練馬にある中古の一棟マンションを12,000万円(利回り9%)で購入した事例

こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼宅地建物取引士の相樂です。

相樂個別面談

この事例は、2015年に所有していた法人の事業承継のタイミングで不要になった投資用一棟マンションを仕事で貯めた現金の資産運用先を考えていたオーナーに購入してもらった事例です。

駅徒歩7分の好立地にある低層階店舗付き、単身者向けの共同住宅で、土地の積算価格だけでは購入できない案件でした。

この物件は紹介から調査、管理まで全部相樂さんに任せていました。

途中、一階部分が空いたり、最上階の部屋から漏水などありましたが、キチンと埋めたり、改修してもらったので、クレームなどほとんど手間を掛けずに、売却まで出来ました。

融資の関係で3年弱で3,500万円のキャピタルまで出して、売却してもらいました。

購入から売却まで都度手数料をまけてもらい、本当ありがたい担当です。

ただ、今思うと、この年はいくつもの1億を超える収益物件の取引ができ、当たり年でした・・・。

>>1億にはいきませんが、中野でやった収益物件の取引事例はこちらのページにまとめています。

1.事業の再構築で不要になった不動産

練馬区富士見台

2015年に売主であった法人が事業承継のタイミングで不要になり、長期保有したい個人のお客様限定で運よく、紹介して頂いた案件でした。

元々、言われた値段は13,000万円で利回り8.3%でした。

鉄筋コンクリート造の共同住宅ではあったものの、土地を含めた積算評価との乖離が大きく、「そのままでは買えないので、価格はどこまで下げられるか?」と元付の担当者に伝えました。

他の会社からも同じ案件の紹介があり、最終的には売主である法人に直接交渉した案件です。

>>練馬駅周辺の人口や年収、再開発の状況はこちらのページにまとめました。

としまえん跡地の再開発と大江戸線の延伸、再開発促進地区を代表する練馬駅の今

 

2.事業に注力する為、急いで売りたい

決済までのスケジュールや建物の改修状況・契約不適合責任の有無を聞き、初めての取引でした。

しかし、買主に住居部分の安定的なキャッシュフローと駅徒歩7分の好立地の割に賃料が安く、交渉次第では収入があげられると踏み、「一階店舗の家賃が低いため、入れ替えがあれば、収益をあげられる可能性がある」と説明し、購入してもらいました。

3.購入を検討するオーナーの不安や悩みは?

離婚関連の裁判判例

オーナーはこれまで貯めてきた現金の投資先を探しており、ともかく、法人でフルローンなら購入したいと話していました。

一方、建物の印象は良いものの、東京23区ではあるが練馬区と個人投資家に人気のない地域である事、そして、一階部分の店舗の割合が大きいため、万が一、退去した場合、フリーキャッシュフローがマイナスになってしまう事を心配していました。

いつも通り、一つひとつ、オーダーメイドで希望をかなえるスタンスで進めていきました。

4.一階のテナントがいきなり退去するかも?

一階店舗の入れ替え

売主である法人から一階に入っていたテナントが退去するかもしれない事を聞き、買主は融資はなんとかなるから、価格を下げてほしいと値引き交渉を行いました。

他に、最上階に漏水の跡があり、今後改修が必要になることを説明し、最終的に1,000万円の値引きをお願いし、利回り9%の物件として、取引が成立した案件になります。

事前に聞いていた通り、購入直後、一階に入居していた事務所テナントが退去し、3カ月間と長い間、埋まらず、オーナー様にはかなり不安がられていました。

しかし、練馬区の最寄駅から徒歩7分、住宅地まで行かない立地の良さや周辺相場との比較を丁寧に説明し、周辺事例と比較して、購入時の家賃が低かったため、新規募集時には強気で賃料を上げ、時間は掛け、リーシング納得して頂きました。

次のテナントが見つかるまで長い間、現場がそのままになっていたので、巡回時に空室部分を換気し、空気の入れ替えを定期的に行っていました。

また、募集に関しても条件をただ変更するだけでなく、レインズとアットホームにも掲載し、現地写真や図面、パンフレットを作り直しました。

2カ月して、何度か内覧があった後、以前より高い家賃で不動産会社の店舗利用で申し込みが入り、一階部分も埋まり、全体の収支が10%近く、改善しました。

>>同じころに、中野区で住宅街の一階店舗が空室となっている共同住宅を取得し、再生に成功したケースがあります。

5.富士見台の駅を何度も利用したことがあり、イメージ出来た

実は、この案件を見つける前から、この辺りを何度か通っており、駅からのアクセスも一本道であることから一階の店舗部分はなんとかなるのではと思っていました。

周辺の店舗の募集事例などを見ても、賃料は上げられそうな感じがしていました。

また、店舗だけでなく、駅へのアクセスから2階以上の居住部分も単身者向けの為、多少入れ替えがあっても埋められる自身がありました。

そのため、オーナーに自信を持って、お勧めできました。

6.担当のコメント

リースバックをどう使うか?

この案件は2015年に成立したものですが、今思うと、アベノミクス初期の段階でまだまだ不動産の取得競争が激しくない時期に紹介し、購入していただいた案件です。

記述の通り、立地は良いものの、たまたま保有していた法人の再編で売却を急いでいました。

また、いくつもの業者が持ちまわっても、決まるような気配がなく、みな手数料狙いでメールマガジンで紹介している状態でした。

そのため、売主に直接交渉し、ローン特約無しで運よく、1,000万円もの交渉に成功した案件です。

今回購入して頂いたオーナーさまはこれ以外も埼玉県にも大きなマンションを持っており、不動産投資のうまみを理解していたため、取り組んで頂きました。

いくつかの幸運が重なって、取得が出来た案件だと思います。

最後に、一棟全て住居の物件と異なり、多くの方が苦手とする『住宅街の一階店舗部分をどうリーシングしていくか?』と、『商業テナントの選別と提案力』は今後の課題であり、うまくやると長期契約の為、収支が安定できるため、投資のチャンスだと思っています。

>>2018年にこの物件を売却した時の概要はこちらのページにまとめています。

練馬の一棟収益マンションを3年弱で売却し、3,500万円の利益が出た事例

地方だけでなく、東京においても高齢化や相続が増えており、今後も私たちの強みを生かせる案件を丁寧に見つけ、紹介していきたいと思います。

これから不動産投資をお考えの方は、アベノミクスが終わり、少子高齢化が進む日本では特に、『入り口だけでなく、何年後に売却できるのか?』も考え、進めた方が良いと思います。

不安な事や悩んでいる場合には、『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお気軽にお問い合わせ下さい。たらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。

>>これまでうまく行った解決事例はこちらのページにまとめてあります。

また、同様に、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります。

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相樂 喜一郎

この記事を書いた人

相樂 喜一郎

事例を基にトラブルの少ない取引を目指し、2011年以降130件以上の不動産取引を経験。現在はこれまでの経験を活かし、地域の金融機関と一緒に相続に伴う実家の再生や売却、住み替えに注力。不動産鑑定士補、宅地建物取引士、相続アドバイザー、住宅診断士。 >>その他詳しい実績はこちら

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