不動産売却を検討中の方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの大和田です。
住宅ローンや相続などによって、不動産を共有名義で所有するケースがあります。
共有名義の不動産は扱いが複雑で、トラブルの原因になることもあり、注意が必要です。
そこで、今回は不動産の売却時の共有名義とはどのようなものか、売却方法や問題点を解説します。
１．不動産売却時の共有名義とは？
まず、共有名義とはどのようなものなのでしょう？
１－１．共有名義とは？
共有名義とは、１つの不動産を複数人で持っている状態のことで、共有者は各持分を登記します。
区別するうえで、通常１つの不動産を１人で所有する状態を単独名義といいます。
単独名義の不動産は、１人の所有者の意思で全ての行為が可能ですが、共有名義の場合、共有者の合意を要するという制限が出てきます。
売却や、それに伴う修繕、抵当権の設定や解除もそれに該当するため、話し合いによる合意が必要となります。
１－２．共有名義となるケース
どのような状況で、共有名義となるケースが多いのでしょうか？
- 相続で取得した親族の物件に多く、連合登記という、親族で持分登記をしているケース
- 遺産分割前で一時的に被相続人名義のままとなっている共有状態
- マイホーム購入の際に、夫婦共有名義、あるいは二世帯住宅で親子共同名義にするケース
購入時の出資額割合で持分登記をしない場合は、贈与とみなされて課税されることがあるため注意しましょう。
出資額割合は自己資金、分割支払いの両方が対象となります。
２．共有名義の不動産を売却する際に重要な『共有持分』とは？
共有の権利関係について、さらに細かく見てみましょう。
２－１．共有持分とは？
共有持分とは、各共有者の持つ所有権の割合のことです。
持分は、合意または法律の規定で決定されますが、割合が明らかでない場合は均等と扱われます。
共有持分は、共有者それぞれが一つの不動産の「どこの部分を所有する」というものではありません。前述したように、出資割合に応じて共有持分割合が設定されるのです。
２－２．共有持分割合とは？
共有不動産の売却や修繕など、後述するような他の共有者の合意が必要な行為を決める際に、それぞれの共有持分割合が重要になってきます。
共有持分割合は、権利の割合としても扱われ、たとえば５分の１の共有持分割合の方は、不動産に対して５分の１の権利を持つことになります。
特に、過半数の同意が必要なケースでは、同意する人数ではなく、持分割合の合計が過半数に達している必要があるのです。
この場合、２分の１以上の持分割合の共有者がいた場合、過半数の同意は1人で足ります。
２－３．共有持分でできることは？
共有持分で同意を得てできること、同意が不要なことは以下の通りです。
- 単独で可能（保存、使用）
- 過半数の同意で可能（利用、改良）
- 全員の同意で可能（処分）
単独で可能な保存行為とは、建物を修繕したり不法占拠者を追い出すなど、不動産の状態を維持することを指します。
使用とは、共有している不動産で居住することです。
過半数の同意で可能な利用とは、短期的な賃貸借や、その契約を解除したりすることで、改良はリフォーム・リノベーションのことです。
全員の同意で可能となる処分とは、不動産の売却、抵当権の設定、事業として行う賃貸借契約を締結するなどです。
３．共有名義の不動産を売却する方法とは？
共有名義の不動産の扱い方を理解したところで、ここでは共有名義の不動産の売却方法について見ていきます。
３－１．売却時の注意点とともに確認しましょう。
３－１－１．共有者全員の合意が必要
売却は処分行為にあたるため、共有者全員の合意が必要です。
したがって、共有者の中で1人でも同意が得られなけば売却は難しくなります。
建物の無い更地であれば、土地を自分の持分に応じた面積で分筆し売却する方法は可能です。
しかし、土地全体のうちどの部分を分筆するのかという点では、話し合いが必要になります。
３－１－２．連帯保証の問題
さらに、売却の際に問題になるのが連帯保証の解除です。
共有名義の不動産に関して、たとえば夫婦でのマイホーム購入では、多くはペアローンの形態となっていると考えられます。
ペアローンは夫婦それぞれが住宅ローンを組み、それぞれお互いの住宅ローンの連帯保証人となっています。
それぞれ住宅ローン控除が受けられ、団体信用生命保険への加入も単独でできます。
しかし、売却する場合は２つの住宅ローンを一括返済しなければ、お互いの連帯保証人を解除することができません。
３－２．単独名義に変更して売却
不動産の自由な利用ができないために、単独名義に切り替えておき、将来の売却などの処分に備えることも考えられます。
その場合の方法は、以下のパターンが考えられます。
- 共有者の持分を買い取る
- 不要な共有者が持分放棄をする
- 分筆する
３－３．離婚問題と共有不動産
離婚の場合、共有名義の不動産は合意のもとに売却をするか、住み続ける意思がある場合は単独名義に切り替える必要があります。
離婚後も共有の関係をそのままにしておくと、さまざまな形でトラブルの原因となるためです。
住宅ローンの返済中である場合は、共有の解消をする必要性が高まります。
実は、養育費代わりに自己負担分のローンを払い続けるというのも、住宅ローン契約違反となる可能性があるのです。
金融機関としても、債務者の生活を制限して返済がうまくいかないという状況は望みませんので、その場合は善後策についての相談もご検討ください。
３－３－１．分割に関しての法的な救済方法
民法では共有名義のデメリットに対する対策として、共有物分割請求権という制度があります。
この制度を利用して、希望があれば強制的に共有名義を解消させられるようになっています。
この場合、財産分与や相続と同じように、現物分割(土地の場合のみ)、代償分割（単独名義への変更）、換価分割（お金で清算）などの方法がとられます。
共有物分割請求権で売却を希望する場合には、他の共有者への売却、共同売却、競売のいずれかによって売却することが可能です。
なお、離婚成立から２年以内であれば、共有物の分割も財産分与対象とすることが認められます。
財産分与であれば、共有持分割合に関係なく、２分の１ずつの分割となることに注意してください。
３－３－２．夫婦間売買という選択も
また、最近では共働きの夫婦を中心に、元の自宅の夫婦間売買もおこなわれています。
夫婦間売買は、元夫婦のどちらかが自宅に住み続けるために、権利関係を住む方に集約するという方法です。
ただし、返済資力の問題で金融機関の協力を得られにくいこと、税務上で贈与とみなされないようにすることなど、注意が必要な点もあります。
弊社は離婚による売却を多数扱い、これまで７０件を超える住宅ローン問題の債務整理を成功に導いてきた経験と知識がありますので、ぜひご相談ください。
４．今回のまとめ
不動産の売却時の共有名義とはどのようなものか、売却方法や問題点を解説しました。
弊社では、離婚による売却の際の共有名義の問題などを数多く扱ってきました。
４－１．まずは専門家に相談を！
不動産売却の時の共有名義について、売却方法や進め方は専門知識に基づいた検討の上、さまざまな手段の中から方針を決めて進めるのが良いです。
４－２．離婚に伴うご自宅の売却で悩んでいる方へ
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