こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。

単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。

私たちは２０１３年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。

ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。

最近、再開発の記事を読んでいると、ネットで調べた情報をまとめているだけでは？と思えるものもたまに見かけようになりました。

私たちは、街を実際に歩いて、気分が乗らない駅は記事にまとめず、今後の展望がイメージできる駅を中心にまとめています。

今回は、再開発が動いている西日暮里駅について、その人口やマンション単価、犯罪発生件数等の定量的なデータを基に情報をまとめました。

１．はじめに

*西日暮里駅前

『高輪ゲートウェイ』駅が開業するまで、ＪＲ線『西日暮里』駅は山手線で一番新しい駅として知られていました。

今ではそれも無くなったため、今回、再開発と共に、どんな特徴があるのか探っていきます。

１－１． ２０２９年完成予定！駅前に地上４７階の複合ビル建設工事がスタート

*再開発エリアの様子

『西日暮里』は日暮里、千駄木と三角形を成す位置にあり、それぞれ徒歩圏内です。

そんな『西日暮里』駅は混雑を緩和させるため、１９７１年に新しく開業した駅です。

そのためか、駅を降りてすぐ道灌山通りがある、あまり計画性のない駅前となっています。

西日暮里駅前地区第一種市街地再開発事業よると、そんな『西日暮里』がいよいよ２０２２年に再開発を着工し、２０２９年に地上４７階、地下２階の複合施設が誕生予定らしいです。

１－２．『住みたい街ランキング』は４８位、『穴場だと思う街（駅）ランキング』では９位！

続いて、リクルートＳＵＵＭＯが毎年発表する『住みたい街ランキング２０２２』を確認してみるとランク外でした・・・。

しかし、不動産賃貸仲介のエイブルが２０１８年に行った『２３区の穴場ランキング』を確認すると、ベスト５の中のなんと１位でした。

というのも、西日暮里はＪＲ山手線だけでなく、京浜東北線、東京メトロ千代田線、東京都交通局日暮里・舎人ライナーの接続駅と交通の便がよく、成田空港に直接アクセスできる環境です。

都心への利便性の割には荒川区ということもあり、今でも家賃が抑えられるため、穴場といえるのだと思います。

１－３．山手情緒と下町風情が交差する街とメディアで紹介

*開成學園

２０１７年３月に放送された地域密着系都市型エンターテイメント番組『出没！アド街ック天国』（テレビ東京系）では、『西日暮里』が取り上げられました。駅西側の山手情緒と、東側の下町風情が交差する街として紹介されました。

また、街スポットランキングの２位は、東京大学合格者数が長年日本一の中高一貫校『開成學園』でした。番組では、島崎藤村や正岡子規らが出身の名門校が取り上げられました。

この記事では、複数の再開発が進む『西日暮里』駅周辺を実際に歩いて、周辺の利便性や将来性、街の特徴について可能な限り詳しく解説していきます。

マンション等、駅周辺の不動産購入を検討している方は最後まで読み、参考にしてみて下さい。

２．東京、西日暮里はどのような都市か？

*高架下に立ち並ぶ飲食店

『西日暮里』は、再開発をきっかけに昔懐かしいお店は減ってきているようですが、ＪＲの高架下は飲食店が立ち並びにぎやかです。

２－１．西日暮里他３駅との年収比較について

まず、西日暮里駅と日暮里駅、鶯谷駅の３駅について、年収別世帯数の割合を比較してみました。

西日暮里駅は、年収２００万円未満の世帯が他の駅と比べて最も多く、約１６．９％程度を占めることがわかりました。学生さんや高齢者の方が多いのかもしれません。

一方、年収４００万～５００万、そして１、５００万円以上の世帯数が３駅で
比べると割合が高いことがわかりました。

日暮里を経由し、成田国際空港へのアクセスも良いため、外国人だけでなく、海外又は空港関係者も住んでいる可能性が高いです。

２－２．西日暮里他３駅との世帯数比較について

上記のグラフは、西日暮里駅と日暮里駅、鶯谷駅の世帯数を比較したグラフです。

年収だけでなく、西日暮里駅は単身世帯が他の駅に比べて多いことがわかりました。

また、家賃相場も手ごろな割には交通の便が良く、下町の雰囲気も漂う環境が単身者に好まれているのかもしれません。

３．西日暮里は治安が悪いイメージがあるが実際は？

*参考：荒川警察署

治安の悪いイメージの西日暮里ですが、刑法犯・粗暴犯ともに犯罪件数は減少傾向にありました。

特に、２０２１年には刑法犯が大幅に減少しています。

荒川区『西日暮里駅周辺地域まちづくり構想（改定素案）』によると、荒川区では、ＪＲ西日暮里駅ガード下にギャラリーを設置するなど、高架下における防犯対策や地域の美化に取り組んでいるみたいなので、その効果が出ているのかもしれません。

４．西日暮里は再開発でどのような進化をするのか？

*西日暮里公園

実際に西日暮里駅周辺を歩いて見ると、近隣の再開発が複数行われているようです。

その中で、大規模・良かった地域をピックアップして説明します。

４－１　２０２９年完成予定！期待高まる大規模開発

*高層マンションが建設予定のエリア

西日暮里は、突然出来た乗り換えの駅といったイメージで、特徴が無い駅でした。

そんな『西日暮里』で２０２２年から再開発が着工されます。

駅前にはガラス張りの大型施設と、劇場を整備した地上１７０ｍの大型マンションが建設予定です。

総戸数は１０００戸を計画しており、注目を集めています。山手線の穴場駅だっただけに、否応なく期待が高まります。

*引用：『出店ウォッチ』より

５．西日暮里はこれからも街として、発展していくのか？

*駅周辺の様子

５－１．これまでの人口推移と人口予測

次に、各駅徒歩１５分圏内の人口推計のデータを見てみます。

上記のグラフは『国土数値情報（Ｈ３０国政局推計）／国土交通省』のデータを国際航業㈱が編集・加工した情報を元に作成されたグラフです。

データを確認すると、３駅どれも大幅な人口減少は確認できませんでした。

むしろ、わずかですが増加の予想となっており、手堅いエリアであることがわかります。

都心回帰の影響を大きく受けていると思われます。

*参考：荒川区役所ＨＰより

荒川区が発表した人口に関する統計データを基に、荒川区の人口を考察していきます。
データによると２０２０年に多少減少したものの、過去８年間で１０，０７４人（９．４％）増加していることが分かります。

５－２．各駅の乗降客数の推移は？

*参考：『国土数値情報（駅別乗降客数データ）』（国土交通省国土政策局・平成３０年度）の数値を参考に作成

東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、『西日暮里駅』を利用する乗降客数の推移を考察していきます。

データによると、西日暮里駅の乗降客数は２０２０年に大きく減少に転じました。他の２駅も同じでした。

単純に、コロナの影響だと、考えられます。

年収２００万未満の単身者が多いといったデータからも外国人居住者が多かったのではないかと予想できます。

しかし、２０２９年に再開発が完了すると、駅前の利便性を踏まえ、乗降者数は増加することも予想されます。

６．西日暮里駅はどのくらい値上がりしたのか？

*駅前の様子

６－１．西日暮里駅周辺の地価公示を見てみると？

次に、西日暮里駅の地価を確認していきます。

以下のグラフは、商業地域に区分されている『荒川５－６（西日暮里駅）』、住宅地に区分されている『荒川－１２（西日暮里駅）』の近隣駅３地点のデータを基に、２０１３年から２０２２年までの価格をグラフにしたものです。

６－１－１．商業地に区分される『西日暮里駅』について

*参考：国土交通省地価公示・都道府県地価調査

商業地の地価は、アベノミクスの影響もあり、２０１３年から２０２２年にかけて、３７万円／㎡（約５５％）増加しています。

*商業地『荒川５－６』の様子

６－１－２．住宅地に区分される『荒川－１２（西日暮里駅）』について

住宅地の地価も、２０１３年から２０２２年にかけて増加しています。
この１０年で、１４．８万円／㎡（約４０％）増加しています。

*住宅地『荒川－１２』の様子

６－２．西日暮里駅周辺のマンション価格の推移は？

*駅周辺のマンション

ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、実際の西日暮里駅周辺の中古マンションや土地に関する価格推移を確認します。

まずは、下記のグラフをご覧ください。こちらは、２０１１年からの西日暮里駅周辺の中古マンションに関する価格をまとめたものです。

*引用：ライフルホームズ

西日暮里駅の中古マンションの価格は、２０２1年1月から、急上昇し、２０２２年1月から少し減少していますが、今も高値が続いています。

また、直近の３年間に限れば１４．１２％程度上昇しています。

更に、土地の価格を確認すると、２０２０年1月から減少傾向となっていました。

個人的には、土地の価値が今後急激に上昇するということは見込めないと思います。

しかし、再開発によりできるマンションの価格は北区十条の例を鑑み、かなりの高騰が予想されます。

６－３．ファミリー向けマンションの価格まとめ

このように堅調に推移している西日暮里駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。

一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。

まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近３カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、７０㎡前後の中古マンションの平均価格を５，２４２万円（２４８万円/坪）でした。

なお、調査時時に、山手線でもっともマンション価格が低いの西日暮里駅でした・・・。

次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格５，５１８万円（２６１万円/坪）でした。

他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格６，３５４万円（３００万円/坪）でした。

最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格５，１７３万円（２４４万円/坪）でした。ちなみに、どの相場も２０２２年９月時点の数字です。

上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他３つのサイトの平均価格（５，５９０万円）を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約－１％の乖離がありました。

新築と中古のマンション価格に乖離が無く、実は成熟した街と言えそうです。それでも、他の地域も同様に将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築１０年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一の時の売却を踏まえると安心だと言えます。

７．西日暮里駅のある荒川区の地盤や災害時の影響は？

*参照：グーグルマップによる西日暮里駅周辺

ここからは不動産を購入するうえで欠かせない、地盤や災害の影響について解説していきます。

西日暮里駅周辺はどのエリアが影響を受けやすいのか、そもそも災害の危険度が高いエリアなのかを見ていきます。

７－１．　地震情報サイト『ＪＩＳ』が発表した『東京都荒川区・地域別危険度』

*参照：東京都【地域別危険度】｜地震情報サイトＪＩＳを基に作成

西日暮里１丁目～６丁目までを確認すると、一番危険度の低い地域は５丁目であることがわかります。逆に、１番危険度の高い場所は１丁目でした。

地盤が軟弱なのか、地震が起きた場合に揺れが増幅されやすい地域のため、建物倒壊危険度は都内で１６２位です。

７－２．荒川区作成の「水害ハザードマップ」

*参照：荒川区役所ＨＰ

西日暮里駅周辺は西口と東口で大きく状況が変わります。

下町といわれる東口は０．５～３．０ｍの浸水が予想される場所がほとんどのため注意が必要です。

購入の際は、よくハザードマップを確認するようにしましょう。

８．大規模再開発で穴場駅から脱却！？『西日暮里』

*谷中ぎんざ商店街

今、ちょっとしたブームとなっている『谷根千』へも徒歩圏内で、下町情緒が楽しめる『西日暮里』駅は、駅周辺には特徴がなく、穴場駅といったイメージです。

しかし、西口は少し歩けば閑静な住宅街が広がり、歴史を紐解くと、昔から桜やツツジが美しい地域であるため「一日中過ごしても飽きない里」という意味の「日暮らしの里」と呼ばれたことが由来しているそうです。

東口は飲食店や風俗店が多数集まり、やけに社交ダンス関係のお店あるなど、少し癖のある街並みが広がります。

*駅周辺の様子

特に、『西日暮里、再開発、中止』や『西日暮里、再開発、見直し』が多く、検索されるなど、計画して発展していない駅前周辺でした。

しかし、２０２２年、いよいよ整備が始まり、最先端の複合タワーが駅前に登場すると、穴場駅ではなく、成田国際空港へのアクセスの良さも踏まえ、交通の利便性も相まって、大注目の駅に変貌するかもしれません。

ただ、地盤や水害には気を付けて、物件購入の際にはハザードマップをしっかり確認することが必要だと思います。

*参考：幻冬舎ゴールドオンライン

ライフプランや住宅ローンの完済年齢を踏まえ、不動産を探したい方へ

私たち、アリネットは２０１２年のスタート以降、オンラインを含めた面談を行い、お客様の状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取ってきました。

特に、２０１８年以降４年間は誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『購入にあたって、街のストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。

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相樂　喜一郎（株式会社リビングイン代表）

国立東京工業大学卒業後、JPモルガン証券、オリックスを経て、２０１２年より、不動産を持った個人のお客様をサポートする為、不動産会社、（株）リビングインを設立。居住用物件の賃貸・売買仲介やその管理を行い、現在に至る。８年間で３００室以上のお引っ越しをサポートし、１８０件近い住まいのトラブルにも対応。１９７８年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。

保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、住宅診断士、ファイナンシャルプランナー２級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他

＞＞詳細な実績はこちらのページをご覧ください。

馬場　紘司（株式会社リビングイン共同代表）

有名私立大学卒業後、部品商社を経て、２０１１年より西東京、立川や吉祥寺エリアを中心に建物の工事・改修を行う。２０１３年より、相樂と共に不動産の売買、管理・賃貸仲介を始め、現在に至る。ファイナンシャルプランナーとして、お客様の現状と将来の目標を基に毎月の収支をエクセルで整理し、具体的な提案しています。

保有資格：宅地建物取引士、FP二級、防犯設備士、住宅ローンアドバイザー他

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