ローン控除など金額的にメリットの多いペアローン、利用時の注意や失敗例

こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、(株)リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当しているファイナンシャルプランナー兼宅地建物取引士の相樂です。

ペアローンは契約者にとって購入物件の予算を上げることが出来、保有時のローン控除の拡大や売却時の3,000万円控除等メリットが大きいため、ペアローンを利用して住宅ローンを組む方が本当に増えています。

しかし、これまでトラブル相談で伺った内容から、ペアローンを利用して住宅ローンを組んだ方の中にはメリットにしか目を向けなかったことで、住宅ローン破錠を招き、失敗に至ってしまった方は少なくありません。

実際、アリネットでは2015年以降、70件以上の住宅ローン破錠の相談を受けています。しかし、ペアローンを利用してローンを組んだ9組中9組の方が高額な物件が買えたり、ローン控除を双方が受けられるなどのメリットにしか目を向けず、後悔されていました。

9組相談者の中には、住宅ローン返済中に離婚をする際、ペアローンの解消や連帯債務の重大さに気づき、大変な思いをされた方もいました。

そのため、住宅ローン破綻者をこれ以上増やさないため、この記事では住宅ローンアドバイザー兼ファイナンシャルプランナーの馬場と相樂で銀行員へのヒアリングを踏まえ、『住宅購入時の夫婦でのペアローンの注意点』について解説していきます。

もし、あなたが、現在、ペアローンで住宅ローンを借り入れていたり、ペアローンの利用を検討している場合には、最後まで読み、ぜひ今後の参考にしてみてください。

1.そもそもペアローンとは?収入合算とは何が違うのか?

ペアローンを利用して住宅ローンの借入を検討している方の中には、「収入合算」と混同している方は少なくありません。契約上、どちらも夫婦で力を合わせて住宅ローンを借り入れる方法となっているためです。

しかし、一見似たような借入れ方法ですが、実際の契約内容は異なるため、それぞれの違いについて明確に知って、どちらにするか決めた方がいいと思います。ここでは、ペアローンと収入合算の概要や利用するメリット・デメリットについて、詳しく解説していきます。

1-1.ペアローンとは?

まず、ペアローンとは、『同一物件(マイホーム)に対して、夫婦が別々に住宅ローンを組む借入れ方法』のことを指します。マイホーム購入のために借りる住宅ローンに対し、夫婦それぞれが借り入れを行い、名義人になるため、希望する融資額を借入れることが容易です。

なお、ペアローンで住宅ローンを組む場合、大半のケースで夫婦それぞれがお互いの連帯保証人となっています。

1-1-1.ペアローンで住宅ローンを借りるメリット

ペアローンでマイホームの住宅ローンを借りるメリットは、『夫婦どちらも契約者(住宅ローンの名義人)となることで、双方が住宅ローン控除の対象』となる点が挙げられます。

例えば、夫(妻)が単独で住宅ローンを組んだ場合、2人の収入を合わせて返済をしていても、契約者本人しか住宅ローン控除を利用することが出来ません。

一方で、ペアローンを利用した場合、現時点で夫婦どちらも10年間または13年間住宅ローンの残高から1%控除することが可能です。この制度により、お互いが別々に節税対策を講じることが出来るため、税金の負担を減らすことができ、浮いた分のお金を返済にあてることも出来ます。

1-1-2.ペアローンで住宅ローンを借りるデメリット

ペアローンで住宅ローンを借りることで生じるデメリットは、『返済期間中に離婚することが決まった場合、婚姻終了後のローン返済とその保証について揉める可能性がある』ことが挙げられます。

例えば、妻(夫)が継続して自宅に住む場合、別の場所に住む夫(妻)は支払いを継続したくないと考えるケースが非常に多いです。しかし、離婚はあくまでも夫婦の問題であるため、婚姻関係が終了したからといって、自動的に銀行への支払い義務がなくなる訳ではありません。

このため、例えば、『債権者(銀行・金融機関など)に借入れの条件を変更してもらう』などの対策を早急に講じる必要があります。具体的には、借り入れの一本化や連帯保証人の変更です。ただ、銀行も条件悪化の為、その金額を本当に一人で返せるのか、厳重に審査します。

1-2.収入合算とは?

次に、収入合算とは、『夫婦(または両親など)が得ている収入を合算することで、希望額の住宅ローンの借りる方法』のことを指します。

住宅ローンの申し込み時に、夫婦が得ている収入を世帯収入として総合判断してもらう方法となっているため、単独でローンを組むよりも融資枠を増やしやすいのが特徴です。

借入の債務者名義はどちらかお一人になります。

1-2-1.収入合算で住宅ローンを借りるメリット

収入合算で住宅ローンを借りるメリットは、ペアローンと同じ、『借入額の枠が増えるため、より希望する金額のローンを借りやすくなる点』が挙げられます。前述した通り、夫婦それぞれが得ている収入を合算した金額を基に審査を行うことで、世帯収入を増やせるためです。

ただし、必ずしもお互いが得ている全ての収入を合算して世帯収入に出来るとは限りません。銀行によっては、『夫婦それぞれの収入の内50%まで合算可能』と規定している銀行もあります。

このため、収入合算を利用して融資枠を増やしたいと考えている方は、事前にいくらまで合算できるのかを契約する銀行に確認することが重要です。

1-2-2.収入合算で住宅ローンを借りるデメリット

収入合算で住宅ローンを借りるデメリットは、『借入額を増やすことで将来的に住宅ローン破錠を招く危険性がある』点が挙げられます。銀行が判断する融資枠は、個々が問題なく返済できる額ではなく、あくまでも金融機関側が担保や指標などを総合的に判断して「このくらいまでなら、貸しても良い」とする金額が上限となっているためです。

このため、実際は収入と見合わない住宅ローン額にも関わらず、問題なく返済を継続できる可能額だと誤解してしまい、上限いっぱいまで借りてしまう方は少なくありません。

収入に見合わない金額を借りてしまった結果、妻が出産を機に一定期間収入が途切れてしまったり、保育園など子供の世話の関係で退職を余儀なくされてしまった際、ローン返済が困難な状況に陥ってしまったケースが何件かありました。

このため、収入合算による住宅ローンの借入れを行う際は、『銀行に提示された上限額を鵜呑みにせず、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談したうえで無理のない範囲の融資を受ける』ようにして下さい。

トラブルになる前に、このような専門家に話を聞くメリット・デメリットをこちらのページにまとめました。ちょっと無理してるかもと思った方は絶対に見て下さい。

2.ペアローンと住宅ローン控除や売却時の3,000万円控除の関係は?

他にも、ペアローンで住宅ローンを組むことで、『返済時や売却時の節税対策を講じられる』といったメリットがあります。例えば、返済期間中に毎年年末調整や確定申告を行うことで、夫婦ともに所得税や住民税から一定期間分の控除を受けることが可能です。

また、転勤などの理由により自宅を売却する際にも、特別控除を利用することが出来るため、単独でローンを借り入れるよりも夫婦それぞれが税金を節約しやすくなります。

2-1.そもそも住宅ローン控除とは?

ここで言う、住宅ローン控除とは、正式には『住宅借入金等特別控除』といい、『住宅ローンを利用して不動産(マイホーム)を取得した際に、ローンの残高に応じて所得税や一部の住民税を節税できる制度』のことを指します。2021年9月時点では、借入から10年または13年間、この制度を利用することが可能です。

なお、最近では世界中に蔓延した新型コロナウィルスなどの影響を受けて、要件を満たしていれば所定の控除期間からプラス3年間の延長が認められています。

2-2.売却時に利用可能な3,000万円の特別控除とは?

ペアローンで組んだ住宅ローンの節税対策は、上記で解説した住宅ローン控除だけではありません。マイホームを売却した時に利用できる『3,000万円の特別控除』という制度も利用することが出来ます。

3,000万円の特別控除(正式には、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例)とは、国税庁が定める条件を満たすことで、譲渡所得(株式や不動産などを売却した際に課せられる税金のこと)から3,000万円の控除を受けることが出来る制度のことです。

例えば、夫が単独で住宅ローンを組んだ場合、譲渡所得から3,000万円しか控除できない一方、夫婦それぞれが借入れることで最大6,000万円まで控除枠を増やすことが出来ます。

ただし、この特例を利用するためには、いくつかの条件を満たす必要があるため、事前に専門家にあなたが適応されるかを確認しておくことが重要です。適応されるための条件を基にマンションの購入を考えるのも有りだと思います。

3.なぜ、ネットや業者ではペアローンで自宅を買う事をお勧めしているのか?

ネット上で住宅ローンの借入れ方法を検索すると、様々なサイトでペアローンの利用をおすすめし、その後金融機関へ誘導しているページをよく見かけます。そのため、ネットに記載された良い情報を鵜呑みにして、ペアローンで組んでしまい、後々の返済が困難状況に陥ってしまう相談者は少なくありません。

「深く考えず、おすすめされていたので、条件も良いし、当たり前かと思っていました」と、言われることが多いです。たしかに、ペアローンを利用することは利用者によって様々なメリットがあるため、サイトの情報が決して嘘ではないのも事実です。

しかし、ペアローンの利用をおすすめしているサイトの中には、自社の利益しか考えず、良い情報だけをピックアップしているケースもあるため、本当に注意が必要だと思います。

平均年収が400万円ぐらいと考えると、収入合算した場合、約600万円を年収と見立て、ローンが組めます。しかし、ペアローンの場合、双方400万円のため、800万円を前提にローンを組むことになり、どちらかに何かあった場合には本当に返済が苦しくなり、生活を含め、ローン破綻してしまう可能性が本当に高まります。

3-1.不動産会社がより高い価格で設定されている物件を売却するため

不動産会社が自社の利益を向上させることを目的に、ペアローンの利用を勧めているケースがあります。一般的に、住宅ローンを組む場合、個人(契約者)が多くの収入を得ていたり、相応の資産を保有していないと融資枠が拡がることを期待できません。

一方で、ペアローンを利用した場合、個々の収入が一般平均より多くなくても、2人分の収入を合わせることでより多くの融資を受けることが出来ます。つまり、融資枠が増えることで、より高額な物件を売却することが出来るため、積極的にペアローンを利用することをおすすめしているというわけです。

しかし、私たちはこれまでのトラブル解消の経験から不動産会社に進められたり、魅力的な物件を紹介されたからと言って、無闇にペアローンで住宅ローンを組むことは絶対におすすめしません。

35年もの超長期間返済し続ける住宅ローンだからこそ、万が一のことを考え、不測な事態に遭遇しても問題なく対処出来る範囲内で組むことが重要になります。途中で売れば良いと考える人が多いですが、立地や建物次第でローンの元本返済以上に価格の下落が進み、一般的には売却できない事が多いです。

3-1-1.ペアローンで住宅ローンの融資を受けるにしても、返済比率は年収の20〜25%に抑える

住宅ローンアドバイザーだと、一般的に年収の35〜40%を返済に回すよう計算します。

しかし、これまで債務整理によるローン問題の解決に取り組んできて、個人的には借り入れを行う時点の年収の額面の25%以内に納めた方が35年という超長期の返済を前提とする住宅ローンにおいて、破錠するリスクを大幅に減らせることが分かっています。

色々な条件が重なって、高額なマンションを買ってしまうケースがありますが、ローン破綻して、住宅だけでなく、家族や仕事も失い、やり直すケースを見てきて、本当にこの辺りは慎重に対応してほしいと思います。

というのも、もし、返済期間中に余裕があるのであれば、定期的に繰り上げ返済(弁済)することも出来ます。

最近は、弁済時の手数料がかかない仕組みも増えてきているため、無駄な手数料を支払わず、着実に借入額を減らすことが出来ます。

目安としては、定年までに元本をなるべく減らすことが大切だと思います。

退職金の有無や年金の受給額は人によって異なるため、一概に金額は言えませんが、思い立ったら、お近くのファイナンシャルプランナーに早めに相談し、自分の場合にはどうすればいいかキチンと確認し、話を進めてください。

ちなみに、20代、30代で組むローンのと、40代、50代で組むローンは定年までの時間が異なり、簡単に同じような判断をすることが出来ません。

3-2.銀行側も一回で多くの融資ができるためメリットが大きい

ペアローンで住宅ローンを借り入れることで利益を得られるのは、不動産会社だけではありません。融資枠が増えることは、お金を貸す銀行側にもメリットが大きいため、担当者が借入可能額(その銀行が債務者に対して貸せる住宅ローンの上限)ギリギリまで攻めてくるケースがあります。

しかし、こういった貸し方だと後々何らかの問題が生じた際に、トラブルになることが目に見えていますし、そもそも信用できる不動産会社だとは言い難いです。

そのため、後々深刻なトラブルに陥らないためにも、こういった自社や提携銀行などの利益しか考えていないような不動産会社は避けた方が賢明だと言えます。

既述の通り、住宅ローンアドバイザーやファイナンシャルプランナーに相談し、なるべく慎重な意見を確認し、進めて下さい。

4.ペアローンを利用して住宅ローンを組むことで生じるリスクと失敗例

ペアローンを利用して住宅ローン組むことで生じるリスクは、以下の3点です。

・離婚による住宅ローンの売却や返済が厳しくなった

・妊娠や子育てにより、夫婦どちらかの収入が減ってしまった

・リストラにより収入が無くなった

それぞれ詳しく解説していきます。なお、こちらの記事でペアローンによる住宅ローン返済期間中に離婚することで生じるリスクや注意点などを、判例を交えてより具体的に解説しています。ぜひ参考にしてみてください。

4-1.離婚による住宅ローンの売却や返済が厳しくなった

離婚による住宅の売却やローン返済が厳しくなったことで、元パートナーと揉めるケースがあります。例えば、離婚を機に自宅を売却することでお互いが合意した場合です。

こういったケースでは、アンダーローン(住宅ローンよりも不動産の評価額が大きい状態のこと)であれば、スムーズに売却やローン完済ができるため、特に問題が起こることはありません。

しかし、自宅がオーバーローン(不動産評価額より住宅ローンの残債が多い状態のこと)だった場合、売却金で完済することができないため、離婚後も夫婦またはどちらか一方が返済を継続する必要があることで揉めるケースが非常に多いです。

場合によっては、婚姻終了後に夫婦どちらかが継続して自宅に住み続けても、片一方が何らかの理由により、不動産を明け渡すよう訴訟を起こすケースもあります。

その為、婚姻関係を終了する前に、自宅の不動産評価額や住宅ローンの残債を明確に把握したうえで、住宅ローンアドバイザーなどの専門家に相談してみて下さい。

離婚による場合、自宅の持ち分について、どのように支払うのか等神経質な問題もあるので、まずは銀行又は弁護士を含めた分かっている専門家に相談することで、どのような対処を講じれば根本的な解決を望めるのかについて、効果的な助言を行なってくれると思います。

4-1-1.実際に、離婚後に元パートナーに対し、自宅の明け渡しを要求した判例

実際に、離婚成立後に、元夫が元妻に対して自宅の明け渡しを要求した判例をご紹介します。

この裁判は、元夫が離婚を求める調停による財産分与や養育費支払いに対する判決に不服を申し立て、元妻に対して自宅の明け渡しや離婚後に自宅に住んでいた期間分の賃料を支払うように要求した裁判の判例です。

この元夫婦は離婚時にオーバーローン状態であったため、自宅を簡単に処分することが出来ず、元夫が住宅ローンの返済や固定資産税などを負担し、元妻と娘が引き続き自宅で生活を送っていました。

しかし、離婚を要求する調停での判決に不服を申し立てた元夫が、自宅の所有権などを理由に不動産の明け渡しや賃料として明渡し期間まで1ヶ月7万円を支払うように要求したのです。

結果的に、物件の明け渡しについては元夫の権利濫用であるとして請求が棄却されましたが、元妻に対し、損害賠償として明渡し済みまで1ヶ月7万円を支払うように命じられました(札幌地方裁判所判決/平成28年(ワ)第2382号)

上記のように、元夫婦間の関係性や離婚の申し立てを行う調停での判例結果などにより、自宅の明け渡しで揉めるケースがあります。

そのため、双方が気持ちよく新しい生活を開始するためにも、離婚が成立する前に弁護士などの専門家を入れ、2人で根本的な対策を講じるようにして下さい。

4-2.妊娠や子育てにより、夫婦どちらかの収入が減ってしまった

住宅ローンの契約当初と状況が変わったことで、支払いを続けることが困難な状況に陥る方がいます。例えば、妻の妊娠や子育てにより社会復帰が出来なくなった場合です。

今まで夫婦で担っていた返済額を夫だけの収入だけで支払わなくてはならないため、住宅ローンの支払いだけでなく、生活自体がままならなくなってしまう方は珍しくありません。

とはいえ、妻が絶対に社会復帰できるという保証やその期間を補えるだけの蓄えがあれば何とかなるケースもあります。

しかし、社会情勢や保育園などの関係により社会復帰が白紙になる可能性も考えられるため、世帯収入が減ることが分かった時点で住宅ローンの見直しを行うべきです。

4-3.リストラにより収入が無くなった

返済期間中に夫婦どちらかがリストラされたことで収入がなくなり、返済困難な状況に陥ってしまう世帯が多くあります。こういったケースは、ローンの借入れを行う時点で『明確なライフプランや返済計画を立てなかったこと』が主な原因です。

しかし、リストラされてしまったからと言って、住宅ローンの支払い義務がなくなる訳ではありません。

そのため、リストラなどの失業により返済が困難となった場合は、すぐに金融機関などの住宅ローンの借入れ先に相談するようにして下さい。

債権者によっては、返済条件の変更や借り入れ期間を延長してくれる可能性もあります。

5.ペアローンで住宅ローンを組む際の注意点

ペアローンで住宅ローンを組む際は、以下の2点に注意する必要があります。

・住宅ローンの返済中に離婚をする場合、どちらの返済義務も無くならない

・融資額が増えたことで、将来的に破錠する可能性が高まる

それぞれ重要な内容となっているため、詳しく解説していきます。

5-1.住宅ローンの返済中に離婚しても、どちらの返済義務も無くならない

ペアローンの返済期間中に離婚をする場合、どちらか一方が返済を継続することで住宅ローンの問題を解決する世帯が多いです。

しかし、1つ注意しなければならない点があります。それは、『夫婦間でどちらか一方が返済すると約束を交わしても、片一方の返済義務が無くなる訳ではない』という点です。

離婚は夫婦間の個人的な問題であって債権者(金融機関など)には関係ないため、返済の義務を無くすことは出来ません。

夫婦間でどちらが返済を継続するのかを話合うこと自体は自由ですが、基本的に住宅ローンを含む借金(債務)は、名義人に支払い義務が生じることを覚えておいて下さい。

5-2.融資額が増えたことで、将来的に破錠する可能性が高まる

何度も書いてきたことですが、ペアローンや収入合算などの借入方法による融資額が増えたことで、将来的に住宅ローン破錠を招く危険性があります。

融資額はあくまでも銀行側があなたに貸せる上限金額であり、問題なく返済を継続出来る金額ではないためです。

このため、融資枠が増えたからと言って、上限いっぱいまでローンを借りないようにして下さい。

借入可能額が収入を見合っていなかった場合、将来的に自宅を競売にかけられたり、自己破産を余儀なくされてしまうなどの状況に陥る可能性があります。

6.ペアローンで住宅ローンを組む際は、事前に返済計画などを理解しておくことが重要

ペアローンで住宅ローンを組む場合、事前に今後のライフプランや返済シミュレーションを計画しておくことが重要です。

正式に住宅ローンを契約する前にこれらの計画を立てておくことで、『本当にペアローンで借りることが最善なのか?』や『後々住宅ローン破錠するリスクはないのか?』などを見極めることが出来ます。

とはいえ、全くの知識がない状態で30年以上の返済計画や家族の未来予想図を立てることは、容易ではありません。仮に計画に大きな誤差が出てしまうと、将来的に住宅ローンを破錠してしまうリスクが高くなるため、注意が必要です。

そのため、より明確な返済計画・ライフプランを知りたいと考えている方は、『ファイナンシャルプランナー』や『住宅ローンアドバイザー』の資格保有者に相談することを検討してみて下さい。

これらの資格保有者に相談することで、予期せぬトラブルが発生しても問題なく住宅ローンを返済できるのかを知ることが出来ると思います。

7.メリットの多いペアローン利用時の注意点と失敗例3つのまとめ

この記事では、メリットの多いペアローンを利用する際の注意点や実際に起こった失敗例について、判例や収入合算との違いを交えて解説してきました。

以下、メリットの多いペアローン利用時の注意点と失敗例3つのまとめです。

  • ・住宅ローンを組む際は、単独契約とは別にペアローンと収入合算という方法がある
  • ・ペアローンを利用することで、融資枠を増やすことができ夫婦それぞれが節税対策を講じることが可能
  • ・不動産会社や銀行側にメリットが大きいため、サイト上ではペアローンの利用をおすすめされている
  • ・安易にペアローンで住宅ローンを組んでしまうと、様々なリスクが生じるため注意が必要
  • ・リスクを踏まえたうえでペアローンを組む際は、ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーに相談するのがおすすめ

7-1.一見、便利なペアローンは単独のローンと比べ、非常に不安定です。

これまで見てきたように、契約時はメリットが大きいように思われがちなペアローンは、返済を続けていくにつれて様々なリスクが生じるケースが多いため、住宅ローン破錠を招く危険性の高い借り入れ方法です。

最悪の場合、契約時と状況が変わったことで返済困難となり、路頭に迷ってしまう可能性すら有り得ます。

そのため、ペアローンの利用を検討しているのであれば、この借入れ方法を行うことで生じるリスクを把握したうえで、事前に返済計画やライフプランを立ておくことが重要です。

これらの計画を立てることで、将来的に住宅ローン破錠を招くリスクを減らせることが出来ます。

私たち、アリネットは2012年のスタート以降、ファイナンシャルプランナー兼住宅ローンアドバイザーの馬場と相樂が、過去のローン破綻を踏まえて無理せず、失敗しない不動産購入を強くおすすめしてきました。

仮に、どのように計画を立てれば良いのかわからない方はアリネットまでご相談下さい

2012年から数多くの方の住宅ローンやペアローン問題を解決してきた実績と知識を保有しているため、あなたの状況を見極めたうえで効果的なアドバイスを提案することが出来ます。ぜひお気軽ご相談ください。

7-2.2015年以降、これまで70件超の住宅ローンに係る債務整理を担当

主に、30代、40代の子育て世代の方にリースバックを使ったご自宅の売却後も住み続ける債務整理を成功に導いてきた経験と知識があります。

そのため、あなたやあなたの家族がこれからも自宅に住み続けられるようにお手伝いすることが可能です。

なお、オンラインや対面での無料相談に関しては、こちらのページより、お問い合わせ頂けると助かります。

2015年以降、弁護士や司法書士と行ってきた債務整理や任意売却の事例やその分析はこちらのページにまとめてあります。

7-3.これまで8年間400件近い住まいのトラブルの相談を受け、対応してきました。

私たち、リビングインは2012年より地域に根付いた不動産屋として、住まいのトラブルに特化し、住宅ローンの返済や空き家の回収だけでなく、騒音や隣人、契約トラブル等のトラブルを解決してきました。

現在、オンライン面談やメールを中心に無料相談を実施しており、相談者の方には住まいの問題解決事例をまとめた冊子も無料で差し上げております。

滞納すると利子は毎日増えていきます。そのため、問題を大きくなる前に早期に解決し、一秒でも早く、明るい毎日を取り戻して下さい。

ともかく、一人で悩まず、時間を無駄にしない様、早めにご相談ください。

これまで9年間400件近い住まいのトラブルの相談を受けた中でもさまざまなケースがありました。

ただ、ここに記載出来ない内容で困っている方もいると思います。

あなたが現在トラブルに悩まされているのであれば、トラブルが大きくなる前にお近くの専門家に相談することをお勧めいたします。

万が一、信頼できる先がすぐに見つからない場合、ぜひ気軽に無料の住宅ローン返済相談までご連絡ください。

無料のご相談はこちらのページより、お問い合わせ頂けると助かります。

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相樂 喜一郎

この記事を書いた人

相樂 喜一郎

事例を基にトラブルの少ない取引を目指し、2011年以降130件以上の不動産取引を経験。現在はこれまでの経験を活かし、地域の金融機関と一緒に相続に伴う実家の再生や売却、住み替えに注力。不動産鑑定士補、宅地建物取引士、相続アドバイザー、住宅診断士。 >>その他詳しい実績はこちら

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