2022年6月16日

抜群のステータス、余裕ある大人の街、「乃木坂」でこれから起こる再開発とは？

こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。

単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。

私たちは２０１３年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。

ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。

最近、再開発の記事を読んでいると、ネットで調べた情報をまとめているだけでは？と思えるものもたまに見かけようになりました。私たちは、街を実際に歩いて、気分が乗らない駅は記事にまとめず、今後の展望がイメージできる駅を中心にまとめています。

今回は、再開発が動いている乃木坂駅について、その人口やマンション単価、犯罪発生件数等の定量的なデータを基に情報をまとめました。

１．乃木坂、はじめに

*乃木坂駅

東京都港区に位置する「乃木坂」駅は、赤坂や南青山、六本木と各エリアの一部を含んでいることから、アクセスの良いエリアです。

ただ、スーパーがミッドタウンの中で生活感が無かったり、JRの駅まで距離があるため、敬遠されることが多いようです。

実際、2013年から飯倉・2018年から六本木を使ってみると、千代田線『乃木坂』駅だけでなく、日比谷線『六本木』や大江戸線・半蔵門線・銀座線『青山一丁目』、丸ノ内線『赤坂見附』も徒歩圏にあるため、そんなに不便ではないと思います。

スーパーに関しては、赤坂の方まで行けば、有名な吉池を筆頭に、マルエツプチや肉のハナマサなどもあるので、個人的には下手な地下鉄の駅と比べると、便利だと思っています。

なお、２０１８年１０月には、南青山一丁目エリアにカフェ、ショップ、オフィスが共存する施設『ＳＨＡＲＥ　ＧＲＥＥＮ　ＭＩＮＡＭＩ　ＡＯＹＡＭＡ』がオープンしました。

１－１．都心でありながら緑豊かな「乃木坂」

＊新国立美術館

乃木坂は地下鉄であることや周囲には大きな駅があり、そこまで目立たない駅ではありますが、新国立美術館や乃木神社など、文化施設、神社仏閣があり、都心にありながら緑の多い街です。

１－２．六本木七丁目付近では痴漢など不審者情報が多い

「日本不審者情報センター」のサイトを確認すると、周囲に女子校などもある六本木七丁目付近では、痴漢などの不審者情報がよくアップされているので注意が必要です。

１－３．「住みたい街ランキング」はランク外

続いて、リクルートＳＵＵＭＯが毎年発表する「住みたい街ランキング２０２１」を確認してみるとランクインしていませんでした。

隣接する有名な駅に隠れ、目立たない存在になっている可能性が考えられます。

１－４．　乃木坂はランチ激戦区！大人のデートスポットとしても人気

＊東京ミッドタウン

乃木坂駅は、六本木や西麻布エリアが位置し、六本木ヒルズや東京ミッドタウンなどお洒落なショップもあることから、大人のデートスポットとしても人気のエリアです。

イタリアンの老舗やエスニック料理など、世界各国のレストランが集まるランチ激戦区でもあります。

＊イタリアンランチが楽しめ、人気の「ニーノカフェ」

この記事では、複数の再開発が進む乃木坂駅周辺を実際に歩いて、周辺の利便性や将来性、街の特徴について可能な限り詳しく解説していきます。

マンション等、駅周辺の不動産購入を検討している方は最後まで読み、参考にしてみて下さい。

２．東京、乃木坂はどのような都市か？

２－１．乃木坂他３駅との年収の比較について

まず、乃木坂駅と表参道駅、青山一丁目駅の年収別世帯数の割合を比較してみました。

乃木坂駅は、年収１，０００万円～１，５００万以上の世帯が最も多く、約１３．６％程度を占めることがわかりました。

また、年収１，５００万円以上の世帯数も他の駅に比べ割合が多く、約１０．１％だということがわかりました。３駅の中で実は最も富裕層が好むエリアであることがわかります。

乃木坂は表参道や青山一丁目よりも華やかさはありませんが、本物のお金持ちが好む立地であるといえるかもしれません。

２－２．乃木坂他３駅との世帯数比較について

上記は、乃木坂駅と表参道駅、青山一丁目駅の世帯数を比較したグラフです。乃木坂駅は単身者よりも２人、３人といった世帯の割合が、他の駅に比べ多いことがわかりました。

年収の高いファミリー層に好まれていることが数字としてはっきり見えています。他の２駅よりも落ち着いた生活を望む、本当にゆとりがある世帯が住んでいるようです。

３．六本木の側である乃木坂は治安が悪いイメージもあるが実際は？

*参考：赤坂警察署

上記のグラフは、エリアを管轄する赤坂警察署が発表した、過去５年間における刑法犯の推移です。治安が悪いイメージの乃木坂ですが、刑法犯・粗暴犯ともに犯罪件数は以前に比べ現象はしています。

しかし、他のエリアと比べると、やはり犯罪件数は多いと言えそうです。

*引用：警視庁犯罪発生情報マップ

「警視庁犯罪情報マップ」を確認すると、六本木方面が赤色となっており、最も犯罪件数が多いことがわかります。

もし、乃木坂駅周辺で住まいを探す際には、犯罪件数の多い六本木方面ではなく、比較的治安の良い赤坂方面、表参道方面で物件探しすることをおすすめします。

４．乃木坂は再開発でどのような進化をするのか？

*乃木坂駅周辺の様子

実際歩いて見ると、駅周辺の再開発が今まさに行われている乃木坂エリアですが、その中でいくつか行ってみて良かった地域をピックアップして、解説していきます。

４－１．２０１８年１０月、倉庫跡地をリノベーションした新施設がオープン

*ＳＨＡＲＥ　ＧＲＥＥＮ　ＭＩＮＡＭＩ　ＡＯＹＡＭＡ

２０１８年１０月、新しい“ＰＡＲＫ　ＬＩＦＥ　ＳＴＹＬＥ”を提案する施設「ＳＨＡＲＥ　ＧＲＥＥＮ　ＭＩＮＡＭＩ　ＡＯＹＡＭＡ」がオープンしました。

「多くの人々が自然と集まり、一緒に緑をシェアしながらコミュニケーションが生まれる新しい形のスポット」をテーマに、倉庫跡地をリノベーションしたそうです。

緑いっぱいのスペースには、こだわりのコーヒーが楽しめるオシャレなショップも併設の注目スポットとなっています。

４－２．　２０２３年２月竣工予定の「南青山三丁目計画」

三菱地所が開発し、２０２０年６月に竣工した『ｔｈｅ　ＡＲＧＹＬＥ　ａｏｙａｍａ』の対角に、新たな再開発が着手しています。

「人・街・文化が混ざり合う青山の新たな交差点」という意味を込めた「南青山　Ｎｅｗ　Ｊｕｎｃｔｉｏｎ」をコンセプトに、バルコニーやルーフトップテラスに加え、敷地内を通り抜けるポケットパークなど、外部空間と連続した緑豊かな環境で働くことができる、新たなオフィスを目指したビルが２０２３年２月竣工予定です。

ちなみに、１階部分には商業施設も入る予定です。

*『南青山三丁目計画』の現場

５．乃木坂はこれからも発展していくのか？

*乃木公園

５－１．これまでの人口推移と人口予測

次に、各駅徒歩１５分圏内の人口推計のデータを見てみます。

上記のグラフは「国土数値情報（Ｈ３０国政局推計）／国土交通省」のデータを国際航業㈱が編集・加工した情報を元に作成したグラフです。

データによると、どの駅も大きな変化は予測されず、乃木坂はすぐに減少を気にすることのない手堅いエリアであることがわかります。

*参考：港区役所HP

こちらは港区全体の人口推移を表したグラフです。２０２０年までは年々上昇傾向にあり、３，０００人近く増えています。

しかし、２０２１年は、コロナ禍による郊外需要や外国人の帰国が影響し、減少傾向にあることが推察されます。

５－２．各駅の乗降客数の推移は？

*参考：『国土数値情報（駅別乗降客数データ）』（国土交通省国土政策局・平成３０年度）の数値を参考に作成

次に、東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、「乃木坂駅」を利用する乗降客数の推移を考察していきます。

データによると、乃木坂駅の乗降客数は２００７年までは年々増加していました。

２０１０年に減少に転じましたが、コロナウイルスの影響が出るまでは徐々にではありますが増加傾向でした。

６．乃木坂駅周辺の土地はどのくらい値上がりしたのか？

*乃木坂駅　ホームの様子

６－１．乃木坂駅周辺の地価公示を見てみると？

次に、乃木坂駅の地価を確認していきます。以下のグラフは、商業地域に区分されている『港５－２９（乃木坂駅）』、住宅地に区分されている『港－１８』の近隣駅の３地点のデータを基に、２０１２年から２０２１年までの価格をグラフにしたものです。

６－１－１．商業地に区分される「乃木坂駅」について

*参考：国土交通省地価公示・都道府県地価調査

商業地の地価は、アベノミクスの影響もあり、２０１２年から２０２０年にかけて大きく増加しています。

２０２１年には減少に転じましたが、２０１２年から２０２１年にかけて１０１万円／㎡（約６８％）増加しています。

*商業地『港５－２９（乃木坂駅）』の様子

６－１－２．住宅地に区分される「乃木坂駅」について

住宅地の地価も増加傾向にあり、２０１２年から２０２１年にかけて７６万円／㎡（約５２％）増加しています。

*住宅地『港－１８』の様子

６－２．乃木坂駅周辺のマンション価格の推移は？

*乃木坂駅周辺のマンション

ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、実際の乃木坂駅周辺の中古マンションや土地に関する価格推移を確認します。

まずは、下記のグラフをご覧ください。こちらは、２０１０年からの乃木坂駅周辺の中古マンションに関する価格をまとめたものです。

*引用：ライフルホームズ

乃木坂駅の中古マンションの価格は、戸建て同様、徐々に上昇はしていますが、どちらかというとあまり変化のないグラフでした。

直近３年間に限れば８．６３％程度の上昇にとどまっており、東京都全体の変動の１３．８６％に比べてやや低めの水準でした。

更に、土地の価格を確認すると、２０１８年７月に急上昇しましたが、そこからは急激に下落し、２０１９年７月に盛り返しています。

しかし、また下降するなど若干値動きが荒く、今後の値動きに注視が必要です。ただ、個人的にはサンプル数が少ない可能性があり、仕方ないのかもしれません。

結局、都心と言う事もあり、利便性の高いマンションが購入をするなら問題ないかもしれません。

６－３．ファミリー向けマンションの価格まとめ

このように堅調に推移している乃木坂駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。

一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。

まず、大手仲介サイトであるホーズでは、直近３カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、７０㎡前後の中古マンションの平均価格を７，６９８万円（３６４万円／坪）でした。

次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格１３，５７８万円（６４１万円／坪）でした。

他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格１４，５２５万円（６８６万円／坪）でした。

最後に、ＡＩを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格１１，３３４万円（５３５万円／坪）でした。ちなみに、どの相場も２０２１年１１月時点の数字です。

上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他３つのサイトの平均価格（１１，１８６万円）を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約２１％もの乖離がありました。

他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築１０年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。

７．乃木坂駅のある港区の地盤や災害時の影響は？

ここからは不動産を購入するうえで欠かせない、地盤や災害の影響について解説していきます。

乃木坂駅周辺はどのエリアが影響を受けやすいのか、そもそも災害の危険度が高いエリアなのかを見ていきます。

７－１．　地震情報サイト『ＪＩＳ』が発表した『東京都港区・地域別危険度』

*参照：東京都【地域別危険度】｜地震情報サイトＪＩＳを基に作成

大名屋敷が多かった南青山１丁目～７丁目を確認すると、総合危険度では南青山四丁目が最も危険度が高いことがわかりました。

四丁目も他の地域同様、地盤はしっかりしていて、揺れにも強い地域なので、そこまで心配する必要はないと思います。

しかし、南青山の中では比較的古い建物や住居が集まっているエリアのため、念のため、用心した方が良いかもしれません。

７－２．港区作成の「水害ハザードマップ」

*参照：港区役所HP

乃木坂駅周辺を確認すると、南青山１丁目の一部で１．０ｍ～２．０ｍに達する被害が想定されている箇所があります。

しかし、他のエリアに比べ水害の被害は圧倒的に少ないといえます。

８．都心では珍しく広がる空を感じられ、余裕ある大人が好む街、乃木坂

*乃木神社

乃木坂駅周辺は、高級マンションや高層ビルに囲まれつつも、緑が多く青山霊園や青山公園、乃木神社などもあり、都心では珍しく広い空を感じることができるエリアです。

また、飲食店の種類も多く、余裕ある大人が喧騒から離れ楽しむことができる街といった雰囲気もあります。実際、乃木坂に住む人の年収は周辺のエリアに比べ高くなっていました。

現在、大きな再開発の予定は無いものの、自信と実力に裏付けされた街の力を感じる、ステータス抜群の場所といえます。

家賃が高く物件数も少ないため、乃木坂に居住したい方は、このエリアに強い不動産会社複数に相談することをお勧めします。

商店街やスーパーなどの庶民的な商業施設は圧倒的に少なく、六本木にある価格設定の高い商業施設を利用することになるので、生活費には注意が必要です。