駅前に60mのタワーが出現!相次ぐ閉店・移転ラッシュが本格化する『自由が丘』

駅前に60mのタワーが出現!相次ぐ閉店・移転ラッシュが本格化する『自由が丘』

こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、(株)リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。

単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。

私たちは2013年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。

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ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。

最近、再開発の記事を読んでいると、ネットで調べた情報をまとめているだけでは?と思えるものもたまに見かけようになりました。

私たちは、街を実際に歩いて、気分が乗らない駅は記事にまとめず、今後の展望がイメージできる駅を中心にまとめています。

今回は、再開発が動いている自由が丘駅について、その人口やマンション単価、犯罪発生件数等の定量的なデータを基に情報をまとめました。

1.今もイメージ先行?自由が丘とは?

自由が丘駅*自由が丘駅

東急線『自由が丘』駅は、東急東横線と大井町線の2路線が乗り入れ、利便性も文句なし、住みたい街ランキングではいつも上位に食い込む、沿線屈指の人気エリアです。

そんな自由が丘駅に関する情報を実際に現地を見て、下記にまとめてみました。

1-1.「自由が丘一丁目29番地区」再開発が2023年度工事着手、2025年度竣工予定

駅前の様子*駅前の様子

『自由が丘』駅正面口改札から見て、駅前ロータリーの右側エリアを歩いてみると、閉店、移転の張り紙が目立ちます。

そこが、まさに再開発が予定されている「自由が丘一丁目29番地区」です。

鹿島建設とヒューリックが組み、地上14階・地下3階、高さ約60mの複合施設が整備される計画で、23年度工事着手、25年度竣工を予定しています。

1-2.『住みたい街ランキング』は26位、『首都圏版の住んでいると“カッコいい”と思う街ランキング』は2位!

ホームの様子*ホームの様子

続いて、リクルートSUUMOが毎年発表する『住みたい街ランキング2022』を確認してみると、年々順位が後退しているものの26位でした。

更に、NEXERが運営する日本トレンドリサーチと、建設マネジメントを行う土地活用は、『首都圏版住んでいるとカッコいいと思う街ランキング』の結果を発表しました。
それによると、なんと2位でした。

選んだ方の理由としては、「お洒落な人が住んでいるイメージだから」や「おしゃれなのに癒し系で住みやすい」などがあがっていました。

ちなみに、年代別で見ると、30代以下では「表参道」を抑え、第1位だったそうです。

1-3.自由が丘のビッグイベント『女神祭り』が紹介される

2012年9月に放送された地域密着系都市型エンターテイメント番組『出没!アド街ック天国』(テレビ東京系)では、『自由が丘』が取り上げられました。

1位は、音楽とワインと美味で盛り上がる自由が丘のビッグイベント『自由が丘 女神祭り』でした。

これまでコロナ禍で中止が続いていましたが、2022年、3年ぶりに無事開催されました。

この記事では、複数の再開発が進む『自由が丘』駅周辺を実際に歩いて、周辺の利便性や将来性、街の特徴について可能な限り詳しく解説していきます。

マンション等、駅周辺の不動産購入を検討している方は最後まで読み、参考にしてみて下さい。

2.東京、自由が丘はどのような都市か?

自由が丘スイーツフォレスト*自由が丘スイーツフォレスト

『自由が丘』は、センスのいい雑貨店、グルメの百名店が多数あり、更にスイーツは話題の店が多く “スイーツの街”としてもイメージする人も多いかもしれません。

そんなスイーツ好きが注目する『自由が丘スイーツフォレスト』が2022年7月、日本初出店を含む韓国人気のカフェ&スイーツショップ・グッズなど9店舗が登場し、韓国カルチャーと融合した新たなスイーツエンタメパークとして生まれ変わりました。

一方で、レトロな商店街や個性的な商店が小路にひっそりたたずむ、多様性のある街です。

2-1.自由が丘他3駅との年収比較について

年収比較

まず、自由が丘駅と二子玉川駅、中目黒駅の3駅について、年収別世帯数の割合を比較してみました。

自由が丘駅は、年収1,000万円~1、500万円未満の世帯が他の駅と比べて最も多く、約11.2%程度を占めることがわかりました。

一方、年収200万未満の世帯数が3駅で比べると、その割合が一番低いことがわかりました。

この数値からも自由が丘はゆとりある世帯から愛されるエリアであることがわかります。

2-2.自由が丘他3駅との世帯数比較について

世帯数比較

上記のグラフは、自由が丘駅と二子玉川駅、中目黒駅の世帯数を比較したグラフです。

自由が丘駅は、単身世帯が少なく、2人の世帯数が他の駅に比べて多いことがわかりました。

また、2人以上の世帯は割合として多く、カップルや新婚など比較的若い世帯が憧れもあり住み始め、そのまま気に入って住み続けるといったことも想像できます。

3.自由が丘は治安が良いイメージがあるが実際は?

刑法犯

*参考:碑文谷警察署

治安の良いイメージの自由が丘ですが、刑法犯の犯罪件数は減少傾向だったものの、2021年に粗暴犯が増加していました。

実は、自由が丘は繁華性が高いため、目黒区の中では犯罪件数は比較的多いエリアです。

最近では文春に掲載された、ミシュラン掲載有名ラーメン店主の壮絶な暴行事件が記憶に新しいかもしれません。

4.自由が丘は再開発でどのような進化をするのか?

実際に自由が丘駅周辺を歩いて見ると、近隣の再開発が複数行われているようです。その中で、大規模・良かった地域をピックアップして説明します。

4-1 2025年完成予定!

開発予定地*開発予定地

長年にわたり、人気の街である自由が丘で最近の注目ニュースといえば、駅前の再開発です。

2020年8月には目黒区が地区計画を決定し、自由が丘一丁目及び自由が丘二丁目各地の約3.1haが対象となっています。

開発予定地*開発予定地

そのうち、駅前広場の北側『自由が丘一丁目29番地区第一種市街地再開発事業』は2023年度に工事に着手、竣工予定は2025年度です。

完成予想図を見てみると、1階は賑わいを創出するスペースのあるビルとなり、高さは60mと、自由が丘の中で一番高いビルとなる予定です。

完成イメージ

*引用:Impress Watch
東洋経済

5.自由が丘はこれからも街として、発展していくのか?

駅周辺の街並み*駅周辺の街並み

5-1.これまでの人口推移と人口予測

次に、各駅徒歩15分圏内の人口推計のデータを見てみます。

15分圏内人口予測

上記のグラフは『国土数値情報(H30国政局推計)/国土交通省』のデータを国際航業㈱が編集・加工した情報を元に作成されたグラフです。

データを確認すると、微増から微減と3駅共に大幅な人口減少は確認できませんでした。

今後20年、30年と手堅いエリアであることがわかります。

目黒区人口予測*参考:目黒区役所HPより

目黒区が発表した人口に関する統計データを基に、目黒区の人口を考察していきます。

目黒区の人口データによると、過去10年間は着実に増加を続けていることがわかりました。

グラフの通り、10年間で25,201人(9.8%)増加していることが確認できます。

5-2.各駅の乗降客数の推移は?

乗降客数*参考:『国土数値情報(駅別乗降客数データ)』(国土交通省国土政策局・平成30年度)の数値を参考に作成

東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、『自由が丘駅』を利用する乗降客数の推移を考察していきます。

データによると、他の2駅同様、コロナの影響が考えられますが、自由が丘駅の乗降客数は2020年に大きく減少に転じました。

外国人居住者が多く、その影響ではないかと予想できます。

しかし、2025年に再開発が完了すると、利便性や自由が丘で下りる目的が出来、乗降者数は増加することも予想されます。

6.自由が丘駅はどのくらい値上がりしたのか?

自由が丘南口商店会*自由が丘南口商店会

6-1.自由が丘駅周辺の地価公示を見てみると?

次に、自由が丘駅の地価を確認していきます。

以下のグラフは、商業地域に区分されている『目黒5-10(自由が丘駅)』、住宅地に区分されている『目黒-6(自由が丘駅)』の近隣駅の3地点のデータを基に、2013年から2022年までの価格を表したものです。

6-1-1.商業地に区分される『自由が丘駅』について

商業地*参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査

商業地の地価は、アベノミクスの影響もあり、2013年から2022年にかけて、38万円/㎡(約42%)増加していました。

商業地『目黒5-10』の様子*商業地『目黒5-10』の様子

6-1-2.住宅地に区分される『目黒-6(自由が丘駅)』について

住宅地

住宅地の地価も、2013年から2022年にかけて増加しています。

この10年で、33万円/㎡(約44%)増加しています。

住宅地『目黒-6』の様子

*住宅地『目黒-6』の様子

6-2.自由が丘駅周辺のマンション価格の推移は?

自由が丘駅周辺のマンション*自由が丘駅周辺のマンション

ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、
実際の自由が丘駅周辺の中古マンションや土地に関する価格推移を確認します。

まずは、下記のグラフをご覧ください。

こちらは、2011年からの自由が丘駅周辺の中古マンションに関する価格をまとめたものです。

ライフルホームズ*引用:ライフルホームズ

自由が丘駅の中古マンションの価格は、2021年1月から上昇し、現在少し
下降しているものの高値圏で推移しています。

また、直近の3年間に限れば12.16%程度上昇しています。

更に、土地の価格を確認すると、2021年1月から急上昇していました。

個人的には、繁華性の向上を踏まえ、『駅周辺の土地の価値は今後も上昇傾向にあるのではないか?』と予想しています。

さらに、再開発によりできるマンションの価格は高値になることも予想されます。

6-3.ファミリー向けマンションの価格まとめ

ファミリー向けマンションの価格まとめ

このように堅調に推移している自由が丘駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。

一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。

まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近3カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、70㎡前後の中古マンションの平均価格を6,869万円(324万円/坪)でした。

次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格11,360万円(536万円/坪)でした。

他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格7,420万円(350万円/坪)でした。

最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格8,460万円(400万円/坪)でした。ちなみに、どの相場も2022年10月時点の数字です。

更に、マンションエンジンの新築価格とその他3つのサイトの平均価格(7,583万円)を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約50%もの乖離がありました。

将来の家族構成や職場の変化など、万が一のマンション再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築10年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考えて、安心だと思います。

7.自由が丘駅周辺の地盤や災害時の影響は?

Google map*参照:Google map

ここからは不動産を購入するうえで欠かせない、地盤や災害の影響について
解説していきます。

自由が丘駅周辺はどのエリアが影響を受けやすいのか、そもそも災害の危険度が高いエリアなのかを見ていきます。

7-1. 地震情報サイト『JIS』が発表した『東京都港区・地域別危険度』

危険度*参照:東京都【地域別危険度】|地震情報サイトJISを基に作成

自由が丘1丁目~3丁目までを確認すると、一番危険度の低い地域は自由が丘1丁目であることがわかります。

1番危険度の高い場所は自由が丘2丁目でした。他の地域に比べれば危険度は低いものの、自由が丘1丁目~3丁目の中では地盤が比較的ゆるく危険度が高いとのことでした。十分に検討が必要です。

7-2.暗渠化され緑道となっている中小河川に注意

ハザードマップ*参照:目黒区HP

目黒区内には、複数の中小河川があります。自由が丘駅周辺には、呑川や九品仏川などがあります。

しかし、暗渠化され緑道となっているため、地上からは見ることができず、川があることを知らないという人もいるかと思います。

ハザードマップを確認すると、自由が丘駅周辺には1.0~2.0m浸水と表示される場所もあります。

将来、売却で苦しまない為、物件購入の際はしっかりと確認が必要です。

8.憧れの街『自由が丘』の再開発は起爆剤となるか?!

飲食店街*飲食店街

美味しいスイーツ店やお洒落な雑貨屋さん、路地裏には個性的な店舗、百名店に老舗店と、幅広い層に愛される街が『自由が丘』です。

一方、細い路地に飲食店が密集し歩行者が通行しにくいなどの問題や、街に滞在する人の高齢化も目に付くようになってきました。

そんな中、駅前の街並みが変わろうとしています。老舗店は移転しリニューアルするなど、馴染んだ風景がなくなるのは残念にも感じてしまいます。

ただ、確かに今回の再開発が起爆剤となって、更に存在感を増すきっかけになるのではないかと期待もできそうです。

自由が丘デパート*自由が丘デパート

今回の再開発で気になるのは、自由が丘では珍しい昭和レトロな佇まいの
『自由が丘デパート』の行く末です。

こちらは開発予定地には入っておらず、今後も今の形で存続するそうです。

しかし、空いた空間も目立つようになってきました。

こちらも相乗効果で更に個性を深めた場所に生まれ変われば、ますます『自由が丘』駅周辺は人々の興味を惹き続ける魅力溢れた街として、価値を高められるのではないでしょうか。

*引用:おとなの週末Web
東洋経済

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相樂 喜一郎(株式会社リビングイン代表)

国立東京工業大学卒業後、JPモルガン証券、オリックスを経て、2012年より、不動産を持った個人のお客様をサポートする為、不動産会社、(株)リビングインを設立。居住用物件の賃貸・売買仲介やその管理を行い、現在に至る。8年間で300室以上のお引っ越しをサポートし、180件近い住まいのトラブルにも対応。1978年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。

保有資格:不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、住宅診断士、ファイナンシャルプランナー2級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他

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相樂 喜一郎

事例を基にトラブルの少ない取引を目指し、2011年以降130件以上の不動産取引を経験。現在はこれまでの経験を活かし、地域の金融機関と一緒に相続に伴う実家の再生や売却、住み替えに注力。不動産鑑定士補、宅地建物取引士、相続アドバイザー、住宅診断士。 >>その他詳しい実績はこちら

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