不動産の売却をお考えの方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの相樂です。
売却する不動産や、周辺エリアの価格が知りたいときに利用されるのが土地の評価額です。
土地の『一物五価』という言葉の通り、５つもの評価方法があり使い道に迷ってしまいそうですが、それぞれに異なった目的があります。
そこで今回は、土地の評価額とは何か、５種類の評価額の特徴と調べ方について解説します。
１．土地の評価額とは？
最初に、土地の評価額がどのようなものか、特徴や目的をご紹介します。
１－１．土地の評価額は５種類ある
売買とは本来、売主の提示した価格に買主が納得すれば良いものです。
しかし土地の性質として、すべて固有で同じものがない資産であり、常に価格が変動するため、価値をはかりつづける必要があるなどの点が挙げられます。
例えば具体的なニーズとして、公正な土地取引の推進や取引トラブルの防止、課税標準額の算出などで、これらの性質に対応するために５種類の評価額があります。
また土地の価格について、不動産に詳しくない方にも納得してもらう基準として、評価額があるということもいえます。
１－２．５つの評価額の関係
５種類の評価額の名称と価格差の関係は以下の通りです。
- 実勢価格（時価）：公示価格の１１０％から１２０％
- 公示価格：土地の評価額の基準
- 基準地価：公示地価の公表エリア以外の評価額の基準
- 相続税評価額：公示価格の約９０％
- 固定資産税評価額： 公示価格の約８０％
これはあくまでおおよその目安ですが、このように５つの評価額はお互いに連動しながら、それぞれの目的を果たすようになっています。
１－３．地価を左右する要因
評価額は変動する土地価格をキャッチする手段なのですが、土地の価格は以下のようなことに影響を受けて上下します。
１－３－１．社会的要因
土地の価格は景気に比例し、バブル崩壊やリーマンショックの際は、土地の資産価値は大きく下がり、逆に東京オリンピックなど、需要が拡大する時期には値上がりします。
１－３－２．地域的な要因
そのエリアならではの事情、例えば新駅や高速道路のインターチェンジ、ショッピングモールなどの開設で価格が上昇し、大手企業の撤退などで下降します。
１－３－３．個別的要因
地域的要因と近いですが、駅からの距離や交通の便、地形や土地の形状などで価格が左右されます。
なお、本記事は土地の話ですが、建物の部分でも経年の状況やリフォーム、設備の更新、リノベーションなどで不動産全体の実勢価格が上下します。
２．土地の５つの評価額の特徴
では次に、それぞれの評価額の詳細について説明します。
２－１．実勢価格
実勢価格は実際に取引された際の価格で、時価と呼ぶこともあります。
時価という呼び方の通り、前述のようなさまざまな要因の影響を受けていち早く上下します。
したがって実勢価格は、最新の取引価格を表す反面、中長期的に見た価格の評価にはそぐわない場合が出てくるのです。
ひとつ注意点として、実勢価格は実際に売れた価格なので、不動産ポータルサイトに掲載されている売り出し中の価格とは金額的に近くとも、意味が異なります。
２－２．公示地価と基準地価
２－２－１．公示地価とは？
公示地価とは国土交通省が算定して公表する価格で、毎年３月の中旬から下旬にかけて発表されています。
国土交通省が公示地価を公表する目的は、土地の取引価格の基準を示すことと、適正な地価の形成です。
公的機関が適正地価を基準として示して恣意的な価格の操作を防ぐとともに、土地の取引や補償額の算定に役立てるよう、毎年公表されます。
全国２万３，０００か所に設けた標準地の、その年の１月１日時点の基準地１平米あたりの価格を評価して公表します。
鑑定方法は、１か所の基準地で２名以上の不動産鑑定士が別々に鑑定をおこなった結果を受けて、国土交通省の土地鑑定委員会が審査のうえ公示地価が決定されています。
２－２－２．基準地価とは？
公示価格と同じ目的で利用される基準地価は、都道府県知事が重要だと判断する地点を基準地として選定します。
基本は公示地価の対象となっていない地域が対象ですが、公示地価の標準地と重なることもあります。
しかし、都市部や周辺の土地のみを鑑定する公示地価の対象とはならない住宅地や商業地、工業地、林地なども算定します。
鑑定方法は１名以上の不動産鑑定士が基準地１㎡あたりの地価を鑑定し、都道府県知事が毎年１月と７月に公表します。
２－３．相続税路線価と固定資産税評価額
相続税路線価と固定資産税評価額とは、税額を決定するために定められる評価額です。
２－３－１．相続税路線価とは？
まず相続税路線価とは、国税庁の鑑定で公表する土地の価格です。
土地が相続や贈与をされた場合の相続税、贈与税の課税額を算定する基準として設定されています。
路線とは道路のことで、道路ごとに面している土地の１㎡あたりの価格を公表します。
地域によっては路線価が設定されていないところもあり、その場合は相続税や贈与税を、後述の『倍率方式』という方法で算定します。
２－３－２．固定資産税評価額とは？
固定資産税評価額は、固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産取得税の税額の基準とする目的で、市区町村が定める土地の評価額です。
固定資産税などの税金は、不動産に対して毎年課税され、その不動産の価値に対して税率を掛けます。
税率は固定資産税が１．４％、都市計画税が０．３％、不動産取得税が３％で、登録免許税は所有者移転登記が２％、相続登記が４％、抵当権抹消登記は不動産１個当たり千円です。
３．土地の５つの評価額の調べ方
売却する土地のそれぞれの評価額は、どのように調べたら良いのでしょうか？
３－１．実勢価格の調べ方
実際に売買された土地の取引価格は、国土交通省の運営するレインズマーケットインフォメーションや、土地情報総合サイトで調べることができます。
３－１－１．レインズマーケットインフォメーションとは？
レインズマーケットインフォメーションは、不動産会社専用のレインズに公開された物件から、成約した際の情報を一般の方も調べられるＷｅｂサイトです。
３－１－２．土地情報総合サイトとは？
土地情報総合サイトは、公示地価と基準地価を検索できるＷｅｂサイトですが、成約価格も検索できます。
３－２．公示地価と基準地価の調べ方
公示地価と基準地価は、前述の土地総合情報システムで調べます。
３－２－１．公示地価の調べ方
公示地価の調査年や土地の用途区分、地価を絞り込んで検索し、その市区町村内で条件に合う地点の公示地価を見ることができます。
３－２－２．基準地価の調べ方
基準地価を調べる場合は、市区町村を選択した後に「都道府県地価調査のみ」にチェックを入れると、国が調査する公示地価以外の、都道府県が調査する基準地価のみが表示されます。
３－３．相続税路線価の調べ方
相続税路線価および、路線価が適用されない地域の評価倍率表は、国税庁のホームページ内、路線図・評価倍率表で確認できます。
路線価が適用外の場合、固定資産税評価額に倍率表で確認した倍率を掛けて、相続税路線価を算出します。
３－４．固定資産税評価額の調べ方
固定資産税評価額を調べる方法は以下の通りです。
- 課税明細書を確認（納税者に毎年届くもの）
- 固定資産評価証明書で確認（市町村役場で取得）
- 公租公課証明書で確認（市町村役場で取得）
- 固定資産課税台帳で確認（市町村役場で閲覧）
固定資産税評価額の更新を評価替えと言いますが、評価替えは３年に一回なので、前回の評価替え以降３年間は同じ評価となります。
４．本記事のまとめ
今回は、土地の評価額とはなにか、５つの評価額の特徴と調べ方について解説しました。
４－１．まずは専門家に相談を！
５つの評価額は売却だけでなく、新居の取得や相続の際など、いくつかのケースで関わってきます。
スムーズで理想に近い形の売却のためには、専門知識に基づいた検討のうえ、さまざまな手段の中から方針を決めて進めるのが良いです。
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