不動産の売却を検討されている方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの相楽です。
不動産売却の際には、火災保険の解約が必要です。
火災保険は、解約するまで修繕などに活用できたりとメリットがあります。
そこで今回は、不動産売却時の火災保険の解約方法について、返金や解約前の修繕と併せて解説します。
１．不動産売却時に火災保険を解約する手続きについて
売却時の火災保険関連の手続きについて解説します。
１－１．不動産売却時に火災保険を解約するタイミングは？
自宅を売却する際に、火災保険を解約するタイミングが早すぎるとリスクを伴います。
解約は、物件の引き渡し後、所有権移転手続きが終わってから行うようにしましょう。
１－１－１．民法改正によりルールが明文化
２０２０年に民法が改正された際、建物の滅失等のリスクは引き渡しによってはじめて買主に移行するということが明文化されました。
１－１－２．引き渡しまでに火災が起きた場合
もしも、買主の方と売買契約を結んだあとに、家を火災で焼失してしまったら、買主側は売買契約を解除でき、売買代金の支払いも行う必要がありません。
この買主の権利は、建物の滅失の責任が売主になかったとしても有効とされます。
したがって、売主は引き渡しまでは、火災保険で建物を失うリスクをカバーしておく必要が
あるのです。
１－２．火災保険を解約する手続きの流れ
火災保険の解約申請は、加入者の方本人が保険会社に電話をするか、インターネットで申請手続きを行います。
インターネットからの受付は、加入者本人以外からの申請や、その他の条件でできない場合があるため注意が必要です。
また電話、インターネット、いずれの方法も保険会社から届いた書類に記入して返送し、受理された時点で解約手続きが完了となります。
解約申請の理由が親族間売買や、相続によるものの場合、契約書の名義を変更して満期まで契約継続が可能な場合があり、説明を受けることがあります。
解約日は前述のように、引き渡しに到る状況が確定してから、引き渡し日以降を設定しましょう。
１－３．相続物件の売却などの場合
火災保険は、加入者の方でなければ解約手続きができません。
したがって、相続した不動産を売却する場合は、相続人の話し合いで物件の相続をする方、
あるいは売却後に換価分割を行う場合は、相続人の代表者に不動産の名義を変更します。
そして、不動産の名義人である法定相続人から火災保険の解約手続きを行います。
１－３－１．離婚に伴う夫婦間売買の場合
また、離婚に伴う元夫婦間売買などは、親族間売買とは異なり、名義変更して保険を継続することはできません。
離婚の際に、夫婦のどちらかが家を引き継ぐ場合は、火災保険の件も事前に話し合いが必要です。
１－３－２．住み替えの際に引き継ぎできるか？
また、火災保険は被保険者でなく建物に対してかけるもののため、住み替えなどの際は、現在の火災保険を新居に引き継ぐことはできません。
２．不動産売却時に火災保険を解約した場合の返金は？
不動産売却時に火災保険を解約した場合、残った保険期間にかかる保険料は返ってくる可能性があります。
２－１．不動産売却時に火災保険を解約したら、戻ってくるお金がある
火災保険の残存期間のことを、未経過分といいます。
火災保険の解約手続きをすることで、この未経過分の保険料は返還されます。
解約は売却にすることで自動的にされるわけではないため、返還を受けるには保険の解約手続きが必要になります。
２－１－１．返還額を事前に確認したい場合
また、加入していた保険会社、火災保険の種類、一括で支払っていた保険期間の長短によって、返還額に違いがあります。
どのくらいの金額が返還されるのかは、実際に保険会社に確認すれば、電話での本人確認のうえ、解約日を仮定した概算の金額を教えてもらうことができます。
２－１－２．地震保険にも加入している場合
なお、火災保険とセットで地震保険に加入している場合、火災保険に連動して自動的に地震保険も解約となり、返還の対象となります。
火災保険と地震保険では、契約できる期間の上限が異なります。火災保険は１０年なのに対し、地震保険は５年のため、満期までの残存期間は異なることが多く、それぞれ別に計算されます。
２－２．解約時の返金額の計算は？
火災保険の返金を受けるには、長期一括払いで契約し、保険が満期になるまでの残存期間が多くあることが前提になります。
しかし、解約時の返金額は、払い込んだ年数や残存期間の日割りでは計算しません。
払い込んだ年数は長期係数、残存期間は未経過料率という係数をもとに計算されます。
この２つの係数は、年数や残りの日割りの割合とは異なっています。
例えば、１０年契約の場合は長期係数は８．２、１０年契約の４年８か月目の未経過料率は５４%となっています。
この場合で、年間保険料を１万円とした場合の返金額は４万４，２８０円となります。
２－３．そのほか、売却によって返金されるお金
固定資産税や都市計画税は、毎年１月１日に不動産を所有している方にかかります。
したがって、引き渡し日前は売主、引き渡し以降は新しい所有者の負担とするために、売買の際に日割りで精算をするようになっています。
マンションの管理費や修繕積立金は月払いのため、引き渡し日以降の日割り分は買主に精算を依頼することも可能です。
また、売却のために住宅ローンを一括返済し、かつ保証料を毎回の返済に含めずに一括前払いしていた場合、一括で返済をした日以降の未経過分を返還してもらえます。
３．不動産売却の際に火災保険解約の前に行う修繕とは？
火災保険解約の前に検討をすべき大事な点が、修繕箇所の有無です。
３－１．火災保険が適用されるのは火災だけではない
火災保険は、火災による建物の被害のほかに、オプションの選択によって異なりますがさまざまな災害について保険の対象となります。
罹災した日が少し前であっても、この修繕箇所を保険対応することで、売却しやすくなったり、売却額を少し上乗せすることにもつながります。
３－１－１．火災以外の適用例
火災以外に火災保険が適用できる災害の例は以下の通りです。
- 落雷やガスなどの爆発
- 台風などの風水害、上階からの水もれ、雪害
- 盗難やそれにともなう汚損や破壊
- 偶発的な事故やトラブルに関する汚損や破壊
このように保険を使うことで、未経過分の返金がなくなっても、修繕するメリットの方が大きいケースもあるため、保険加入時のオプションを確認のうえ、修繕を検討しましょう。
３－１－２．注意点
「火災保険を適用して無償修理しましょう」という触れ込みの業者の中には、実際に依頼すると、修理代が高額のため実費となってしまう場合もあります。
そのような業者を避けるためにも、慎重に利用しましょう。
３－２．売却に有利な修繕に利用できる保険
３－２－１．県民共済
リーズナブルな掛け金の県民共済などでも、火災以外の災害に対して風水害等見舞共済金が支給されるため、是非活用してみてください。
３－２－２．住宅瑕疵保険
また、売主の契約不適合責任を担保するホームインスペクションを利用すると、住宅瑕疵保険を利用できるようになります。
まず、ホームインスペクションで専門業者の調査で物件に隠れた瑕疵がないことを確認します。
それでも、後に隠れた問題が発見された場合に保険修理が可能となります。
買主に大きな安心をもたらすため、早期の売却、有利な条件での売却もしやすくなります。
４．今回のまとめ
今回は、不動産売却時の火災保険の解約方法はどのようにするのか、返金や解約前の修繕について解説しました。
４－１．まずは専門家に相談を！
スムーズな売却のためには、専門知識に基づいた検討のうえで方針を決めて進めるのが良いです。
４－２．離婚に伴うご自宅の売却で悩んでいる方へ
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