不動産売却を検討中の方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの大和田です。
不動産登記の手続きは、売却時に不可欠な作業です。
売却の際に、どのような種類の登記手続きが必要なのか、そのために何が必要なのかを知っておくと、取引の際にスムーズに進めることができます。
そこで今回は、不動産売却で必要な登記とはどのようなものか、種類や費用、必要書類について解説します。
１．不動産売却で必要な不動産登記の種類は？
不動産売却時に関係する登記には、どのようなものがあるでしょうか？
１－１．不動産の登記とはどのようなもの？
登記簿は法務局で管理されています。土地や建物を登記する理由は、その不動産がどのようなものか、どのような権利関係にあるのかなどを、公的に証明するためです。
例えば、売却した不動産は、謄本の内容を新しい所有者の名義に書き換えなければ、所有者は自分のものと法的に主張することができません。
そのような状態では、悪意を持った第三者による権利関係のトラブルや、契約に関する詐欺を防げません。
また、不動産の名義が変わっていなければ、新しい所有者の住宅ローンも実行されません。
このため、不動産売却の際には必ず、売主と買主の責任で、登記簿の内容を正しく書き換えることが求められます。
１－２．登記簿には何が書いてある？
登記簿謄本は、表題部、権利部甲区、権利部乙区の３つに分かれていて、それぞれ必要な事項を記入していくようになっています。
表題部は、土地や建物の所在地や面積、地目、建物の構造など、不動産のプロフィールを記載します。
権利部甲区には、所有権とその変遷、差押え、仮処分などに関する記載をします。
権利部乙区には、抵当権、根抵当権、地上権、地役権など、所有権以外の権利関係に関して記載します。
売却する不動産の謄本は、売買するうえで問題がないか、必要な手続きは何かなどの確認のために、査定などの段階でチェックを行います。
１－３．売却で必要な不動産登記の種類
１－３－１．基本となる登記
売却の際にもっとも基本となる登記は以下の３つです。
・所有権移転登記
・抵当権抹消登記
・抵当権設定登記
抵当権は、住宅ローンの担保に関わるもので、抹消登記は売主のローン完済、設定登記は買主のローン借り入れに対して行うものです。
住宅ローンの担保の抵当権を抹消せずに、不動産を売却することは困難です。
新たな金融機関の抵当権設定ができないと、買主の方はローンが組めず現金で購入するしかなくなります。
抹消登記は売主がすでに住宅ローンを完済していて、登記も済んでいる場合は不要です。
１－３－２．その他の関連する登記
その他に、売却時に関係することの多い登記は以下です。
- 相続登記
- 住所変更登記
- 氏名変更登記
不動産売却に伴う登記は、手続きを開始する前に正しく売主の名義になっており、売主の住所氏名が現在のものと一致している必要があります。
相続対象の不動産は、相続人か代表者への登記が完了しない状態では、売却することができません。
相続登記を終えるまでには、相続人の間での遺産分割協議など、時間を要する場合があるため、注意が必要です。
住所や氏名の変更は、所有権の移転登記に先立って、売主の提出する印鑑証明と謄本の記載を一致させる必要があるために行います。
２．不動産売却で発生する登記費用の相場は？
登記に関する費用は、そこまで高額なものではありません。また、不動産会社から準備をお願いするよう事前に連絡があります。
２－１．売主が負担する登記費用は？
不動産売却の際に売主が負担する登記費用は、住所変更登記、氏名変更登記、相続登記、抵当権抹消登記の４種類です。所有店の移転や抵当権設定の登記は、買主の負担となります。
これらのうち、相続登記のみ６万円強と若干高額ですが、譲渡所得税や不動産所得税の経費として扱うことができます。
上記の登記費用は、基本的に売主が負担するものです。しかし、話し合いのうえ合意ができれば、買主の負担とすることもできます。また、逆に買主の負担する費用を売主が持つこともできます。
２－２．登記費用の相場
登記費用は、司法書士への手数料と、登録免許税の２つが必要です。
２－２－１．司法書士への手数料
まず、司法書士への手数料ですが、売主に関係する手続きの相場は以下の通りです。
・住所、氏名変更登記：１万円～１．５万円
・相続登記：６万円～７万円
・抵当権抹消登記：１．５万円～２万円
このほか、司法書士の長距離交通費などが実費としてかかる場合もあります。
２－２－２．登録免許税
登録免許税は、目的別で以下の金額が必要です。
・住所、氏名変更登記：土地、建物それぞれにつき１，０００円
・抵当権抹消登記：土地、建物それぞれにつき１，０００円
・相続登記：固定資産税評価額の０．４%
不動産売却に関する登記の手続きは、残金決済と引き渡しの日に行います。
そのため、登記に関して支払う費用もこの日に必要となります。
２－３．所有権移転の際の軽減税率
買主が所有権移転と抵当権設定の登記を行う際に、不動産の利用状況や築年数、面積、耐震基準、住宅瑕疵保険の有無などの条件で、登録免許税が軽減される特例があります。
土地、建物それぞれについて設定されている固定資産税から、適用される税率を下げることができます。
これらの措置は、令和６年３月３１日まで実施される予定なので、買主の費用を抑えるために、買主や担当司法書士への情報提供を行うようにしましょう。
３．不動産売却の登記で必要な書類は？
不動産売却で登記をする際には、登記の種類によって準備する書類が異なります。
３－１．委任状と添付書類の用意が必要
まず、売主の代わりに、専門家として手続きを行う司法書士への委任状と印鑑証明、登記申請書は全ての登記手続きに必要です。
また、登記に必要なその他の添付書類が不足していると、取引中断にもなりかねませんので、必ず確認のうえ準備を行うよう心掛けてください。
３－２．所有権移転登記の必要書類
買主が主体となって行う所有権移転手続きも、売主の書類提供が必要です。
・不動産の登記済権利証か、登記識別情報
・固定資産評価証明書
・印鑑証明書
・本人確認書類（顔写真付き。運転免許証やマイナンバーカード）
契約の際に利用したものを再使用する書類も多いですが、印鑑証明は発行後３か月以内のものを使う必要があるため注意が必要です。
３－３．抵当権抹消登記の必要書類
抵当権抹消の際は、金融機関から受け取る以下の書類が必要になります。
・完済証明書、または解除証書
・金融機関の登記事項証明書
これらの書類の準備は、ローン残金の着金確認の後、司法書士が金融機関に直接対応をするため、売主の方の準備は必要ありません。
３－３－１．相続登記の場合
この他、相続登記の場合は、遺産分割協議書のほか、被相続人に関係するものとして戸籍全部事項証明、除籍全部事項証明書を準備します。
３－３－２．相続人の関係書類
相続人の関係書類は、相続人全員の戸籍全部（一部）事項証明書、相続人全員の住民票の写し、固定資産評価証明書などが必要です。
住所、氏名の変更に必要な書類は、登記記録上の住所、現在の住所及び住所移転の日が記載された書類、戸籍全部（個人）事項証明書と、本籍が記載された住民票の写しなどです。
４．今回のまとめ
今回は、不動産売却で必要な登記とはどのようなものかや、種類や費用、必要書類について解説しました。
４－１．まずは専門家に相談を！
スムーズでご希望に近い売却のためには、専門知識に基づいた検討の上、さまざまな手段の中から方針を決めて進めるのが良いです。
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