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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す白金の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。
私たちは過去３年間、都内を中心に再開発地域のマンション価格や人口、乗降客数の推移を見てきました。
２０２２年の暮れにはいよいよ日銀の方針修正だけでなく、１８歳までの子どもに月５，０００円程度の給付検討もあり、今後も東京は買っていいマンションとそうでないマンションの選別が進みそうです。
実際、賃貸管理をしていると、東京都心に人が戻ってきている感じが強くします。
購入を検討するお客さまにマンションの良し悪しを説明する際、『実際にマンションを購入するなら、他の地域』と比較して、どうなっているか？
すなわち、価格の高い安いは他地域や過去との比較で判断するのが最も良いと分かってきました。
ここからは２つの人気地域をピックアップして、マンション選びに大切なポイントを比較していこうと思います。
今回は共に再開発が続く、白金高輪と麻布十番のデータを整理し、その将来性を見ていこうと思います。
１．人口や世帯数、年収の比較
*白金高輪駅周辺の様子
２０００年に開業した『白金高輪駅』は、『東京メトロ南北線』と『都営地下鉄三田線』が乗り入れ、駅周辺は交通アクセスの利便性に恵まれた邸宅街として昔から人気を集めてきました。
そんな『白金高輪』エリアでは今、複数の再開発が並行しています。
最も大きな規模を誇る『白金一丁目東部北地区市街地再開発』は、２０１３年に都市計画決定がされ、２０２３年４月竣工予定です。
今大注目の『ＳＨＩＲＯＫＡＮＥ Ｔｈｅ ＳＫＹ（以下、白金ザ・スカイ）』もこのエリアにあります。
『白金ザ・スカイ』の販売は好調で、７階部分の約３５平米１ＬＤＫ・５０００万円台は４３倍で抽選販売となったほどです。
既に３００戸を超える住戸が供給済み、第３期・１次販売も好調です。
*参照：白金ザ・スカイ公式ＨＰ
*麻布十番駅周辺の様子
一方の『麻布十番駅』は、２０００年に大江戸線や南北線が開通し、六本木や白金高輪に挟まれ、東京でも有数のセレブが集まる街です。
２０２２年現在、麻布十番駅周辺では、『三田小山町西地区第一種市街地再開発事業』と呼ばれる約２．５ｈａの大規模な再開発事業の計画が進められています。
リリースされている情報によると、三田一丁目地区を北街区と南街区の２つのエリアに分けて、住居やオフィス、商業施設などで構成される４つのビルが建設される予定です。
まずは、共に再開発が続く両駅の人口と世帯数推移のデータを比較していきます。
１－１．人口と世帯数の推移とその比較
*参照：港区
・・・正直、数字はほぼ一緒です。
港区が発表した人口に関する統計データを基に、高輪地区総合支所管内（白金高輪駅）と麻布地区総合支所管内（麻布十番駅）の世帯数と人口の推移を考察していきます。
データを確認すると、どちらの駅も直近５年間の間で多少の増減はあるものの、世帯数、人口共にほぼ横ばいで推移していることがわかります。
しかし、『白金一丁目東部北地区市街地再開発』が２０２３年４月、『三田小山町西地区第一種市街地再開発事業』が２０２８年に竣工予定であること。
そして、どちらの事業にも大型共同住居の建設が含まれていることを考慮すると、今後人口が増加していく可能性は高いと思います。
１－２．駅徒歩圏の人口予測の比較
次に、各駅徒歩１５分圏内の人口推計のデータを見てみます。
上記のグラフは『国土数値情報（Ｈ３０国政局推計）／国土交通省』のデータを国際航業（株）が編集・加工した情報を元に作成されたグラフです。
白金高輪駅の２０５０年までの人口は、２３，３５３人増加の予想となっています。
治安も良く、歴史もブランド力もある白金高輪駅周辺であれば、将来的に人口の減少を心配することはないように思います。
一方の麻布十番駅も、１８，５５４人増加の予想になっています。
三田エリアだけではなく、虎ノ門など近隣のエリアでも再開発事業が計画されているため、将来的に利便性が向上し、人口が増えていくのは間違いなさそうです。
*参考：港区役所ＨＰ
こちらは港区全体の人口推移を表したグラフです。２０２０年までは年々上昇傾向にあり、３，０００人近く増えています。
しかし、２０２１年は、コロナ禍による郊外需要や外国人の帰国が影響し、減少傾向にあることが推察されます。
１－３．駅徒歩圏の年収の比較
次に、白金高輪駅と麻布十番駅の年収別世帯数の割合を比較していきます。
白金高輪駅は、年収１，０００万円以上の世帯が麻布十番駅と比べて若干多く、約２３．７％程度を占めることがわかりました。
一方、年収３００～５００万未満の世帯数を比べると、麻布十番駅の方が割合が高く、約２７．９％程度を占めることがわかりました。
これは麻布十番駅の方が、単身世帯が多く住んでいるということが要因として考えられます。
具体的な人数別世帯数の比較は、次項で解説していきます。
１－４．人数別世帯数の比較
上記のグラフは、白金高輪駅と麻布十番駅の世帯数を比較したグラフです。
先述した通り、麻布十番駅は白金高輪駅に比べて単身世帯数の割合が高いことがわかります。
近年、単身者向けのマンションの建設が続いており、３０代〜４０代といった単身世帯層が増えているようです。
一方の白金高輪駅は、２人以上の世帯数の割合が若干高いことがわかりました。
これは閑静な住宅街で落ち着いていることや、病院や子供向け施設をはじめ、ファミリー層が住みやすい環境が整っていることが要因として挙げられます。
２．乗降客数の推移とその比較
*白金高輪駅構内の様子
東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、『白金高輪駅』と『麻布十番駅』を利用する乗降客数の推移を比較していきます。
*参考：「国土数値情報（駅別乗降客数データ）」（国土交通省国土政策局）の数値を参考に作成
データを確認すると、２００４年からコロナ禍前の２０１９年までの１５年間で、白金高輪駅の乗降客数は２０，０４９人（約８８％）増加しています。
一方の麻布十番駅も、１３，６６６人（約３８％）と大きく増加しています。
しかし、コロナ禍になった２０２０年に、どちらの駅も大きく乗降客数は減少しています。
コロナ禍の終息に向けて以前と同程度の数値に戻っていくのか、テレワークの普及により、終息後も以前ほどの数値まで戻らないのか、注目していきたいところです。
３．治安や地盤の安心は？
ここからは不動産を購入するうえで欠かせない、治安や地盤、災害の影響についてそれぞれのデータを比較していきます。
３－１．刑法犯の推移とその比較
*参照：警視庁
上記のグラフは、各エリアを管轄する高輪警察署、麻布警察署が発表した、過去５年間における刑法犯の推移です。
グラフを確認すると、どちらの駅も直近５年間で刑法犯が大きく減少していることがわかります。
さらに、港区では２０２１年度から２０２３年度まで「港区生活安全計画」を実施しています。
区民生活に身近な場所で発生する犯罪及び火災の防止や、道路や公園等の公共空間における義務・マナー違反等の環境改善を図っており、今後ますます治安良化が期待できそうです。
３－２．地盤の安心比較
白金１丁目～６丁目までを見てみると、一番地盤の揺れに対し危険度が低いのは、白金４丁目ということがわかります。
１番危険度の高い場所は、白金６丁目でした。
総合危険度は東京都５１１７町丁目中、４８３位と危険度は比較的高いエリアです。
白金エリアで不動産を購入する際は注意が必要なエリアといえます。
続いて麻布十番１丁目～４丁目までを確認すると、一番危険度の低い地域は４丁目であることがわかります。
１番危険度の高い場所は、麻布十番２丁目でした。
軟弱な地盤で、地震が起きた場合に揺れが増幅されやすいことから、地震の揺れに対して比較的危険度が高い地域であると分析されています。
４．賃料の推移とその比較
ライフルホームズが発表している賃貸マンションに関するデータを基に、直近５年間の『白金高輪駅』と『麻布十番駅』に関する賃料の推移を比較していきます。
*参照：ライフルホームズ
データを確認すると、白金高輪駅の標準的な物件の賃料は直近の３年間で２．４３％程度上昇していることがわかります。これは東京都の変動率である２．２３％と同程度の水準です。
この３年間の賃料上昇率を内訳でみると、初年度－０．２６%、２年目－０．５３％、３年目３．２３％となっています。
*参照：ライフルホームズ
続いて麻布十番駅の標準的な物件の賃料は直近の３年間で０．７９％程度下落していることがわかります。こちらは東京都の変動率である２．２３％に比べてやや低めの水準です。
この３年間の賃料上昇率を内訳でみると、初年度－２．６６%、２年目－１．５２％、３年目３．３９％となっています。
５．マンション価格の推移と比較
*麻布十番駅周辺のマンション
東京カンテイが発表している駅別中古マンション価格に関するデータを基に、直近５年間の『白金高輪駅』と『麻布十番駅』に関するマンション価格の推移を比較していきます。
*参考：東京カンテイ
データを確認すると、直近５年間で『白金高輪駅』が１３７万円/坪（約３０％）、『麻布十番駅』が１１５万円/坪（約３３％）上昇していることがわかります。
どちらの駅も、注目度の高い再開発事業が行われていることから、しばらくは上昇傾向が続いていくことが予想されます。
６．地価や賃料の推移とその比較
ここからは各駅の地価や賃料の推移について、それぞれのデータを比較していきます。
６－１．住宅街や商業地の地価の推移とその比較
まず、各駅周辺の地価を確認していきます。
以下のグラフは、商業地域に区分されている『港５－５１（白金高輪駅）』と『港５－１１（麻布十番駅）』、住宅地に区分されている『港－８（白金高輪駅）』と『港－２（麻布十番駅）』のデータを基に、２０１１年から２０２２年までの価格を表したものです。
*参考：まず、白金高輪駅周辺の商業地の地価推移を見ていきます。
２０１３年から着実に地価が上昇し、１０年間で約７５万円／㎡（５４％）も価格が上がっていることがわかります。
一方の麻布十番駅も、１０年間で約１１１万円／㎡（４７％）価格が上がっています。
*参考：次に、白金高輪駅周辺の住宅地の地価推移を見ていきます。
こちらも商業地と同じく２０２２年まで地価が上昇し、１０年間で約３３万円／㎡（３６％）価格が上がっていることが分かります。
麻布十番駅に至っては、１０年間で約７６万円／㎡（４９％）も価格が上がっており、どちらの地区も安定して上昇傾向です。
６－２．賃料の推移とその比較
*SUUMO掲載データを基に弊社で集計
GW以降、引っ越しシーズンが終わった、６月から１１月辺りまで募集賃料は下落しています。
他のエリアもそうですが、もし、自由に引っ越しの時期を選べるのなら、これらの時期の方が良いと思います。
ただ、ファミリーに比べ、単身者向けの部屋はあまり賃料の変化がないようです。
*SUUMO掲載データを基に弊社で集計
白金高輪と比べ、麻布十番の方が賃料単価は高く、一年を通し、価格の変化が少ないようです。
麻布十番なら、いつ引っ越しでも変わらないと考えた方が良さそうです。
７．白金高輪と麻布十番のマンションデータの比較まとめ
今回は共に再開発が行われ、さらに注目度が増していくと予想される、白金高輪と麻布十番を比較してみました。
７－１．白金高輪駅周辺の不動産は？
*建設中のＳＨＩＲＯＫＡＮＥ Ｔｈｅ ＳＫＹ（以下、白金ザ・スカイ）
「シロガネ―ゼ」という言葉が生まれセレブなイメージから、居住エリアとして非常に高い人気を誇る「白金高輪駅」は、既述の通り、これからも複数の再開発が進行します。
以上のことを考慮すると、価格は他のエリアに比べ高額にはなるものの、不動産を購入するのであれば手堅いエリアと言って間違いなさそうです。
*高輪ゲートウェイ駅
更に、「高輪ゲートウェイ駅」に近いエリアであれば、新駅周辺の再開発との相乗効果で不動産価値の上昇は高確率で期待できそうです。
７－２．麻布十番駅周辺の不動産は？
*再開発進行中の現場
下町の良さとセレブタウンが調和した麻布十番は、現在計画されている再開発事業が順調に進めば、さらに街全体がレベルの高い街へと変わっていくことが期待されています。
東京都港区三田１丁目で三井不動産レジデンシャルと三菱地所レジデンスが開発を進める大規模マンション、三田ガーデンヒルズなどもあり、２０２７年に竣工予定となっている事業計画が進展するにつれて、不動産価値が上がっていくことは間違いなさそうです。
*麻布十番商店街
しかし、不動産を購入するうえで懸念材料となり得るものとして、川の氾濫による浸水や大規模な地震の影響があります。
どちらが発生した場合も麻布十番駅周辺は、何らかの影響を受けると警告されているため、どの不動産を購入するか見極めることが重要です。
その為、もし、麻布十番の不動産を購入するのであれば、『耐震・制震耐震性に優れた３階以上の物件』を検討するようにして下さい。
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