遠方の不動産売却でお困りの方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの大和田です。
近年、相続や転勤などの事情で、遠方にある不動産を売却するケースが増えています。
対象の不動産が遠方にある場合は、スムーズに売却するために対策が必要となります。
そこで今回は、遠方の不動産を売却する方法について、不動産会社選びや、遠方の売却をスムーズに進める方法を解説します。
１．遠方の不動産を売却する際の問題点
まず、遠方の不動産を売却する際の問題点を見てみましょう。
１－１．売却しないで放置した場合
相続した不動産を、空き家のままで持ち続けるケースが全国で増加しています。
しかし、空き家をそのままにした場合、さまざまな問題が生じます。
１－１－１．維持費や税金がかかる
まず、毎年の固定資産税や都市計画税の支払いが生じることになります。
また、空き家となった実家の維持費は、年間３０万円以上もかかるケースがあります。
１－１－２．犯罪行為が行われる恐れ
空き家は放置することで、不法侵入や放火などの問題につながる可能性もあります。
また、庭の除草や剪定、室内の通風などの管理を怠ると、不動産はどんどん劣化してしまいます。
このように劣化していくと不動産の価値が下がっていきます。そのため、状態の良いうちに売却し、資産としての価値を損なわないようにしましょう。
１－２．遠方であることの問題点
まず、利用価値があるのかという点を検討しましょう。
１－２－１．交通費や維持費がかかる
相続の場合は相続人で話し合いを行いますが、全員が遠方にいて使う予定がない場合、実家をどのように扱うかは悩ましい問題です。
思い出の詰まった家を簡単に売りに出せないという思いもあるでしょう。
しかし、帰省した際に泊まる以外に利用の目処がなく、行き来をする交通費や維持費が必要である点については、現実的に判断せざるを得ません。
１－２－２．３年を超えると所得税控除の対象外に
しばらく残すことを考えるとしても、売却時の所得税に関する控除の要件として、居住しなくなってから３年を超えないことという項目があります。
そのため、売却益が出るような物件の場合、この点も意識しておく必要があるのです。
１－３．遠方の物件を売却する際の問題点
不動産売却を決めた場合でも、売主、もしくは相続人の代表売主が物件から離れた場所にお住まいの場合は、いくつかの問題が生じます。
まず問題となるのが、売却活動を進めるうえで不動産会社との意思疎通がしづらい点です。
つづいて、注意したいのは売買契約や決済の際に、売主が現地に出向く必要があるケースです。
決済が多忙な時期と重なった場合でも、買主への引き渡しが遅れるような事態は、避けなければなりません。
遠方の物件を売却する場合、このような点を早い段階から考慮のうえ、計画的に進める必要があります。
２．遠方の不動産を売却する際の不動産会社の選び方について
遠方の不動産を売却する際に、不動産会社はどのような選び方をするのが良いのでしょうか？
２－１．媒介契約を行う不動産会社の選び方は？
２－１－１．媒介契約とは？
媒介契約とは、不動産取引の窓口となって動く不動産会社を選び、仲介を依頼する際に行う契約です。
２－１－２．多くの知識や経験を持つ不動産会社がおすすめ
不動産売却の際は、相続、離婚、経済的なこと、知られずに売りたい、早く売りたいなど、さまざまな事情がある場合がほとんどです。
これらの事情に対処するには、多くの経験と専門的な知識を伴った不動産会社に依頼をするのが安心です。
また、売却の場合、不動産会社との密接なコミュニケーションの有無が早く売れる、高く売れるなどの結果を左右します。
まず、このような知識や経験を持ち、お客様とのコミュニケーションが可能な不動産会社と、専任媒介契約を結ぶことをおすすめします。
２－１－３．弊社では様々なケースに対応できます
弊社でも住宅ローンや離婚、空き家、相続などの事例の解決など、全国の物件の売却を多数手がけ、喜びの声を頂いております。
現地の購買ニーズだけではなく、投資家ルートなどからの幅広い顧客に対して、売却活動を行います。現地とのネットワークに関しても、お任せいただければと思います。
２－２．登記などを依頼する司法書士や土地家屋調査士
司法書士や土地家屋調査士は、境界確認から相続や売買に伴う所有権移転登記の際に欠かせない存在です。
境界確認は地元の関係者が集い、登記の際は現地の法務局で行うため、出張交通費も考えて、現地の方にお願いをするのが良いです。
司法書士や土地家屋調査士とは、細かい意思疎通が必要になることは少ないため、選び方についての問題は特にありません。
３．遠方の不動産をスムーズに売却するための対策
遠方の不動産を、スムーズに売却していくための対策方法を解説します。
３－１．売却活動の際に行う対策
３－１－１．物件情報の確認や売却方法の提案
遠方のため、物件の購入希望者が内見をする際に、その都度立ち会うのが困難な場合は、物件に関する説明をできる限りしっかりまとめておき、共有しましょう。
物件の所在エリア以外に、幅広く買主を募るような売却の場合は、オンライン内見や、VRコンテンツによるバーチャル内見にも対応してもらえるよう、依頼をしてみましょう。
３－１－２．物件状況確認書の作成
また、自分が住まなくなってから年月が経っている実家などを売却する場合、細かい不具合などを知らないことも多くあるかと思います。
その場合は、早い段階で物件状況確認書を作成して、物件の状態を記録しておくと、購入希望の方から問い合わせがいつ入っても安心です。
３－１－３．ホームインスペクション
また、築年数の経った物件で売主に安心して購入してもらう対策として、住宅の専門的な診断を受ける『ホームインスペクション』という方法があります。
ホームインスペクションを受けることで、住まいの隠れた問題点について検査済みの証明ができるだけでなく、住宅瑕疵保険への加入も可能になります。
また、部屋の中は片付いた清潔な状態にして、カビの臭いが出ないように時々風通しをしたり、湿度を管理することもおすすめします。
３－２．さまざまな売買契約の進め方
３－２－１．持ち回り契約
売買契約を交わす際は、持ち回り契約と言って、契約の当事者が郵送などで書類を回覧し、署名と押印をしていく方法で、現地で集まることなく契約をすることができます。
３－２－２．オンライン契約
最近は、売買契約もオンラインで行っても良いことになりました。
そのため、オンライン契約であれば、スケジュール調整も簡単で、送料や印紙代などもかかりません。
３－２－３．その他の方法
このほか、地元の親族や司法書士に委任状と印鑑証明を託し、代理人になってもらい、ご本人不在で契約を進めることも可能です。
委任状には代理人の方、物件のそれぞれの住所を記載し、委任者の署名及び実印による押印を行った書類を作成し、委任者の印鑑証明書を添付します。
３－３．決済時に行う対策
決済日には残金の支払い、カギ渡し、買主への所有権移転と金融機関の抵当権設定の登記を同日に行います。
売買契約同様、買主は代理人に委任することが可能です。
ただし、本人確認や現地確認については、決済当日に売主の同席が望ましいため、決済当日は立ち合いができるよう、スケジュールの調整を行いましょう。
４．本記事のまとめ
今回は、遠方の不動産を売却する方法について、不動産会社選びや、遠方の売却をスムーズに進める方法を解説しました。
４－１．まずは専門家に相談を！
遠方の不動産を売却するためには、専門知識に基づいた検討の上、さまざまな手段の中から方針を決めて進めるのが良いです。
空き家となり放置してしまうと、さまざまなリスクが生じるため、利活用の予定がない場合は早急に売却を検討することをおすすめします。
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