目次
１．はじめに老朽化した空き家の放置すると？
老朽化した空き家の管理は、特に相続した物件で家族が住まない場合、大きな問題となります。
老朽化が進むと、維持費や修繕費が増加し、売却価格にも悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、固定資産税や不法侵入、近隣への迷惑といったリスクも増加します。
本記事では、空き家を放置するリスクと、それを避けるための最適な売却方法について解説します。また、売却をスムーズに進めるための手続きや、税務面での考慮点も取り上げ、資産を最大限に活用する方法をお伝えします。
また、家族の未来を守るためにも、老朽化した物件の管理や売却は早めに検討することが重要です。
専門家の知識を活かして、ベストな判断ができるように、わかりやすく正確な情報をお届けします。
２．老朽化した空き家の放置がもたらすリスクとは？
空き家を放置することで様々な問題が発生する可能性があります。
ここでは、あなたが老朽化した空き家を放置し続けることによって生じるリスクについて、詳しく見ていきましょう。
２－１．空き家問題が増加している背景
近年、日本では空き家の数が急増しています。この背景には、高齢化による所有者の死去や施設入所、相続に伴う問題、地方から都市部への人口流出といった複数の要因があります。
特に、相続によって取得した実家や別荘などの空き家は、相続人が遠方に住んでいたり、複数の相続人がいる場合、管理が難しくなることがあります。こうした状況下で、空き家の老朽化が進行していくのです。
２－２．老朽化の進行によるリスクの種類
空き家が老朽化すると、様々なリスクが発生します。例えば、以下のようなことが挙げられます。
- 屋根や外壁の劣化による雨漏りや外装材の剥がれ
- 台風などの自然災害による倒壊や飛散物の発生
- 不審者の侵入や放火、犯罪の温床化
- ゴミの不法投棄や害虫・害獣の住み着き
これらのリスクは、空き家の所有者だけでなく、近隣住民にも悪影響を及ぼします。特に、倒壊や飛散物による事故は、人命に関わる重大な問題です。
２－３．近隣トラブルや行政の対応について
老朽化した空き家が放置されると、景観の悪化や安全面での不安から、近隣住民とのトラブルに発展することもあります。また、自治体によっては、所有者に対して改善や解体を求める行政指導を行う場合もあります。
放置された空き家が「特定空家等」に指定されると、行政代執行によって強制的に解体されることがあります。
その際の費用は所有者が負担することになるため、早めに対応することが重要です。
３．相続した不動産を売却するメリットとは？
あまり知られていませんが、これまで私たちが行ってきた相続した不動産を売却することはさまざまなメリットがあります。ここでは、その主なメリットについて詳しく解説していきましょう。
３－１．維持費や修繕費の負担軽減
相続した不動産を保有し続けると、管理費や固定資産税などの維持費がかかり続けます。また、老朽化が進んだ建物の場合、修繕費用も高額になる可能性があります。
これらの費用負担を軽減するために、不動産を売却するのは効果的な方法です。売却することで、今後の維持費や修繕費の心配から解放されます。
３－２．相続税や固定資産税の削減効果
相続した不動産には、一般的に相続税が課税されます。また、物件を保有し続ける限り、毎年資産価値に応じた固定資産税を支払う必要があります。
（当たり前のこと過ぎるので、他の言い回しで出来ませんか？）
もし、物件を売却すれば、相続税の支払いを減らすことができます。さらに、毎年の固定資産税の支払い義務もなくなるため、長期的な税金の削減効果が期待できます。
４．物件売却までの手続きと準備の流れ
スムーズに売却を進めるためには、段取りよく進めることが大切です。では、老朽化した空き家の売却を検討する際、どのような手続きや準備が必要なのでしょうか？
ここでは、売却に必要な書類や手続き、不動産会社の選び方、物件の査定方法など、売却までの流れについて詳しく解説していきます。老朽化した空き家を売却するために、どのような準備が求められるのか、一緒に確認していきましょう。
４－１．売却に必要な書類と手続き
老朽化した空き家を売却するには、いくつかの書類の準備と手続きが必要です。
まずは、不動産の所有者であることを証明する登記簿謄本を用意してください。相続によって取得した物件であれば、司法書士にお願いし、相続登記を済ませておく必要があります。
また、売買契約書の作成や印紙税の納付、譲渡所得税の申告など、売却に伴う各種手続きを適切に行わなければなりません。これらの手続きは複雑で時間がかかるため、不動産会社に依頼するのが一般的です。専門家の助言を得ながら、必要な書類を揃え、手続きを進めていくことが大切です。
４－２．不動産会社の選び方と信頼できるか確認
老朽化した空き家の売却は適切な不動産会社を選ぶことが本当に重要です。過去、相続不動産を売却した５４人の方にアンケートし、トラブルを減らすために実績のある不動産会社を選ぶことが大切だと分かりました。例えば、売却実績や対応の速さ、担当者の知識など、複数の基準で比較検討して下さい。
また、不動産会社の信頼性をチェックすることも忘れてはいけません。次のような点に注目して、信頼できる不動産会社を見極めてください。
- 宅地建物取引業者免許を保有しているか、又は免許番号は何番か？
- 所属団体（全国宅地建物取引業協会連合会など）に加盟しているか？
- 県庁などのサイトを見て、過去にトラブル指導がないか？
- 担当者の対応は丁寧で、質問にきちんと答えてくれるか？
信頼できる不動産会社を選ぶことで、売却までの手続きがスムーズに進み、適正な価格で売却できる可能性が高まります。不安な点があれば、遠慮なく不動産会社や担当者に相談してみてください。
４－３．物件の査定方法と売却価格の決定要因
老朽化した空き家を売却する際は、物件の査定がとても重要です。そこで、不動産会社の担当者が現地調査を行い、建物の状態や周辺環境などを確認して査定を行います。
査定では、次のような点が売却価格の決定要因となります。
- 建物の築年数や耐震性
- リフォームの必要性や解体費用
- 土地の広さや形状、接道状況
- 周辺環境（交通の便、学区など）
- 地域の相場価格
これらの要因を総合的に判断し、適正な売却価格が算出されます。査定の結果に納得がいかない場合は、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較してみるのもひとつの手です。
５．老朽化した物件を高く売るためのコツ
老朽化した物件を売却する際、できるだけ高い価格で取引したいと思います。そのためには、いくつかのポイントを押さえておくことが大切です。
ここでは、老朽化した物件を高く売るためのコツについて、詳しく解説していきます。
５－１．改善可能なポイントを見極める
老朽化した物件でも、適切な改修を施すことで価値を高めることができます。そのため、売却前にどの部分を改善すれば買主にアピールできるか、しっかり見極めましょう。
例えば、外壁や屋根の塗装、設備の更新、内装のリフォームなどが考えられます。ただし、改修にかかるコストと売却価格の上昇分のバランスを考慮することが重要です。
５－２．募集方法やインターネットの重要性
改修した点や物件の魅力を効果的にアピールすることで、買主の関心を引き付けることができます。そのため、不動産会社と連携し、適切な募集の戦略を立てましょう。
過去うまく行った方法を参考に、具体的には、以下のような方法が考えられます。
（過去うまく行った方法、過去うまく行かなかった方法、実際にやってみて、良かった事など、説得力・信ぴょう性を増すため、具体例の前には枕詞を入れて下さい。）
- 物件の特徴や改修点を詳しく説明する資料の作成
- インターネット上で公開されている物件情報の充実
- 内覧会の開催や動画配信で物件の魅力を発信
- CGを使った物件イメージの拡大
５－３．売却に有利なタイミングを見極める
また、不動産市況や需要の動向を把握し、売却に有利なタイミングを見極めることも重要です。３月や９月など、不動産の需要は季節や経済状況によって変動するため、その動きを見極めることが成功のカギとなります。
例えば、次のような時期は売却に有利といえます。
| 時期 | 理由 |
|---|---|
| 春 | 新生活のスタートに合わせて、住み替えを検討する人が増える |
| 低金利期 | 住宅ローンの借入れコストが下がり、購入意欲が高まる |
老朽化した物件であっても、適切な改修と募集を行い、タイミングを見極めれば、査定価格を上回る高い価格での売却が実現できます。不動産のプロと協力しながら、売却戦略を練っていきましょう。
６．税務面での考慮点と節税対策
すでに知っているかもしれませんが、空き家の売却を検討する際、税金面での対策も欠かせません。売却益に対する譲渡所得税の計算方法を理解し、節税のための特例を活用することで、手元に残る収益を最大化することができます。
６－１．譲渡所得税とその計算方法
譲渡所得税とは、不動産の売却益に課税される税金のことです。これは、売却価格から取得費、譲渡費用、特別控除額を差し引いた金額に対して課税されます。保有期間が５年以下の場合は短期譲渡所得、５年を超える場合は長期譲渡所得として、それぞれ税率が異なります。
譲渡所得税の計算方法は以下の通りです。
- 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用 + 特別控除額) = 譲渡所得
- 譲渡所得 × 税率 = 譲渡所得税額
６－２．節税のための特例とその活用
空き家の売却時には、様々な特例を活用することで税負担を軽減できます。例えば、相続した空き家を売却する場合、譲渡所得から３，０００万円を控除できる『空き家に係る３，０００万円特別控除』が適用されます。
また、相続した空き家を売却する際、相続税の一部を取得費に加算できる『取得費加算の特例』も有効です。これにより、譲渡所得税の計算上、利益が抑えられ、結果として税負担を軽くすることができます。
６－３．専門家との連携による最適な税務対策
税務面での対策は複雑であるため、税理士との連携が不可欠です。税理士や不動産の専門家に相談することで、個々のケースに応じた最適な節税方法を提案してもらえます。
税理士との連携により、以下のようなメリットが期待できます。
- 適切な特例の適用による税負担の軽減
- 税務調査への対応力の向上
- 円滑な手続きの進行と時間の節約
７．家族の未来を守るため、今すぐできること
空き家を放置し続けると、建物の倒壊や不審者の侵入など、様々な危険性が高まります。また、管理費や固定資産税などの維持費用も年々積み重なっていくため、家計への負担が大きくなってしまいます。
一方で、早めに空き家を売却することで、これらのリスクを回避できるだけでなく、得られた資金を次世代への教育資金や老後のために有効活用することもできます。
また、新たな投資に充てたりと、家族の将来設計に役立てることができます。
７－１．売却後の資金活用方法
空き家の売却で得た資金は、家族の未来のために有効活用してください。
まず、実際にあった例ですが、教育資金として活用するのも一つの選択肢です。子供や孫の学費や留学費用に充てることで、次世代の成長を支援することができます。
また、老後の生活資金として確保しておくのも賢明です。特に、予期せぬ医療費や介護費用に備えて、売却益の一部を貯蓄や年金の補填に回すことをおすすめしています。
最後に、売却益を元手に新たな投資を始めるのも有効な活用法の一つです。不動産投資や株式投資など、専門家のアドバイスを受けながら、資産を着実に増やしていくことも検討してみてください。
７－２．資産運用の計画を立てる際の注意点
空き家の売却益を活用して資産運用を始める際は、いくつか注意点があります。
まず、自分の知識やスキルを過信せずに、必ず専門家のアドバイスを仰ぐことが本当に大切です。投資には一定のリスクが伴うため、自己判断だけで行動するのは危険です。
信頼できるファイナンシャルプランナーや税理士などに相談し、適切な運用方法を選択してみてください。
また、長期的な視点を持つことも重要なポイントです。一時的な利益を求めるのではなく、１０年、２０年先を見据えた運用計画を立てることが大切です。経済情勢の変化に惑わされずに、着実に資産を築いていく姿勢が求められます。
加えて、ポートフォリオを適切に分散させることも忘れてはいけません。１つの運用先に偏重するのではなく、リスクを分散させるために複数の投資先を選ぶことが賢明な戦略といえます。
８．老朽化した空き家を放置するリスクまとめ
この記事では、これまでの取引経験を踏まえ、老朽化した空き家を放置することのリスクと、早めの売却がもたらすメリットについて詳しく解説しました。
ご想像できる通り、空き家を放置し続けると、建物の倒壊や不審者の侵入など、様々な危険性が高まるだけでなく、管理費や固定資産税などの維持費用も積み重なっていきます。
一方、早めに空き家を売却することで、これらのリスクを回避できるだけでなく、得られた資金を家族の未来のために有効活用することができます。
売却益を教育資金や老後の資金として活用したり、新たな投資に充てたりすることで、家族の将来設計に役立てることができます。
もし、空き家の売却に関する疑問や不安がある方は、『無料の相続不動産売却事例勉強会』への参加をおすすめします。
勉強会では、実際に売却事例を基に、ご両親から引き継いだ大切な実家などの売却のノウハウを学べるだけでなく、実際に実務を行っている専門家からの具体的なアドバイスも受けられる貴重な機会です。
参加者は実際に老朽化した空き家をお持ちで、あなたと同じような不安を感じていらっしゃいます。ぜひ、勉強会で得た知識を糧に、空き家の高値売却への一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか？
参考文献
https://www.rehouse.co.jp/relifemode/column/at/at_0072/
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