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ご自宅の一括査定や訪問査定で悩んでいる方へ
訪問時に契約するまで帰ってくれない等、高齢者を狙った無理な営業が増えています。
万が一、自宅に担当を呼ぶときは信用できると確認してからしてください。
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている住宅ローンアドバイザー兼宅地建物取引士の大和田です。
不動産を売却する際に気になるのが、『実際、いくらで自宅が売れるか？』だと思います。
家がいくらで売れるのかを算出する査定方法のひとつが訪問査定です。
実際、競売になった場合には、不動産鑑定士という国家資格を持った人が自宅を訪れ、不動産の査定（訪問査定）をします。
ただ、訪問時、自宅に挙げたことが原因で詐欺に遭ったニュースもあります。
そこで、今回は、不動産売却時の訪問査定の特徴はどのようなものか？
その費用や方法、メリットを解説します。
１．不動産売却時の訪問査定の特徴①チェック項目
まずは訪問査定の特徴と、査定時のチェック項目について紹介します。
１－１．不動産売却時の訪問査定とは？
訪問査定は、『不動産会社のスタッフが現地に直接伺って、売却対象の物件を査定する』ことです。
専門のスタッフが、依頼者の方と設備の状況や故障、近隣との関係を直接聞き取り、確認しながら、住宅の内外を実地調査し、販売価格の査定を行います。
訪問時の土地や建物の調査にかかる時間は、ケースバイケースです。
１－１－１．訪問査定にどのくらい掛かるのか？
私たちが戸建てやマンションの場合には、面談も含め、おおよそ約１～２時間を要します。
査定の担当者は、現地の訪問後に役所や法務局で物件の法規制や道路、上下水道の状況、土地の境界、地盤などを調査し、この情報も査定額に加味していきます。
このほか、自宅を見られたくない場合には、机上査定という、『現地を訪問せず、手元の資料だけで判断して販売価格を算出する方法』もあります。
１－１－２．インターネットですぐ結果は大丈夫？
『インターネットですぐに査定結果を教えます』と、書かれているものは大体、机上査定がメインです。
インターネット査定や机上査定の場合、個人的に比較対象が多いマンションはあまりブレがないと思います。
一方、個別性の強い、戸建ての場合、インターネット査定や机上査定より、訪問査定の方がブレは少ないと思います。
１－１－３．査定から売り出し価格を決めるには？
そのため、もし、ご自宅の価格をキチンと知りたい場合は、周辺相場と現地確認を行って、査定してもらう方が良いと思います。
ちなみに、過去売却で上手く行ったケースから私たちが売却を行う場合、査定価格を出しつつ、参考程度にとどめています。
もちろん、現金化したい時間との兼ね合いです。
ただ、査定価格より、１割、２割高い価格から売り出しを始めています。
というのも、後から価格を上げるのが難しい事と、買主との交渉がしやすく、高い値段で売れることが圧倒的に多いからです。
１－２．訪問査定のチェック項目
訪問査定の際にチェックする項目は、下記のように多岐にわたります。
- 立地、周辺環境、交通の利便性
- 土地の状況(敷地計上、接道など）
- 建物構造、間取り
- 外装の状態（屋根、外壁、基礎の状態）
- 屋内の状態（床や柱、建具の状態、室内の程度、リフォーム歴）
- 設備の種類・経過年数（水回り、配電、排水ほか）
- 方位、眺望や日当たり
- 近隣関係（隣地境界・騒音・ゴミなど）
- マンションの場合、共用部分の状況
これらのチェック項目以外に、後述する書面でわかる状況を加味して、査定を行います。
１－３．訪問査定の費用
まず、訪問査定で不動産会社が費用を頂くことはありません。
というのも、不動産会社としても、査定自体は利益を上げるためではなく、査定を元に相談を受けたり、売却の媒介契約を締結すること、成約時の概算をすることが目的であるためです。
私たちの場合、首都圏であれば、なるべく現地を訪れ、相談者の方と直接会い、話を聞き、境界や建物の状況を確認し、査定しています。
一方、それ以外のエリアに関しては、LINEを使ったオンライン面談や建物などの写真を基に対策や机上の査定をご提案しています。
１－３－１．費用がかかるケースは？
ただし、売主の方に資料を揃えていただいたり、ハウスクリーニングを実施したうえでの査定を希望される場合は、費用負担をお願いする場合もあります。
また、不動産会社の交通費などは基本的に請求対象外です。
しかし、媒介契約前提の流れで、遠方の物件の訪問査定を行う場合は実費で請求という不動産会社もあります。
後で話が違うとならない様、事前に費用を確認した方が良いです。
１－３－２．不動産鑑定士への査定依頼という選択も
さらに、より詳しい査定価格を希望する場合は、不動産鑑定士に査定してもらう方法もあります。
一般的に、不動産鑑定士への依頼は、銀行などの担保価値の判断や相続人の間で遺産分割に関して意見の一致を見ないなど、公的な判断にゆだねる必要がある場合などに行われます。
不動産鑑定士は物件の売買には関与せず、鑑定自体が報酬の対象となり、査定価格次第ですが、依頼につき数十万円単位の費用がかかります。
一部に、査定価格によらず、一件２０万円ぐらいで受けてくれる所もあるようです。
また、不動産売却においては売主と買主の価値観がもっとも重視されるため、鑑定評価は参考程度とする考え方もあります。
したがって、不動産売却のため、不動産鑑定士に査定を依頼するケースはほとんどありません。
買主が銀行融資の為、お願いするケースはまれにあります。
２．不動産売却時の訪問査定の特徴②メリットとデメリット
次に、訪問査定のメリットとデメリットを見ていきます。
２－１．訪問査定のメリット
前述したチェック項目の多さ、後述の確認書類の多さからお分かりいただけると思いますが、訪問査定は机上査定に比べ、精度の高い査定が特徴です。
現地を見ることで物件を実際に確認することでしか分からない、査定へのプラス要素やマイナス要素の両面を把握することができ、正確な販売価格が検討できます。
２－１－１．査定内容がそのまま活かせるケースも
また、査定を行った不動産会社と媒介契約を結ぶことになれば、確認できた情報がそのまま買主様との交渉や売買契約時の重要事項説明などに活かされます。
２－１－２．売却の流れや費用の相談も可能
ちなみに、不動産を売却する際に知っておく情報は、販売価格の見積もりだけではありません。
不動産を売却するにあたって、どのような種類の費用や税金がどのくらい必要なのか、今後の売却の流れなどを、訪問査定を通じて相談することができるようになります。
そして、その過程の中で不動産会社の対応の良さや強みなどを理解していただくこともできます。
２－２．訪問査定のデメリット
机上査定では、当日あるいは３日以内には査定の結果が分かります。
一方、訪問査定では査定を行ってから、４〜７日程度の日数を頂くことになります。
日にちのかかる要因として、チェック項目の確認が多岐にわたることと、訪問日程のスケジュール調整が必要となる点もあります。
訪問に際して、机上査定よりも細かく、多くの書類を拝見します。
２－２－１．訪問までの準備が大変
そのため、事前の準備にも時間を要します。
また、売却を周囲に知られずに進めたい場合、特に、一戸建てでは屋外で調査をする際に、近隣の方の目に留まる可能性が気になります。
過去、やってきた経験を基にその場合は、配慮をおこないますので事前にお伝えください。
２－２－２．オンライン査定という手段も
これらのデメリットをいくぶん解消する方法として、LINEやZOOMによるビデオ通話などを利用したオンライン査定を行う不動産会社もあります。
訪問査定は現場を見て初めてわかる点もあるため、実際の訪問査定までの効果はありません。
しかし、オンライン査定は自動であるがゆえに、机上査定の補助としては有効な手段です。
３．不動産売却時の訪問査定の特徴③必要書類
訪問査定を実施するまでに、以下の書類をご準備いただければ、査定結果もスピーディーに算出できます。
３－１．所有者の様子がわかるもの
査定の段階では、所有者について詳しく調査する必要はありません。
しかし、権利関係が複雑な場合、売却に影響することもあるため、その旨ご相談ください。
以下の必要書類を、所有者及び売主の資料とします。
- 権利証または登記識別情報
- 本人確認書類（免許証やマイナンバーカードなど）
- 登記簿謄本（直近のものがあれば）
ご両親の代理や共有名義の売却の場合は、どのような状況かを確認し、媒介契約の際には、所有者全員の委任状や印鑑証明をお預かりします。
３－２．土地や家屋の様子がわかるもの
以下の必要書類を、物件の資料として査定を行います。
- 境界（筆界）確認書
- 固定資産税納税通知書
- マンションの場合は管理規約
- 建物の図面
建物の図面は、建物配置図・平面図・立面図にくわえ、上下水道配管図・電気配線図などがあれば尚良いです。
マンション管理規約の内容は査定に影響します。
そのため、お手元に無い場合は管理組合からの入手をおすすめします。
管理会社に重要事項調査報告書を取得したいと伝えれば、管理規約なども一緒に取ることができます。
このほか、住宅ローンの残高証明があれば、売却方法や金融機関との交渉についても、ご相談いただけます。
３－３．購入時の書類
その他に以下の書類があれば、より細かい査定の資料となります。
- 売買契約書、重要事項説明書
- 設備の仕様書（水回り、トイレ、エアコンなど）
- 建築確認済証・検査済証
- 過去のリフォームや修繕履歴がわかるもの
これらの書類は紛失したり、最初から無いものも含まれます。
ただ、探していただいて、不明点があればご相談ください。
また、離婚やローン、相続税の支払いなどで「早く売却したい」や「時間はかかってもいい良いから高く売りたい」など、売却の方針を決めるうえでの希望があれば、事前にお伝えください。
住み替えや老後の生活資金のためなど、売却理由によって最適な方法を検討します。
また、希望の売却価格がある場合は必ずお伝えいただき、実現に向けた売却活動についてご相談させていただきます。
４．不動産売却時の訪問査定の費用は？その特徴、方法やメリットとは？
今回、不動産売却時の訪問査定の特徴はどのようなものか、方法やメリットなどを解説しました。
実は、２０２２年に日立市の戸建ての売却相談を受けた時、査定について、質問されたことをまとめました。
『インターネットのみでの査定と実際に現地を訪れ、訪問査定するのと、どっちが良いか？』
で、はじめての不動産売却を考えている場合、実際には何を用意すれば良いか等、分からないことが多いと思います。
そのような場合は、オンライン面談を含め、なんでも相談できる状況を作った方が良いと思います。
４－１．訪問か、机上査定にこだわらず、分からないことがあれば聞いてください。
不動産を売却するのは本当に大変なことだと思います。
そのため、事前に専門家に確認し、分からないことを一つ一つつぶして、進めて下さい。
インターネットだけでなく、お近くの専門家に話を聞くのもいいと思います。
弊社でも、ご自宅の売却でさまざまなケースでの査定をおこなってきました。
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４－２．離婚に伴うご自宅の売却で悩んでいる方へ
２０１２年以降、離婚に伴う１００件近い相談を基に、離婚でローン破産しないためのチェックポイントをまとめました。
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