歓楽街の危険なイメージの「五反田」で100年に一度の再開発が進行中

こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、(株)リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。

単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。

私たちは2013年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。

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ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。

最近、再開発の記事を読んでいると、ネットで調べた情報をまとめているだけでは?と思えるものもたまに見かけようになりました。私たちは、街を実際に歩いて、気分が乗らない駅は記事にまとめず、今後の展望がイメージできる駅を中心にまとめています。

今回は、再開発が動いている五反田駅について、その人口やマンション単価、犯罪発生件数等の定量的なデータを基に情報をまとめました。

1.はじめに

*「五反田計画」の開発現場

高級住宅地やラブホテル等の歓楽街が有名な五反田ですが、現在、東京都品川区の北部に位置する駅周辺で、日本郵政による「五反田計画」やTOCビルの建て替え計画である「新TOCビル計画」など、大規模な再開発がいくつも進行中です。

1-1.2つの顔にプラスされ3つの顔を持つ「五反田」

更に、駅前の商業施設がより日常使いできる施設へとリニューアルされ利便性がアップし、近頃の五反田は目覚ましい変化を遂げています。

しかし、多くの人の印象は「歓楽街」と「高級住宅地」、どちらが本当の「五反田」かわからない人も多いと思います。

私も久しぶりに行ってみて、その変わりように驚きました。

近年、2つの顔にもう1つ「スタートアップ企業の集積地」としての顔も加わり、大きく様変わりしているのです。

1-2.「住みたい街ランキング」は130位、「住みたくない街ランキング」では15位?

リクルートSUUMOが毎年発表する「住みたい街ランキング2021」を確認してみると安定の130位でした・・・。

また、他のランキングサイトを確認してみると、「住みたくない街」の15位・・・にランクインしていました。

まだまだ、これから伸びる街、五反田です。

1-3. 先端ビジネスの場に教育の場、古くからの名店など新旧併せ持つ五反田の今を紹介

*建て直しが予定されている「TOCビル」

2020年2月に放送された地域密着系都市型エンターテイメント番組『出没!アド街ック天国』(テレビ東京系)では、五反田が取り上げられました。

スタートアップ企業やIT系ベンチャー企業が五反田・大崎エリアに集結している「五反田バレー」が1位として紹介され、2位はこれから建て替え計画がある「TOCビル」でした。

この記事では、複数の再開発が進む五反田駅周辺を実際に歩いて、周辺の利便性や将来性、街の特徴について可能な限り詳しく解説していきます。

マンション等、駅周辺の不動産購入を検討している方は最後まで読み、参考にしてみて下さい。

2.東京、五反田はどのような都市か?

*五反田駅前の様子

2-1.五反田他3駅との年収の比較について

まず、五反田駅と目黒駅、恵比寿駅の年収別世帯数の割合を比較してみました。

五反田駅は、年収200万円~300万円の世帯が最も多く、約14.2%程度を占めることがわかりました。

また、年収1,000万円~1,500万円の世帯数も他の駅に比べ割合は多く、約11%だということがわかりました。

ここでも2つの顔を持つ五反田の姿を確認することができます。

実は、恵比寿より稼いでいる会社員が多い感じでしょうか?データから分かるのは年収が低い人が少ない、働く街のイメージです。

2-2.五反田他3駅との世帯数比較について

上記は、五反田駅と目黒駅、恵比寿駅の世帯数を比較したグラフです。

先ほどの年収を含め、五反田駅は単身者の割合が55.6%と半数以上を占め、先ほどのグラフから年収200~300万の単身者が多いことがわかります。

五反田はかつてソニーの本社があるなど、ネクタイ姿のビジネスマンが多い印象だったのが、最近ではTシャツなどのラフな姿の若者が増えたという声も聞かれるようです。

一方、2人、3人世帯は他の駅よりも高い割合でした。

周辺には、「島津山」「池田山」「御殿山」といった高級住宅地があり、年収の高いファミリー層に好まれていることが数字としてハッキリと見えてきます。

3.都内有数の歓楽街として知られる五反田は治安が悪いイメージがあるが実際は?

参考:大崎警察署 (https://www.keishicho.metro.tokyo.lg.jp/about_mpd/shokai/ichiran/kankatsu/toukei/osaki/01_Hanzai01.html)

上記のグラフは、エリアを管轄する大崎警察署が発表した、過去5年間における刑法犯の推移です。

治安が悪いイメージの五反田ですが、刑法犯・粗暴犯ともに犯罪件数は年々減少傾向にあり、2021年には大幅に件数が減少しています。

コロナの影響もあり、出歩く人が減った可能性もありますが、過去1年の防犯マップを見ると五反田駅周辺は緑と白のため、非常に犯罪が少ないことがわかりました。

これまでの悪いイメージを覆し、治安は良くなっているようです。

引用:http://www2.wagmap.jp/jouhomap/Map

4.五反田は再開発でどのような進化をするのか?

実際歩いて見ると、駅周辺の再開発が今まさに行われている五反田。

その中で、いくつか行ってみて、良かった地域をピックアップして、説明します。

4-1.東急不動産がJR「大崎」駅と「五反田」駅の間の再開発を発表

*東五反田二丁目第3地区第一種市街地再開発事業」で開発予定の目黒川沿い

東急不動産(株)は2021年2月24日、「東五反田二丁目第3地区第一種市街地再開発事業」(東京都品川区)の参加組合予定者に選定され、同事業の参加組合予定者協定書を締結したと発表しました。

引用:https://www.re-port.net/article/news/0000064885/

地域のシンボルである目黒川に面する環境を生かしたまちづくりを推進していく計画が決定しています。

約1,500㎡の公園を配置し、業務棟と保育所を併設した住宅棟が建設される予定です。

4-2. 複合型のまちづくりプロジェクト「MEGURO MARC」

*「MEGURO MARC」

2021年3月、JR東日本グループと野村不動産グループが共同で推進している「(仮称)西五反田3丁目プロジェクト」(東京都品川区)の名称が「MEGURO MARC」に決定しました。

賃貸住宅・分譲住宅・オフィスの3棟からなる複合型のまちづくりプロジェクトで、子育て世代も暮らしやすい街づくりを目指すとしています。

引用:https://www.re-port.net/article/news/0000065191/

5.五反田はこれからも街として、発展していくか?

*東五反田エリアの様子

5-1.これまでの人口推移と人口予測

次に、各駅徒歩15分圏内の人口推計のデータを見てみます。

上記のグラフは「国土数値情報(H30国政局推計)/国土交通省」のデータを国際航業㈱が編集・加工した情報を元に作成されたグラフです。

データによると、どの駅も大きな変化は予測されず、むしろ五反田は増加傾向でした。

近隣駅含め人口の減少が予測されない手堅いエリアであることがわかります。

参考: 品川区役所
こちらは品川区全体の人口推移を表したグラフです。2021年までは年々上昇傾向にあり、39,820人も増えています。
しかし、2022年は、コロナ禍による郊外需要や外国人の帰国が影響しているのか、減少傾向に転じています。

5-2.各駅の乗降客数の推移は?

参考:「国土数値情報(駅別乗降客数データ)」(国土交通省国土政策局・平成30年度)の数値を参考に作成

東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、「五反田駅」を利用する乗降客数の推移を考察していきます。

データによると、五反田駅の乗降客数は2018年までは年々増加していました。2019年に減少に転じました。

しかし、現在の再開発が完了したら、乗降者数は増加することが予想されます。

*JR五反田駅 改札の様子

6.五反田駅はどのくらい値上がりしたのか?

*JR五反田駅

6-1.五反田駅周辺の地価公示を見てみると?

次に、五反田駅の地価を確認していきます。

以下のグラフは、商業地域に区分されている『品川5-1(五反田駅)』、住宅地に区分されている『品川-29』の近隣駅の3地点のデータを基に、2012年から2021年までの価格をグラフにしたものです。

6-1-1.商業地に区分される「五反田駅」について

参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査

商業地の地価は、アベノミクスの影響もあり、2012年から2020年にかけて大きく増加しています。

2021年には減少に転じましたが、2012年から2021年にかけて166万円/㎡(約43%)増加しています。

商業地『品川5-1(五反田駅)』の様子

6-1-2.住宅地に区分される「五反田駅」について

 

住宅地の地価も、2012年から2020年にかけて増加していました。

2012年から2021年にかけて、22万円/㎡(約21%)増加しています。

住宅地『品川-29』の様子

6-2.五反田駅周辺のマンション価格の推移は?

*五反田駅周辺のマンション群
ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、実際の大崎駅周辺の中古マンションや土地に関する価格推移を確認します。
まずは、下記のグラフをご覧ください。こちらは、2010年からの五反田駅周辺の中古マンションに関する価格をまとめたものです。

引用:ライフルホームズ

五反田駅の中古マンションの価格は、2013年くらいから、上昇傾向が続いています。グラフを見ると、その上昇が一目で分かります。

また、直近の3年間に限れば12.60%程度上昇しています。

更に、土地の価格を確認すると、2019年1月に急上昇しましたが、そこからは急激に下落しています。

2010年からの動向を見ても上がり下がりの激しいグラフとなっており、再開発などの影響を注視が必要です。

個人的には、目黒や大崎駅の再開発に引っ張られ、利便性が上がるため、五反田の土地だけ、下がるのは考えづらいです。
そのため、再開発の進捗と共に、地価の反騰が進みそうなイメージを持っています。

6-3.ファミリー向けマンションの価格まとめ

このように堅調に推移している五反田駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。
一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。
まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近3カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、70㎡前後の中古マンションの平均価格を6,118万円(289万円/坪)でした。

次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格5,579万円(263万円/坪)でした。

他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格4,304万円(203万円/坪)でした。
最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格7,118万円(336万円/坪)でした。ちなみに、どの相場も2022年4月時点の数字です。
他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築10年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。

7.五反田駅のある品川区の地盤や災害時の影響は?

ここからは不動産を購入するうえで欠かせない、地盤や災害の影響について解説していきます。

五反田駅周辺はどのエリアが影響を受けやすいのか、そもそも災害の危険度が高いエリアなのかを見ていきます。

7-1. 地震情報サイト『JIS』が発表した『東京都港区・地域別危険度』

参照:東京都【地域別危険度】|地震情報サイトJISを基に作成

東五反田1丁目~5丁目を確認すると、東五反田4丁目が最も危険度が高いことがわかりました。

建物倒壊危険度は以前に比べ順位は下がりましたが、火災危険度の順位が上がっています。

以下の写真でも確認すると、古い建物や住宅街が残っており、この点が危険度の上がる原因だと考えられます。

7-2.品川区作成の「水害ハザードマップ」

参照:品川区

五反田駅周辺は東五反田と西五反田の1丁目、2丁目が河川の洪水により街全体、または街の一部が浸水する見込みで、浸水は3.0m~5.0mに達する被害が想定される箇所があります。
購入の際は、よくハザードマップを確認するようにしましょう。

8.歓楽街のイメージが払しょくされ、時代に合わせて進化する街「五反田」へ変貌中

*池上線五反田高架下

かつて大崎の工場で働く人たちが五反田の歓楽街で息抜きに遊んでいたのが、五反田=歓楽街のイメージの発端だといいます。

それから時は流れ、今ではIT系企業が五反田でオフィスを賃貸するようになり、そこで働く人たちが住みつき、更には家族を持ち、ママチャリも多くみかけるようになりました。

新旧のまちのイメージが混じり合う面白い街へと変貌を遂げています。

2018年3月にオープンした商業施設「池上線五反田高架下」は、スタイリッシュな飲食街やライフスタイルを提案してくれるショップが並び、五反田オシャレになった?と話題になりました。

今後目黒川を中心にファミリー層が住みやすい複合施設が開発されると、歓楽街の五反田というイメージはどんどん払しょくされていくのではないでしょうか。

今はまだたくさんの顔を持つ五反田の進化から目が離せません。

ライフプランや住宅ローンの完済年齢を踏まえ、不動産を探したい方へ

私たち、アリネットは2012年のスタート以降、オンラインを含めた面談を行い、お客様の状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取ってきました。

特に、2018年以降4年間は誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『購入にあたって、街のストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。

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相樂 喜一郎(株式会社リビングイン代表)

国立東京工業大学卒業後、JPモルガン証券、オリックスを経て、2012年より、不動産を持った個人のお客様をサポートする為、不動産会社、(株)リビングインを設立。居住用物件の賃貸・売買仲介やその管理を行い、現在に至る。8年間で300室以上のお引っ越しをサポートし、180件近い住まいのトラブルにも対応。1978年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。

保有資格:不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、住宅診断士、ファイナンシャルプランナー2級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他

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相樂 喜一郎

事例を基にトラブルの少ない取引を目指し、2011年以降130件以上の不動産取引を経験。現在はこれまでの経験を活かし、地域の金融機関と一緒に相続に伴う実家の再生や売却、住み替えに注力。不動産鑑定士補、宅地建物取引士、相続アドバイザー、住宅診断士。 >>その他詳しい実績はこちら

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