『白金高輪』と『麻布十番』のマンション選びに大切なポイントを比較してみた

『白金高輪』と『麻布十番』のマンション選びに大切なポイントを比較してみた

こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す白金の不動産屋、(株)リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。

私たちは過去3年間、都内を中心に再開発地域のマンション価格や人口、乗降客数の推移を見てきました。

離婚の相談_202205

2022年の暮れにはいよいよ日銀の方針修正だけでなく、18歳までの子どもに月5,000円程度の給付検討もあり、今後も東京は買っていいマンションとそうでないマンションの選別が進みそうです。

実際、賃貸管理をしていると、東京都心に人が戻ってきている感じが強くします。

購入を検討するお客さまにマンションの良し悪しを説明する際、『実際にマンションを購入するなら、他の地域』と比較して、どうなっているか?

すなわち、価格の高い安いは他地域や過去との比較で判断するのが最も良いと分かってきました。

ここからは2つの人気地域をピックアップして、マンション選びに大切なポイントを比較していこうと思います。

今回は共に再開発が続く、白金高輪と麻布十番のデータを整理し、その将来性を見ていこうと思います。

1.人口や世帯数、年収の比較

白金高輪駅周辺の様子

*白金高輪駅周辺の様子

2000年に開業した『白金高輪駅』は、『東京メトロ南北線』と『都営地下鉄三田線』が乗り入れ、駅周辺は交通アクセスの利便性に恵まれた邸宅街として昔から人気を集めてきました。

そんな『白金高輪』エリアでは今、複数の再開発が並行しています。

最も大きな規模を誇る『白金一丁目東部北地区市街地再開発』は、2013年に都市計画決定がされ、2023年4月竣工予定です。

今大注目の『SHIROKANE The SKY(以下、白金ザ・スカイ)』もこのエリアにあります。

『白金ザ・スカイ』の販売は好調で、7階部分の約35平米1LDK・5000万円台は43倍で抽選販売となったほどです。

既に300戸を超える住戸が供給済み、第3期・1次販売も好調です(https://news.yahoo.co.jp/byline/sakuraiyukio/20200207-00161540/)。

*参照:白金ザ・スカイ公式HP

麻布十番駅周辺の様子*麻布十番駅周辺の様子

一方の『麻布十番駅』は、2000年に大江戸線や南北線が開通し、六本木や白金高輪に挟まれ、東京でも有数のセレブが集まる街です。

2022年現在、麻布十番駅周辺では、『三田小山町西地区第一種市街地再開発事業』と呼ばれる約2.5haの大規模な再開発事業の計画が進められています。

リリースされている情報によると、三田一丁目地区を北街区と南街区の2つのエリアに分けて、住居やオフィス、商業施設などで構成される4つのビルが建設される予定です。

まずは、共に再開発が続く両駅の人口と世帯数推移のデータを比較していきます。

1-1.人口と世帯数の推移とその比較

白金高輪駅周辺の人口と世帯数の推移

麻布十番駅周辺の人口と世帯数の推移*参照:港区

・・・正直、数字はほぼ一緒です。

港区が発表した人口に関する統計データを基に、高輪地区総合支所管内(白金高輪駅)と麻布地区総合支所管内(麻布十番駅)の世帯数と人口の推移を考察していきます。

データを確認すると、どちらの駅も直近5年間の間で多少の増減はあるものの、世帯数、人口共にほぼ横ばいで推移していることがわかります。

しかし、『白金一丁目東部北地区市街地再開発』が2023年4月、『三田小山町西地区第一種市街地再開発事業』が2028年に竣工予定であること。

そして、どちらの事業にも大型共同住居の建設が含まれていることを考慮すると、今後人口が増加していく可能性は高いと思います。

1-2.駅徒歩圏の人口予測の比較

人口予測

次に、各駅徒歩15分圏内の人口推計のデータを見てみます。

上記のグラフは『国土数値情報(H30国政局推計)/国土交通省』のデータを国際航業(株)が編集・加工した情報を元に作成されたグラフです。

白金高輪駅の2050年までの人口は、23,353人増加の予想となっています。

治安も良く、歴史もブランド力もある白金高輪駅周辺であれば、将来的に人口の減少を心配することはないように思います。

一方の麻布十番駅も、18,554人増加の予想になっています。

三田エリアだけではなく、虎ノ門など近隣のエリアでも再開発事業が計画されているため、将来的に利便性が向上し、人口が増えていくのは間違いなさそうです。

1-3.駅徒歩圏の年収の比較

年収比較

次に、白金高輪駅と麻布十番駅の年収別世帯数の割合を比較していきます。

白金高輪駅は、年収1,000万円以上の世帯が麻布十番駅と比べて若干多く、約23.7%程度を占めることがわかりました。

一方、年収300~500万未満の世帯数を比べると、麻布十番駅の方が割合が高く、約27.9%程度を占めることがわかりました。

これは麻布十番駅の方が、単身世帯が多く住んでいるということが要因として考えられます。

具体的な人数別世帯数の比較は、次項で解説していきます。

1-4.人数別世帯数の比較

世帯数比較

上記のグラフは、白金高輪駅と麻布十番駅の世帯数を比較したグラフです。

先述した通り、麻布十番駅は白金高輪駅に比べて単身世帯数の割合が高いことがわかります。

近年、単身者向けのマンションの建設が続いており、30代〜40代といった単身世帯層が増えているようです。

一方の白金高輪駅は、2人以上の世帯数の割合が若干高いことがわかりました。

これは閑静な住宅街で落ち着いていることや、病院や子供向け施設をはじめ、ファミリー層が住みやすい環境が整っていることが要因として挙げられます。

2.乗降客数の推移とその比較

ホームの様子*白金高輪駅構内の様子

東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、『白金高輪駅』と『麻布十番駅』を利用する乗降客数の推移を比較していきます。

乗降客数推移

*参考:「国土数値情報(駅別乗降客数データ)」(国土交通省国土政策局)の数値を参考に作成

データを確認すると、2004年からコロナ禍前の2019年までの15年間で、白金高輪駅の乗降客数は20,049人(約88%)増加しています。

一方の麻布十番駅も、13,666人(約38%)と大きく増加しています。

しかし、コロナ禍になった2020年に、どちらの駅も大きく乗降客数は減少しています。

コロナ禍の終息に向けて以前と同程度の数値に戻っていくのか、テレワークの普及により、終息後も以前ほどの数値まで戻らないのか、注目していきたいところです。

3.治安や地盤の安心は?

ここからは不動産を購入するうえで欠かせない、治安や地盤、災害の影響についてそれぞれのデータを比較していきます。

3-1.刑法犯の推移とその比較

刑法犯の推移*参照:警視庁

上記のグラフは、各エリアを管轄する高輪警察署、麻布警察署が発表した、過去5年間における刑法犯の推移です。

グラフを確認すると、どちらの駅も直近5年間で刑法犯が大きく減少していることがわかります。

さらに、港区では2021年度から2023年度まで「港区生活安全計画」を実施しています。

区民生活に身近な場所で発生する犯罪及び火災の防止や、道路や公園等の公共空間における義務・マナー違反等の環境改善を図っており、今後ますます治安良化が期待できそうです。

3-2.地盤の安心比較

危険度

*参照:東京都【地域別危険度】|地震情報サイトJIS

白金1丁目~6丁目までを見てみると、一番地盤の揺れに対し危険度が低いのは、白金4丁目ということがわかります。

1番危険度の高い場所は、白金6丁目でした。

総合危険度は東京都5117町丁目中、483位と危険度は比較的高いエリアです。
白金エリアで不動産を購入する際は注意が必要なエリアといえます。

危険度

続いて麻布十番1丁目~4丁目までを確認すると、一番危険度の低い地域は4丁目であることがわかります。

1番危険度の高い場所は、麻布十番2丁目でした。

軟弱な地盤で、地震が起きた場合に揺れが増幅されやすいことから、地震の揺れに対して比較的危険度が高い地域であると分析されています。

4.賃料の推移とその比較

ライフルホームズが発表している賃貸マンションに関するデータを基に、直近5年間の『白金高輪駅』と『麻布十番駅』に関する賃料の推移を比較していきます。

白金高輪駅の賃料推移*参照:ライフルホームズ

データを確認すると、白金高輪駅の標準的な物件の賃料は直近の3年間で2.43%程度上昇していることがわかります。これは東京都の変動率である2.23%と同程度の水準です。

この3年間の賃料上昇率を内訳でみると、初年度-0.26%、2年目-0.53%、3年目3.23%となっています。

麻布十番駅の賃料推移

*参照:ライフルホームズ

続いて麻布十番駅の標準的な物件の賃料は直近の3年間で0.79%程度下落していることがわかります。こちらは東京都の変動率である2.23%に比べてやや低めの水準です。

この3年間の賃料上昇率を内訳でみると、初年度-2.66%、2年目-1.52%、3年目3.39%となっています。

5.マンション価格の推移と比較

麻布十番駅周辺のマンション*麻布十番駅周辺のマンション

東京カンテイが発表している駅別中古マンション価格に関するデータを基に、直近5年間の『白金高輪駅』と『麻布十番駅』に関するマンション価格の推移を比較していきます。

中古マンションの価格推移*参考:東京カンテイ

データを確認すると、直近5年間で『白金高輪駅』が137万円/坪(約30%)、『麻布十番駅』が115万円/坪(約33%)上昇していることがわかります。

どちらの駅も、注目度の高い再開発事業が行われていることから、しばらくは上昇傾向が続いていくことが予想されます。

6.地価や賃料の推移とその比較

ここからは各駅の地価や賃料の推移について、それぞれのデータを比較していきます。

6-1.住宅街や商業地の地価の推移とその比較

まず、各駅周辺の地価を確認していきます。

以下のグラフは、商業地域に区分されている『港5-51(白金高輪駅)』と『港5-11(麻布十番駅)』、住宅地に区分されている『港-8(白金高輪駅)』と『港-2(麻布十番駅)』のデータを基に、2011年から2022年までの価格を表したものです。

商業地*参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査

まず、白金高輪駅周辺の商業地の地価推移を見ていきます。

2013年から着実に地価が上昇し、10年間で約75万円/㎡(54%)も価格が上がっていることがわかります。

一方の麻布十番駅も、10年間で約111万円/㎡(47%)価格が上がっています。

住宅地*参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査

次に、白金高輪駅周辺の住宅地の地価推移を見ていきます。

こちらも商業地と同じく2022年まで地価が上昇し、10年間で約33万円/㎡(36%)価格が上がっていることが分かります。

麻布十番駅に至っては、10年間で約76万円/㎡(49%)も価格が上がっており、どちらの地区も安定して上昇傾向です。

6-2.賃料の推移とその比較

白金高輪駅周辺の賃料坪単価推移

*SUUMO掲載データを基に弊社で集計

GW以降、引っ越しシーズンが終わった、6月から11月辺りまで募集賃料は下落しています。

他のエリアもそうですが、もし、自由に引っ越しの時期を選べるのなら、これらの時期の方が良いと思います。

ただ、ファミリーに比べ、単身者向けの部屋はあまり賃料の変化がないようです。

麻布十番駅周辺の賃料坪単価推移*SUUMO掲載データを基に弊社で集計

白金高輪と比べ、麻布十番の方が賃料単価は高く、一年を通し、価格の変化が少ないようです。

麻布十番なら、いつ引っ越しでも変わらないと考えた方が良さそうです。

7.白金高輪と麻布十番のマンションデータの比較まとめ

今回は共に再開発が行われ、さらに注目度が増していくと予想される、白金高輪と麻布十番を比較してみました。

7-1.白金高輪駅周辺の不動産は?

建設中のSHIROKANE The SKY*建設中のSHIROKANE The SKY(以下、白金ザ・スカイ)

「シロガネ―ゼ」という言葉が生まれセレブなイメージから、居住エリアとして非常に高い人気を誇る「白金高輪駅」は、既述の通り、これからも複数の再開発が進行します。

以上のことを考慮すると、価格は他のエリアに比べ高額にはなるものの、不動産を購入するのであれば手堅いエリアと言って間違いなさそうです。

高輪ゲートウェイ駅*高輪ゲートウェイ駅

更に、「高輪ゲートウェイ駅」に近いエリアであれば、新駅周辺の再開発との相乗効果で不動産価値の上昇は高確率で期待できそうです。

7-2.麻布十番駅周辺の不動産は?

再開発進行中の現場*再開発進行中の現場

下町の良さとセレブタウンが調和した麻布十番は、現在計画されている再開発事業が順調に進めば、さらに街全体がレベルの高い街へと変わっていくことが期待されています。

東京都港区三田1丁目で三井不動産レジデンシャルと三菱地所レジデンスが開発を進める大規模マンション、三田ガーデンヒルズなどもあり、2027年に竣工予定となっている事業計画が進展するにつれて、不動産価値が上がっていくことは間違いなさそうです。

麻布十番商店街*麻布十番商店街

しかし、不動産を購入するうえで懸念材料となり得るものとして、川の氾濫による浸水や大規模な地震の影響があります。

どちらが発生した場合も麻布十番駅周辺は、何らかの影響を受けると警告されているため、どの不動産を購入するか見極めることが重要です。

その為、もし、麻布十番の不動産を購入するのであれば、『耐震・制震耐震性に優れた3階以上の物件』を検討するようにして下さい。

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相樂 喜一郎

この記事を書いた人

相樂 喜一郎

事例を基にトラブルの少ない取引を目指し、2011年以降130件以上の不動産取引を経験。現在はこれまでの経験を活かし、地域の金融機関と一緒に相続に伴う実家の再生や売却、住み替えに注力。不動産鑑定士補、宅地建物取引士、相続アドバイザー、住宅診断士。 >>その他詳しい実績はこちら

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