不動産売却を検討中の方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの大和田です。
売却を進めている中で、購入申込書を受けたという連絡はとても嬉しいものです。
しかし、嬉しいだけではなく、申し込みを現実的な売買契約に結びつけるために、注意していくこともあります。
そこで今回は、不動産売却時の購入申込書とはどのようなものか、見方や注意点などを解説します。
１．不動産売却における購入申込書とは？
不動産購入申込書を受け取ることで、購入希望者との本格的な交渉が始まります。
１－１．購入希望者の意思表示
購入申込書は、買付証明書とも呼ばれます。
広告をチェックしたり物件を内覧したのちに、購入希望者は不動産会社で購入申込書を書き、購入申込金を支払います。
ここから売買契約に至るまでは、平均して５日から２週間程度と比較的短期間になります。
その間に購入希望者の購入意思や、購入の現実性を確認したうえで、最終的な販売価格などについて合意に至る必要があります。
そうすることによって、売買契約締結の下地が整うことになるのです。
１－２．購入希望者を見極める
１－２－１．見極めで注意する点
不動産売買のような高額の買い物の申し込みでも、冷やかしのようなニュアンスの含まれたものもあり得ます。
購入希望者で注意が必要なのは、購入の意思の強さよりも、購入にいたる資力や、家族の同意などの確認が不十分である場合です。
１－２－２．冷静に見極めることが必要
不動産会社はこの辺りを精査しますが、売主としても一喜一憂することなく、購入者としてふさわしい相手であることを冷静に見極めることが必要となってきます。
大事なお客様ですし、うまく成約するべく話を進めるのですが、さまざまな方が購入申込書を書かれるということを念頭に置いておきましょう。
１－３．購入申込書はキャンセルできる？
この段階での購入申し込みは、購入希望者の意思でキャンセルできます。
申込書を記入した段階で支払った、５万円から１０万円ほどの購入申込金も返還されます。
返還される申込金は、売買契約時の手付金とは扱いが異なるため注意しましょう。
上記のことから、購入申込書を記入した時点では、購入希望者は他の物件への希望があるなど、こちらの物件に対する購入意思が固まり切っていない可能性があります。
２．不動産売却における購入申込書の見方は？
購入申込書の記入内容から、どのようなことがわかるのでしょうか。
２－１．購入申込書の内容
購入申込書の内容は、以下のような構成となっています。
- 対象不動産の表示（所在地、名称、土地建物の面積）
- 購入希望条件（購入金額、手付金、内金）
- スケジュール希望（売買契約日、物件の引き渡し日）
- 住宅ローン
- その他の条件
これらの項目の中で、最初に重視する必要があるのは、購入希望条件とスケジュール希望の２つです。
２－２．購入希望金額
２－２－１．希望の売買価格が低い場合
記入されている売買価格が、元々の提示額よりも１０%以上低いような、いわゆる大きな指値のある場合、需要と供給がマッチしていないことが心配されます。
もちろん、ここからお互いの納得いく価格を探っていくこともできます。
しかし、記入された金額が類似物件の相場に対してもかなり低めであるような場合、取引の現実性を検討する必要があります。
２－２－２．手付金の妥当性
手付金は、取引の価格の５％から１０%ほどが相場ですが、その範囲に収まった妥当な手付金額であるかどうかも確認しておきましょう。
２－３．スケジュール希望
売買契約の予定日が２日後など、あまり近いと非現実的ですが、反対に１か月後などに設定されている場合は、購入の意思について疑問が生じます。
そして、引き渡し予定日は契約日の２か月から３か月後に設定するのが一般的です。
この期間に、買主は住宅ローンの借り入れを成立させて残金を決済する準備を、売主は物件を買主に引き渡す準備を行います。
例えば引き渡し日の日付が、契約した半年後など長期に設定されていた場合は、その理由について確認をしておきましょう。
３．不動産売却における購入申込書の注意点とは
では、購入申込書の記入事項で注意しなければならない点と、その理由について具体的に解説します。
３－１．購入希望額の妥当性
３－１－１．販売後の想定をしておく
販売価格より安い購入希望額を提示された場合、購入意思の問題以前に、売主としてその金額で販売して、手元に残るお金がいくらになるのかという点を検討する必要が出てきます。
販売額から住宅ローンの残債を返済し、譲渡所得税が発生すれば税金を支払う必要があります。また、財産分与に応じる必要があれば、その対応も必要になります。
交渉の結果、希望された販売額では購入しないということであれば、ほかの購入希望者を探す必要が出てきます。
金額交渉には柔軟に応じつつも、そのあたりの損益分岐については、事前に不動産会社とよく話し合っておきましょう。
３－１－２．手付金が安すぎる場合
また、提示された手付金の金額が相場の５%、１０%より安すぎる場合、気軽に手付金を流してキャンセルできるため、もう少し手付けを積むよう交渉する場合もあります。
売却益がどのくらいかという試算や、住宅ローン残債の状況、そのほか売却に関するご希望や事情の総合的なご相談は、ぜひ弊社へお気軽にお申し付けください。
３－２．購入希望日のすり合わせ
売買契約日と引き渡し日は、売主と買主双方の都合も反映させながら、引き渡し日をもって取引が終結するように予定調整を進めます。
この期間、売主にとって最も注意が必要なことは、特定の購入希望者のために、長期に渡り独占された末にキャンセルされてしまうことです。
そこでやるべきことは、買主の意思表示がセオリー通りに行われているか、売買契約以降も確かなスケジュールで中間金、残金の決済へと進んでいくかの確認です。
３－３．住宅ローンの事前審査は済んでいるか
売買契約後に最も気になることは、購入希望者の住宅ローンが無事に承認されるかどうかではないでしょうか。
ローン条項といって、住宅ローンについて複数の金融機関にあたるなどしても不調に終わった場合は、契約は白紙撤回できるように定めることがほとんどです。
売買契約ではこの白紙撤回までの期日を設けていますが、住宅ローンは事前審査を通していれば、その後本審査で融資が否認される確率は低くなります。
３－４．そのほかの条件
３－４－１．買替特約
このほか、購入希望者の現在の住まいが一定期日までに売れなければ、契約を解除する買替特約を希望される場合があります。
このような場合は、現在の住まいがどのような条件で販売されているのか、事前に確認しておいた方が良いです。
３－４－２．ホームインスペクションや住宅瑕疵保険への加入
また、購入希望者がホームインスペクションや、住宅瑕疵保険の加入を条件として依頼してくる場合があります。
ホームインスペクションは、中古住宅の隠れた不具合についての検査、住宅瑕疵保険は探せなかった不具合がのちに発覚した際に備える保険です。
必要とする費用は４万５千円から６万５千円ほどです。また、後のトラブル防止にもつながるため、買主の費用で実行に応じてもメリットは大きいと言えます。
４．今回のまとめ
今回は、不動産売却時の購入申込書とはどのようなものか、見方や注意点などを解説しました。
４－１．まずは専門家に相談を！
購入申し込みが入ってからも、さまざまな要素について注意しなければならないのは、不動産が高額であるうえ、必ず唯一無二の商品だからです。
スムーズで理想に近い形の売却のためには、専門知識に基づいたご検討のうえ、さまざまな手段の中から方針を決めて進めましょう。
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