最寄駅の再開発に伴う、周辺環境の改善を利用し、価値ある不動産の長期で保有したい方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼宅地建物取引士の相樂です。
２０１４年の春、東京都板橋区にある主に単身者向けのマンションを改修後の想定利回り１２％、５，０００万円で購入し、５００万円かけて改修した事例を紹介します。
１．物件情報
２０１４年にお子様の学費と事業用ローンを返済するため、売りに出ていた板橋区、上板橋駅徒歩４分の所にある一棟マンションを購入してもらいました。
商店街のはずれにある物件ですが、単身者向けが６部屋あり、カップルや家族向けの部屋が２部屋と比較的運営し易そうな間取りの物件でした。
既述の通り、売主が現金を必要としていたため、元付及び担当者が収益物件の取引経験が少なく、当初の売出価格から２０％近い交渉が出来た案件です。
比較的近い東武東上線「大山」駅の再開発やそのポテンシャルをまとめた記事はこちらです。
商店街が大きく、池袋駅まで３駅５分と言うのは凄い利便性が高い立地と言えます。
２０１４年当時、個人投資家に人気のない板橋区の一棟マンションの売り案件だったため、お客様への紹介や融資に時間がかかりました・・・。
が、担当者である友人からの紹介案件で、買付後の条件交渉なども比較的大胆に行えた案件です。
売主がお金に困っていたため、物件購入時は改修工事がなされていないため、８部屋中３部屋が空室だったため、銀行受けもよくありませんでした。
それでも、購入直後から共用部分を中心にキチンと修理し、日常清掃等掃除を行うことで３ヵ月で満室稼働を達成できました。
今後も上板橋駅前再開発等が続くため、竣工予定の２０２８年まで保有し、キャピタルゲインも獲得するべく、動いています。
念のため、住友不動産が先導している上板橋駅の再開発について、まとめました。
２．事例概要
単に利回りを追求し、長期で保有するのも良いと思います。
ただ、私たちは契約条件の改定や再開発など改善のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件を紹介してきました。
２－１．子供の学費をねん出と、事業用借金返済のための売却
東京都心部で不動産投資を行う場合、将来のインフレを加味しても賃料など収入が改善しそうな物件を買った方が個人的には良いのではと思っています。
今回の案件は、友人からの紹介で、子供の学費をねん出し、事業用借金返済のための売却でした。
最寄り駅である東武東上線「上板橋」駅まで４分の好立地。
さらに、池袋駅までも１０分と高い利便性や南口ですが、住友不動産による駅前の再開発も予定されており、チャンスだと思い、お客様に説明し、時間はかかりましたが、最終的に購入して頂いた案件です。
なぜ、再開発地域の不動産がおすすめなのか？その注意点や事例を踏まえ、こちらのページにまとめておきました。
２－２．自主管理物件が狙い目になる理由
ちなみに、自主管理の物件は以下のポイントから再生できる可能性があり、個人的には狙い目だと思っています。
- 家賃が相場より安い
- 空室のまま放置されている
- 原状回復工事がされていない
- 共用部分の補修工事がされていない
特に、高齢者の方が自主管理を行っている場合、相続で引き継いだケースなど、賃貸経営を良く変わっていないケースが多いです。
また、借入がないケースも多く、管理や賃貸募集を全く行っていない事も多々あります。
３．購入までの経緯について
２０１４年、医学部に進む娘の学費が払えず、ASAX等から融資を引き、売りに出ていた賃貸併用マンション一棟を購入して頂きました。
というのも、上板橋駅の南口は２００４年の板橋区による事業計画から再開発が予定されており、将来的に街自体が発展する可能性が高かったからです。
住友不動産による再開発準備組合が出来ていました。
当初、５，９８０万円で売りに出ていた案件ですが、空室だけでなく、最寄り駅まで徒歩４分、商店街に面しているものの、立地を生かさず、１階は倉庫として使われ、収益性を下げていました。
なお、本件は売主が売却後も現地に残るリースバック形式で不動産を購入しました。
ほかにも、幸い、元付となっていた担当者も収益物件の理解がなく、東京２３区の物件では珍しく、積算価格まで購入価格を下げる交渉が出来ました。
ちなみに、、、板橋区は足立区や江戸川区、練馬区同様、個人投資家には不人気です。
それでも、収益性や担保評価を踏まえ、きちんと商品になることを証明できた案件だと思っています。
４．改修や運営について
決済・購入後、１階のピロティ部分の植栽は将来的な管理の手間を省くため、土間打ちし、入居者の利便性を向上させるため、コインランドリーや宅配ボックスを置き、駐輪場・バイク置き場等の整備を行いました。
ただ、購入後４年、売主が家賃を滞納し、夜逃げをしてしまいました・・・。
元々、賃料が遅れていたのでこうなることは予想できたので、仕方ないと思いましたが、悔しいですね。
ちなみに、売主は離婚しており、金の切れ目が縁の切れ目だったようです。
アクシデントに負けず、売主が使っていた３階と４階部分は大きくリノベーションし、池袋駅までのアクセスや商店街という立地を生かし、２０代の単身者１４名向けのシェアハウスにしました。
なお、２０２３年、現在はコロナウイルスの影響を踏まえ、将来的な運用の簡素化を目指し、３階と４階を分け、それぞれを家族向けに貸しています。
私たちは不動産価値向上のきっかけを見つけ、不動産の紹介をしてきました。今回の再開発同様、地下鉄の乗り入れも価値向上のきっかけになります。
参考に、過去に行った事例は以下の通りです。
５．今後の運用方針について
現在は２０１４年の購入後、すでに１０年間経ち、長期譲渡所得に入っています。
売却益への課税も２０％となり、大きく減りました。
それでも、一階や二階部分の入れ替えが少なく、更新時に少し家賃の値上げを行ったぐらいです。
まだ、上板橋駅南口の再開発工事が完了していないため、今後も保有予定で動いてもらっています。
ただ、将来の売却に備え、更新の度に賃料を上げ、取得や大規模改修５，５００万円に対して、現在の表面利回りは１２．０％まで上げることが出来ました。
最後に、上板橋駅南口は２０２０年に再開発組合設立の認可が下りています。
現在は２０２８年の完全竣工に向け、動いています。その詳細はこちらのページにまとめておきました。
同じく、施設に入るために売却中だった上板橋駅の戸建て案件や家族が住んでいた自主管理を売却したときわ台駅で行った不動産投資のアドバイスはこちらのページにまとめておきました。
６．自分にあった物件をキチンと紹介してほしい方へ。
私たち、アリネットはこれまでの地方RC一棟を長期保有すればいい的、誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の５年、１０年は『投資するストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。
６－１．相談件数やその内容について
以下、２０２３年までにあった無料相談を内容別にグラフにしてみました。
住宅ローンや投資用ローンの返済に関する相談が５００件を超えています。一方、不動産購入・投資に関する相談も１００件を超えています。
その為、オンラインを含めた面談を行い、あなたの状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取っています。
特に、ここ４年間、不動産をただ紹介し、管理するだけでなく、投資ストーリーを作り、積極的に共同で投資も行っています。
たった１年で数億の資産を作る！等ブームに乗ったやり方ではなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、５年、１０年と時間が掛かります。
が、再現性の高い投資手法をいち早く取り入れ、私たちに関わった方には、着実な成長と確実性の高い不動産投資をやって頂きたいと思っています。
面談等のご連絡はこちらのページより、ご連絡下さい。
*現在、無料相談から取引のご依頼を受けた場合、手数料を１．５%とその消費税に減額しております。
一度面談をしたことで、その人となりが分かり、信頼関係からその人のために頑張りたいと思い、仕事がスムーズに進むことが多い為。
６－２．取引件数の推移について
私たちは、都内を中心に再開発地域を２０１９年以降、２０２０年と２０２１年と実際に現地に行き、価格だけでなく、人口や乗降客数、都市計画の状況を整理し、良い再開発・悪い再開発を判断してきました。
そのかいあってか、私たちは２０１２年以降、２5０件超の不動産取引を担当でき、どのような不動産を購入・売却すべきか、理解しつつあります。
例えば、地方だけでなく、東京においても高齢化による住み替え相談が増えており、今後も私たちの強みを生かせる案件を丁寧に見つけ、紹介していきたいと思います。
特に、相続で引き継いだ不動産や住宅ローンの返済が不安な５０代の方の住まいの購入でどうするか、悩んでいる場合、『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお気軽にお問い合わせ下さい。
*私たちはたらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。
＞＞これまでうまく行った解決事例はこちらのページにまとめてあります。
また、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります。
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