離婚時の財産分与

離婚で財産分与、家のローンがあったら、自宅を売っても税金不要ですか?

こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている住宅ローンアドバイザー兼宅地建物取引士の大和田です。

2022年2月、長野県上田市にお住いの50代男性から離婚やご自宅の売却について、相談を受けました。

大和田面談男性

コロナウイルスの影響をもろに受け、食品卸の仕事が上手く行かず、自宅にいる時間が増え、働かない毎日を見た奥様から三行半を突き付けられ、離婚を考えている所でした。

ここでは、過去の事例を参考に、特に自宅を所有することが多い男性の方へ、離婚で財産分与をする際の注意点と自宅を売却するタイミングを解説していきます。

不仲などで離婚をすることになった場合など、夫婦であった時の財産をどのように分けるかは早く結論を出したい問題だと思います。

早々に交渉を諦め、離婚を優先する男性もいます。

ただ、『離婚後の生活再建を早めるため、キチンと準備して、進めた方が良い』と私は思います。

というのも、自宅の売却からこの問題を考える時、必要な知識やとるべきセオリーがあるからです。

1.離婚に伴う財産分与とその注意点は?

離婚時の財産分与

まず、財産分与とはどのようなものでしょうか?

1-1.離婚の財産分与とは?

財産分与とは、離婚により夫婦関係を終了させることに伴って、夫婦の共有財産を分配することです。

財産分与は、婚姻期間のあいだに築いた 財産であれば、夫・妻のどちらからでも相手に請求ができます。

それが有責配偶者(離婚に至る原因を作った側)からでも、相手に対しての財産分与を求めることは可能です。

ただし、後述するように、財産分与は逆に、慰謝料に充当することも可能です。

したがって、この割合をどのようにするか、まずは当事者間での話し合いが必要となるのです。

1-2.財産の分け方は?

離婚にともなう財産分与の最も基本的な考え方は、2分の1づつ分けることです。

婚姻期間中に築いた財産といっても、お金を稼いで支払った方のものというわけではなく、家事をおこない家庭を維持することも共同で財産を築く行為とみなされます。

この原則をもとに後述するような、さまざまな要因をあてはめて、財産分与の形が決まります。

財産分与は当事者の話合い(協議)によって納得さえすれば、その合意によって自由に定めることができます。

1-3.財産分与の対象となるもの

財産分与の対象は現金、不動産、有価証券、そのほか価値のある動産(車、美術品など)は何でも対象となります。

しかし、その財産が婚姻中に夫婦の協力して築いたかによって、対象となるかが分かれます。

独身時代に貯めた定期預金や、一方が相続した財産は「特有財産」と称し、財産分与の対象外です。

財産分与では負の財産である借金も、分与の対象となるのですが、たとえば片方がパチンコで背負った借金などは、やはり特有財産とみなされて分与の対象外です。

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2.離婚で財産分与で自宅を売却するときの注意点は?

住宅ローン相談大和田

金額の大きい財産である自宅も分与の対処ですが、注意すべき点がいくつかあります。

2-1.売却のタイミングはなぜ大事?

不動産は金額が大きいうえ、財産分与に所得税は非課税のため、離婚を理由にして課税を逃れる対象になりやすいです。

したがって、自宅を売って相応の売却益が見込まれる場合、ちゃんと離婚の成立していないタイミングでおこなって財産分与の対象にしようとすると、問題が起きます。

物件の名義人でない、売却益を受け取った側に贈与税が課税されるのです。

これを避けるためには、離婚成立後に自宅を売却するのが良いということになります。

また、売却益が問題にならない場合、元夫婦で長期間連絡を維持するのを避けるために、離婚前の売却を進める方もおられます。

2-2.売却のタイミングに関する注意点

最適な売り時を確認するために、自宅の販売価格の査定と住宅ローンの残りを把握します。

最終的にローンが残るか、売却益が出るか、どのくらいのプラスか(あるいはマイナスか)を計算してみる必要があるのです。

多額のローンの残債が残るオーバーローンの状況では、その残債を一括返済する必要があります。

それは物件の抵当権を持つ金融機関が売却を承認しないことになるためですが、その点に対する対策も必要になります。

2-3.売却のタイミング以外の注意点

自宅の売却と利益の分配が、財産分与であるということを明確にするためには、離婚協議書か、公正証書によって離婚の事実を契約化することが必要です。

また、その契約のなかで、財産分与がどのような考えのもとで実行され、結果として何をどのように分けたかを明示できれば安心です。

安心である理由は、税務上の証拠というだけではありません。

財産分与を約束したにもかかわらず、相手方が実行してくれない時の証跡にもなるためです。

そのほかに財産分与の注意点として、財産分与が請求できるのは離婚が成立した日から2年までですので、この期限内に請求をするようにして下さい。

また、自宅に関する連帯保証債務が残ると、離婚後財産分与が完了して、元の自宅と関係なくなっても、ローンを滞納した場合に返済を求められるので注意が必要です。

財産分与がどのような考え方のもとに実行されたかという点について、もう少し詳しく触れましょう。

3.離婚に伴う財産分与の種類と注意点とは?

離婚前に条件を財産分与

以前こちらのページで簡単にまとめましたが、財産分与の考え方には、単純に半分づつに分けるだけではない複数の種類の考え方があります。

3-1.清算的財産分与

清算的な財産分与とは、夫婦が婚姻中に形成した財産を平等に分配するという基本の考えに基づく種類の財産分与です。

お金などは半分に分けやすいですが、動産や不動産は一つのものを分配するのは困難なので、その査定価額の合計のバランスで算出していきます。

分ける手段の種類として、以下のように柔軟な対応をおこないます。

・「代償分割」
不動産やそのほかの財産を自分が保持する代わりに相手に金銭の支払いをする

・「換価分割」
対象財産を売却して利益を分割する

・「現物分割」
現物による分与をする

3-2.慰謝料的財産分与

慰謝料的財産分与とは、離婚について責任ある配偶者が他方配偶者に慰謝料の代わりに支払う種類の財産分与です。

慰謝料としての要因は、離婚の原因を作った側にかたよりますので、半分づつの要素ではありません。

両者は本来別々に算定して請求するのが原則ですが、両方ともに金銭が問題になるものであり、慰謝料と財産分与を明確に区別せずにまとめて「財産分与」とすることがあります。

この場合の財産分与は「慰謝料も含む」という意図で、慰謝料的財産分与と呼ばれます。

養育費の場合は、子供の成長に合わせて年限を定め、定期的に給付されるのが基本です。

また、夫婦の一方の浪費によって極端に財産が減っていた場合等でも、2分の1以外の割合が認められます。

次の項も、2分の1以外の割合を認める例です。

3-3.扶養的財産分与

扶養的財産分与とは、離婚をして夫婦の一方が生活に困窮する場合に、その生計を補助する種類の財産分与です。

離婚時に夫婦の一方が介護や子育て中で就労できない、経済力に乏しい専業主婦、病気や高齢などの場合に認められます。

元配偶者の自活のめどを検討し、3年~5年の年限で定期的な給付をおこなっていく場合もあります。

経済的に強い立場の側が他方の経済的に弱い側に対して、離婚後も一定額を定期的に支払うという方法がとられ、住居の提供なども該当します。

いままでの自宅を財産分与として譲渡する場合の注意点として、名義や連帯保証人の状態、ローンの支払いなどについて、金融機関の同意を得られる状態を作りましょう。

また、のちのトラブルを避けるために、元配偶者と話し合った内容は書面にしておきましょう。

4.家のローンが残っている場合の財産分与まとめ

大和田連絡

4-1.特殊な状況である離婚時の財産分与

離婚の財産分与による自宅売却の注意点について、売却のタイミングや考え方などを解説しました。

ご存じの通り、一般的に離婚時の不動産の清算の取り扱いは、専門的なサポートのもとで下す状況判断の有無で、満足のいく結果になるかが変わってきます。

そのため、離婚に伴い、自宅の売却などで悩んでいる場合には銀行だけでなく、お近くの専門家にも相談してみて下さい。

もちろん、私たち、アリネットにもご連絡いただければ、税理士や司法書士と協力して、対応させて頂きます。

4-2.離婚に負けないチェックポイント

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私たちは2012年以降、200件近い、不動産取引を担当し、どのような不動産を購入・売却すべきか、理解しつつあります。

地方だけでなく、東京においても高齢化による住み替え相談が増えており、今後も私たちの強みを生かせる案件を丁寧に見つけ、紹介していきたいと思います。

>>これまでうまく行った解決事例はこちらのページにまとめてあります。
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大和田 豊

この記事を書いた人

大和田 豊

事例を参考に失敗の少ない不動産取引を目指し、2012年以降90件以上の不動産取引を経験。現在はコロナウイルスの影響を受け、ローン返済に悩んでいる方向けに、生活の早期の改善に向け、債務整理に注力。宅地建物取引士、任意売却取扱主任者、住宅ローンアドバイザー。>>その他詳しい実績はこちら

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