買主にマンションを引き渡しました。

なお、売却後の兼光さんが住む賃貸アパートについても私たちの方で紹介し、調整させていただきました。

この案件では、買主からの引っ越し資金の捻出も交渉で上手く引き出すことができ、兼光さんには大変喜んでもらいました。

あの時期は本当にいつ支払い終えるのか、まったく将来が見えないまま、生活していました。

そのころと比べると、今は本当に気持ちが楽になりました。

とおっしゃっていたのを聞けて、本当に良かったと思います。

兼光さんは現在、毎月1万円の返済を続けながら、ご自身の仕事に邁進しているとのことです。

7-2.住宅ローンの返済で悩んでいる方へ

大和田連絡

2012年以降、これまで北海道の釧路から熊本の水俣まで、ほぼ全国対応で600件近い、住まいのお悩み相談を行って来ました。

あなたの状況や希望により、これからできる対策が異なります。個別相談の前に、今直ぐに確認出来るセルフチェックをやってみませんか?

2015年以降、実際にあった200件超の住宅ローンの相談を受け、チェックリストを作成しました。

□毎月の返済が少し厳しく、貯金がなかなか出来ない
□銀行・裁判所から手紙が届き、対策を考えている
□ペアローンを含め、ローン総額が総収入の8倍以上
□転職や病気で、収入が減って、返済に悩んでいる
□借り入れや返済など、毎月の収支管理が出来ない
□養育費や学費など生活費が増え、やや苦しい
□ボーナス等一時金が減った又は無くなった
□離婚や出産で共働きが出来ず、返済が苦しい
□自宅の買い取りチラシがポストに頻繁に入っている
□年金だけでは、家賃や毎月の生活が厳しい

もし、2つ以上当てはまる場合、直ぐにローン整理を得意とする専門家に相談するか、近くに相談できる先がない場合、私たちのLINE公式から住まいを守る無料の簡易診断も試して下さい。

今回のように、無料のオンライン個別面談も行っているので、状況が悪化する前にご相談下さい。
LINE公式では、失敗事例を含め、ご自宅の任意売却に成功した15事例を無料でプレゼントしています。

ご存知の通り、滞納が続くと利子による負担が日々大きくなり、競売による強制的な追い出しなど、家族との生活を失いかねません。

そのため、自宅に関するトラブルを解決してきた経験や専門的な知識があります。
これまでの経験を踏まえ、あなたの満足のいく解決に導くことが出来ると思います。

どうするか、悩んでいる場合には、『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお気軽にお問い合わせ下さい。
私たちの場合、たらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。

>>これまでうまく行った解決事例はこちらのページにまとめてあります。
また、同様に、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります。

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相樂 喜一郎

この記事を書いた人

相樂 喜一郎

事例を基にトラブルの少ない取引を目指し、2011年以降130件以上の不動産取引を経験。現在はこれまでの経験を活かし、地域の金融機関と一緒に相続に伴う実家の再生や売却、住み替えに注力。不動産鑑定士補、宅地建物取引士、相続アドバイザー、住宅診断士。 >>その他詳しい実績はこちら

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