不動産の売却を検討されている方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの相楽です。
不動産を売却するうえで、売れ行きや買主の方の気持ちを考えて「このことは伝えるべきか」と考えてしまうような要素があります。
物件の心理的瑕疵（しんりてきかし）によって、必要以上の風評被害に悩まされるケースもあるかもしれません。
そこで今回は、不動産売却における心理的瑕疵とはどのようなものか、物件への影響や告知義務について解説します。
１．不動産売却における心理的瑕疵とは？
まず、心理的瑕疵を持つ物件について説明します。
１－１．心理的瑕疵物件とは？
心理的瑕疵物件とは、実用上は基本的に問題はないのに、買主が購入をためらう性質の瑕疵を持った不動産のことです。
インターネット上の物件情報などの中では「告知事項あり」という表現がされ、詳細は問い合わせを頂くような形になっています。
住まいの欠陥や問題点のことを瑕疵と呼び、雨漏りや壁のひび割れ、設備の故障などといった物理的瑕疵に対して、孤独死があった物件など見た目だけでは判断できないケースを心理的瑕疵と言います。
目で見てわからない問題点は、受け止め方に個人差があるため、心理的瑕疵物件は購入の判断がしづらい側面があります。
１－２．心理的瑕疵物件の具体例①事故物件
殺人事件や自殺などで人が亡くなった事故物件は、心理的瑕疵物件の代表例です。
どのような原因や状況で亡くなったかによって、心理的瑕疵になりうるかの判断に基準はありますが、最近急増している高齢の方の自然死や病死は、対象外という判断のケースが多いです。
２０２１年、国土交通省によって「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」も発表され、自然死や病死をどの程度購入希望者に伝えるかを規定しました。
ただし、死後から発見までの経過が長く、物件に臭気や汚損が強い場合、そのことが買主の忌避の原因となるため、状況に応じた対応が必要となります。
買主に伝えずに不動産売却をおこなった場合、後に周辺の住民から知り、大きな問題となるケースもあります。
１－３．心理的瑕疵物件の具体例②周辺環境の瑕疵
心理的瑕疵は、事故物件以外にもさまざまな要因があります。
近隣の騒音、常に一定の悪臭がある、墓地や火葬場、焼却炉、高圧送電線などの忌避施設が近隣にある場合、これらが原因で心理的瑕疵として扱われます。
事故物件でもそうですが、比較的影響の少ない要素でも、インターネット上での風評が大きく出ている場合は、瑕疵として扱われる傾向にあります。
ただし心理的瑕疵はあくまで、買主の志向＝気にする度合いによって最終的に定義されるものです。そのため、情報を伝えてどう受け止めるかは買主次第とも言えます。
２．不動産売却における心理的瑕疵！物件の価値に与える影響は？
続いて、心理的瑕疵が売却にどのような影響を及ぼすか説明します。
２－１．成約しづらくなる
物件情報の「告知事項あり」の記載を見て、不動産会社の説明を受けた場合だと避けたいというイメージはぬぐい切れません。
通常、事故物件のような心理的瑕疵は、見えない対象に敏感な方だけでなく購入希望者の方の多くについて、物件の内覧にまでつながりにくい傾向があります。
むしろ、実際にお部屋の中をご覧いただければ商談は進むのですが、そこに至るまでの説明に対する購入希望者の方の受け止め方はさまざまです。
２－２．売却価格が安くなる
心理的瑕疵のある物件は、その程度の度合いによって、売りやすくするために相場よりも安い価格で売り出します。
しかし売却物件の場合、事故物件や周辺環境に問題のある物件が、極端に安く販売されるわけではなく、ほとんどの場合は相場の１割引から２割引程度の差で取引されるようです。
もちろん１割でも軽視できる金額ではないですが、さらに事故物件などの場合は、状態によっては現状販売というわけにはいかず、前述したように痕跡の修復に費用を要します。
なお、賃貸物件の場合は貸主と入居者ともに、火災保険や家賃保証でさまざまな保険や補償が準備されていますが、持ち家に関してはあまり見受けないのが現状です。
２－３．周辺の噂による影響が残る
売却など、取引時の取り扱いはこのあと説明しますが、その影響範囲について基準が形成されつつあります。
近隣にお住まいの方による評判に関しては、コントロールするのは難しいのが実情です。
さらに最近では、事故物件の所在地や事故・事件のあらましを掲載したＷｅｂサイトが有名になり、誰でも自宅の近所などでどのようなことが起こったかを知ることができます。
上記のＷｅｂサイトの情報は必ずしも正確ではなく、完全に網羅しているわけでもありません。しかし、興味本位で噂が広まるのは、物件の所有者にとって大変迷惑なことです。
ただ、最近のインターネット上における事故物件情報は、自然死や事件性のない孤独死が増えるにつれて、話題性としては風化する傾向にあります。
３．不動産売却時における心理的瑕疵の告知義務とは？
不動産の物件は高額な買い物です。そのため、商品の状態を正確に伝える必要があり、不具合やマイナスの情報は、買主の方に正確に伝える義務があります。
３－１．心理的瑕疵物件には告知義務がある
買主の方に対して、物件の内容を正確に伝える義務を告知義務と言います。
心理的瑕疵についても、この告知義務の対象となります。
この告知は、購入判断に先立った説明に加え、物件状況報告書や重要事項説明書に記載するほか、賃貸借契約書の中に盛り込むこともあります。
心理的瑕疵による告知義務を果たさないで、あとから発覚した場合は、賃借人や買主から損害賠償請求をされたり、契約解除されたりする場合があります。
３－２．どのような基準で告知が必要か？
３－２－１．告知義務の対象となるケース
自殺、殺人、不審死、変死、焼死など事件性のある事故物件や、自然死や病死などでも死亡から長期間経過してから発見された場合は、告知義務に該当すると考えられます。
３－２－２．告知義務の対象外となるケース
国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では不慮の事故や病死などで発見が早かった場合は、告知義務に該当しない旨が記載されています。
マンションの共有部分での自殺や事故なども、告知対象外と言われています。
事故や事件発生からの経過年数では、売買取引で６年ほどまでが告知を要する目安で、さらに事故後に２人所有者が変わると告知が不要になるという見解もあります。
しかし、最も優先されるべきは購入希望者の心理なので、告知については状況や判例などから慎重に検討して判断をする必要があります。
３－３．心理的瑕疵物件の予防策
高齢者の方のひとり暮らしでは、体調が急激に悪化したり、転倒などの際に助けを求めることができない場合があります。
３－３－１．ＬＯＴ家電の利用で自己を防ぐ
普段から比較的頻繁に連絡を取っているようでも、上記のような状況を防ぐことはなかなかできません。しかし、対策としてＬＯＴ家電や見守りサービスの利用で事故を防ぐことができます。
例えば、ＬＯＴ家電は、湯沸かしポットや必ず利用する室内灯、ドアなどの利用状況が止まった場合、警告メールを送信してくれるものです。
３－３－２．買取の検討も
また、売りにくく告知基準の難しい事故物件などの心理的瑕疵物件を売却する際は、不動産会社による買取を検討も必要になってきます。
４．今回のまとめ
今回は、不動産売却における心理的瑕疵とはどのようなものか、物件への影響や告知義務について解説しました。
４－１．まずは専門家に相談を！
物件の資産価値も大事ですが、大切なご家族を守る対策としても、見守りサービスは有効な手段です。
スムーズで理想に近い形で売却を進めるためには、専門知識に基づいた検討の上、さまざまな手段の中から方針を決めて進めることをおすすめします。
４－２．離婚に伴うご自宅の売却で悩んでいる方へ
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