不動産の売却を検討されている方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの相楽です。
不動産を売却すると、場合によっては譲渡所得が発生します。
自分の持ち物、あるいは相続したものを売ったお金も所得、つまり利益とみなされます。
この所得はどのように計算され、計上されるのでしょうか？
そこで今回は、不動産売却時の譲渡所得とはどのようなものか、取得費や譲渡費用を使った計算方法を解説します。
１．不動産売却時における譲渡所得の計算方法とは
まず、譲渡所得はどのように計算するのでしょうか？
１－１．譲渡所得の計算方法
不動産を売却したからといって、必ず譲渡所得が発生するわけではありません。
以下の式によって計算し、プラスの金額になった場合に譲渡所得とみなされます。
収入金額 –（取得費＋譲渡費用）– 特別控除額 ＝ 譲渡所得金額
収入金額とは、単純に売れたときの収益の金額で、そこから取得費 や 譲渡費用という経費を差し引き、さらに特別控除も引いたうえで残った金額が譲渡所得となります。
この譲渡所得に対しては、他の所得と分離して単独で所得税と住民税が課税されます。
それでは、それぞれの項目の詳細について解説していきます。
１－２．長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分
税金が課税されるにあたって税率は決まっていますが、その税率は「どのくらいの期間にわたってその不動産を所有していたか」で、変動があります。
所有期間が５年以下の不動産の場合は短期譲渡所得、５年を超える場合は長期譲渡所得という呼び方をして区別し、税率の違いは以下のようになります。
- 短期譲渡所得：所得税３０．６３%・住民税９%
- 長期譲渡所得：所得税１５．３１５%・住民税５%
これらの諸税の税率を足し算して、短期譲渡所得では３９．６３%、長期譲渡所得では２０．３１５%の合計税率になると考えてください。
なお、相続で取得した不動産は、所有期間が５年以内でも売却時に税制上は短期譲渡所得と同じ扱いがされます。
１－３．譲渡所得を控除する特例
住まいとして利用していた不動産を手放した場合は、以下のような特例があるため、是非ご利用ください。
- ３，０００万円特別控除の特例
- １０年超所有軽減税率の特例
- 特定居住用財産の買換え特例
１－３－１．３，０００万円特別控除の特例
３，０００万円特別控除は、居住用財産として特定の要件を満たしている場合、譲渡所得から３，０００万円を控除できる特例です。
１－３－２．１０年超所有軽減税率の特例
１０年超所有軽減税率の特例は、３，０００万円を超え６，０００万円までの譲渡所得について、住民税４％、所得税１０%への軽減が適用されます。
１－３－３．特定居住用財産の買換え特例
特定居住用財産の買換え特例は、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。
これらの特例は併用の可否があるほか、売却した年度によって適用される内容の変更や適用されない場合もあります。
そのため、国税庁のＷｅｂサイトの最新情報を確認するようにしましょう。
２．不動産売却時の譲渡所得における取得費とは
譲渡所得の経費となる取得費とは、どのようなものを指すのでしょうか？
２－１．取得費は買ったときの費用
取得費は、主に売った土地や建物を購入したときの代金、建築代金、購入手数料のほか、設備費や改良費なども含まれます。
建物の取得費は、購入代金または建築代金などの合計額から、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額となります。
新築時の価格から経年で償却した分を差し引くわけです。
その他、外構の造作費用なども取得費に含まれます。
２－２．その他の取得費
メインとなる上記の取得費のほか、以下のような項目も取得費として認められます。
- 土地や建物を購入したときに納めた登録免許税、登記費用、不動産取得税、特別土地保有税、印紙税
- 購入時の借主を立ち退かせるために支払った立退料
- 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするための造成費用
- 土地の取得に際して支払った土地の測量費
- 所有権などを確保するために要した訴訟費用
これらのほか、購入時の古家の取り壊し費用や居住開始までの住宅ローンの利子、該当の不動産を買うためにキャンセルした別の物件の違約金などが、取得費に計上できます。
２－３．概算取得費とは？
概算取得費とは、取得費が分からないときに、売却金額の５％を取得費として計上する方法です。
５％といえば、実際よりかなり少ない場合もあります。そのため、当時の施工業者にかけあって、領収書を再発行していただくなどの工夫も必要です。
取得費は、実際の取得費が判明していて５%に満たない場合でも、５％の概算取得費扱いで計上することが可能です。
経過年数の多い不動産の場合は、検討の対象になることが多いでしょう。
３．不動産売却時の譲渡所得に関係する譲渡費用とは
譲渡所得の経費となる譲渡費用とは、どのようなものが認められるのでしょうか？
３－１．譲渡費用は売るためにかかった費用
譲渡費用は、この度売却するにあたってかかった費用を経費として計上するもので、主に以下の通りです。
- 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
- 印紙税のうち、売主が負担したもの
- 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
- このたび土地などを売るために、土地上の建物を取り壊したときの取壊し費用
- すでに売買契約を締結している不動産を、さらに有利な条件で別の顧客に売却するために支払った違約金
この他に、借地権を売るときには、地主の承諾をもらうために支払った承諾料、名義書換料なども譲渡費用となります。
３－２．譲渡費用にならないもの
譲渡費用とは、不動産を売却するために直接かかった費用のことを指します。
したがって、以下のような費用は譲渡費用になりません。
- 引っ越しにかかる費用やごみ処分代
- 居住中の固定資産税や都市計画税
- 修繕費・リフォーム費用・ハウスクリーニングなど
- 売却の代金の回収にかかった費用
- 確定申告を依頼する場合の税理士費用
微妙な判断となるのが、通常の自宅の維持管理費用ではなく、売却のための『改良費』に該当する可能性のある項目です。
売却のために物件価値を価値を高めるハウスクリーニングやインスペクションについては、実施時期などから個別に判断をしていくことになります。
３－３．譲渡所得の申告
３－３－１．確定申告
不動産の売却をした方は、サラリーマンであってもご自身で確定申告をし、譲渡所得とその税金を確定する必要があります。
確定申告の時期は、通常不動産を売却した翌年の２月１６日から３月１５日までの間です。また、予約したうえで、税務署で記入を手伝ってもらうこともできます。
３－３－２．各税金の支払い時期
所得税の支払い時期は、６月頃に支払いの通知が届きます。
住民税は申告後の６月から７月頃に、サラリーマンの方の特別徴収は住民税の天引きが開始し、個人事業主などの普通徴収の場合は４期分納の通知が届きます。
確定申告は、所得税の控除の特例を受けるためにも必要なので、譲渡所得に関わる税金の存在と共に、念頭に置いておきましょう。
４．今回のまとめ
今回は、不動産売却時の譲渡所得とはどのようなものか、計算方法や取得費、譲渡費用などについて解説しました。
４－１．まずは専門家に相談を！
不動産の売却を検討しているタイミングでは、所得税や住民税についてまで考える方は少ないので、ぜひ意識して概算をしておき、翌年慌てないようにしましょう。
スムーズで理想に近い形の売却のためには、専門知識に基づいた検討のうえ、さまざまな手段の中から方針を決めて進めるのが良いです。
４－２．離婚に伴うご自宅の売却で悩んでいる方へ
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