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スーモで東京２３区、手数料無料の賃貸マンションを探す方へ、時間を無駄にして、損をしないためのコツ４つ

2021.01.30

スーモで東京２３区、手数料無料の賃貸マンションを探す方へ、時間を無駄にして、損をしないためのコツ４つ

担当相樂　喜一郎
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手数料無料でお部屋を探すと、選択肢が極端に減り、圧倒的に住環境が悪い物件から部屋探しを行うことになってしまうのか？
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2021年1月30日

スーモで東京２３区、手数料無料の賃貸マンションを探す方へ、時間を無駄にして、損をしないためのコツ４つ

このページの主な内容

１．東京２３区賃貸マンションの募集数は？
２．初期費用を抑えると選択肢はどれだけ減ってしまうのか？
３．東京２３区で賃貸マンションの人気条件だと、募集はどれだけ絞られるか？
４．初期費用を抑え、人気の条件で選ぶと選択肢はどう犠牲になるか？
５．人気の条件、「風呂トイレ別」を加えるとお部屋の選択肢はどうなるか？
６．「２階以上×風呂トイレ別」を加えると選択肢はどれだけ犠牲になるのか？
７．東京で手数料無料の賃貸マンションを探している方へまとめ

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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで建物の管理と数字周りを見ているファイナンシャルプランナー兼宅地建物取引士の馬場です。

部屋探し、どうしても初期費用を下げたいと、いきなり、手数料無料で検索していませんか？

大金のかかる引っ越しの初期費用を少しでも抑えたいというのは誰しもが思うところです。最近は、東京でも「敷金礼金なし」、最初の数ヶ月間の家賃が無料になる「フリーレント」物件なども増えてきており、以前より初期費用を減らし、引っ越す選択肢も充実してきています。もう一つ、初期費用で気になるのが「仲介手数料」ではないでしょうか？

スーモを使った賢い検索方法について、実際の検索数を基にその手順をこちらのページにまとめました。敷金、礼金、手数料が安い部屋を優先するより、２階以上、風呂トイレ別などの条件を優先して、検索した方が変な部屋を選ぶことはなくなります。

仲介手数料はお部屋を探して契約等の手続きを代行する不動産会社（仲介会社）に対して支払うお金のことです。仲介手数料はだいたい家賃の半月分〜１ヶ月分かかるため、なんとか減らせないかと考えるケースが多いと思います。仲介手数料ゼロの物件のみを集めているサイトも増えています。

結論から言うと、「手数料無料」の賃貸マンションにこだわるのは得策ではありません。なぜなら、手数料無料や半額の物件を条件に加えると賃貸募集件数、つまりお部屋の選択肢が極端に減り、条件が悪い物件から部屋探しを行う事になるからです。

また、仲介する不動産会社にとって手数料は重要な収入源であり、手数料を減らされるとやる気もなくなり、一所懸命にお部屋を探してくれなくなったり（本来望ましい態度ではありませんが）、結果的に借り手にとってもデメリットになる可能性があります。

オーナーサイドから手数料をもらうため、貴方の為にサポートととして、働くというよりは、基本的にオーナーの為にサポートとして、働いている形になります。結果的に、条件等の交渉もそれほど、真剣にやってくれません。条件緩和の打診をすると、手数料から減らされますから。

そこで、この記事では東京２３区で初期費用を抑えるための条件や人気条件を加えると、賃貸募集件数がどのくらいの数になるのか、データを検証しながら解説しました。東京での少しでも初期費用を抑えつつ、「２階以上」や「風呂トイレ別」などの人気条件を維持したお部屋探しをしたいのであれば、ぜひ最後まで読んでみてください。

１．東京２３区賃貸マンションの募集数は？

初期費用を抑えると選択肢の数がどのくらいになるのか知るために、大手ポータルサイトsuumoで、引っ越しの繁忙期が始まった１２月初旬の東京２３区の賃貸募集条件について調べました（２０２０/１２/５時点）

添付画像のように約９２万件の賃貸募集があるのがわかります。つまり、お部屋の選択肢は９２万通りです。東京２３区内で条件を何も絞っていない状態とはいえ、選択肢は十分過ぎる程あります。

２．初期費用を抑えると選択肢はどれだけ減ってしまうのか？

２－１．東京２３区で初期費用を抑えた場合の賃貸募集の数は？

次に、初期費用を抑えた場合の賃貸募集件数を表にまとめました。賃貸募集のチラシなどでアピールポイントの一つとしてよく見かける「礼金なし」物件で絞ると約３３万件。何も条件を指定していない約９２万件の３６．１％の数です。似た条件の「敷金なし」を選ぶと約２８万件で３１．０％とここまではまだ十分な選択肢があります。

一方で「敷金・礼金なし」物件となると約１２万件で、条件なしの場合と比べると１３．４％と大きく激減します。それでも、１２万件あると思うかもしれませんが、通勤やライフスタイルを考えると住むのに現実的なエリアは絞られてくるので、選択肢はかなり少なくなります。

さらに「敷金・礼金なし・フリーレント（フリーレント）あり」だと選択肢は２万件を切り、全体の２％となっており、ここに家賃やエリアなどの条件を加えるとほぼ選択肢は無くなってしまいます・・・。

ちなみに、仲介手数料無料や半額の物件はグラフの通り、かなり少ないです。不動産会社としては手数料が儲けどころなので、非常に嫌がる条件と言えます。オーナーや管理会社が賃貸成約時に追加で手数料を客付け・駅前不動産会社に支払うケースは圧倒的に少ないようです。

２－２．お部屋の選択肢を減らさず、初期費用を減らすためにどの条件を使って選ぶべきか？

より多くの初期費用を減らそうとすると選択肢も減っていくのは仕方ないですが、初期費用を少しでも減らしたい気持ちはわかります。そこで、ある程度選択肢を残しつつ初期費用を減らすのに良い条件を下記にピックアップしました。

礼金なし（３６％）
敷金なし（３１％）
敷金・礼金なし（１３％）
フリーレント（フリーレント）あり（６％）

これら、いずれかの条件の中か選べば、東京２３区全域で最低５万件以上の選択肢が残り、家賃やエリアなど他の条件を加えても「選べる」という状態が維持できます。初期費用のをともかく減らす観点で見ると、敷金・礼金なし（１３％）が最も効果的だと終わります。ただ、家賃保証が必須だと思うので家賃等の５０％は負担する事になると思います。

３．東京２３区で賃貸マンションの人気条件だと、募集はどれだけ絞られるか？

３－１．東京２３区で人気条件を加えた場合の賃貸募集の数は？

次に、東京２３区の人気条件を加えた賃貸募集物件数についても調べてみました。

３－１－１．日当たりなら、南向き

個人的に最も大切だと思う、人気の条件の一つ「南向き」の日当たりのいい部屋を選ぶと約４１万件、募集件数全体の４４．５％に絞られます。南向きを加えても選択肢として十分な数がありますし、日当たりは日々の生活の質に大きな影響を及ぼすので、僕たちもここはこだわって良いと思います。

３－１－２．騒音や風通しを考え、角部屋

隣人や騒音トラブルに巻き込まれにくいといった理由で人気の「角部屋」を条件にすると選択肢は約３６万件。ここも条件なしの状態から３９．４％もの物件が残っているので、こだわりの条件として加えても現実的です。

３－１－３．２階以上の部屋

防犯面や日当たり、眺望の良さなどで選ばれる「２階以上」のお部屋は約７４万件と高層マンションが多い東京２３区らしく、十分な選択肢が残ります。逆に、１階を選ぶと約１７万件、２０％弱ある方が個人的には恐ろしいです。１階の部屋はそんなにたくさんの募集が出ているのかと思います。自分のお客様には絶対に選んでほしくない条件です。

一方、「最上階（約１９万件）」、「デザイナーズ（約８万件）」、「ロフト（約４万件）」、「リノベーション（８，０００件）」といった条件は選択肢が激減します。家賃やエリアなどの条件を加えると、選択肢の自由度はほぼないと言っても良いかもしれません。部屋を探し始める時、大きなこだわりがなければ、この辺りは一旦外して考える方が良いかもしれません。

念のため、不動産鑑定士補の相樂がリモートワークで自宅時間が増えた友人から「オフィスにも行くけど、デザイナーズマンションに住みたいんだけど、どう思う？」に対して、デザイナーズマンション選びの注意点やポイントをこちらのページにまとめました。

３－２．お部屋の選択肢を減らさず、良好な住環境のためにどの条件を選べばいいか？

お部屋の選択肢を減らさず、人気の条件を維持するには、これまで書いてきた「南向き」「角部屋」「２階以上」あたりを選ぶのが現実的かと思います。僕たちとしても経験上、これらの条件はお勧めするケースも多く、特に女性や一人暮らしの方は防犯面を考えると絶対「２階以上」のお部屋が良いと言い切れます。

エリアや家賃を踏まえ、これらの条件で、居室が６畳、７畳以上や収納がキチンとある部屋を内覧し、室内の明るさ、ニオイ、音などを確認し、お部屋を決めるのが失敗しにくいと思います。

４．初期費用を抑え、人気の条件で選ぶと選択肢はどう犠牲になるか？

４－１．東京２３区で「初期費用の抑制×２階以上」の賃貸募集の数は？

ここまでの流れから、初期費用を抑制しつつ人気条件の一つ「２階以上」のお部屋を選ぶと募集件数がどのくらいなるのか、表にまとめました（２０２０/１２/１６時点）。

総募集件数約９４万件に対し、「２階以上」に絞ると約７５万件、総募集件数の８０.３％と十分すぎる選択肢が残っています。ところが「２階以上」の条件に「礼金なし」を加えると約２７万件（２９．２％）、「敷金なし」だと約２２万件（２３．６％）、「敷金・礼金なし」は約９万件（１０．０％）と大きく減ります。５部屋に１つそのような部屋があるようです。

さらに、「敷金・礼金なし、フリーレントあり」は約１万６，０００件（１．７％）、「手数料無料」は約８，０００件（０．９％）、「手数料半額」は約１，０００件（０．１％）ともはや選べる状態ではありません。ここまで絞るのは個人的にはお勧めできません。訳あり・事故物件であったり、かなり住環境が悪い、又は家賃が相場より高いなど特殊な事情があると思います。

これらの結果から、２階以上のお部屋は一般的に初期費用の緩和が少ないと言えます。つまり、２階以上のお部屋はそもそも人気があるため、初期費用を減らすような緩和措置をする必要がない、しなくても借り手が十分にいるということです。

４－２．お部屋の選択肢を減らさず、初期費用を抑え、「２階以上」の条件を維持するにはどの条件を選ぶべきか？

とは言え、お部屋の選択肢を減らさず、初期費用を抑え、住環境の良好な部屋に引っ越したい気持ちもわかります。せっかく新しい生活を始めるのに、我慢・我慢、明日も我慢では何のためにわざわざ東京まで出てくるのか…という話です。ストレスをずっと抱えていると体調も悪くなります。

結論から言うと、下記が初期費用を抑えながら「２階以上」の条件と十分な選択肢も残す、現実的な条件かと思います。

２階以上礼金なし（２９．２％）
２階以上敷金なし（２３．６％）
２階以上敷金・礼金なし（１０．０％）
２階以上フリーレントあり（５．３％）

ちなみに、６，７００件の引っ越し事例から部屋探し２回目以下の方に特に注意してほしい部屋探しの条件に付いて、こちらのページにまとめました。件数が多かったので、分析に時間が掛かってしまいました…、ごめんなさい。

５．人気の条件、「風呂トイレ別」を加えるとお部屋の選択肢はどうなるか？

５－１．東京２３区で人気条件の一つ「風呂トイレ別」を加えた賃貸募集の数は？

さらにもう一つの人気条件「風呂トイレ別」のお部屋を選んだときの募集件数がどのくらいなるのか、表にまとめました（２０２０/１２/１６時点）。

総募集件数約９４万件に対し、「風呂トイレ別」に絞ると約７８万件、総募集件数の８３.９％とここまでは十分な選択肢が残っています。ほとんど影響はない。

しかし、「風呂トイレ別」の条件に「礼金なし」を加えると約２７万件（２８．３％）、「敷金なし」が約２４万件（２５．７％）、「敷金・礼金なし」は約９万５，０００件（１０．１％）と大きく減ります。

さらに「敷金・礼金なし、フリーレントあり」の条件を加えると約１万８，０００件（１．９％）、「手数料無料」は約８，０００件（０．９％）、「手数料半額」は約１，０００件（０．１％）と、エリアや家賃などの重要な条件を指定していない中で、すでに選択肢がほぼありません。ここまでは止めた方が良いですね。

つまり、「２階以上」の条件同様に「風呂トイレ別」のお部屋は人気があり、貸し手として初期費用の緩和をする必要がないと言えます。逆に言えば、「風呂トイレ同じ」のお部屋は人気がなく、初期費用が緩和されているのです。ともかく、安く引っ越したい人には良いかもしれません。

５－２．お部屋の選択肢を減らさず、初期費用を抑えて「風呂トイレ別」を維持するにはどの条件を選ぶべきか？

「風呂トイレ別」人気の条件のため貸し手としてはわざわざ初期費用を緩和する必要がないわけですが、「風呂トイレ別」は外せないという気持ちもわかります。実際日々の生活の快適さを考えると、別の方が良いと思います。

そこで「風呂トイレ別」という条件を残しつつ、初期費用も抑えながら選択肢も残す現実的な条件をピックアップしました。

風呂トイレ別礼金なし（２８．３％）
風呂トイレ別敷金なし（２５．７％）
風呂トイレ別敷金・礼金なし（１０．１％）
風呂トイレ別フリーレントあり（５．７％）

ここまでの条件であれば、東京２３区で５万件以上の選択肢が残るため、家賃やエリアなどの条件を加えてもお部屋を選ぶことができると思います。

念のため、同じマンション内で最近よく起き、相談が来るものとして、隣人の孤独死について、その対処方法をまとめました。特定の保険が使えるようですが、実際どうなのか？管理会社に損害賠償などは出来るのか？事故物件としての告知義務について、こちらのページにまとめました。

また、部屋探しをする時に、敷金、礼金、手数料などの初期費用を下げたいと思います。スマホで検索する時、初めからその条件を入れてしまうと、どれくらい募集事例が減ってしまうか知ってますか？店舗で相談する時もどの条件から初めにお願いするか、考えないと引っ越し貧乏になりかねません。

６．「２階以上×風呂トイレ別」を加えると選択肢はどれだけ犠牲になるのか？

６－１．東京２３区で「２階以上×風呂トイレ別」を加えた賃貸募集の数は？

最後に、人気条件「２階以上×風呂トイレ別」のお部屋を選んだときの募集件数がどのくらいなるのか、表にまとめました（２０２０/１２/１８時点）。

総募集件数約９４万件に対し、「２階以上×風呂トイレ別」のお部屋は約６３万件、総募集件数の６８.１％と十分な選択肢があります。ところが「２階以上×風呂トイレ別」の条件に「礼金なし」を加えると約２２万件（２３．３％）、「敷金なし」が約１９万件（２０．１％）、「敷金・礼金なし」は約７万件（７．７％）と減っていきます。

「敷金・礼金なし、フリーレントあり」の条件を加えると約１万４，０００件（１．５％）、「手数料無料」は約６，７００件（０．７％）、「手数料半額」は約１，０００件（０．１％）と、選択肢がほぼない状態です。

６－２．お部屋の選択肢を減らさず、初期費用を抑え、「２階以上×風呂トイレ別」を維持するにはどの条件を選ぶべきか？

人気の条件のため初期費用が緩和されにくい「２階以上×風呂トイレ別」の条件で初期費用を抑えるなら、下記の条件で調べるのが良いと思います。

２階以上風呂トイレ別礼金なし（２３．３％）
２階以上風呂トイレ別敷金なし（２０．１％）
２階以上風呂トイレ別敷金・礼金なし（７．７％）
２階以上風呂トイレ別フリーレントあり（４．８％）

ここまでの条件なら、東京２３区で４万５，０００件以上の選択肢が残るため、家賃やエリアなどの条件を加えてもきちんとお部屋を選ぶことができます。２階以上で風呂トイレ別の部屋は条件を組み合わせてもそれほど影響を受けませんでした。そのため、個人的にはこの二つの条件を固定にして、エリアや家賃等を追加していくのが、賢く住みやすい部屋を探すのには良いのではと思います。

デザイナーズマンションに憧れ、半地下の部屋に住んでみたら、えらい事になってしまった女性の一人暮らしについて、インタビューを行いまとめました。もし迷っていら、参考にしてみて下さい。

７．東京で手数料無料の賃貸マンションを探している方へまとめ

この記事では、単身者の方が引っ越しを検討する際に行いがちな、はじめから仲介手数料ゼロのお部屋や敷金、礼金ゼロの物件を検索すると、どうなるかについて、スーモを使って実証してみました。

７－１．影響力のある条件で絞り過ぎてしまうと・・・

そもそも少ない選択肢の中から住環境があまり宜しくない部屋を選ぶことになってしまいます。そのため、今回、お伝えしたような大切だけど、影響が少ない条件を上手に見つけ、お部屋を探してみて下さい。ここまでの内容をまとめると以下の通りです。

東京２３区で初期費用を抑える条件として「礼金なし」、「敷金なし」いずれかの条件であれば約３０万件の選択肢がある。
「敷金・礼金なし」、「フリーレント」にすると選択肢は激減する。
「仲介手数料無料」、「仲介手数料半額」は不動産会社が嫌がり、やる気もなくすので選択肢は少ない。
「２階以上」、「風呂トイレ別」はそもそも人気条件なので貸し手側はわざわざ初期費用を緩和する必要がない。
「２階以上」、「風呂トイレ別」など人気条件を維持しながら、初期費用を抑えるなら「礼金なし」、「敷金なし」、「敷金・礼金なし」、「フリーレント（フリーレント）あり」のいずれかの条件を組み合わせると、選択肢が比較的多く残る。

７－２．初期費用か？それとも、住環境か？

最後に、初期費用か、それとも住環境かどちらを取るか？となった場合の考え方をお伝えします。あなたが２年以上同じ部屋に住む予定ならば、経済的にも住環境を取った方が良いです。初期費用を抑えたいからと住環境を我慢するとストレスが溜まり、引っ越しせざるを得なくなったりストレスから爆買いや暴飲暴食などに繋がり、結果的に不経済になるからです。

圧倒的引っ越し貧乏になるパターンです。始めにキチンとその後の生活を意識し、毎月積み立て投資をやっていた方が断然明るい明日を手に入れることが出来ます。

特に、引っ越しが初めてや２回目の方など、自分に合ったお部屋の条件が分からないうちは、一階や風呂トイレ同じ等のキワモノのお部屋を選ぶのは良くないです。東京での引っ越しは単価が高いため、郊外や地方と比べ、特にお金がかかるのでムダな引っ越しをしなくて済むよう、住環境という視点でもお部屋探しをしていただけたらと切に思います。

７－３．特に、部屋探しが２回以下の方や一人暮らしをはじめる方へ

最後に、自宅に居る時間が増え、マンション内でのトラブルが増えています。特に、ゴミ問題は相談が増えており、相楽と司法書士の西門の二人で、マンション内で起こったゴミ問題に関して、判例を踏まえ、賢い対策をこちらのページにまとめました。

ブームになった半地下の部屋について、判例や失敗談を基に注意点やメリット・デメリットをこちらのページにまとめました。念のため、デザイナーズマンションに実際に住んでみた女性のインタビューから失敗を学びたい方へ、デザイナーズマンションで部屋探しのチェックポイントをこちらのページにまとめました。

同じく、最近、ブームと共に価格が高騰し、相場との乖離が大きいため、住宅ローンの承認が下りにくくなったリノベーション物件について、その注意点をこちらのページにまとめてきました。最終決断前に室内、建物、管理組合の収支報告書の積み立てをキチンと確認し、進めて下さい。

今後もあなたの大切な人生と平穏が守られますよう、６，７００件を超える引っ越しの失敗談を基に住まいの問題解決のトップランナーとして、地域や建物の情報を中心に提供、検証していきます。念のため、【建築士と考える】住んでもいい事故物件の見分け方、内覧時に使える方法を建築士さんにレクチャーしてもらいました。

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頂いたご相談は社内で共有し、４８時間以内に回答いたします。必要な場合には、弁護士や建築士などの専門家と相談し、連絡いたします。

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有名私立大学卒業後、部品商社を経て、２０１１年より西東京、立川や吉祥寺エリアを中心に建物の工事・改修を行う。２０１３年より、相樂と共に不動産の売買、管理・賃貸仲介を始め、現在に至る。

ファイナンシャルプランナーとして、お客様の現状と将来の目標を基に毎月の収支をエクセルで整理し、部屋選びに関して、具体的にどのような数字やアクションをしていった方がいいか、提案しています。

２０１９年は茨城県の戸建てや板橋区の共同住宅などを仲介。同時に、東京渋谷区の民泊や麻布十番のシェアオフィス向けリノベーションやコンバージョン工事を行う。最近は、台風１５号や１９号に伴う火災保険の申請サポートやその後の改修工事を積極的に行う。

保有資格：宅地建物取引士、FP二級、防犯設備士、住宅ローンアドバイザー

馬場　紘司
株式会社リビングイン　共同代表
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国立大学卒業後、外資系証券と日系総合不動産会社を経て、独立。２０１３年より、個人顧客との折衝を中心に賃貸・売買仲介やその管理を開始。

自身も８回の引っ越しを経験し、部屋探しの難しさを痛感。現在は『取引の安心を失敗で』をモットーに、日々不動産取引のデータ分析を基にサービスを行っている。サービス開始以来、これまで３００室の部屋探しをサポート。趣味はフリーダイブと素潜り。その他詳細やこちら。

保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、住宅ローンアドバイザー他

相樂　喜一郎
株式会社リビングイン　代表取締役
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写真付きなので、スマホやPCでも、引っ越しの手順や注意点がすぐに分かります。
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初めての一人暮らしを中心に、２，０００件超の失敗を基に、引っ越しを賢く学びます。
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最新の引っ越し事例とその考察。下見に行ったおすすめのマンションなども参考に。
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