麻布十番・賃貸マンション、㈱リビングインの防犯設備士兼ファイナンシャルプランナーの馬場です。今回は、２０２０年春の民法改正で連帯保証人に対する保証限度額の記載が必須になり、家賃保証会社を使う機会が増えることが予想されています。
保証会社の利用に伴い、初期費用が増加するため、どうすれば連帯保証人を使った契約をお願いできるのか元弁護士の福谷さんと一緒にその辺り、考えました。以下、それぞれ個別に見ていきます。
２０２０年４月１日に１２０年ぶりに改正民法が施行され「連帯保証人」についての規定が大きく変更されます。不動産の賃貸借契約でも連帯保証人をつけるのが通常ですが、改正法の施行後は個人の連帯保証人ではなく、保証会社を利用する事例が増えてくると予想されています。
そうなると困るのが、『学生』、『フリーターやアルバイト』、『信用の高くないフリーランスや個人事業者』の方々だと思います。というのも、勤務先や年収など信用力が不足していると家賃保証会社を使いにくいため、賃貸物件を借りられないケースが多発する可能性があるからです。
不動産関連の案件を専門に仕事を行ってきた元弁護士の先生に民法改正で連帯保証人についての取扱いがどのように変わるのか？いつから変更が適用されるのか？個人事業者やフリーランスの方が具体的にどのように対応すれば良いのか？など、法律的な観点から２回にわたって説明してもらいます。
ちなみに、連帯保証人に関する詳しい説明はこちらです。
１．民法改正による不動産賃貸の連帯保証人への影響とは？
１－１．そもそも民法改正とは？
２０２０年４月１日から、「民法」が大きく変わります。民法は、契約関係や権利関係、時効などを定める取引の基本的な法律。当然、不動産を借りるときに適用される「不動産賃貸借契約」の基本的なルールについても民法に詳しく規定されています。
実は、現行民法（２０２０年２月現在）は明治時代に制定された非常に古いもので、現代社会に適合していませんでした。そこで大幅な改正作業が進められ、近日中に約１２０年ぶりに改正された民法が施行されます。
今回の民法改正によって不動産賃貸借契約に大きな影響を与えると言われているのが「連帯保証人」に関する規定です。連帯保証人とは、主債務者（不動産の借主）が家賃を支払わなかったり、原状回復義務を果たさなかったりしたときに代わりに責任を負う人です。
連帯保証人の取扱いについて、改正民法では以下のように変更されます。
１－２．極度額（負担限度額）の明示が必要になる
これまで連帯保証人をつけるとき、「〇〇万円を限度とする」などの制限をつける必要はありませんでした。不動産賃貸借契約書にも「連帯保証人は、貸主に対し、借主が本契約にもとづいて負担する一切の債務を連帯して保証する」などと表記されていたのが通常です。
しかし、改正民法では、個人が連帯保証人になるときには「保証によって発生する負担限度額を明らかにしなければならない」とされました。
保証人の負担限度額のことを法律的には「極度額」といいます。極度額が明らかになっていないと、予想外に高額な負担が発生して個人の連帯保証人に高すぎるリスクが発生するため、改正民法では当初の契約時に限度を定めるよう義務化されたのです。
今後、不動産賃貸借契約で親族などを連帯保証人にする場合には「連帯保証人は金３００万円を限度として保証する」などと記載されることになるでしょう。
１－３．事業用物件の借入の場合、連帯保証人への告知義務がもうけられる
個人事業者やフリーランスの方は、事業用物件を借り入れるケースも多いでしょう。その場合、改正民法の施行後は連帯保証人へ自分の財務状況などを知らせなければなりません。
つまり、事業の収支がどのようになっていて採算がとれているのか、今後倒産リスクがないのかなどを知らせる義務があるのです。
もし、あなたが情報提供をせずに、親族などが「事業はうまくいっている」と勘違いしたまま連帯保証人になった場合、後になって連帯保証人は保証契約を取り消せます。
その為、今後、個人事業者やフリーランスが事業用物件を借りるときに親族に連帯保証人をお願いするなら、必ず事前に事業の収支状況などを詳しく説明する必要があります。
今回の改正民法による連帯保証人の規定変更は「個人の連帯保証人保護」を目的とするものです。このことで、確かに親族などの連帯保証人に迷惑をかけてしまうリスクは減るでしょう。
しかし、家主や不動産会社にしてみると「個人の連帯保証人を使いにくい」状況になってしまいます。
すると、保証会社を利用するケースが増え、信用力の比較的低い個人事業者やフリーランスが連帯保証人をつけにくくなって賃貸物件を借りられないケースが発生するのではないかと懸念されています。
２．連帯保証人に関する改正民法の施行はいつから？
連帯保証人に関して、大幅に改定された改正民法は、２０２０年４月１日から施行されます。
そのため、２０２０年４月１日以後に賃貸借契約を締結するときには法律上、必ず連帯保証人の負担限度額を定めなければなりませんし、事業用物件借入の際には借主本人が連帯保証人に財務状況を説明しなければなりません。
３．改正民法施行後に入居者が注意すべきこと
改正法が施行される２０２０年４月以降に物件を借りるなら、以下のことに気を付けて下さい。現在、各不動産会社が改正民法に向けた対応を進めていますが、中には対応しない業者があるかもしれません。
気に入った物件が見つかって賃貸を申し込んだときには、必ず交付された契約書の内容を確かめて「連帯保証人の負担限度額」が定められているかどうか確認しましょう。
契約書に限度額が設定されていない場合、相手の不動産会社や家主は違法行為をしている可能性があるので、絶対に契約に進むべきではありません。
また、事業用物件を借りるなら相手が親であってもきちんと事業の収支状況等を説明しましょう。
次回（保証人が使えない、よくある質問と実際の対策について）も引き続いて改正民法と不動産賃貸借契約についての説明を続けていきます。
契約の「更新」や保証会社をつけられず不動産賃貸借契約を利用しにくくなったらどうしたら良いのかなど、気になる点をひもといていくのでぜひお読みください。
あなたの大切な人生と平穏が守られますように、これからも私たちは引っ越しの失敗談をベースに、賃貸の専門家集団として、地域や建物の情報を中心に提供、検証していきます。
今回もサクッと読み切れるように、私たちなりにポイントを整理して記載しました。最後まで読んで頂き、本当にありがとうございます。
※なお、これまで聞かれることが多かった質問に関して、サイト移動を機に、もっと参考になるよう一部内容を修正・追記し、投稿しています。
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