こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼宅地建物取引士の相樂です。
２０１８年１月に両親がお世話になっている信用金庫のご担当者様から、相続対策で不動産購入を考えているお客様を紹介して頂きました。
既に、不動産投資を行っている方で城北・城東地域で４棟の不動産をお持ちでした。
ご担当者様から、「再開発などネタのある街にあるキャッシュフローが出て、相続後も長期で安心できる物件を紹介して下さい」と言われ、・・・難しすぎると思った案件です。
「再開発があり、キャッシュフローが出る物件を紹介して下さい」
もうすぐ８０代になるため、自分で出来る事と息子たちに継がせることを考え、苦労まで引き継がせたくないので、あと１、２棟チャンスがあれば買おうと思っていました。
これまでやってきた経験があるので、物件さえ、紹介して貰えば、こちらでもなんとかできるので、相樂さんたちに持っている物件の状況を説明し、本気で探してもらいました。
いくつか紹介して頂き、一緒に見に行き、今回小岩のビルに決めました。
相樂さんは日曜日でも電話すれば、つながったり、折り返しを貰えたので本当に助かりました。
凄く頑張っていると思います。
ただ、たまにはしっかり休んでお子さんの世話もしてほしいです。
これまでの物件が住居系のアパートやマンションが中心であったため、今回相続対策ということもあり、駅近くの商業ビルを紹介させていただきました。
その方が相続対策として、路線価や固定資産税評価と実勢相場の乖離が大きい一方で、立地が良いため、今後も手堅い収入が見込めると思ったからです。
結局、１月の紹介から９カ月近く掛かってしまいましたが、再開発が進む、小岩駅の利便性の向上を基に、駅近立地の相対的な繁華性を考慮して、ご紹介出来てよかったです。
今回は信用金庫のご担当者様及びオーナーから当時の事を聞き、事例としてまとめました。
１．相続向けに不動産を購入した理由は？
これまで３０年近く、自宅を含め、不動産を購入してきました。不動産が自分に合っていると思うんです。
買っただけでなく、売ったこともありますが、自分の代で出来ることはやり、息子や孫に残すものはどれかをある程度考え、動いています。
家内にもこれ以上迷惑は掛けられないので、出来る範囲で対策をとっておこうと思いました。
２．収益物件を購入するにあたって、希望は？
８０歳になる前、自分がしっかりしている内に不動産の購入を考えていました。
銀行の融資もそうですが、今回、相樂さんたちに購入後の管理を任せましたが、自分で全部できないの色々な人に協力してもらいたいと思っていました。
これまで同様、自分でも見に行きやすい東京にあると、愛着がわくのでお金がかかっても仕方ないと思っています。
不動産だけじゃなく、仕事も家族も愛着を持った方が上手く行くと思うんです。
３．購入を検討するにあたって不安や心配は？
『これまで取引をしたことのある金融機関の担当者から直接、紹介してもらったので、大丈夫だ』と思いました。
しかし、相樂さんたちとは初めての取引だったので、『どのように進める方なのかやキチンとした物件を紹介してくれるのか』、と心配していました。
他にも、毎回思うことですが、不動産を購入する時は不安です。
今回、購入する前に他の物件も見ましたが、なかなか自分に合う物件が見つからなかったのでこれでいいのか？等も不安でした。
４．どうして、物件を紹介できたのか？
ちょっとややこしい話で、売主→地元の不動産屋→私たち（信託銀行の友人の協力）→買主の流れで買っていただきました。
元々、この物件は地元の不動産会社が売却活動をしていました。
しかし、収益物件や不動産投資に関する知識に疎く、路線価を主体とした積算価格の出し方も分かっていなかったみたいです。
それを見つけた信託銀行に勤めている知り合いが、「駅前立地で良い物件があるんですけど」と紹介してくれました。
成約したら、手数料の一部を渡す約束をし、信託銀行のネームバリューを使い、価格交渉を強く行う事が出来ました。
今回、表に出ている不動産でも、探し方や交渉次第で安く手に入ることが立証できて、良かったです。
値段的には良い価格だと思いました
ただ、「お客様にはより条件で買ってもらいたい・・・」と言う信用金庫のご担当者様からのプレッシャーやわがままから、価格交渉が出来なかった一部に関して、仲介手数料を調整しました。
それでも、その後の管理も出来、良い取引になりました。
＞＞再開発が進み、地価の高騰が続く、小岩駅周辺に関し、以前まとめたページはこちらです
５．担当者コメント
５－１．後日追記分
個人投資家向けの１億前後のマンションやアパートは、２０１８年のスルガ銀行や２０２０年の住宅ローンを使った不動産投資がばれたアルヒなど、正直市況は良くなかったと思います。
しかし、３億円以上の事業法人や機関投資家向けの不動産投資はコロナウイルス下であっても留まることなく、盛んに行われています。
本当にこの辺りは難しいと思います。
５－２．信用金庫や信託銀行のネットワークで成約
今回は、信用金庫や信託銀行の知り合いの協力により、案件が成立でき、本当に良かったです。
本来、敵になりそうなそれぞれの会社ですが、以前から緩いつながりがあったため、タイミング良く、ご紹介して頂きました。
実際、ご紹介を受けた時は２０１８年の初頭で東京オリンピックに向け、投資というよりは売却の流れだと個人的には思っていました。
そのため、購入の相談があっても、「今は賃貸物件は下げトレンドでもう少し待った方が良いかもしれませんよ。」と話していました。
また、今回は純粋な不動産投資というだけでなく、相続を考慮した不動産の購入であったため、個人投資家向けというよりは相続後の流動性を考え、駅前の分かりやすい物件をご紹介できました。
５－３．もし、相続など不動産投資で物件探しに悩んでいたら
最後に、もし、相続など不動産投資で物件探しに悩んでいたら、先ずはお近く・地元の不動産会社に相談してみて下さい。
もちろん、今回のような特殊な場合は、私たちに直接連絡を頂いても構いません。
状況を踏まえ、どのような対応が取れるのか？私たちなりのやり方をご説明いたします。
相続対策以外にも、６０代での役職定年の影響で収入が落ちてしまう方からの不動産投資に関する相談が増えています。
今回のように、直ぐにご紹介できる物件はない可能性が高いですが、条件に合うエリアや規模の物件が出てきたら、ご紹介いたします。
２０１２年以降、北海道の釧路から熊本の水俣まで全国対応で住まいのお悩み相談を行ってきました。
もし、不動産の事でどうしたらいいか、悩んでいる場合には、『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお気軽にお問い合わせ下さい。
私たちの場合、たらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。
＞＞これまでうまく行った解決事例はこちらのページにまとめてあります。
また、同様に、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります。
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