目黒中古マンション購入投資

目黒の中古マンションを5,200万円で購入し、再生利回り7%超を達成した事例

退職前に価値が落ちにくい都内の不動産に手堅く、投資したい方へ、

こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼宅地建物取引士の相樂です。

相楽面談説明

2020年の春、コロナウイルスで緊急事態宣言が出る中、一緒に物件を見てもらい、東京都目黒区にあるディンクスやカップル向けのマンションを取得して頂きました。

どうなるか分からない中、業者の買取価格と個人の購入希望価格の間を取って頂き、取得からリノベーションまで4ヶ月掛かりましたが、出来上がり利回りで7.1%を達成できました。

2017年からこれまで2年間ぐらい、楽待や健美屋から色々な会社に連絡し、相楽さん達にもホームページから問い合わせました。

事務所やLINEで面談し、減価償却の話などを教えてもらい、しっかりしている人だと思い、紹介を待っていました。

他にも、住宅ローンの利用の可否や将来の売却方法、家賃や利回り相場を丁寧に教えてくれました。

こんな時期ですが、今回のマンションも紹介から内見や契約までしっかり話してくれ、安心して、取引することが出来ました。

こんなにまじめな不動産屋さんはいませんよ。

仲の良い信託銀行の担当からの紹介案件で『ある程度値下げ交渉が通れば、購入できるかも?』と話していたら、ウイルスの影響もあり、一気に下げることが出来、今回、紹介させて頂きました。

2月、3月のウイルスの感染拡大の影響で本当に街から誰もいなくなった時期で強めに交渉できそうだと思って、飛び付いた案件です。

大学の頃から自転車で通っていたエリアで、東横線中目黒や代官山へのアクセスを踏まえれば、絶対にアリだと思い、購入を決めてもらいました。

1.東急東横線『祐天寺』駅まで徒歩6分の好立地

東京都心中古マンション購入

仕事だけでなく、『90年代後半の大学時代から代官山や中目黒、祐天寺の再開発や街の勃興を見てきた』のでこの地域には自信がありました。

ただ、4月は緊急事態宣言下で本当に人がいなかったのを覚えています。

外出禁止の時期ではありましたが、お客様と車で直接物件を確認しに行き、管理や現地の環境を確認しました。

全く問題ないマンションで室内をリノベーションすれば、結構いい資産になりそうで条件であった7%を超えるのではと話し、売主との交渉を開始しました。

2.一棟ではなく、区分マンション?

中古マンション室内居室

区分マンションは銀行評価の関係で懸念される方が多いです。

が、一般的に一番売買されているのは区分マンションで流動性が圧倒的に異なります。

その為、東京カンテイなどのデータを基に相場から大きく乖離しない値段で購入できれば、当初の計画から失敗する可能性は極めて少ないと思います。

査定価格との乖離の推移

実際、2000年以降の都内や首都圏の販売データを見てみると、戸建て価格は上がっていませんが、マンションの価格は長期で上がっています。

そのため、投資で選ぶなら、キャピタルゲインも狙えるマンションもアリだとお客様に説明しました。

特に、今回はタイミング的にも、インカムもキッチリ取れそうな案件だったので。

3.マンション購入に当たって不安は?

購入_中古区分マンション

3-1.コロナの影響は?

東京を避け、地方都市や千葉や埼玉、神奈川へ人が引っ越しているニュースが連日流れていました。

SNSで「東京、終わった!?」とかの投稿もあったので、どうなるのか本当に不安でした。

3-2.融資が出るのか?

銀行に出社する人が減っていた時期でともかく事務作業が遅れがちだったのと、銀行もコロナをどう読むのか分からない為、融資が出るのか心配していました。

相楽さんに西武信金と第一勧業、城北信用金庫を紹介してもらいましたが、担当は皆、忙しそうで、結局、融資承認が出るまで2ヶ月近く掛かってしまいました。

3-3.区分マンションは大丈夫?

今後も買っていきたいと思っていたので、区分マンションはどうかと不安になりました。

色んな書籍で区分マンションはダメだと書いてあったので、銀行の担当者さんにも確認しました。

当時でも、「都内で相場を外していなければ、問題ない」とどの銀行の担当者さんも話していたので、相楽さんと話し、購入にふみきりました。

祐天寺だけでなく、中目黒や都立大のマンションやアパートの相場をSUUMOで確認し、当時、祐天寺で50,000件以上の募集があり、大丈夫かと本当に思いました。

現在も空室募集が50,000件以上ありますが、DINKSやカップル用のマンションの募集は2,000件しかなく、殆どが単身者向けの募集だと分かります。

今も供給が増えているため、単身者向けマンションなどの購入には注意が必要だと思います。

4.購入後、リノベーションで間取りを変更し、リーシング

馬場さん現地調査

区分マンションの場合、外観は管理組合や管理会社が一般的な事をやっていれば、遜色ないと思います。

そのため、売主が住み替えで退去後の室内をどのようにリノベーションするかが大きな問題でした。

リノベーショントイレマンション

それでも、既述の通り、2人暮らしのマンションは募集が2,000件程度と殆ど無いため、SUUMOの募集事例や相場データを基にパリっとした2DKの間取りを作れば、きっとすぐに埋まると思っていました。

結局、決済から2ヶ月、室内の工事やクリーニングを行い、撮影し、SUUMOやホームズ、アットホーム、レインズで募集を行いました。

なお、この辺りの改修資金は、リーシングや改修の計画・見積もりを取得し、目黒区の制度融資を使い、共用部分や室内の改修を行いました。

結局、内装や立地が良かったため、当初想定より、高い賃料で決まり、保有利回りは7%を超える投資となりました。

5.目黒にある分譲マンションを賃貸へ、担当のコメント

相楽、お客さまとの面談

この案件は、ホームページから問い合わせを頂き、色々と相談を受け、5ヶ月以上経って、ようやく紹介できたものです。

コロナウイルス初期段階でどんな病気かも分からない中、売主や紹介してくれた友人、そして、買主といくつかの幸運が重なって、取得や再生が出来たラッキーな案件だと思います。

現在、東京だけでなく、地方にいる方からも高齢化や相続による不動産の購入や売却の相談が増えており、今回のように私たちの強みを生かせる案件を丁寧に見つけていきたいと思います。

5-1.リノベーションのプランは相場見合いで

古い部屋とリノベーション後の部屋をイメージするのは本当に難しいです。

それでも、賃貸や実需ならSUUMOやホームズ、アットホーム等、投資なら今回の様に楽待や健美屋の事例を基に丁寧に賃料や利回り相場を確認していけば、大きく失敗する事は無いと思います。

それでもリノベーションはお金をかけ、設備などをやり過ぎてしまい、利回りの低下を招くことがあるので、ライバル物件の間取りや設備を基に程よく作っていって下さい。

都心5区、7区内は大丈夫かもしれませんが、それ以外地域によってはお金を掛けても家賃が上がりにくい場所があります。

5-2.コロナ禍での融資はホントに大変

2020年夏だったからかもしれませんが、2018年のかぼちゃの馬車以降の投資用ローンは審査が厳しく、その事務手続きに本当に時間が掛かるイメージです。

今回も契約から決済まで2ヶ月掛かりましたが、不動産購入に向け、実績があり、融資に強い不動産会社を選ぶようにしてください。

5-3.再開発は上手に乗りたい

中目黒再開発

『再開発だから、将来的な売却で利益が出る?』

これまで私たちは再開発なら大丈夫と思っていました。

もちろん、今も再開発というのは大切なファクターだと思います。

しかし、駅前再開発のみは失敗することが多いです。

具体的には、該当箇所の価格のみが上がって、繁華性の拡大が少なく、賃料が上がらないケースなど。

再開発であれば、なんでもいいわけではなく、当たり前ですが、広範囲・大規模に及ぶ方が価格や賃料にも好影響を与えます。

私たちは、都内を中心に再開発地域を2019年以降、2020年と2021年と実際に現地に行き、価格だけでなく、人口や乗降客数、都市計画の状況を整理しています。

>>良い再開発・悪い再開発について、こちらのページをご覧ください。

なお、既述の2018年のかぼしゃの馬車事件以降、融資環境の悪化により、返済が本当に厳しくなっています。

そのため、市場価格での売却では残債が無くならないため、売れずに保有し続けている方が増えている状況です。

誤って、将来の出口が見えない物件を紹介しないよう、現在は慎重に不動産の紹介を進めています。

5-4.オーナーにキチンと信用してもらった

再生系は当初の見た目だけでなく、時間もお金も掛かります。

私たちも買主だけでなく、銀行の担当者にも理解してもらうため、市場調査と資料の作成を行っています。

時間もお金もかかる分、賃料収入だけでなく、売却益も狙っていきます。

ただ、もちろん、予定通りいかない場合もあるので、家賃を下げる時もあります。

その時は耐えてもらう必要があります。

もちろん、私たちは怒られないように頑張り、手数料や管理費等調整させていただきます。

5-5.自分にあった物件をキチンと紹介してほしい方へ

メンバー写真

私たち、アリネットは、これまでの地方RC一棟を長期保有すればいい的、誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の5年、10年は『投資するストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。

その為、オンラインを含めた面談を行い、あなたの状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取っています。

特に、ここ4年間、不動産をただ紹介し、管理するだけでなく、投資ストーリーを作り、積極的に共同で投資も行っています。

たった1年で数億の資産を作る!等ブームに乗ったやり方ではなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、5年、10年と時間が掛かります。

が、再現性の高い投資手法をいち早く取り入れ、私たちに関わった方には、着実な成長と確実性の高い不動産投資をやって頂きたいと思っています。

取引事例の推移

2012年以降、200件近い、不動産取引を担当し、どのような不動産を購入・売却すべきか、理解しつつあります。

特に、住宅ローンの返済が不安な50代の方の住まいの購入でどうするか、悩んでいる場合、『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお気軽にお問い合わせ下さい。
*私たちはたらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。

>>これまでうまく行った解決事例はこちらのページにまとめてあります。
また、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります。

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相樂 喜一郎

この記事を書いた人

相樂 喜一郎

事例を基にトラブルの少ない取引を目指し、2011年以降130件以上の不動産取引を経験。現在はこれまでの経験を活かし、地域の金融機関と一緒に相続に伴う実家の再生や売却、住み替えに注力。不動産鑑定士補、宅地建物取引士、相続アドバイザー、住宅診断士。 >>その他詳しい実績はこちら

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