不動産の売却を検討されている方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの相楽です。
住宅ローンを組んで購入した住宅には抵当権が設定されています。
ローン残債がある不動産を売却するためには、抵当権を外す必要があります。
しかし、抵当権は書類を提出すれば抹消されるというものではありません。
そのため、適切な手続きの方法を知っておく必要があります。
そこで、今回は不動産売却の際にローン残債の処理をどのようにすればよいか、抵当権の抹消方法や注意すべき事例を解説します。
１．不動産売却におけるローン残債と抵当権とは？
自宅を売却する際は、住宅ローンの残債に注意をする必要があります。
１－１．ローン残債とは？
ローン残債とは、ローンを組んで借り入れた金額のうち、まだ返済していない元金の金額を指します。
ローン残債は『ローン残高』と言われることもあります。
残債の金額は、ローンを組んだ金融機関から送られてくるローンの『残高証明書』に記載されているので、手元にある方は確認してみてください。
住宅ローンを利用して購入した自宅を売却する際は、この住宅ローンの残債額が、最初に必要な情報となります。
１－２．抵当権とは？
抵当権とは、住宅ローンの返済ができない場合を想定して不動産を担保とする、金融機関の権利のことです。
１－２－１．金融機関が抵当権を行使するケース
収入の減少などで、ローンを借りている人が住宅ローンの支払いができなくなった場合、抵当権を設定している金融機関は、不動産を売却することによって残債を返済してもらうこと
ができます。
そのため、住宅ローンの返済が滞った場合、抵当権を設定した自宅が差し押さえられる可能性があります。
１－２－２．差し押さえられた後はどうなる？
差し押さえられた自宅は競売にかけられ、売却益は住宅ローンの返済に充てられます。
１－２－３．抵当権を抹消するためには
ただし、競売での落札価格は一般的な売却価格の相場より安くなるため、金融機関としても競売を望んでいるわけではありません。
抵当権は、住宅ローンを契約する際に設定されますが、完済すると抵当権は抹消されます。
反対に言えば、抵当権を抹消するためには、住宅ローンを完済する必要があるのです。
１－３．オーバーローンとアンダーローン
不動産の売却について調べていると、『オーバーローン』という言葉を目にすることがあります。
オーバーローンやアンダーローンとは、住宅ローンの残債が自宅の売却額を上回っているかなどの状態を指します。
１－３－１．アンダーローンの場合
残債額が売却額を下回っているアンダーローンであれば、問題なく売却することができます。
アンダーローンなら売却して得たお金で一括返済が可能で、抵当権を抹消してもらうことができるためです。
１－３－２．オーバーローンの場合
売却の際に問題となるのは、ローン残債額が自宅の売却額を上回るオーバーローンの場合です。
オーバーローンの状態だと、自宅を売却して得たお金で完済することができません。
そのため、抵当権を抹消するためには、売却とあわせて他の手立ても検討する必要があります。
まずは、ご自身がオーバーローンではないか、自宅をいくらで売ることができそうかを知ることが大切です。
２．不動産売却をする際にオーバーローンの状態でも抵当権を外す方法
先ほどお伝えしたとおり、オーバーローンの場合は、通常の売却を行っても売却益だけではローンを返済しきれません。
そのため、他の方法と組み合わせて完済し、抵当権を外す必要があります。
続いて、オーバーローンの場合でも抵当権を外す方法を解説します。
２－１．自己資金などから補填する
手立てとして最初に挙げられるのは、自己資金からローンの残債を一括で返済してしまうことです。
残債の金額によりますが、売却益で支払えない金額が多額の場合は、ご家族とよく相談して自己資金の一部をローンの返済にあてるなどの方法を検討します。
２－１－１．自己資金を使いたくない場合は？
自己資金を使いたくないという方は、別途の無担保ローンで借り入れるという方法があります。
しかし、金利が高いことやダブルローンになること、無担保ローンの審査時は信用情報から今のローンの状況などを把握したうえで審査を行います。
そのため、審査が通りにくくなる可能性があるなど問題があります。
２－１－２．無担保ローンは無理の無い範囲で
無担保ローンを利用する場合は、まとまった資金が入るまで一時的に利用するつもりで申し込むほうが、返済計画に無理が生じにくくなります。
２－２．住み替えローンを利用する
住み替えローンとは、自宅を買い替える際に、新しく購入する住宅の住宅ローンと、オーバーローンになっている残債分の金額を合算して借り入れることができるローンです。
２－２－１．住み替えローンを利用するメリットは？
住み替えローンを利用することができれば、自己資金でオーバーローンになっている分の残債を返済しきれない場合でも、自宅を売却することができます。
そのため、結果的に抵当権を抹消することになります。
ただし、新居を購入するためだけに借り入れる場合より借り入れ額が大きくなるので、それだけ審査が厳しくなります。
２－２－２．住み替えしない場合は？
住み替えローンは、自宅を住み替えることが前提で利用できるローンです。
そのため、住み替えせず、自宅を売却するためだけに住み替えローンを組むことはできません。
２－２－３．住み替え後、賃貸にする場合の注意点
住み替えをして、現在の自宅を貸し出し、家賃収入をローンの返済に充てようと考えている方はさらなる注意点があります。
住宅ローンは本人が居住する住宅の購入などのためにお金を借り入れるものです。
そのため、住宅ローンを組んだ住宅を貸し出し、家賃収入を得るとローン契約違反となる場合があります。
ローン返済のために自宅を貸し出したい場合は、事前に金融機関に相談しましょう。
２－３．任意売却をする
ローンの返済が滞り始めている方の場合、『任意売却』という売却方法を検討することをおすすめします。
２－３－１．任意売却とは？
任意売却とは、ローンの返済が滞っている状態で、債権者である金融機関から許可を得て抵当権を抹消し、自宅を売却するという方法です。
２－３－２．任意売却のメリット
任意売却は、以下の２つのメリットがあります。
- 市場価格に近い価格で売却することができる
- 競売と違い、周囲に事情を知られずに売却を進めやすくなる
ローンの滞納が続くと、自宅が差し押さえられて、最終的には一般的な不動産売却の相場よりも低い金額で、競売にかけられることになります。
ローンを少しでも多く返済するために、売却額が高くなることは重要です。
任意売却であれば、金融機関との交渉のうえで抵当権を外して、相場に近い金額で売却できる可能性があります。
ローンを滞納している方や、今後滞納する可能性がある方は選択肢の１つとして把握しておきましょう。
３．不動産売却時に抵当権を外すのが困難な事例
前章では、不動産を売却するために抵当権を抹消する方法を紹介しました。
しかし、抵当権を抹消することが難しいケースがあるため、最後に抵当権を外すうえで注意が必要な事例をご紹介します。
３－１．完済後に放置していた
ローンを完済していても、抵当権は自然消滅するわけではありません。
金融機関からの書類をそのままにして、年月が経つと、支店の統廃合などでその時の書類が使えなくなるケースもあります。
そのために、急いでいるのに抵当権の抹消手続きができなかったという事例もあります。
また、債権者が金融機関ではなく個人である場合の抵当権について、債権者が亡くなっていた場合などは、さらに手続きが長期化する可能性があります。
ローンを完済した場合は、抵当権の抹消手続きを行ってください。
３－２．滞納を放置して競売にかけられた
ローンを支払うことが厳しい状況が続き、そのまま対策をせずに４〜６か月程度が経過してしまったため、「期限の利益を喪失」した旨の通知が届き、ローンの一括返済が求められる方がいらっしゃいます。
つまり、ローンの滞納から４〜６か月ほど経過した時点で、抵当権の抹消はできなくなることになります。
３－２－１．新たな借り入れができない状態に
また、信用情報に傷が付くため、しばらくの間は金融機関から新たな借り入れができない状態となってしまいます。
３－２－２．滞納から半年経過すると
さらに、滞納から半年ほど経過すると、競売の開始が決定されます。
そのため、ローンを滞納して１〜２か月後までのできるだけ早い段階で、任意売却を検討することをおすすめします。
４．今回のまとめ
不動産売却の際に、ローン残債の処理をどのようにすればよいか、抵当権の抹消方法や注意すべき事例を解説しました。
４－１．まずは専門家に相談を！
オーバーローンの状態で自宅を売却するためには、専門知識に基づいた検討のうえ、さまざまな手段の中から方針を決めて売却を進めるのが良い選択といえます。
４－２．離婚に伴うご自宅の売却で悩んでいる方へ
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