目次
- １－１．「自由が丘一丁目２９番地区」再開発が２０２３年度工事着手、２０２５年度竣工予定
- １－２．『住みたい街ランキング』は２６位、『首都圏版の住んでいると“カッコいい”と思う街ランキング』は２位！
- １－３．自由が丘のビッグイベント『女神祭り』が紹介される
- ２．東京、自由が丘はどのような都市か？
- ２－１．自由が丘他３駅との年収比較について
- ２－２．自由が丘他３駅との世帯数比較について
- ４－１ ２０２５年完成予定！
- ５－１．これまでの人口推移と人口予測
- ６－１．自由が丘駅周辺の地価公示を見てみると？
- ６－２．自由が丘駅周辺のマンション価格の推移は？
- ６－３．ファミリー向けマンションの価格まとめ
- ７－１． 地震情報サイト『ＪＩＳ』が発表した『東京都港区・地域別危険度』
- ７－２．暗渠化され緑道となっている中小河川に注意
- ライフプランや住宅ローンの完済年齢を踏まえ、不動産を探したい方へ
こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。
単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。
私たちは２０１３年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。
ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。
最近、再開発の記事を読んでいると、ネットで調べた情報をまとめているだけでは？と思えるものもたまに見かけようになりました。
私たちは、街を実際に歩いて、気分が乗らない駅は記事にまとめず、今後の展望がイメージできる駅を中心にまとめています。
今回は、再開発が動いている自由が丘駅について、その人口やマンション単価、犯罪発生件数等の定量的なデータを基に情報をまとめました。
１．今もイメージ先行？自由が丘とは？
*自由が丘駅
東急線『自由が丘』駅は、東急東横線と大井町線の２路線が乗り入れ、利便性も文句なし、住みたい街ランキングではいつも上位に食い込む、沿線屈指の人気エリアです。
そんな自由が丘駅に関する情報を実際に現地を見て、下記にまとめてみました。
１－１．「自由が丘一丁目２９番地区」再開発が２０２３年度工事着手、２０２５年度竣工予定
*駅前の様子
『自由が丘』駅正面口改札から見て、駅前ロータリーの右側エリアを歩いてみると、閉店、移転の張り紙が目立ちます。
そこが、まさに再開発が予定されている「自由が丘一丁目２９番地区」です。
鹿島建設とヒューリックが組み、地上１４階・地下３階、高さ約６０ｍの複合施設が整備される計画で、２３年度工事着手、２５年度竣工を予定しています。
１－２．『住みたい街ランキング』は２６位、『首都圏版の住んでいると“カッコいい”と思う街ランキング』は２位！
*ホームの様子
続いて、リクルートＳＵＵＭＯが毎年発表する『住みたい街ランキング２０２２』を確認してみると、年々順位が後退しているものの２６位でした。
更に、ＮＥＸＥＲが運営する日本トレンドリサーチと、建設マネジメントを行う土地活用は、『首都圏版住んでいるとカッコいいと思う街ランキング』の結果を発表しました。
それによると、なんと２位でした。
選んだ方の理由としては、「お洒落な人が住んでいるイメージだから」や「おしゃれなのに癒し系で住みやすい」などがあがっていました。
ちなみに、年代別で見ると、３０代以下では「表参道」を抑え、第１位だったそうです。
１－３．自由が丘のビッグイベント『女神祭り』が紹介される
２０１２年９月に放送された地域密着系都市型エンターテイメント番組『出没！アド街ック天国』（テレビ東京系）では、『自由が丘』が取り上げられました。
１位は、音楽とワインと美味で盛り上がる自由が丘のビッグイベント『自由が丘 女神祭り』でした。
これまでコロナ禍で中止が続いていましたが、２０２２年、３年ぶりに無事開催されました。
この記事では、複数の再開発が進む『自由が丘』駅周辺を実際に歩いて、周辺の利便性や将来性、街の特徴について可能な限り詳しく解説していきます。
マンション等、駅周辺の不動産購入を検討している方は最後まで読み、参考にしてみて下さい。
２．東京、自由が丘はどのような都市か？
*自由が丘スイーツフォレスト
『自由が丘』は、センスのいい雑貨店、グルメの百名店が多数あり、更にスイーツは話題の店が多く “スイーツの街”としてもイメージする人も多いかもしれません。
そんなスイーツ好きが注目する『自由が丘スイーツフォレスト』が２０２２年７月、日本初出店を含む韓国人気のカフェ&スイーツショップ・グッズなど９店舗が登場し、韓国カルチャーと融合した新たなスイーツエンタメパークとして生まれ変わりました。
一方で、レトロな商店街や個性的な商店が小路にひっそりたたずむ、多様性のある街です。
２－１．自由が丘他３駅との年収比較について
まず、自由が丘駅と二子玉川駅、中目黒駅の３駅について、年収別世帯数の割合を比較してみました。
自由が丘駅は、年収１，０００万円～１、５００万円未満の世帯が他の駅と比べて最も多く、約１１．２％程度を占めることがわかりました。
一方、年収２００万未満の世帯数が３駅で比べると、その割合が一番低いことがわかりました。
この数値からも自由が丘はゆとりある世帯から愛されるエリアであることがわかります。
２－２．自由が丘他３駅との世帯数比較について
上記のグラフは、自由が丘駅と二子玉川駅、中目黒駅の世帯数を比較したグラフです。
自由が丘駅は、単身世帯が少なく、２人の世帯数が他の駅に比べて多いことがわかりました。
また、２人以上の世帯は割合として多く、カップルや新婚など比較的若い世帯が憧れもあり住み始め、そのまま気に入って住み続けるといったことも想像できます。
３．自由が丘は治安が良いイメージがあるが実際は？
*参考：碑文谷警察署
治安の良いイメージの自由が丘ですが、刑法犯の犯罪件数は減少傾向だったものの、２０２１年に粗暴犯が増加していました。
実は、自由が丘は繁華性が高いため、目黒区の中では犯罪件数は比較的多いエリアです。
最近では文春に掲載された、ミシュラン掲載有名ラーメン店主の壮絶な暴行事件が記憶に新しいかもしれません。
４．自由が丘は再開発でどのような進化をするのか？
実際に自由が丘駅周辺を歩いて見ると、近隣の再開発が複数行われているようです。その中で、大規模・良かった地域をピックアップして説明します。
４－１ ２０２５年完成予定！
*開発予定地
長年にわたり、人気の街である自由が丘で最近の注目ニュースといえば、駅前の再開発です。
２０２０年８月には目黒区が地区計画を決定し、自由が丘一丁目及び自由が丘二丁目各地の約３．１ｈａが対象となっています。
*開発予定地
そのうち、駅前広場の北側『自由が丘一丁目２９番地区第一種市街地再開発事業』は２０２３年度に工事に着手、竣工予定は２０２５年度です。
完成予想図を見てみると、１階は賑わいを創出するスペースのあるビルとなり、高さは６０ｍと、自由が丘の中で一番高いビルとなる予定です。
*引用：Ｉｍｐｒｅｓｓ Ｗａｔｃｈ
東洋経済
５．自由が丘はこれからも街として、発展していくのか？
*駅周辺の街並み
５－１．これまでの人口推移と人口予測
次に、各駅徒歩１５分圏内の人口推計のデータを見てみます。
上記のグラフは『国土数値情報（Ｈ３０国政局推計）／国土交通省』のデータを国際航業㈱が編集・加工した情報を元に作成されたグラフです。
データを確認すると、微増から微減と３駅共に大幅な人口減少は確認できませんでした。
今後２０年、３０年と手堅いエリアであることがわかります。
*参考：目黒区役所ＨＰより
目黒区が発表した人口に関する統計データを基に、目黒区の人口を考察していきます。
目黒区の人口データによると、過去１０年間は着実に増加を続けていることがわかりました。
グラフの通り、１０年間で２５，２０１人（９．８％）増加していることが確認できます。
５－２．各駅の乗降客数の推移は？
*参考：『国土数値情報（駅別乗降客数データ）』（国土交通省国土政策局・平成３０年度）の数値を参考に作成
東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、『自由が丘駅』を利用する乗降客数の推移を考察していきます。
データによると、他の２駅同様、コロナの影響が考えられますが、自由が丘駅の乗降客数は２０２０年に大きく減少に転じました。
外国人居住者が多く、その影響ではないかと予想できます。
しかし、２０２５年に再開発が完了すると、利便性や自由が丘で下りる目的が出来、乗降者数は増加することも予想されます。
６．自由が丘駅はどのくらい値上がりしたのか？
*自由が丘南口商店会
６－１．自由が丘駅周辺の地価公示を見てみると？
次に、自由が丘駅の地価を確認していきます。
以下のグラフは、商業地域に区分されている『目黒５－１０（自由が丘駅）』、住宅地に区分されている『目黒－６（自由が丘駅）』の近隣駅の３地点のデータを基に、２０１３年から２０２２年までの価格を表したものです。
６－１－１．商業地に区分される『自由が丘駅』について
*参考：商業地の地価は、アベノミクスの影響もあり、２０１３年から２０２２年にかけて、３８万円／㎡（約４２％）増加していました。
*商業地『目黒５－１０』の様子
６－１－２．住宅地に区分される『目黒－６（自由が丘駅）』について
住宅地の地価も、２０１３年から２０２２年にかけて増加しています。
この１０年で、３３万円／㎡（約４４％）増加しています。
*住宅地『目黒－６』の様子
６－２．自由が丘駅周辺のマンション価格の推移は？
*自由が丘駅周辺のマンション
ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、
実際の自由が丘駅周辺の中古マンションや土地に関する価格推移を確認します。
まずは、下記のグラフをご覧ください。
こちらは、２０１１年からの自由が丘駅周辺の中古マンションに関する価格をまとめたものです。
*引用：ライフルホームズ
自由が丘駅の中古マンションの価格は、２０２1年１月から上昇し、現在少し
下降しているものの高値圏で推移しています。
また、直近の３年間に限れば１２．１６％程度上昇しています。
更に、土地の価格を確認すると、２０２１年1月から急上昇していました。
個人的には、繁華性の向上を踏まえ、『駅周辺の土地の価値は今後も上昇傾向にあるのではないか？』と予想しています。
さらに、再開発によりできるマンションの価格は高値になることも予想されます。
６－３．ファミリー向けマンションの価格まとめ
このように堅調に推移している自由が丘駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。
一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。
まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近３カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、７０㎡前後の中古マンションの平均価格を６，８６９万円（３２４万円/坪）でした。
次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格１１，３６０万円（５３６万円/坪）でした。
他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格７，４２０万円（３５０万円/坪）でした。
最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格８，４６０万円（４００万円/坪）でした。ちなみに、どの相場も２０２２年１０月時点の数字です。
更に、マンションエンジンの新築価格とその他３つのサイトの平均価格（７，５８３万円）を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約５０%もの乖離がありました。
将来の家族構成や職場の変化など、万が一のマンション再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築１０年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考えて、安心だと思います。
７．自由が丘駅周辺の地盤や災害時の影響は？
*参照：Ｇｏｏｇｌｅ ｍａｐ
ここからは不動産を購入するうえで欠かせない、地盤や災害の影響について
解説していきます。
自由が丘駅周辺はどのエリアが影響を受けやすいのか、そもそも災害の危険度が高いエリアなのかを見ていきます。
７－１． 地震情報サイト『ＪＩＳ』が発表した『東京都港区・地域別危険度』
*参照：東京都【地域別危険度】｜地震情報サイトＪＩＳを基に作成
自由が丘1丁目～３丁目までを確認すると、一番危険度の低い地域は自由が丘１丁目であることがわかります。
１番危険度の高い場所は自由が丘２丁目でした。他の地域に比べれば危険度は低いものの、自由が丘１丁目～３丁目の中では地盤が比較的ゆるく危険度が高いとのことでした。十分に検討が必要です。
７－２．暗渠化され緑道となっている中小河川に注意
*参照：目黒区ＨＰ
目黒区内には、複数の中小河川があります。自由が丘駅周辺には、呑川や九品仏川などがあります。
しかし、暗渠化され緑道となっているため、地上からは見ることができず、川があることを知らないという人もいるかと思います。
ハザードマップを確認すると、自由が丘駅周辺には１．０～２．０ｍ浸水と表示される場所もあります。
将来、売却で苦しまない為、物件購入の際はしっかりと確認が必要です。
８．憧れの街『自由が丘』の再開発は起爆剤となるか？！
*飲食店街
美味しいスイーツ店やお洒落な雑貨屋さん、路地裏には個性的な店舗、百名店に老舗店と、幅広い層に愛される街が『自由が丘』です。
一方、細い路地に飲食店が密集し歩行者が通行しにくいなどの問題や、街に滞在する人の高齢化も目に付くようになってきました。
そんな中、駅前の街並みが変わろうとしています。老舗店は移転しリニューアルするなど、馴染んだ風景がなくなるのは残念にも感じてしまいます。
ただ、確かに今回の再開発が起爆剤となって、更に存在感を増すきっかけになるのではないかと期待もできそうです。
*自由が丘デパート
今回の再開発で気になるのは、自由が丘では珍しい昭和レトロな佇まいの
『自由が丘デパート』の行く末です。
こちらは開発予定地には入っておらず、今後も今の形で存続するそうです。
しかし、空いた空間も目立つようになってきました。
こちらも相乗効果で更に個性を深めた場所に生まれ変われば、ますます『自由が丘』駅周辺は人々の興味を惹き続ける魅力溢れた街として、価値を高められるのではないでしょうか。
ライフプランや住宅ローンの完済年齢を踏まえ、不動産を探したい方へ
私たち、アリネットは２０１２年のスタート以降、オンラインを含めた面談を行い、お客様の状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取ってきました。
特に、２０１８年以降４年間は誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『購入にあたって、街のストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。
ご自宅をただ紹介するだけでなく、あなたのライフプランにあったストーリーに沿った物件をご紹介しています。
単にタワマンブームに乗ったやり方だけでなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、成果が出るまで１０年、１５年と時間が掛かります。
しかし、私たちに関わった方には、再現性の高い物件選択の方法をいち早く取り入れて頂き、着実な成長と返済の確実性が高い住宅を購入して頂きたいと思っています。
＞＞無料面談の予約やご質問はこちらのページより、ご連絡下さい。
相樂 喜一郎（株式会社リビングイン代表）
国立東京工業大学卒業後、JPモルガン証券、オリックスを経て、２０１２年より、不動産を持った個人のお客様をサポートする為、不動産会社、（株）リビングインを設立。居住用物件の賃貸・売買仲介やその管理を行い、現在に至る。８年間で３００室以上のお引っ越しをサポートし、１８０件近い住まいのトラブルにも対応。１９７８年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。
保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、住宅診断士、ファイナンシャルプランナー２級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他
馬場 紘司（株式会社リビングイン共同代表）
有名私立大学卒業後、部品商社を経て、２０１１年より西東京、立川や吉祥寺エリアを中心に建物の工事・改修を行う。２０１３年より、相樂と共に不動産の売買、管理・賃貸仲介を始め、現在に至る。ファイナンシャルプランナーとして、お客様の現状と将来の目標を基に毎月の収支をエクセルで整理し、具体的な提案しています。
保有資格：宅地建物取引士、FP二級、防犯設備士、住宅ローンアドバイザー他
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