目次
賃貸マンションを売却する際、物件に入居者がいる場合の対応が重要なポイントになります。
入居者がいる物件を売却する際には、入居者の権利を尊重しながらスムーズに売却を進める必要があります。
本記事では、賃貸中のマンションを売却する際の入居者対応の方法や注意点について詳しく解説します。
入居者がいる状態での売却は通常よりも複雑な感情があるかもしれません。それでも、しっかりと対応すればわだかまりなく売却できます。
専門家の知識や事例を活かして、ベストな判断ができるように、わかりやすく正確な情報をお届けします！
１．賃貸中のマンションを売却する際の基本的な流れ
賃貸中のマンションを売却（オーナーチェンジ）する際には、入居者との関係性や賃貸借契約の内容を十分に理解し、適切な手順を踏むことが重要です。
ここでは、入居者がいる場合の売却の基本ステップ、売却前に確認すべき賃貸契約の内容、そして入居者に売却を通知するタイミングと方法について解説します。
１－１．入居者がいる場合（オーナーチェンジ）の売却の基本ステップ
入居者がいる賃貸マンションを売却する際は、以下のような基本ステップを踏むことが一般的です。
- 売却の意思決定と不動産仲介業者への相談
- 賃貸借契約内容の確認と整理
- 入居者への売却通知と説明
- 買主候補への物件情報の提供と交渉
- 売買契約の締結と決済
- 入居者との賃貸借契約の引継ぎ
これらのステップを適切に進めることで、入居者とのトラブルを回避し、円滑な売却を実現することができます。
特に、入居者への配慮と丁寧な説明が重要なポイントです。急な売却通知や不十分な説明は、入居者の不安や反発を招く可能性があるため、慎重に対応する必要があります。
１－２．売却前に確認すべき賃貸契約の内容
賃貸マンションを売却する前に、現在の賃貸借契約の内容を詳細に確認することが不可欠です。主に以下の点を確認してください。
- 賃貸借契約の種類（普通借家契約か、定期借家契約か）
- 契約期間と、更新に関する取り決め
- 賃料の金額と支払い方法
- 敷金・礼金の有無と金額
- 契約上の特約事項（原状回復義務など）
これらの情報は買主候補への説明や引き継ぎの際に必要となります。
また、口頭での合意事項がある場合は、入居者の捺印を含め、売却前に書面化しておくことをおすすめします。
賃貸借契約の内容に不明点がある場合は、弁護士や不動産仲介業者に相談し、適切な対応方法を検討しましょう。
契約内容の誤認や説明不足は、後々のトラブルにつながる恐れがあります。
１－３．入居者にマンションの売却を通知するタイミングと方法
入居者に売却を通知するタイミングは、売却の意思決定後、できるだけ早い段階で行うことが望ましいです。
書類がない又は、条件が曖昧な場合には、トラブルにならないよう、遅くとも売買契約締結の１ヶ月前までには通知を行い、十分な説明の機会を設けることが重要です。
通知の方法としては、以下のような流れで対応することをおすすめします。
- 書面での通知（売却の理由、今後の流れ、入居者の権利などを明記）
- 面談による説明（売却の背景、入居者への影響、引継ぎ後の対応などを丁寧に説明）
- 入居者からの質問や要望への対応
入居者の立場に立った丁寧な説明を心がけ、売却後も安心して住み続けられることを伝えることが大切です。
円滑なコミュニケーションは、売却の成功と入居者との良好な関係の維持につながります。
２．入居者の権利と売却時の留意点
賃貸マンションを売却する際、入居者の存在は取引において重要な要素となります。
入居者は賃貸借契約に基づいて物件に住む権利を持っており、その権利は所有者が変わっても保護されます。
したがって、売主は入居者の権利を尊重しつつ、買主に対して賃貸借契約の内容や入居者の状況について正確に説明する義務があります。
ここでは、入居者が持つ権利と売却時の留意点について解説します。
２－１．マンションの入居者が賃貸契約で持つ権利
前述したように、入居者は賃貸借契約に基づいて、物件に住み続ける権利を持っています。
この権利は、所有者が変更されても影響を受けません。
つまり、賃貸マンションが売却されても、入居者は契約期間が満了するまで住み続けることができます。
また、入居者から預かっている敷金は、所有者が変更された後も新しい所有者（買主）に引き継がれます。
そのため、買主は賃貸借契約が終了した際に、入居者へ敷金を返還する義務を負うことになります。
２－２．賃貸契約の引き継ぎに関する注意点
賃貸マンションを売却する際、売主は買主に対して賃貸借契約の内容や入居者の状況について正確な情報を提供する義務があります。
特に、入居者の家賃滞納や口頭での家賃変更などがあれば、必ず買主に説明する必要があります。
これらの情報を正確に伝えるために、レントロール（賃貸借契約の内容一覧表）を作成することが推奨されます。
また、口頭で合意した契約内容がある場合は、売却前に書面化しておくことが望ましいです。
書面化していない合意があると、後に買主や入居者との紛争が発生する可能性があるため注意が必要です。
そもそも、条件や書面の準備が出来ていない場合、買主の購入希望価格が低くなります。
そのため、高く売るため、売却を依頼する担当に条件の書面化などをお願いする事になります。
２－３．入居者が退去する場合の対応方法
売却に伴って入居者が退去する場合、売主は入居者に対して適切な通知を行う必要があります。
通常、賃貸借契約には解約の際の手続きが定められているため、それに従って通知を行います。
また、入居者が退去する際には、物件の現状確認を行い、破損箇所などがあれば修繕費用を精算する必要があります（いわゆる、原状回復工事）。。
ただし、入居者がいる場合、内部の確認が難しいことが多く、売主側でも老朽化や破損箇所の把握ができない場合があります。
そのため、買主に対して、把握できる部分、できない部分を明確に説明することが重要です。
３．入居者とのコミュニケーションのコツ
賃貸マンションを売却する際、入居者との良好なコミュニケーションは、円滑な取引を進める上で欠かせません。
入居者の理解と協力を得るためには、適切な説明と配慮が必要です。
ここでは、入居者とのコミュニケーションにおける注意点と、トラブルを避けるための対応策、信頼関係を保つための工夫について解説します。
３－１．入居者への説明内容と注意すべきポイント
賃貸マンションの売却を入居者に説明する際、まず伝えるべきことは、賃貸借契約が売却後も継続されるということです。
多くの入居者は、売却によって住まいを失うのではないかと不安に感じています。
しかし、繰り返しにはなりますが、賃貸借契約は売却後も有効であり、新しいオーナーに引き継がれます。そのことを、丁寧に説明しましょう。
また、売却のスケジュールや手続きについても、入居者に分かりやすく伝える必要があります。
特に、内覧の日程や方法、売却後の敷金の取扱いなどは、入居者の関心が高い事項です。
これらについては、事前に十分な説明を行い、入居者の同意を得ておくことが重要です。
説明の際には、入居者のプライバシーにも配慮が必要です。
売却に向け、室内の内覧ができたとしても、入居者の生活空間に立ち入ることになるため、日程調整や立ち会いなどについて、入居者の意向を尊重しましょう。
また、入居者の個人情報を買主に伝える際は、個人情報保護法に基づき適切に取り扱うことが求められます。
３－２．トラブルを避けるための対応策
賃貸マンションの売却では、入居者とのトラブルを避けるための適切な対応が欠かせません。
トラブルを未然に防ぐためには、入居者とのコミュニケーションを密にし、疑問や不安に真摯に向き合うことが大切です。
例えば、売却に関する説明会を開催し、入居者からの質問に丁寧に回答することで、入居者の理解を深めることができます。
また、売却後の入居者対応についても、買主と入念に協議し、方針を決めておく必要があります。
万が一トラブルが発生した場合は、速やかに対応することが重要です。
入居者からの苦情や要望には真摯に耳を傾け、解決に向けて誠実に対応しましょう。
さらに、必要に応じて宅地建物取引業者や弁護士など、専門家への相談も検討する必要があります。
３－３．入居者との信頼関係を保つための工夫
賃貸マンションの売却を成功させるためには、入居者との信頼関係を維持することが何より大切です。
信頼関係を築くためには、日頃からの丁寧なコミュニケーションが欠かせません。
定期的に入居者との面談の機会を設け、物件の管理状況や入居者の要望をヒアリングすることで、良好な関係を築くことができます。
また、入居者からの相談や問い合わせには、迅速かつ誠実に対応することが求められます。
売却の際には、入居者の立場に立って物事を考える姿勢が重要です。
売却によって入居者の生活に支障が出ないよう、細やかな配慮を心がけましょう。
例えば、内覧の日程調整では、入居者の都合を優先し、できる限り負担を軽減するよう努めます。
４．売却後の賃貸契約の引き継ぎ手続き
賃貸マンションを売却する際、入居者との賃貸契約の引き継ぎ手続きは非常に重要です。
適切な手続きを行わないと、新オーナーと入居者の間でトラブルが発生する可能性があります。
ここでは、売却後の賃貸契約の引き継ぎ方法、発生しうる問題点、そして入居者の不安を解消するための対応策について解説します。
４－１．新しいオーナーへの賃貸契約の引き継ぎ方法
賃貸マンションを売却しても、入居者との賃貸借契約は自動的に終了しません。
新しいオーナー（買主）は、賃貸借契約を引き継ぎ、入居者に住み続ける権利を保証する義務があります。
引き継ぎ手続きでは、以下の点に注意が必要です。
- 賃貸借契約の内容や入居者の状況（経済状態、賃料滞納の有無、賃料改定の経緯など）を買主に正確に説明する
- 口頭で合意した契約内容は、売却前に書面化しておく
- 売主が入居者から預かっている敷金の額を正確に伝え、売買代金決済時に敷金分を差し引いて支払う
引き継ぎ手続きを円滑に進めるためには、専門家のサポートが不可欠です。
宅地建物取引業者などに早めに相談し、適切な手順を踏むことが重要です。
４－２．入居者が不安を感じないための対応策
賃貸マンションが売却されると、入居者は新しいオーナーとの関係性に不安を感じるものです。
しっかりと対応策を講じることで、入居者の不安を和らげることができます。
- 売却後も賃貸借契約が継続されること、入居者の権利が守られることを丁寧に説明する
- 新オーナーからの挨拶文を用意し、入居者に配布する
- 管理会社に引き継ぎ後の対応を依頼し、入居者からの問い合わせに迅速に対応できる体制を整える
売主と買主が協力し、入居者の立場に立った丁寧な対応を心がけることが、円滑な引き継ぎのカギとなります。
５．入居者対応でのトラブル回避法
賃貸マンションを売却する際、入居者との関係性が大きな課題となることがあります。
売主と買主の交代に伴い、賃貸借契約の引継ぎや敷金の取扱いなど、様々な調整が必要となるためです。
ここでは、売却時に発生しやすいトラブル事例と、それを未然に防ぐための事前準備、さらに専門家のサポートを受けるメリットについて解説します。
５－１．売却時に発生しやすいトラブル事例
賃貸マンションの売却時には、以下のようなトラブルが発生しやすいと言えます。
- 賃貸借契約の内容や賃借人の状況に関する説明不足による買主とのトラブル
- 口頭合意の内容が引き継がれず、買主や賃借人との間で紛争が発生
- 敷金の引継ぎ手続きの不備による賃借人とのトラブル
- 建物内部の老朽化や破損状況の把握が不十分で、買主とのトラブルに発展
過去にマンションの売却をサポートした際、賃借人との契約書類が整っていなかったために、買主となる個人投資家への説明が難航したことがありました。
建物の老朽化や漏水の問題があったにも関わらず、適切な告知がなされなかったために、買主とのトラブルに発展したという事案もありました。
売却後のトラブルや大きな損失を防ぐため、このような告知はキチンとした方が良いと思います。
５－２．トラブルを未然に防ぐための事前準備
売却時のトラブルを未然に防ぐためには、以下のような事前準備が重要です。
- 賃貸借契約内容を整理し、レントロール（賃貸借契約の内容一覧表）を作成する
- 口頭合意の内容は書面化し、契約内容の明確化を図る
- 賃借人から預かっている敷金の額を正確に把握し、買主への引継ぎ方法を検討する
- 建物内部の現状を可能な限り把握し、老朽化や破損箇所を明らかにしておく
過去には、賃借人との契約書類を整備し、銀行融資を受けやすくした点が、スムーズな売却につながったということもありました。
漏水の告知を適切に行い、契約不適合責任を免除する条件を設定したことで、買主の不安を払拭することができた例もあります。
５－３．専門家のサポートを受けるメリット
賃貸マンションの売却では、宅地建物取引業者などの専門家のサポートを受けることで、トラブルのリスクを大幅に減らすことができます。
| 専門家に相談するメリット | 具体的な内容 |
|---|---|
| 適切な売却価格の設定 | 周辺相場や物件の特性を踏まえ、適切な売却価格を提案してくれる |
| スムーズな権利関係の整理 | 賃貸借契約の内容確認や敷金の清算など、権利関係の整理をサポート |
| 買主候補の幅広い探索 | 個人投資家だけでなく、法人や外国人投資家へのアプローチも可能 |
| 円滑な売買交渉の実現 | 専門的な知識を活かし、買主との交渉を有利に進められる |
過去の実例でも、宅建業者が売却活動を幅広く展開し、最適な買主を見つけ出すことで、早期の売却を実現しています。
６．専門家に相談してスムーズに進めるための方法
賃貸マンションの売却は、賃借人対応や契約内容の確認など、個人では対応が難しい問題が多数発生します。
そこで、不動産の専門家に相談することで、スムーズに売却を進められるだけでなく、トラブルを未然に防ぐことができます。
ここでは、不動産会社や管理会社との連携方法、法律的なアドバイスを受けるタイミング、専門家と一緒にトラブルを解決する方法を解説します。
６－１．不動産会社や管理会社との連携方法
賃貸マンションの売却を検討する際、まず相談すべきなのが不動産会社です。
不動産会社は、物件の価値評価、買主探し、契約書類の作成など、売却に必要な一連の業務を代行してくれます。
また、賃借人との交渉や説明会の開催なども、不動産会社が主導することで、売主の負担を大幅に減らすことができます。
一方、管理会社は、建物の維持管理状況や修繕履歴、賃借人とのトラブル状況などの情報を持っています。
これらの情報は、買主に対する重要な説明事項になるため、管理会社と連携し、必要な情報を漏れなく収集することが重要です。
具体的な連携方法としては、以下のようなステップが考えられます。
- 不動産会社に売却の相談をし、物件の査定や売却方針の提案を受ける
- 管理会社から、建物の管理状況や修繕履歴、賃借人の情報などを入手する
- 不動産会社と管理会社の情報を突き合わせ、売却に必要な書類や説明事項を整理する
- 不動産会社主導で、賃借人への説明会や買主探しを行う
- 売買契約の締結や引渡しの際は、不動産会社と管理会社が連携して手続きを進める
このように、不動産会社と管理会社との緊密な連携が、スムーズな売却の鍵となります。
６－２．法律的なアドバイスを受けるタイミング
賃貸マンションの売却では、賃借人との契約関係や、物件の瑕疵（かし）をめぐるトラブルなど、法律的な問題が発生するリスクがあります。
そのため、弁護士など法律の専門家からアドバイスを受けることも重要です。
法律的なアドバイスを受けるべきタイミングとしては、以下のような場面が考えられます。
- 賃借人との契約内容に不明確な点がある場合
- 賃借人とのトラブルが発生している、または発生する可能性がある場合
- 建物に重大な瑕疵（かし）がある、または疑いがある場合
- 売買契約書の内容について、専門的な判断が必要な場合
これらの場面では、早めに弁護士に相談し、リスクを把握した上で適切な対応を取ることが重要です。
トラブルが深刻化する前に専門家に相談することで、問題をスムーズに解決できる可能性が高まります。
過去に行った横浜市の事例では、賃借人との契約書類が整っていなかったため、売却前に弁護士に相談し、書類を整備したことが功を奏しました。
このように、法律の専門家の助言を適切なタイミングで受けることが、トラブルを未然に防ぐ上で重要となります。
６－３．専門家と一緒にトラブルを解決するコツ
賃貸マンションの売却では、様々なトラブルが発生する可能性があります。
例えば、賃借人との契約トラブル、建物の瑕疵（かし）をめぐる買主とのトラブル、売買代金の支払いトラブルなどです。
これらのトラブルに単独で対応することは難しいため、専門家と協力して解決するのが得策です。
専門家と一緒にトラブルを解決する際のコツとしては、以下の点が挙げられます。
- トラブルの全容を正確に専門家に伝える
- 専門家からのアドバイスは素直に受け止め、可能な限り実行する
- 相手方との交渉は専門家に任せ、感情的にならないようにする
- トラブルの解決には時間がかかることを理解し、焦らない
特に、トラブルの詳細を専門家に正確に伝えることが重要です。
賃貸借契約書や修繕履歴など、トラブルに関する資料を全て提示し、事実関係を明確にすることで、専門家が適切な解決策を提案してくれます。
７．マンションを売却する際の入居者対応と注意まとめ
入居者がいる状態でのマンション売却は、通常の売却よりも複雑な部分がありますが、適切な対応を行うことでスムーズに売却を完了させることができます。
本記事の情報を参考に、入居者の立場に立った丁寧な対応を心がけることが、円滑な売却の鍵となります。
もし、空き家など、相続不動産の売却に関する疑問や不安がある方は、『無料の相続不動産売却事例勉強会』への参加をおすすめします。
ご両親から引き継いだ大切な実家などの売却事例からのノウハウを学べるだけでなく、実際に実務を行っている担当者から具体的なアドバイスも受けられる貴重な機会です。
参加者は実際に老朽化した空き家をお持ちです。あなたと同じような不安を感じていらっしゃいます。
ぜひ、勉強会で得た知識を糧に、空き家の高値売却への一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか？
参考文献
https://smtrc.jp/useful/knowledge/introduction-sell-law/2021_02.html
Follow me!
この記事へのコメントはありません。