こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの相楽です。
相続税の基礎控除額が引き下げられた影響で、今後、不動産相続など評価額の高い相続財産を持つ人に相続税が課税される可能性が高くなりました。
不動産相続には様々な種類があります。
そこで今回は、不動産相続における税金の計算方法などについて解説していきます。
１．対象となる資産や評価額
まずは、不動産相続に関する資産や評価額について解説します。
１－１．土地と家屋の評価方法
不動産相続の対象となる代表的な資産が土地と家屋で、それぞれ利用状況などに応じた評価額を算出します。
１－２．土地の評価方法
土地は宅地、山林、田、畑などに区分し、土地の路線価に奥行補正率や面積を乗じることで評価額を求めます。
その土地に賃貸物件がある場合は、１から借地権割合に借家権割合を乗じたものを差し引いた割合を、更地の評価額に乗じて求めます。
路線価がない地域の土地については、その年分の固定資産税評価額に、その土地の評価倍率を乗じることで評価額を求めます。
１－３．家屋の評価方法
家屋はその家屋の固定資産税評価額となります。
しかし、賃貸物件の場合は１から借家権割合を差し引いた割合に、賃貸割合と固定資産税評価額に乗じて評価額を求めます。
２．税金の計算方法
続いて、税金の計算方法について解説します。
２－１．評価額の合算
不動産の評価額を算出できたら、他の相続財産と合算し、その金額から相続税の基礎控除額を差し引きます。
２－２．基礎控除額の計算方法
基礎控除額は、法定相続人の数に６００万円を乗じた金額に、３０００万円を加算した金額を言います。
基礎控除額を差し引いた金額が０円、またはマイナスとなった場合は税金は掛からず、申告書の提出も不要です。
２－３．税率の適用と控除
基礎控除額を差し引いて残額がある場合は、法定相続人が法定割合で相続したものとし相続財産を振り分け、それぞれ振り分けた金額に応じた税率を乗じて、それぞれの法定相続人の税額を求めます。
その税額を合算し、実際の相続人が相続する財産の価格に応じて振り分けそれぞれの相続人の税額を算出します。
なお、配偶者や未成年、相次相続などに該当する場合は、その税額から該当する税額控除の金額を差し引き納税額を算出します。
３．申告方法と注意点
最後に、申告方法と注意点について解説します。
３－１．申告期限
相続税の確定申告は、相続税の開始を知った日の翌日から１０ヶ月以内に行わないといけません。
期限を過ぎてしまうと、加算税など余計な税金が掛かってしまいます。
３－２．遺産分割の見込書
また、遺産分割が完了していない場合でも期限内に申告をする必要があります。
しかし、３年以内に分割をする見込書を添付しておけば、申告期限から３年以内に分割された遺産について、更正の請求により税金の還付を受ける事ができます。
３－３．分割に関する特例
なお、分割に関する裁判が行われているなど一定の事情がある場合には、申告期限から３年と２ヶ月を経過する日までに遺産の未分割についてやむを得ない事由がある旨の承認申請書を提出する必要があります。
その承認申請書を提出すると、判決確定の日の翌日から４ヵ月以内に分割を受けた遺産について、更正の請求を行うことができます。
金額の大きい不動産相続は分割に時間が掛かりますが、こうした手続きをしておけば、余分な税金を支払う必要はありません。
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