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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している宅地建物取引士兼住宅診断士の相樂です。
単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、非常に購入するのが難しくなっています。
私たちは２０１２年の創業以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。
ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。
今回は、再開発が動いている阿佐ヶ谷駅について、その人口やマンション単価、犯罪発生件数等の定量的なデータを基に情報をまとめました。
*阿佐ヶ谷駅南口の様子
１．はじめに
杉並区にある阿佐ヶ谷は、荻窪と高円寺の間に位置し、全長７００ｍもの商店街があり賑わっています。
２０１９年８月、阿佐ヶ谷駅北東地区土地区画整理事業が公告され、２０３０年まで駅前の再開発及び都市計画道路の拡幅工事が行われる予定です。
また、今人気の「阿佐ヶ谷姉妹」が実の姉妹でもないのに、長い間、阿佐ヶ谷の６畳１間のアパートで共同生活をしていたことでも話題になりました。
１－１．バーで女性が顔を切り付けれる事件も
*阿佐ヶ谷スターロード商店街
阿佐ヶ谷駅北口周辺の高架下には、約１５０店も軒を並べる飲み屋街「阿佐ヶ谷スターロード商店街」があります。
お酒を通して人が繋がる楽しい街といったイメージもありますが、２０１６年には、バーで女性が顔を切りつけられる事件も発生しています。
１－２．「本当に住みやすい街大賞２０１９」では、２位にランクイン！
続いて、リクルートＳＵＵＭＯが毎年発表する「住みたい街ランキング２０２１」を確認してみると、８８位にランクインしていました。
更に、テーマ別ランキングを確認すると、「物価が安い街」で２位、「利用しやすい商店街がある街」で３位にランクインしています。
「本当に住みやすい街大賞２０１９」では２位になったこともあり、とても人気のある街だということがわかります。
１－３．歩行者天国の商店街、都内第１号の「阿佐谷パールセンター」
*阿佐ヶ谷パールセンター
２０１８年５月に放送された地域密着系都市型エンターテイメント番組『出没！アド街ック天国』（テレビ東京系）では、「南阿佐ヶ谷」が取り上げられ、歩行者天国の商店街都内第１号の「阿佐谷パールセンター」や、魅力ある商店が紹介されました。
この記事では、再開発が計画される阿佐ヶ谷駅周辺を実際に歩いて、周辺の利便性や将来性、街の特徴について可能な限り詳しく解説していきます。
マンション等、阿佐ヶ谷駅周辺の不動産購入を検討している方は最後まで読み、参考にしてみて下さい。
＞＞買って１０年、再開発で有名な豊洲のマンションの売却事例を基に、「住宅ローンが残っていても自宅を売却できるのか？」についてまとめました。
２．東京、阿佐ヶ谷はどのような都市か？
２－１．阿佐ヶ谷他３駅との年収の比較について
まず、阿佐ヶ谷駅と荻窪駅、高円寺駅を年収別世帯数の割合で比較してみました。
阿佐ヶ谷駅は、年収２００万未満～３００万未満の世帯が全体の３２％を占めることがわかりました。
特に、荻窪駅と比較すると、利便性は同等でも家賃相場が低いという特徴もあるからか、より年収の低い層から人気があることがわかります。
２－２．阿佐ヶ谷他３駅との世帯数比較について
上記は、阿佐ヶ谷駅と徒歩１５分圏内の荻窪駅・高円寺駅の年収別世帯数を比較したグラフです。
先ほど、年収で比較した情報と上記グラフから、阿佐ヶ谷駅は低収入の単身世帯が多いことがわかります。
都心へのアクセスも良く、２路線が使えるなど利便性も高いことから、都内へ通う学生や、若いサラリーマンが好んで住んでいるのではないかと考えられます。
しかし、駅前の再開発計画で大型マンションが建設されるようなことがあれば、今後は単身者より、２人又は家族世帯が増える可能性も出てきます。
３．阿佐ヶ谷は治安が良いイメージはあまりないが実際は？
*参考：杉並警察署
上記のグラフは、エリアを管轄する杉並警察署が発表した、過去５年間における刑法犯の推移です。
飲み屋街もあり治安が良いイメージはあまりない阿佐ヶ谷ですが、刑法犯・粗暴犯ともに犯罪件数は年々徐々にですが減少傾向にあります。
杉並区では、警視庁警察官ＯＢで構成される安全パトロール隊と、委託業者の警備員で構成される安全パトロール隊があります。
委託業者のパトロール隊は、３６５日昼夜を問わず安全パトロール車で区内全域を巡回しています。
４．阿佐ヶ谷の再開発はいつから？今後、どこに向かうのか？
*再開発が完了した阿佐ヶ谷駅南口駅前の様子
２０１１年に、阿佐ヶ谷駅南口の再開発が終了し、次は阿佐ヶ谷駅北東地区の再開発が２０１９年８月に認可公告されました。
４－１．阿佐ヶ谷駅周辺のまちづくり
*参考：杉並区役所ＨＰ
阿佐ヶ谷駅北東地区は今後、街区として土地利用の見直しを行い、新たなにぎわいの拠点づくりを検討していきます。
さらに、駅周辺から続く商店街は、買物環境の向上に取り組むとしており、道路の拡幅工事が行われる予定です。
*道路の拡幅工事が行われる予定の新進会商店街通り
今以上に魅力的な街並みの実現、将来を見据えたまちづくりを推進していきます。
５．阿佐ヶ谷はこれからも発展していくのか？
５－１．人口予測とこれまでの人口推移
次に、各駅徒歩１５分圏内の人口推計のデータを見てみます。上記のグラフは「国土数値情報（Ｈ３０国政局推計）／国土交通省」のデータを国際航業㈱が編集・加工した情報を元に作成されたグラフです。
データによると、どの駅もそこまで大きな変化は予測されていません。しかし、阿佐ヶ谷駅は２０４５年から減少傾向が強くなっており、注視が必要です。
*参考：杉並区役所ＨＰ
こちらは杉並区全体の人口推移を表したグラフです。２０２０年までは年々上昇傾向にありました。
しかし、２０２１年からは減少傾向にあり、コロナ禍による郊外需要や外国人の帰国が影響していると推察されます。
５－２．各駅の乗降客数の推移は？
*参考：「国土数値情報（駅別乗降客数データ）」（国土交通省国土政策局・平成３０年度）の数値を参考に作成
東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に「阿佐ヶ谷駅」を利用する乗降客数の推移を考察していきます。
データによると、阿佐ヶ谷駅の乗降客数は減少と増加を繰り返していましたが、増加ピークは２０１８年でした。
*阿佐ヶ谷駅ホームの様子
翌年には若干減少に転じています。ただ、２０３０年に駅周辺の再開発が完了したら、乗降者数は増加することが想定されます。
６．阿佐ヶ谷駅はどのくらい値上がりしたのか？
６－１．阿佐ヶ谷駅周辺の地価公示を見てみると？
*バスターミナルの様子
次に、阿佐ヶ谷駅の地価を確認していきます。以下のグラフは、商業地域に区分されている『杉並５－１８（阿佐ヶ谷駅）』を近隣駅の３地点のデータを基に、２０１２年から２０２１年までの価格をグラフにしたものです。
阿佐ヶ谷駅周辺には住宅地の地価公示が無いため、商業地のみ記載いたします。
６－１－１．阿佐ヶ谷駅周辺の商業地は？
商業地の地価は、アベノミクスの影響もあり、２０１４年から２０２１年にかけて徐々に増加しています。
２０２０年は、今までで一番増加しており、７万円／㎡も地価が上昇していました。なお、２０１２年から２０２１年にかけて、２７万円／㎡（約５０％）の増加となっています。
*商業地『杉並５－１８（阿佐ヶ谷駅）』の様子
６－２．阿佐ヶ谷駅周辺のマンション価格の推移は？
ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、実際の阿佐ヶ谷駅周辺の中古マンションや土地に関する価格推移を確認します。
まずは、下記のグラフをご覧ください。こちらは、２０１０年からの阿佐ヶ谷駅周辺の中古マンションに関する価格をまとめたものです。
*引用：ライフルホームズ
阿佐ヶ谷駅周辺の中古マンションの価格は２０１４年から上昇傾向にあり、更に２０２１年４月以降、急上昇しています。
直近の３年間に限れば８．２８％程度上昇しています。今後も再開発の影響を受け、上昇基調になる可能性が高く、注視が必要です。
６－３．ファミリー向けマンションの価格比較
このように堅調に推移している阿佐ヶ谷駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。
まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近３カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、７０㎡前後の中古マンションの平均価格を５，８４９万円（２７６万円/坪）でした。
次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格８，０６７万円（３８１万円/坪）でした。
他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格６，１２７万円（２８９万円/坪）でした。
最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格５，６９３万円（２６９万円/坪）でした。ちなみに、どの相場も２０２１年１１月時点の数字です。
上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他３つのサイトの平均価格（５，８９０万円）を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約３７%もの乖離がありました。
他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築１０年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。
７．阿佐ヶ谷駅のある杉並区の地盤や災害時の影響は？
ここからは不動産を購入するうえで欠かせない、地盤や災害の影響について解説していきます。
阿佐ヶ谷駅周辺はどのエリアが影響を受けやすいのか、そもそも災害の危険度が高いエリアなのかを見ていきます。
７－１． 地震情報サイト『ＪＩＳ』が発表した『東京都杉並区・地域別危険度』
*参照：東京都【地域別危険度】｜地震情報サイトＪＩＳを基に作成
阿佐ヶ谷南１丁目～３丁目までを確認すると、阿佐ヶ谷南３丁目が一番危険度が低いことがわかりました。
建物倒壊危険度は以前より順位が下がっています。しかし、総合危険度は順位が上がっており注意が必要です。
ちなみに、総合危険度が一番高いのは、阿佐ヶ谷南１丁目でした。
写真で確認すると住宅が密集しており、中には古い家屋もありました。
特に火災危険度は１７４位と危険度が上がっており、６．３３棟／ｈａといった数字が出ているため注意が必要です。
７－２．杉並区作成の「水害ハザードマップ」
*参照：杉並区役所ＨＰ
阿佐ヶ谷北１丁目付近は、２．０ｍ程度の被害が想定される箇所があります。
また、２８０２０年には、ゲリラ豪雨でパールセンター商店街が冠水し停電の被害がありました。そのため、不動産購入の際、しっかりとハザードマップを確認してください。
８．ディープな街ながらもおしゃれなカフェや雑貨屋もあり、一人暮らしに根強い人気の「阿佐ヶ谷」
*開発予定地の中杉通り沿道
隣の荻窪駅だけでなく、新宿駅まで約８分と利便性もよく、荻窪や高円寺よりは落ち着きがあって、家賃も安い阿佐ヶ谷は一人暮らしに根強い人気があります。
商店街は賑わっていて、１年中魅力的なイベントが開催されます。おしゃれでこだわりのあるカフェや雑貨屋は女性にも人気です。
安くて美味しいお店も多く、１度住んだら住み続けてしまう魔力を持つ街としても知られています。
更に、将来的に駅前の再開発により利便性がアップしたら、一人暮らしだけでなく、ファミリー層にも注目され、地価の上昇に関しても展望が期待できると思います。
ライフプランや住宅ローンの完済年齢を踏まえ、不動産を探したい方へ
私たち、アリネットは２０１２年のスタート以降、オンラインを含めた面談を行い、お客様の状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取ってきました。
特に、２０１８年以降４年間は誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『購入にあたって、街のストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。
ご自宅をただ紹介するだけでなく、あなたのライフプランにあったストーリーに沿った物件をご紹介しています。
単にタワマンブームに乗ったやり方だけでなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、成果が出るまで１０年、１５年と時間が掛かります。
しかし、私たちに関わった方には、再現性の高い物件選択の方法をいち早く取り入れて頂き、着実な成長と返済の確実性が高い住宅を購入して頂きたいと思っています。
＞＞無料面談の予約やご質問はこちらのページより、ご連絡下さい。
相樂 喜一郎（株式会社リビングイン代表）
国立東京工業大学卒業後、JPモルガン証券、オリックスを経て、２０１２年より、不動産を持った個人のお客様をサポートする為、不動産会社、（株）リビングインを設立。居住用物件の賃貸・売買仲介やその管理を行い、現在に至る。８年間で３００室以上のお引っ越しをサポートし、１８０件近い住まいのトラブルにも対応。１９７８年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。
保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、住宅診断士、ファイナンシャルプランナー２級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他
馬場 紘司（株式会社リビングイン共同代表）
有名私立大学卒業後、部品商社を経て、２０１１年より西東京、立川や吉祥寺エリアを中心に建物の工事・改修を行う。２０１３年より、相樂と共に不動産の売買、管理・賃貸仲介を始め、現在に至る。ファイナンシャルプランナーとして、お客様の現状と将来の目標を基に毎月の収支をエクセルで整理し、具体的な提案しています。
保有資格：宅地建物取引士、FP二級、防犯設備士、住宅ローンアドバイザー他
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