不動産売却における譲渡所得とは?取得費や譲渡費用を使った計算方法も解説

不動産売却における譲渡所得とは?取得費や譲渡費用を使った計算方法も解説

不動産の売却を検討されている方へ、

こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの相楽です。

作業中の相楽

不動産を売却すると、場合によっては譲渡所得が発生します。

自分の持ち物、あるいは相続したものを売ったお金も所得、つまり利益とみなされます。

この所得はどのように計算され、計上されるのでしょうか?

そこで今回は、不動産売却時の譲渡所得とはどのようなものか、取得費や譲渡費用を使った計算方法を解説します。

1.不動産売却時における譲渡所得の計算方法とは

請求書

まず、譲渡所得はどのように計算するのでしょうか?

1-1.譲渡所得の計算方法

不動産を売却したからといって、必ず譲渡所得が発生するわけではありません。

以下の式によって計算し、プラスの金額になった場合に譲渡所得とみなされます。

収入金額 –(取得費+譲渡費用)– 特別控除額 = 譲渡所得金額

収入金額とは、単純に売れたときの収益の金額で、そこから取得費 や 譲渡費用という経費を差し引き、さらに特別控除も引いたうえで残った金額が譲渡所得となります。

この譲渡所得に対しては、他の所得と分離して単独で所得税と住民税が課税されます。

それでは、それぞれの項目の詳細について解説していきます。

1-2.長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分

税金が課税されるにあたって税率は決まっていますが、その税率は「どのくらいの期間にわたってその不動産を所有していたか」で、変動があります。

所有期間が5年以下の不動産の場合は短期譲渡所得、5年を超える場合は長期譲渡所得という呼び方をして区別し、税率の違いは以下のようになります。

  • 短期譲渡所得:所得税30.63%・住民税9%
  • 長期譲渡所得:所得税15.315%・住民税5%

これらの諸税の税率を足し算して、短期譲渡所得では39.63%、長期譲渡所得では20.315%の合計税率になると考えてください。

なお、相続で取得した不動産は、所有期間が5年以内でも売却時に税制上は短期譲渡所得と同じ扱いがされます。

1-3.譲渡所得を控除する特例

住まいとして利用していた不動産を手放した場合は、以下のような特例があるため、是非ご利用ください。

  • 3,000万円特別控除の特例
  • 10年超所有軽減税率の特例
  • 特定居住用財産の買換え特例

1-3-1.3,000万円特別控除の特例

3,000万円特別控除は、居住用財産として特定の要件を満たしている場合、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例です。

1-3-2.10年超所有軽減税率の特例

10年超所有軽減税率の特例は、3,000万円を超え6,000万円までの譲渡所得について、住民税4%、所得税10%への軽減が適用されます。

1-3-3.特定居住用財産の買換え特例

特定居住用財産の買換え特例は、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。

これらの特例は併用の可否があるほか、売却した年度によって適用される内容の変更や適用されない場合もあります。

そのため、国税庁のWebサイトの最新情報を確認するようにしましょう。

2.不動産売却時の譲渡所得における取得費とは

考え込む女性

譲渡所得の経費となる取得費とは、どのようなものを指すのでしょうか?

2-1.取得費は買ったときの費用

取得費は、主に売った土地や建物を購入したときの代金、建築代金、購入手数料のほか、設備費や改良費なども含まれます。

建物の取得費は、購入代金または建築代金などの合計額から、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額となります。

新築時の価格から経年で償却した分を差し引くわけです。

その他、外構の造作費用なども取得費に含まれます。

2-2.その他の取得費

メインとなる上記の取得費のほか、以下のような項目も取得費として認められます。

  • 土地や建物を購入したときに納めた登録免許税、登記費用、不動産取得税、特別土地保有税、印紙税
  • 購入時の借主を立ち退かせるために支払った立退料
  • 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするための造成費用
  • 土地の取得に際して支払った土地の測量費
  • 所有権などを確保するために要した訴訟費用

これらのほか、購入時の古家の取り壊し費用や居住開始までの住宅ローンの利子、該当の不動産を買うためにキャンセルした別の物件の違約金などが、取得費に計上できます。

2-3.概算取得費とは?

概算取得費とは、取得費が分からないときに、売却金額の5%を取得費として計上する方法です。

5%といえば、実際よりかなり少ない場合もあります。そのため、当時の施工業者にかけあって、領収書を再発行していただくなどの工夫も必要です。

取得費は、実際の取得費が判明していて5%に満たない場合でも、5%の概算取得費扱いで計上することが可能です。

経過年数の多い不動産の場合は、検討の対象になることが多いでしょう。

3.不動産売却時の譲渡所得に関係する譲渡費用とは

説明を受ける夫婦

譲渡所得の経費となる譲渡費用とは、どのようなものが認められるのでしょうか?

3-1.譲渡費用は売るためにかかった費用

譲渡費用は、この度売却するにあたってかかった費用を経費として計上するもので、主に以下の通りです。

  • 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
  • 印紙税のうち、売主が負担したもの
  • 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
  • このたび土地などを売るために、土地上の建物を取り壊したときの取壊し費用
  • すでに売買契約を締結している不動産を、さらに有利な条件で別の顧客に売却するために支払った違約金

この他に、借地権を売るときには、地主の承諾をもらうために支払った承諾料、名義書換料なども譲渡費用となります。

3-2.譲渡費用にならないもの

譲渡費用とは、不動産を売却するために直接かかった費用のことを指します。

したがって、以下のような費用は譲渡費用になりません。

  • 引っ越しにかかる費用やごみ処分代
  • 居住中の固定資産税や都市計画税
  • 修繕費・リフォーム費用・ハウスクリーニングなど
  • 売却の代金の回収にかかった費用
  • 確定申告を依頼する場合の税理士費用

微妙な判断となるのが、通常の自宅の維持管理費用ではなく、売却のための『改良費』に該当する可能性のある項目です。

売却のために物件価値を価値を高めるハウスクリーニングやインスペクションについては、実施時期などから個別に判断をしていくことになります。

3-3.譲渡所得の申告

3-3-1.確定申告

不動産の売却をした方は、サラリーマンであってもご自身で確定申告をし、譲渡所得とその税金を確定する必要があります。

確定申告の時期は、通常不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までの間です。また、予約したうえで、税務署で記入を手伝ってもらうこともできます。

3-3-2.各税金の支払い時期

所得税の支払い時期は、6月頃に支払いの通知が届きます。

住民税は申告後の6月から7月頃に、サラリーマンの方の特別徴収は住民税の天引きが開始し、個人事業主などの普通徴収の場合は4期分納の通知が届きます。

確定申告は、所得税の控除の特例を受けるためにも必要なので、譲渡所得に関わる税金の存在と共に、念頭に置いておきましょう。

4.今回のまとめ

打ち合わせ中の相樂と大和田

今回は、不動産売却時の譲渡所得とはどのようなものか、計算方法や取得費、譲渡費用などについて解説しました。

4-1.まずは専門家に相談を!

不動産の売却を検討しているタイミングでは、所得税や住民税についてまで考える方は少ないので、ぜひ意識して概算をしておき、翌年慌てないようにしましょう。

スムーズで理想に近い形の売却のためには、専門知識に基づいた検討のうえ、さまざまな手段の中から方針を決めて進めるのが良いです。

4-2.離婚に伴うご自宅の売却で悩んでいる方へ

大和田連絡

2012年以降、離婚に伴う100件近い相談を基に、離婚でローン破産しないためのチェックポイントをまとめました。

男の離婚問題で不動産の売却や買取りを検討している方、まずは簡単無料査定をお試しください。

  • 夫婦の収入合算(連帯債務・連帯保証)等で自宅を購入
  • ペアローンを含め、ローン総額が総収入の8倍以上
  • 頭金なしのフルローンやオーバーローンで自宅を購入
  • ローン金利は変動や当初固定で30年以上の長期で契約
  • ボーナス払い年2回を使い、月々の返済を減らした
  • 学費など毎月の生活費が高く、貯金が出来ない
  • 借り入れの他、自宅の権利も夫婦で共有
  • 夫婦間の会話が減り、子供と話す事が増えた

もし、2つ以上当てはまる場合には、専門家や私たちのLINE公式から離婚時の失敗診断をやってみて下さい。
どのような対策が取れるのか、その場でわかります。

特に、お仕事などで忙しい男性は言われるがままの方が多く、離婚問題で奥様との条件の書式化やご自宅の売却や買取りで悩んでいる方、簡単無料の『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお気軽にお問い合わせ下さい。
*私たちはたらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。

相楽、電話中

取引件数の推移

私たちは2012年以降、250件を超える、不動産取引を担当し、どのような不動産を購入・売却すべきか、理解しつつあります。

地方だけでなく、東京においても高齢化による住み替え相談が増えており、今後も私たちの強みを生かせる案件を丁寧に見つけ、紹介していきたいと思います。

相続で引き継いだ再建築不可の実家、隣地を購入し、5,300万円で売却した事例

>>これまでうまく行った解決事例はこちらのページにまとめてあります。
また、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります

Follow me!

関連する他の投稿はこちら

LINEでも無料相談をお受けしております。お気軽にご連絡ください。

無料の参考資料のダウンロードはこちら

相樂 喜一郎

この記事を書いた人

相樂 喜一郎

事例を基にトラブルの少ない取引を目指し、2011年以降130件以上の不動産取引を経験。現在はこれまでの経験を活かし、地域の金融機関と一緒に相続に伴う実家の再生や売却、住み替えに注力。不動産鑑定士補、宅地建物取引士、相続アドバイザー、住宅診断士。 >>その他詳しい実績はこちら

住まいのトラブルを効率的に解消する、管理会社や弁護士に相談する前に行う3つ前のページ

不動産売却時の買取と仲介の違いは?メリットやデメリットを比較次のページ不動産売却時の買取と仲介の違いは?メリットやデメリットを比較

関連記事

  1. 豆知識

    住まいのトラブルを効率的に解消する、管理会社や弁護士に相談する前に行う3つ

    1.質問(トラブルや問題)家庭内の事情があって、職場に近い所に…

  2. 豆知識

    任意売却と競売の違いやメリット・デメリット、その回避方法は?

    こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、(株)…

  3. 豆知識

    少し離れたアパートの方から悪臭がして外に洗濯物も干せません

    相談者:40代男性解決までにかかった期間:1カ月1.ト…

  4. 豆知識

    賃貸マンションの内見後、「まだ申し込みや契約しない」ってあり?

    このような心配は不要で担当も次の方に、どんどんお部屋の紹介や案…

  5. 豆知識

    住まいのトラブルを効率的に解消する、管理会社や弁護士に相談する前に行う3つ

    1.相談内容隣に越してきた部屋の住人がギターを弾いたり、友人を呼ん…

  6. 考え込んでいる女性

    豆知識

    【宅建士作成】賃貸マンションの解約予告、いつ出すのが最も損しないか?

    退去前の解約予告に関して、事前に調べてほしい事と、注意点をまと…

コメント

  1. この記事へのコメントはありません。

  1. この記事へのトラックバックはありません。

営業日時・連絡先

年中無休・10時から22時まで営業
電話番号
アドレス

運営者情報

運営者情報

2012年以降、600を超える解決事例や6,700件のアンケートを参考に、関わった方の住まいのいお悩みゼロを目指し、活動しています。充実した毎日を取り戻すため、一対一の担当制で最後まで一つひとつ、責任を持って対応しています。

詳しくはこちら


無料のLINE相談は深夜も対応しています。お気軽にご連絡ください。


カレンダー

2024年5月
 12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
2728293031