過去数年にわたり、東京都内の再開発地区におけるマンションの価格、地域の人口動向、公共交通機関の利用者数の変化に注目してきました。

２０２４年現在、東京２３区内のマンション市場は依然として活況で、再開発エリアでは価格の上昇が続いています。

平均価格は再び１億円を超え、特に都心部やその周辺で需要が高まっています。

一方で、少子高齢化の影響もあり、郊外では一部で人口減少が見られ、マンション価格にも影響を与えています。

また、公共交通機関の利用者数は回復基調にあり、交通の便が良いエリアでのマンション需要は引き続き高いです。

こうした変化を踏まえ、マンション購入の際は、物件の魅力や注意点を他の地域と比較し、慎重に検討することが重要です。

１．各駅の特徴や周辺環境

そこで今回は、西口エリアで大規模な再開発が進んでいる池袋駅と、豊島区が行っている都市づくりビジョンによる整備が進行している要町駅のデータを整理し、その将来性を見ていこうと思います。

１－１．池袋駅の特徴

*ＪＲ池袋駅西口

池袋駅は、東京都豊島区に位置する駅でＪＲ山手線、埼京線、湘南新宿ライン、東京メトロ丸ノ内線、有楽町線、副都心線、西武池袋線、東武東上線など、合計９路線が乗り入れています。

そんな池袋駅について、いくつかポイントを挙げていきます。

１－１－１．交通アクセス

*池袋駅構内の様子

前述の通り、池袋駅最大の特徴は交通利便性の良さです。

特に埼玉県方面へのアクセスが良く、通勤・通学に利用する埼玉県民が多い印象です。

また、９路線が利用可能であるため、主要な電車が遅延や運休になった場合でも、他の路線で迂回することができます。

この点は、日常生活で非常に便利です。

これらの特徴により、池袋駅は交通の要所として多くの人々に利用されています。

１－１－２．ショッピングスポットが豊富

*メトロポリタンプラザ

池袋駅周辺には、商業施設等のショッピングスポットが豊富に揃っています。

西武池袋本店と東武百貨店池袋店は、ファッションや食品、生活雑貨を幅広く取り揃えた大型百貨店で、買い物や食事を楽しむことができます。

サンシャインシティは池袋の象徴的な複合施設で、商業施設や水族館、展望台などがあり、家族連れや友人同士で楽しめるスポットです。

また、若者に人気の池袋パルコや、女性向けアニメショップが集まる乙女ロードも見逃せません。

日常の買い物には、東武ストアやライフなどのスーパーが便利で、地元の人々にも愛されています。

１－２．要町駅の特徴

*東京メトロ要町駅

要町駅も東京都豊島区に位置する駅で、東京メトロ有楽町線と副都心線が乗り入れています。

そんな要町駅についても、いくつかポイントを挙げていきます。

１－２－１．落ち着いた住環境

*駅周辺の住宅街

要町駅周辺は、池袋駅から１駅という近さにありながら、静かで落ち着いた住宅街が広がっています。

池袋の賑やかさから少し離れたことで、喧騒を避けたい人々にとっては、穏やかな生活ができる環境が整っています。

そのため、このエリアは家族連れや静かな環境を好む人々に人気があります。

１－２－１．家賃の割安感

*駅周辺の賃貸マンション

要町駅周辺の家賃相場は、池袋駅周辺と比べると一般的に低めです。

例えば、１Ｒ・１Ｋ・１ＤＫの家賃相場は約８．６万円であり、池袋の同様の物件と比較しても割安感があります。

このため、同じ予算でより広い部屋を借りられる可能性があり、コストパフォーマンスを重視する人々にとって魅力的なエリアだと言えます。

１－３．各駅の特徴まとめ

このように、池袋駅は都市的な便利さと賑わいを求める人々に、要町駅は静かな住環境とコストパフォーマンスを重視する人々に愛されていることがわかります。

ただし、マンションを購入する際には、具体的な条件や予算、希望する設備に合った物件を選ぶことが重要です。

一人でいくつものマンションを買うわけにはいかないと思うので・・・。

次に、このような都市の魅力を形作る要素の一つとして、各駅周辺で進行している再開発事業や、街づくりプロジェクトに目を向けて考察していきます。

２．池袋駅西口周辺の再開発事業について

まずは、池袋駅西口で進行している２つのプロジェクトについて解説していきます。

２－１．池袋駅西口地区市街地再開発

*引用：三菱地所株式会社

池袋駅西口で進んでいる『池袋駅西口地区市街地再開発』は、東武百貨店（メトロポリタンプラザビルを除く）、西口公園、バスターミナルを一体的に再開発する大規模プロジェクトです。

計画では、３棟の超高層複合ビルと公園の整備が進められ、総延床面積は約５８２，７００㎡、容積率は１，４３０％に達します。

このプロジェクトは２０２７年度に着工し、２０４３年度の完成を目指しています。

２－１－１．施設と街区の詳細

*開発予定地（Ａ街区）

再開発エリアは、Ａ街区、Ｂ街区、Ｃ街区、そして公園整備を行うＤ街区に分かれています。

各街区の詳細は以下の通りです。

• Ａ街区：地上４１階、地下４階のビルが建設され、高さは約２２０ｍです。
• Ｂ街区：地上５０階、地下５階で、高さ約２７０ｍのビルが建設され、池袋エリア初の外資系ホテルが入居予定です。
• Ｃ街区：地上３３階、地下６階で、高さ約１８５ｍのビルが建設されます。

これらの街区は、商業、オフィス、ホテル、住宅などの複合的な機能を持つ超高層ビルとして計画されています。

特にＢ街区が最も高く、池袋の新たなランドマークとなる可能性があります。

また、アート・カルチャー関連の施設や外資系ホテルの誘致など、国際的な文化発信拠点としての機能も強化される予定です。

２－１－２．交通と歩行者ネットワークの改善

*引用：三菱地所株式会社

交通と歩行者の利便性向上も、今回の再開発で重要な要素です。

駅の東西を結ぶ北デッキが整備され、バス停は交通広場に集約されます。

これにより、歩行者空間が拡充され、駅とまちの結節性が向上します。

さらに、回遊性の高い歩行者ネットワークが形成され、文化・芸術などの活動拠点としての整備が進められます。

２－１－３．再開発の目的と期待される効果

*開発予定地（Ｂ街区）

この再開発プロジェクトの主な目的は、国際アート・カルチャー都市の玄関口としての機能強化です。

また、駅とまちの結節性向上、回遊性の高い歩行者ネットワークの形成、文化・芸術等の活動拠点整備も重要な目標となっています。

現在、三菱地所と東武鉄道が事業主体となり、これらの目標達成に向けて取り組んでいます。

再開発により、池袋駅西口エリアはより魅力的で機能的な都市空間へと変貌を遂げ、地域の活性化や経済発展、文化振興に大きく貢献することが期待されています。

さらに、新たな雇用創出や観光客の増加、地域ブランド力の向上なども見込まれており、池袋の未来を大きく変える可能性を秘めたプロジェクトだと言えます。

２－２．ＩＴ ＴＯＷＥＲ ＴＯＫＹＯ（旧：(仮称)池袋西口プロジェクト）

*引用：ＩＴ ＴＯＷＥＲ ＴＯＫＹＯ公式サイト

さらに、池袋駅西口では旧池袋マルイ跡地に『ＩＴ ＴＯＷＥＲ ＴＯＫＹＯ（旧：(仮称)池袋西口プロジェクト）』が建設中です。

ＩＴ ＴＯＷＥＲ ＴＯＫＹＯは、東京都豊島区西池袋３丁目２８－４ほかに位置し、ＪＲ・東武・西武・東京メトロ『池袋』駅から地下通路で直結する予定です。

地上２７階、地下４階、高さ１４０．１２４ｍの規模を誇り、延床面積は４１，６３０．１９㎡に及びます。

主要用途は事務所、店舗、自動車車庫で、２０２３年５月１８日に着工し、２０２５年１１月末の竣工を予定しています。

２－２－１．特徴

*開発地の様子（２０２４年９月６日撮影）

建物の特徴として、制振構造（屋上ＡＭＤ、アンボンドブレースダンパー、オイルダンパー）を採用し、安全性と快適性を両立しています。

低層部には商業施設、高層部にはオフィスを配置し、多様なニーズに対応する複合施設となっています。

オフィスフロアは基準階面積９６３．２㎡（２９１坪）、天井高３，０００ｍｍと、ゆとりある空間を提供します。

環境性能にも優れ、オフィス部分でＺＥＢ Ｒｅａｄｙを取得し、Ｇｒｅｅｎ電力供給やＣＡＳＢＥＥ ウェルネスオフィス認証取得など、サステナビリティに配慮した設計となっています。

さらに、ＷｉＦｉ環境の整備や７２時間対応の非常用発電機電源の供給など、ビジネス継続性にも十分な配慮がなされています。

２－２－２．事業主体と期待される効果

*建築計画のお知らせ

本プロジェクトは、カシワエステート合同会社（代表者 清水建設）が建築主となり、清水建設株式会社が設計・施工を担当しています。

このプロジェクトは、前述した池袋西口エリアの再開発の一環として進められています。

完成後は池袋の新たなランドマークとして、オフィスと商業施設の複合ビルとして池袋の街の活性化に大きく寄与することが期待されています。

３．要町駅周辺の街づくりプロジェクトについて

続いては、要町駅周辺で進行している街づくりプロジェクトについて解説していきます。

３－１．豊島区都市づくりビジョン

*参考：豊島区

要町駅周辺は、『豊島区都市づくりビジョン』において『池袋副都心周辺エリア』の一部として位置づけられており、生活拠点としての機能強化が計画されています。

駅を中心とした生活拠点の形成を目指し、駅前広場の整備による交通結節機能の強化やバリアフリー化の推進が進められます。

また、要町通り沿道の商店街の活性化や生活利便施設の充実を図ることで、地域住民の日常生活をより快適にする取り組みが行われています。

３－１－１． 良好な住環境の維持と向上

*植栽が整備されている歩道

要町駅周辺は、良好な住宅地としての環境維持・向上が重要な課題となっています。

緑豊かな住宅地の形成を目指し、街路樹の植栽や公園の整備など、緑化の推進が計画されています。

同時に、木造住宅密集地域の改善や防災まちづくりの推進など、安全性の向上にも力を入れています。

これらの取り組みにより、居住者にとって魅力的で安心できる住環境の創出を目指しています。

３－１－２．歩行者と自転車にやさしい街づくり

*自転車専用レーン

要町駅周辺のまちづくり計画では、歩行者と自転車利用者の安全性と利便性の向上が重視されています。

安全で快適な歩行者空間の確保を目指し、歩道の拡幅や段差の解消などが計画されています。

また、自転車利用環境の整備も進められ、自転車専用レーンの設置や駐輪場の整備などが検討されています。

これらの取り組みにより、車に頼りすぎない、人にやさしい街づくりを目指しています。

３－１－３．公共施設の有効活用と景観形成

*千川小学校跡地

要町駅周辺のまちづくりでは、既存の公共施設の有効活用も重要な課題となっています。

要町保育園跡地や千川小学校跡地の整備が検討されており、地域のニーズに合わせた施設の再編や新たな機能の導入が計画されています。

さらに、良好な街並み景観の形成にも注力しており、建物の高さや色彩の調和、看板の規制などを通じて、魅力的な都市景観の創出を目指しています。

これらの取り組みにより、要町駅周辺は生活拠点としての機能を強化しつつ、住民にとって愛着の持てる街となることが期待されています。

４．人口や世帯数の比較

続いて、豊島区が発表した人口に関する統計データを基に、再開発が行われる池袋駅西口と要町駅周辺の、世帯数と人口の推移を考察していきます。

４－１．池袋駅（西口周辺）の人口と世帯数の推移

*参照：豊島区

池袋駅西口周辺の人口と世帯数の推移を見ると、２０２０年から２０２４年にかけて、どちらも増加傾向が見られます。

人口は２０２０年の１６，９２９人から、２０２４年には１７，１４４人に増加しています。

２０２２年には若干の減少が見られましたが、その後は再び増加傾向に戻り、最終的に２０２４年には最高値を記録しています。

この増加は、池袋駅周辺が住みやすさや利便性を維持していることを表しています。

一方、世帯数も同様に、２０２０年の１１，０４１世帯から２０２４年には１１，３５４世帯へと増加しています。

２０２１年と２０２２年には若干の減少が見られましたが、その後再び増加に転じています。

世帯数の増加は、地域の住宅需要が安定していることを反映している可能性があります。

全体として、池袋駅西口周辺は人口・世帯数共に増加しており、特に２０２３年以降の回復が注目されます。

このエリアの魅力が引き続き高いことが、こうした増加を支えていると考えられます。

４－２．要町駅の人口と世帯数の推移

*参照：豊島区

一方、要町駅周辺の人口と世帯数の推移を見ると、２０２０年から２０２４年にかけて、緩やかな増加傾向が続いていることが確認できます。

人口は２０２０年の９，７３４人から２０２４年には９，６０５人と、若干の減少傾向が見られます。

特に２０２１年から２０２３年にかけては微減が続きましたが、２０２４年には若干の増加が見られ、９，６０５人に達しました。

この減少傾向は一時的なものと見られ、地域の魅力が維持されている可能性があります。

世帯数は２０２０年の６，２２７世帯から２０２４年には６，２０１世帯へと、ほぼ横ばいの状態が続いています。

世帯数に大きな変動はなく、安定した住宅需要が維持されていることが示唆されます。

要町駅周辺の人口・世帯数の推移は、全体として安定しており、大きな変動は見られないものの、地域としての魅力は引き続き高いと考えられます。

５．駅徒歩圏の人口予測の比較

次に、各駅徒歩１５分圏内の人口推計のデータを見てみます。

上記のグラフは『国土数値情報（Ｈ３０国政局推計）／国土交通省』のデータを国際航業（株）が編集・加工した情報を元に作成されたグラフです。

５－１．池袋駅周辺の人口予測

池袋駅周辺の人口は２０２５年に１０３，３３６人と予測され、２０３５年には１０４，３９０人でピークを迎える見込みです。

その後、２０５０年には１０３，６１６人と若干の減少が予測されていますが、依然として１０万人以上の人口を維持する見込みです。

この安定した人口の維持は、池袋駅周辺の住みやすさや利便性が持続していることを示唆しています。

５－２．要町駅周辺の人口予測

一方、要町駅周辺の人口は２０２５年に１０１，２０２人と予測され、２０３５年には１０１，７５６人でピークを迎えます。

その後、２０５０年には１００，２９９人と、池袋駅周辺と同様にわずかな減少が予測されていますが、全体として１０万人以上の人口を維持することが見込まれています。

要町駅周辺もまた、安定した人口を維持していることが、このエリアの魅力を表しています。

６．駅徒歩圏の年収の比較

次に、各駅周辺の年収別世帯数のデータを見てみます。

上記のグラフは、池袋駅と要町駅の年収別世帯数の割合を比較したものです。

６－１．池袋駅周辺の年収分布

池袋駅周辺の年収分布を見ると、最も多いのは「２００～３００万円未満」の層で、全体の１８.６％を占めています。

次に多いのは「３００～４００万円未満」の層で１６.２％、その次は「４００～５００万円未満」の層で１２.７％となっています。

これらの結果から、池袋駅周辺では年収２００～５００万円未満の層が多く、特に中間層が多数を占めていることがわかります。

また、「１,５００万円以上」の高所得者層は少なく、わずか２.６％にとどまっています。

このことから、池袋駅周辺は比較的中間層が多く、高所得者層が少ない地域と言えます。

６－２．要町駅周辺の年収分布

要町駅周辺の年収分布も、池袋駅と同様の傾向が見られますが、「３００～４００万円未満」の層が１６.７％とやや高めです。

「２００～３００万円未満」の層は１８.７％、『２００万円未満』の層は１８.４％と、池袋駅とほぼ同様の割合を示しています。

また、「４００～５００万円未満」の層は１２.７％で、池袋駅と同じ割合です。

高年収層についても、池袋駅と同様に、「１,０００～１,５００万円未満」が５.３％、『１,５００万円以上』は２.７％と、いずれも少数派にとどまっています。

これらの結果から、要町駅周辺も池袋駅周辺と同様に、中間層が多くを占め、高所得者層が少ない地域であることがわかります。

７．人数別世帯数の比較

次に、各駅周辺の世帯数のデータを見てみます。

上記のグラフは、池袋駅と要町駅徒歩１５分圏内の世帯数を比較したものです。

７－１．池袋駅周辺の世帯数

池袋駅周辺の世帯構成を見ると、最も多いのは単身世帯で、全体の６７.４％を占めています。

次に多いのは２人世帯で１７.４％、３人世帯は８.９％となっています。

４人世帯は５.０％と少なく、５人世帯以上はさらに少数で、５人世帯は１.１％、６人世帯は０.２％、７人以上の世帯はわずか０.１％です。

これらの結果から、池袋駅周辺は単身者や少人数世帯が大多数を占めており、特に単身世帯の割合が非常に高い地域であることがわかります。

この傾向は、賃貸マンションやコンパクトな住居が多い池袋の地域特性を反映していると言えます。

７－２．要町駅周辺の世帯数

一方、要町駅周辺の世帯構成も池袋駅と似た傾向を示していますが、単身世帯の割合がやや低く、６４.１％です。

２人世帯の割合は１８.７％で、池袋駅よりもやや高めです。

３人世帯や４人世帯も池袋駅より若干多く、それぞれ９.７％、５.９％を占めています。

５人世帯以上については、池袋駅とほぼ同じで、非常に少数派です。

これらの結果から、要町駅周辺は池袋駅周辺と比較して、やや家族世帯の割合が高いことがわかりますが、依然として単身世帯が多数を占めています。

８．乗降客数の推移とその比較

*参考：「国土数値情報（駅別乗降客数データ）」（国土交通省国土政策局）の数値を参考に作成

次に、上記の東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、『東京メトロ池袋駅』と『東京メトロ要町駅』を利用する乗降客数の推移を比較していきます。

*要町駅は２０１９年までのデータしかありませんでした。

８－１．池袋駅の乗降客数の推移

まず、池袋駅の乗降客数の推移を見ると、２００５年から２０１９年にかけて全体的に増減を繰り返していますが、長期的には安定した利用者数を維持しています。

特に、２００６年の２４３,０２４人がピークとなっていますが、その後は一時的に減少しつつも、２０１８年には２２３,６８８人、２０１９年には２２４,６６１人と再び増加しています。

しかし、２０２０年から２０２１年にかけては新型コロナウイルスの影響で大幅に減少し、２０２１年には１５８,５５６人まで落ち込みました。

このように、池袋駅の利用者数はコロナ禍の影響を強く受け、その後も完全には回復していない状況が続いています。

８－２．要町駅の乗降客数の推移

一方、東京メトロ要町駅の乗降客数は、池袋駅とは異なり、全体的に低水準で推移しています。

２００５年には１４,９４８人で始まり、２００６年には１５,８９３人と増加しましたが、その後は減少傾向が続き、２０１１年には１０,０４１人まで減少しています。

２０１２年以降は若干の回復を見せ、最新データの２０１９年には１１,８２２人まで増加しました。

コロナ禍以降のデータが無いため、最新のデータが出たら更新します。

９．豊島区の世代別人口推移

次に、豊島区の世代別人口の推移を見てみます。

以下は、２０１４年、２０１９年、２０２４年における世代別人口の推移を男女別に分析したグラフです。

９－１．女性の人口推移

まず女性の人口推移を見てみると、２０～３４歳の若年層は２０１９年にピークを迎えましたが、２０２４年には若干の減少が見られます。

一方で、４０～５９歳の中高年層は比較的安定して推移しており、特に５０～５９歳では増加が目立ちます。

また、７５歳以上の高齢層も増加傾向にあり、特に８５歳以上の人口が増加しています。

これにより、高齢化が進む一方で、働き盛りの世代の減少が社会的課題となっています。

９－２．男性の人口推移

男性の人口推移では、２０～３４歳の若年層が２０１９年にピークを迎えたものの、２０２４年にはやや減少しています。

４０～５９歳の中高年層は比較的安定しており、特に５０～５９歳で増加が顕著です。

また、６０歳以上の高齢層も増加しており、特に７０歳以上での増加が顕著です。

このように、男女ともに高齢化が進む中で、働き盛りの世代が減少しており、今後の社会保障や労働力確保が重要な課題となっていくことが予測されます。

１０．各駅の治安は？

*参照：警視庁

上記のグラフは、池袋駅周辺を管轄する池袋署と、要町駅周辺を管轄する目白署が発表した、過去５年間における刑法犯の推移です。

このデータから、各駅周辺の治安について考察していきます。

１０－１．池袋駅周辺の刑法犯の推移

池袋駅周辺における過去５年間の刑法犯の発生件数を見てみると、全体的に減少傾向が見られますが、２０２３年には若干の増加が見られました。

２０１９年には２，１１５件と最も多かったものの、その後２０２０年には１，６０６件、２０２２年には１，６０７件と減少が続きました。

２０２３年には１，８１３件に増加しましたが、依然として２０１９年のレベルには達していません。

このことから、池袋駅周辺では近年、治安が改善されつつあると言える一方で、２０２３年には再び増加傾向が見られるため、引き続き治安対策が重要であると考えられます。

１０－２．要町駅駅周辺の刑法犯の推移

要町駅周辺における過去５年間の刑法犯の発生件数は、池袋駅周辺と同様に減少傾向が続いており、２０２３年にはやはり若干の増加が見られました。

２０１９年には１，１０６件と、池袋駅周辺と比較しても少ない件数で始まり、その後２０２０年には８１３件、２０２２年には８０７件まで減少しました。

２０２３年には９８４件に増加しましたが、こちらも２０１９年のレベルには戻っていません。

この結果から、要町駅周辺も池袋駅周辺と同様に治安の改善が進んでいると言えますが、２０２３年の増加傾向は今後の課題として注視する必要があります。

１１．地盤の安心比較

ここからは不動産を購入するうえで欠かせない、地盤、災害の影響について、それぞれのデータを比較していきます。

１１－１．池袋駅周辺の建物倒壊危険度と火災危険度

*参照：東京都【地域別危険度】｜地震情報サイトＪＩＳ

上記のグラフは、災害時に建物が倒壊したり、火災が発生したりする危険度に関して、その順位を各エリアごとに比較したデータです。

数値は順位を示しており、数字が低いほど危険性が高いことを意味します。

まず、池袋駅西口周辺の安全性を見ていきます。

西池袋１丁目は、池袋駅周辺で最もリスクが低いエリアです。

火災危険度が４，５３０位、建物倒壊危険度が３，８７６位と、いずれも順位が高く、災害リスクが低いことが示されています。

このエリアは、火災や建物倒壊のリスクが比較的少なく、安全性が高い地域であると言えます。

*西池袋４丁目の航空写真

一方で、西池袋４丁目は池袋駅周辺で最もリスクが高いエリアです。

建物倒壊危険度が９３３位、火災危険度が１，２８２位と、特に建物倒壊のリスクが顕著に高いことがわかります。

このエリアには古い建物が多く残っており、耐震基準が現行基準に満たないものも存在します。

これらの建物は、地震が発生した際に倒壊する可能性が高く、特に小規模な住宅や木造建築物が集中しているエリアでは、このリスクが顕著になるため、購入を検討する際には注意が必要です。

１１－２．要町駅周辺の建物倒壊危険度と火災危険度

一方の要町駅周辺は、全体的に池袋駅周辺よりもリスクが低いエリアが多いことがわかります。

要町２丁目は、要町駅周辺で最もリスクが低いエリアです。

建物倒壊危険度が２，４５５位、火災危険度が２，８９３位と、いずれも順位が高く、災害リスクが低いことが示されています。

このエリアは建物の倒壊や火災のリスクが比較的少なく、安全性が高い地域であると言えます。

*要町１丁目の航空写真

一方で、要町１丁目は要町駅周辺で最もリスクが高いエリアです。

建物倒壊危険度が１，２６４位、火災危険度が４７１位と、特に火災リスクが顕著に高いことがわかります。

要町１丁目は、住宅や小規模な商業施設が密集している地域です。

建物が密集していると、火災が発生した際に隣接する建物に火が広がりやすく、火災リスクが増大します。

また、密集度が高いエリアでは、避難経路が確保しにくくなるため、火災時の安全性が低下する傾向があります。

購入に当たって、この辺りは十分に検討が必要です。

１２．賃料の推移とその比較

ライフルホームズが発表している賃貸マンションに関するデータを基に、直近５年間の『池袋駅』と『要町駅』に関する賃料の推移を比較していきます。

１２－１．池袋駅周辺の賃料推移

*引用：ライフルホームズ

池袋駅周辺の賃貸マンションの賃料も、２０１１年から２０２４年にかけて着実に上昇しています。

２０１１年１月には約２２万円だった賃料が、２０２４年７月には２６.５万円近くまで上昇しています。

この上昇幅は、東京都全体の賃料推移（グレーの線）よりも急であり、池袋駅周辺の賃貸需要が特に高いことを示しています。

２０１５年から２０１８年にかけては、賃料が約２３万円から２４万円の範囲で安定していましたが、２０２０年以降は急激に上昇しています。

特に、２０２１年後半から２０２２年にかけての上昇は顕著であり、これはコロナ禍による需要の変化や、リモートワーク普及に伴う住環境の見直しが影響したと考えられます。

１２－２．要町駅周辺の賃料推移

*参照：ライフルホームズ

要町駅周辺の賃貸マンションの賃料は、２０１１年から２０２４年にかけて全体的に上昇傾向を示しています。

２０１１年１月には約１９.５万円だった賃料が、２０２４年７月には２４.５万円近くまで上昇しています。

この上昇幅は、東京都全体の賃料推移（グレーの線）と比較しても急激であり、要町駅周辺の賃貸需要が増加していることを示しています。

特に、２０１６年から２０１９年にかけては、賃料が約２０.５万円から２２.０万円の範囲で安定して推移していましたが、２０２０年以降は再び上昇傾向が強まっています。

２０２１年後半から２０２２年にかけての急激な上昇は、池袋駅同様、コロナ禍によるリモートワークの普及や都心部への需要が再燃した影響が考えられます。

１３．マンション価格の推移と比較

*参考：東京カンテイ

上記のグラフは、東京カンテイが発表している、駅別中古マンション価格に関するデータを基に、直近５年間の『池袋駅』と『要町駅』に関するマンション価格の推移をまとめたグラフです。

データから、各駅の価格推移について考察していきます。

１３－１．池袋駅周辺の中古マンション価格推移

池袋駅周辺の中古マンション価格は、過去５年間において全体的に上昇傾向を示しています。

２０１９年には２８２万円／坪であった価格が、２０２３年には３２４万円／坪にまで上昇しています。

特に２０２１年から２０２２年にかけての上昇が顕著で、２０２１年には２９６万円／坪から２０２２年には３１６万円／坪に達しています。

この急激な上昇は、池袋エリアにおけるマンション需要が高まっていることを示しており、地域の再開発や交通の利便性の向上が影響していると考えられます。

１３－２．要町駅周辺の中古マンション価格推移

要町駅周辺の中古マンション価格も同様に上昇傾向にありますが、その上昇幅は池袋駅ほど急激ではありません。

２０１９年には２４９万円／坪、２０２０年には２３４万円／坪と一時的に減少しましたが、その後２０２１年には２４３万円／坪、２０２２年には２７０万円／坪まで回復しています。

そして２０２３年には２６６万円／坪に若干の下落が見られるものの、全体的には安定した上昇傾向が確認できます。

要町エリアは池袋と比べて落ち着いた住宅地としての魅力を持ち、安定した需要があることが伺えます。

このように、両駅周辺の中古マンション価格は全体的に上昇しており、特に池袋エリアでは価格の急上昇が目立ちます。

１４．マンション専業各社のファミリー物件の単価比較

このように堅調に推移している池袋駅と要町駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。

一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。

まず、大手仲介サイトである『ホームズ』では、直近３カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、７０㎡前後の中古マンションの平均価格は、池袋駅が９，４１７万円（４４５万円/坪）、要町駅が６，９７０万円（３２９万円/坪）でした。

次に、新築マンションの相場に強い『住まいサーフィン』では、池袋駅が平均価格１２、２８０万円（５８０万円/坪）、要町駅が平均価格９，９５０万円（４７０
万円/坪）でした。

他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれる『ウチノカチ』では、池袋駅が平均価格９，７３０万円（４６０万円/坪）、要町駅が平均価格７，２２６万円（３４１万円/坪）でした。

最後に、ＡＩを使った評価で業界を引っ張っている『ソニー不動産』では、池袋駅が平均価格６，７７４万円（３２０万円/坪）、要町駅が平均価格５，５５５万円（２６２万円/坪）でした。

ちなみに、どの相場も２０２４年９月時点の数字です。

上記を参考に、住まいサーフィンの新築価格とその他３つのサイトの平均価格（池袋駅８，６４０万円、要町駅６，５８３万円）を単純に比較すると、中古マンションと新築では池袋駅が約４２%、要町駅が約５１%もの乖離がありました。

将来の家族構成や職場の変化など、万が一のマンション再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築１０年程度の中古マンションを賢く購入する方が、万が一のことを考えて安心だと思います。

１５．住宅街や商業地の地価の推移とその比較

次に、各駅周辺の地価を確認していきます。

以下のグラフは、商業地域に区分されている『豊島５－１４（池袋駅）』と『豊島５－２７（阿佐ヶ谷駅）』、住宅地に区分されている『豊島－１６（池袋駅）』と『豊島－１０（要町駅）』のデータを基に、２０１３年から２０２４年までの価格を表したものです。

１５－１．商業地の地価推移

*参考：国土交通省地価公示・都道府県地価調査

上記のグラフは、商業地域に区分されている『豊島５－１４（池袋駅）』と『豊島５－２７（要町駅）』のデータを基に、２０１３年から２０２４年までの価格を表したものです。

１５－１－１．池袋駅周辺の商業地

*商業地（豊島区５－１４）の様子

池袋駅周辺（豊島区５－１４）の商業地の地価は、２０１３年から２０２４年にかけて一貫して上昇しています。

２０１３年の地価は２９３万円／㎡であったのに対し、２０２４年には５２０万円／㎡まで大幅に上昇しています。

この間、特に２０１８年以降の上昇が顕著であり、２０１８年には３８５万円／㎡、２０２０年には４７５万円／㎡、そして２０２４年には５２０万円／㎡と大幅な上昇が見られます。

この急激な地価の上昇は、池袋駅周辺が商業地としての価値をますます高めていることを示しており、再開発や新しい商業施設の建設、交通の利便性の向上が大きく影響していると考えられます。

１５－１－２．要町駅周辺の商業地

*商業地（豊島区５－２７）の様子

一方、要町駅周辺（豊島区５－２７）の商業地の地価も、同じく２０１３年から２０２４年にかけて上昇傾向を示しています。

２０１３年の地価は５９万円／㎡であったのに対し、２０２４年には１０６万円／㎡にまで上昇しています。

特に２０１８年以降の上昇が目立ち、２０１８年には７５万円／㎡、２０２０年には９１万円／㎡、そして２０２４年には１０６万円／㎡となっています。

要町駅周辺の地価上昇は、池袋駅周辺ほどの急激な伸びではないものの、着実に価値を高めていることが示されており、地域の発展や住環境の整備が要因と考えられます。

このように、両駅周辺の商業地地価はともに上昇傾向を示しており、それぞれの地域が発展を続けていることが伺えます。

１５－２．住宅地の地価推移

*参考：国土交通省地価公示・都道府県地価調査

続いて、住宅地に区分されている『豊島－１６（池袋駅）』と『豊島－１０（要町駅）』のデータを見ていきます。

１５－２－１．池袋駅周辺の住宅地

*住宅地（豊島区１６）の様子

池袋駅周辺（豊島区１６）の住宅地の地価は、２０１３年から２０２４年にかけて一貫して上昇しています。

２０１３年の地価は４８万円／㎡でありましたが、２０２４年には７４万円／㎡に達しています。

特に２０２１年以降の上昇が顕著で、２０２１年には６４万円／㎡、２０２２年には６５万円／㎡、２０２３年には６９万円／㎡、そして２０２４年には７４万円／㎡と着実に上昇しています。

このように、池袋駅周辺の住宅地の地価は安定した上昇を見せており、地域の発展や住環境の整備が、地価上昇に寄与していると考えられます。

１５－２－２．要町駅周辺の住宅地

*住宅地（豊島区１０）の様子

要町駅周辺（豊島区１０）の住宅地の地価も同様に、２０１３年から２０２４年にかけて上昇傾向を示しています。

２０１３年の地価は４５万円／㎡であり、２０２４年には７０万円／㎡に達しています。

池袋駅周辺と比較するとやや緩やかな上昇ではありますが、特に２０２１年以降の上昇が目立ち、２０２１年には６０万円／㎡、２０２２年には６２万円／㎡、２０２３年には６５万円／㎡、そして２０２４年には７０万円／㎡となっています。

要町駅周辺の地価上昇は、住宅地としての価値が着実に高まっていることを示しており、今後も安定した需要が続くことが期待されます。

１６．池袋と要町の再開発と将来性の総括

今回は、共に再開発が進み、今後さらに注目度が高まると予測される池袋駅と要町駅を比較しました。

１６－１．池袋駅の再開発と地域の成長

*池袋駅前広場の様子

池袋駅周辺では、西口エリアを中心に大規模な再開発が進行中です。

この再開発により、商業・業務機能の集積がさらに進み、池袋が東京の主要なビジネスとショッピングの拠点としての地位を強化しています。

また、交通インフラの整備により、駅周辺のアクセス性が向上し、地域全体の魅力が増しています。

*池袋駅周辺のマンション

マンション市場でも、価格の上昇が続いており、特に都心に近いという地の利を活かして、今後も安定した需要が期待されています。

再開発によって新たな施設や商業スペースが導入されることで、住環境の質も向上し、池袋エリア全体の価値がさらに高まります。

１６－２．要町駅の再開発と今後の展望

*整備されている街路樹の植栽

一方の要町駅周辺では、豊島区の都市づくりビジョンに基づき、落ち着いた住宅地としての魅力を維持しながら、生活拠点の強化が図られています。

特に、緑豊かな住環境の整備や防災機能の向上に注力しており、安心・安全な暮らしを提供するエリアとしての魅力が高まっています。

*要町駅周辺のマンション

マンション市場では、池袋駅周辺ほどの急激な価格上昇は見られないものの、安定した上昇傾向が続いています。

要町駅は池袋駅に隣接しながらも、静かな環境を求めるファミリー層や落ち着いた暮らしを希望する人々に人気があります。

今後も、生活利便性の向上と安全性の確保を背景に、持続的な需要が見込まれています。

１６－３．結論としての両駅の比較と未来展望

ここまで解説してきたように、池袋駅と要町駅は、それぞれの地域特性と再開発の進展に応じた独自の魅力を持つエリアです。

マンションの購入や投資を検討する際には、今回紹介した再開発の進展状況や地域の将来性を考慮し、ライフスタイルやニーズに合ったエリアを選ぶことが重要です。

それぞれの地域が持つ独自の魅力を理解し、最適な選択をすることで、満足度の高い居住環境を手に入れることができます。

本記事を参考に、ご自身のライフスタイルに合った最適な選択を行ってみてください。