単身者向け木造アパートが満室にならない方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼宅地建物取引士の相樂です。
２０２０年、鶴見区の木造アパートを６，５００万円（利回り８．２％）で売却した事例をご紹介します。
この物件のオーナーは私と同じ４０代で、以前からの知り合いの男性でした。
アベノミクスが始まり、不動産投資がブームになりつつあった２０１４年、地場の不動産会社が企画した木造アパートを利回り１０％、５，６００万円で購入しました。
相楽さんや馬場さんとは４年くらい前に知り合い、今まで保険の申請や改修工事を相談していました。
この物件は５年以上持って、売却しましたが、その間、入居はするんですが、出入りが多く、その度に広告費やフリーレントで２～３ヶ月取られてしまうので、コロナウイルスの影響で市況が再度盛り上がっているタイミングで相楽さんと話、売却を決めました。
実際、決済まで１０ヶ月掛かりましたが、その間にも空室が出たりして、なかなか安定しなかったので、売却できて本当に良かったです。
１６㎡の部屋も購入時から誰が住むんだろうと思っていましたが、学生や外国籍の方、そして、属性があまり良くない人が多く、長期で運営するのは難しいと思い、長期譲渡のタイミングを見計らって、売却しました。
買主との交渉の中で当初提案された計画のように買い上がりが足りず、５０万円も手数料を減らしてもらいました。
鶴見駅だけでなく、不動産投資がブームになっていた２０１７年くらいまでこのエリアで酷い企画のアパートが乱立しています。
ちなみに、今でも最寄駅の生麦で出ている単身者向けアパートの募集件数５００件近く、この中でロフト付き狭小１６㎡のアパートが勝ち続けるのは無理だと思っていました。
実際、購入時と比べ、家賃収入も下がっており、今回、キチンと売却し、現金化できたことで資産を作る意味では良かったと思います。
１．アパートの売却を考えた理由は？
そもそも物件に愛着が無かったし、木造のアパートだったので、築年数が進む前に売却を考えました。
２０２０年、長期譲渡になる５年保有して、売却を考えていました。
「東京オリンピックのタイミングで売ればもうかりますよ」と、購入後、担当にもそう言われていました。
新築で購入した物件でしたが、これ以上持っていてもあまり意味がないと思っていました。
当時よくあったロフト付きの狭小アパートで、居室部分が狭く、学生や外国人が入れ替わり住んでいました。
高齢化の影響もあって、バス便は厳しくなると思っていたので、２０１８年のスルガ銀行の融資が止まったあたりから途中から早く売ろうと決めていました。
それでも、購入したタイミングも良く、２０１９年末売り出した時はすぐに売れるのではと思っていました。
２．売却に当たっての希望は？
相場なりで売れればOKと思っていました。
物件自体特殊なものではなく、購入時の利回りがそのまま入ってくるような物件だったので、長期譲渡になる２０２０年にはともかく売り切りたかったです。
稼働が劇落ちしていたので、ともかく埋まるように広告費をばらまいていた時期です。
３．物件売却時の不安や悩みは？
いつかは売れると思っていたものの、正直、なかなか売れなかったのでどうしようかと悩みました。
でも、相楽さんの提案がそもそも、楽待や健美屋の相場より高い利回りだったので、空室が多いし、まあ、時間かかっても良いかと思っていました。
実際、コロナの影響で空室が３戸になった時もありましたが、それでも一応、返済やフリーキャッシュフローも出てました。
ただ、稼働が安定しないと広告費やフリーレントがあり、実際の手残りは少ないと不満はありましたが・・・。
４．なかなか満室にならないのでどうするか？
２０１４年に企画段階で購入したアパートは、鶴見駅からバス便で丘の上にある単身者向けのロフト付き狭小アパートでした。
担当曰く、鶴見とかだと、バス便が一般的なので問題ないと言っていました。
ただ、２０１８年や２０１９年でも入れ替えが多い一人暮らし向け、木造アパートの募集が常時５００件は出ているエリアで家賃が６万円程度とちょっと違和感がありました。
それでいて、専有面積が１６㎡と本当に居室が狭く、どうするか悩んでました。
途中、家具家電付きなどもやったんですが、運ぶ手間やその後の修理や交換が面倒で止めました。
相楽さん達と話、高齢化やスマートシティ化が叫ばれている時代に違和感があり、今後、非常に辛い市場と思い、売却を進めていました。
それでも、２０２０年はウイルスの影響で空室が本当に多く、広告費が最も掛かった年でした。
５．やっと入った一本の買い付け
売出は利回り８．０％で６，６６０万円と価格的には不勉強なサラリーマンが一棟目をやるには手ごろな値段だと思っていたので、業者の物件確認が木曜日や金曜日に入る程度でした。
神奈川県は土地の路線価が東京都と比較して低く、積算価格が３，０００万円台であったことも影響していたと思います。
それでも、７月、８月と急にアットホームから個人の問い合わせが増え、結局、８月の終わりに契約し、メーカー勤務のサラリーマンから頭金１，０００万円の買付を頂き、９月末に決済・引き渡しが出来ました。
築浅の物件だったので、境界などもしっかりあり、その辺りの手配が少なく、良かったです。
６．担当のコメント
この案件は、２０１９年末から売却を始め、コロナウイルスによる人生初の緊急事態宣言があり、奇跡的に２０２０年の秋に決済できた、自分たちの中でも記憶に残った案件です。
結果的に、満額は無理でしたが、利回り１０％で買って、８．２％で売却でき、９００万円近い利益が出ました。
途中、入居者の入れ替えで収入が５６０万円から５３０万円まで落ちてしまいました。
ただ、新築からの下落ですし、コロナの影響やバス便と言うエリア、そもそもの企画、供給戸数の爆発的な増加を踏まえると運が良かったと思います。
他にも、コロナの影響で外国人や大学生が一気にいなくなり、この企画のアパートは終わる？のではと思っていました。
しかし、決済時点でも８世帯中７戸も埋まってて、オーナーと喜んだのを覚えています。
６－１．仲介手数料の値引き
今回、賃料収入計３，０００万円だけでなく、譲渡益１，０００万円弱と大きな利益を出すことが出来ました。
しかし、買い上がりがなかなかうまく行かなかったため、５０万円も手数料を減らしました。
そもそも、相談者が友だちと言う事と、次の購入や管理の話を頂き、仲介手数料は売買価格の１％（税別）で対応させていただきました。
私たちのような中小企業の弱いところですが、ゼロか、１００かで全く無くなってしまうよりは少しでも売り上げを立てるべく、手数料を調整しました・・・。
売り手市場が続き、良い物件がなかなか出てこないですが、メンバーみんなで次の取引ではもっとご満足いただける様、頑張りたいと思います。
６－２．木造狭小アパートが売却できたポイント
コロナ直後のブームが起き、利回りが取れる物件が少なかった事。
そして、客付けや購入者が収益物件に関して、共に素人だったので、この物件は売れたと思います。
もちろん、属性がしっかりしている方への築浅アパートへのオリックス銀行の融資も良かったかもしれません。
まとめると、この案件はいくつかの幸運が重なって、高値で売却できたものだと思っています。。。
私たちは、都内を中心に再開発地域を２０１９年以降、２０２０年と２０２１年と実際に現地に行き、価格だけでなく、人口や乗降客数、都市計画の状況を整理し、良い再開発・悪い再開発を判断してきました。
また、２０１２年以降、２００件近い、不動産取引を担当し、どのような不動産を購入・売却すべきか、理解しつつあります。
例えば、地方だけでなく、東京においても高齢化による住み替え相談が増えており、今後も私たちの強みを生かせる案件を丁寧に見つけ、紹介していきたいと思います。
特に、住宅ローンの返済が不安な５０代の方の住まいの購入でどうするか、悩んでいる場合、『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお気軽にお問い合わせ下さい。
*私たちはたらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。
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