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こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている宅地建物取引士兼住宅ローンアドバイザーの馬場です。
２０１１年、結婚を機に戸建て住宅を購入した飲食業の市川智樹さん（仮名・４０代）の任意売却成功事例をご紹介します。
市川さんは３０代での結婚を機に、岩手県盛岡市に住宅ローンを組んで戸建を購入しました。
最寄りの仙北町駅は１面２線の小さな駅で、車がないと生活や仕事に不便を感じる様なエリアです。
住宅ローンの借入金額は２，４００万円で、当初は問題なく返済を続けていました。
しかし、購入から５年目、仕事のし過ぎで腰を痛め、働くことができず、収入が一時的になくなってしまいました。
奥様と話し、不動産屋に住宅ローンの相談する事を決めたものの、購入時に相談した最寄りの不動産会社では住宅ローンが残っている為、取り合ってもらえなかった様です。
インターネットを検索し、私たち、アリネットの無料相談から連絡を頂きました。
今回、ご自宅を任意売却し、奥様とアパートに引っ越され、生活が落ち着いたタイミングで市川さんにお話を伺うことができました。市川さんに承諾を得たので、その内容を紹介させていただきます。
１．原因：腰を痛め、働くことができず、収入がなくなった
記述の通り、市川さんは２０１１年、岩手県盛岡市に２，４００万円の住宅ローンを組み、戸建て住宅を購入しました。
頭金は２００万円、金利は２．６％。
２０１１年は東日本大震災のあった年で、被災地はもちろん日本全体が未曾有の事態に晒されていました。
当時の住宅ローン金利を調べてみたところ、みずほ銀行、三井住友銀行、りそな銀行、三菱東京ＵＦＪ銀行（当時）いずれも変動金利は２．４７５％でした。ちなみにフラット３５の２１〜３５年が、２．２１０％〜２．７００％。
つまり、市川さんが借り入れた住宅ローン金利の２．６％もごく普通で、高金利ではないと言えます。
しかし、５０代が見えてきた２０１６年、腰を痛め、働くことが出来なくなってしまい、収入がなくなってしまいました。
２．希望：アパートを借りる余裕がなく、住みながら売却したい
病気で働けなくなったことがきっかけで住宅ローンを滞納してしまい、今後どうするか嫁さんと話している中で、住宅ローンについて、不動産屋などに一度相談してみることに決めました。
すぐに自宅を購入した時に相談した、近くの不動産屋に聞いてみました。ただ、「住宅ローンだけでなく、滞納している借り入れがある場合、家の売却は無理だ」と言われてしまったそうです。
実は、市川さんには３年前に購入した車のローン返済も残っており、不動産屋からはそれがネックと判断されてしまいました。
他に相談する先も思いつかず、市川さん夫妻はインターネットで自分と同じような事例をアリネットのホームページで発見し、連絡してきてくださいました。
すぐに馬場より連絡し電話で詳しくお話を伺ったところ、市川さんの希望は下記の２点に絞られました。
・アパートを借りる余裕がなく、住みながら売却したい。
・自宅を売るなら、借金を少しでも減らしたい。
まず、すでに収入がなく住宅ローンを滞納している状況だったため、売却前は新たにアパートを借りる余裕がありませんでした。
そのため、「今の家に住んだまま、任意売却を進めたい」と強く望んでいられました。
また、すぐに働ける見込みもなく、働けても以前のように体に負担のかかる働き方は難しいので借金を少しでも減らしておくことが、市川さんの生活の立て直しに欠かせない条件でした。
３．不安や心配：引っ越し先があるのか心配
市川さんは売却後の引越し先についても心配していました。
というのも、同じ不動産屋で、「無収入で住宅ローン以外にも借り入れがある場合には、新たな引っ越し先を見つけるのも無理だ」と言われたらしいのです。
仮に今の家の売却先が見つかったとしても、新たに住む場所が見つからなければ引き渡せません。
ただでさえ、体の状態が思わしくないのに、次から次へと沸き起こる心配事で市川さんが押しつぶされそうになっているのが電話口からでも伝わってきました。
一刻も早く解決できるよう、メンバーみんなでプランを練りました。
４．解決法：家のイメージＣＧを作り、購入希望者リストに紹介
市川さんの希望を叶えるために、下記の提案をしました。
・競売までに買主を見つける。
・家のイメージＣＧを作り、購入希望者リストに紹介する。
・引っ越し先の調整も踏まえて任意売却を行う。
・東急や野村、三井など大手不動産仲介にも資料を配布し、買い手を募る
すぐに点案した所、近所の目があるので、大手不動産仲介への営業は止めてほしいと言われました。
その他はご承諾をもらったので、売却に向け、早速動き始めました。
市川さんは住宅ローンをすでに数ヶ月間、滞納していたので、競売の申し立て通知が届くのも時間の問題でした。
競売になってしまうと多くの場合、市場価格の７割程度で物件が売られてしまいます。
すると、家を失う上に大きな借金を残ってしまうため、競売だけはなんとしてでも避けなければなりませんでした。
既に滞納があり、ゆっくり売却活動している暇もないので、私たちが整理していた５，０００人の物件購入希望者に直接紹介するのが得策です。
また、家のイメージをＣＧで作ることにより、引っ越したり家の中を綺麗に片付けたりする負担がありません。
ＣＧで調整できるので、買い手により良いイメージを持ってもらうこともできます。
実際、完成したＣＧイメージを市川さん夫妻に見せたところ「モデルルームのように整理整頓されていてウチじゃないみたい」と驚かれていました。
５．期間：５カ月掛け、戸建て住宅を１，８００万円で売却
市川さんからご連絡をもらってから、およそ５ヶ月でご自宅の任意売却が決まりました。
売却額は１，８００万円で、３００万円の残債が残ってしまいました。
もう少し早く、もう少し残債を抑える形で売却したかったのが本音です。
ただ、近年はある程度規模のある地方都市でも、空き家問題が発生しているような状況です。
個人的には、競売で信じられないような金額でたたき売りされても買い手がつかないケースも珍しくない中、１，８００万円で売却できたのは周辺の売出事例と比較すると、成功事例と言えると思います。
６．返済金額：毎月の返済が９．６万円から３万円に
３００万円の残債が残ってしまったものの、毎月の住宅ローン返済９．６万円の支払いから、３万円まで一気に減りました。
また、交渉の末、債権者から引っ越し費用を１０万円、出してもらうことができました。
そして、売却後の賃貸アパートについても、私たち、アリネットでご調整させていただきました。
市川さんはご自宅のローンだけでなく、売却後の生活にも大きな不安を抱えておられたので、非常に喜んでいただけて私たちも嬉しかったです。
７．任意売却後の生活：毎月３万円の返済を続けながら再就職し、生活を立て直す
ご自宅の売却だけでなく、その後のお住まいもこちらでご紹介させていただきました。
市川さんがほっとした表情を見せた時、この仕事を引き受けて、良かったと本当に思いました。
７－１．任意売却後、腰の状態も落ち着き、再就職。
現在は嫁さんと協力して、毎月３万円の返済を続けられているとのことです。
まだ体に無理はかけられないものの、生活を立て直すことができ、少しずつですが貯金もできるようになってきたと言われていました。
７－２．病気になり、住宅ローンの返済で悩んでいる方へ、
２０１２年以降、これまで北海道の釧路から熊本の水俣まで、ほぼ全国対応で６００件近い、住まいのお悩み相談を行って来ました。
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□養育費や学費など生活費が増え、やや苦しい
□ボーナス等一時金が減った又は無くなった
□離婚や出産で共働きが出来ず、返済が苦しい
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ご存知の通り、滞納が続くと利子による負担が日々大きくなり、競売による強制的な追い出しなど、家族との生活を失いかねません。
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