賃貸マンションの家賃交渉が成功しやすいお部屋の選択肢が多い時期は?

営業歴10年目、敏腕不動産女性営業マンに聞いた、失敗しない港区お引越しの方法とは?

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2019年4月28日

賃貸マンションの家賃交渉が成功しやすいお部屋の選択肢が多い時期は?

不動産取引の不安をゼロを目指す株式会社リビングイン、宅地建物取引士の大和田です。

都心へのアクセスが抜群で洗練された日本屈指の街、港区。多くの人が憧れる人気エリアでもあり、好条件のお部屋は本当にすぐに入居者が決まってしまいます。

そのため、港区の賃貸マンションは人気があるため、なかなか家賃交渉や条件交渉が難しいのですが、絶対にできないという訳ではありません。

また、条件交渉が難しくても、お部屋の選択肢が多いタイミングを狙えば、結果的に好条件のお部屋に住むこともできます。

弊社でもこれまで条件交渉を行い、家賃や敷金・礼金を下げることに成功しています。では、具体的にどのような時期が家賃交渉や多くの選択肢に恵まれているのでしょうか?

失敗しないためのお引越し方法とあわせて、港区で数々の賃貸マンションと条件交渉などをしてきた経験を持つ、不動産会社の平木さんにお互いのノウハウを共有するべく、お話をお聞きしました。

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平木さんプロフィール

2010年21歳より不動産賃貸業に従事し、2015年より“民泊事業”に参入。不動産に関するお客様との面談数はすでに約1,000人以上、契約数は年間100件以上、延べ700件を突破。特に、港区30歳以上の独身女性からの圧倒的な信頼を獲得。

“誰よりも詳しい”を目指し、担当エリアは取扱物件か否かを問わず、不動産も道も徹底調査するスタイルでお客様からの信頼を獲得。

現在は、港区三田エリアで民泊や不動産のシェアリングサービス特化した不動産会社を立ち上げ、民泊・シェアリング分野の先駆者として活動中。

1.時期によって出やすい空き部屋の種類が違う

平木さんによると、やはり港区では繁忙期はもちろん、それ以外の時期でも好条件のお部屋はすぐに借り手が決まると言います。

・・・しかし、時期によって空きが出るお部屋に特徴があるそうです。

「賃貸マンションという大きなくくりで1年を見ると、

・3月末までは学生や社会人の引越し

・その後、6月末まではジューンブライドに向けて同棲を始める方の引越し

・7月から8月までは、夏休みやレジャーで引越しが少ない

・9月と10月は転勤の時期で、引越しが増える

・12月は年内に新しい生活を始めたい単身者の引っ越しが増える

・1月からは新年度に向けての引越し繁忙期がスタート

という流れがあります。」

2.賃貸マンションの需要のタイミングをとらえて、お得に住む!

季節による空き部屋の特徴と流れを押さえておくことで、希望物件に住める確率を高めたり、家賃や条件交渉をしやすくなるそうです。

「たとえば、

・4月から6月は2LDK以上の2人暮らし用のお部屋の需要が高まるので、ワンルームや1LDKのお部屋に空きが出やすい

・7月や8月は大家さんと家賃や条件交渉しやすいかも!

・人気のお部屋なら、転勤で人が動く9月や10月が狙い目!

というように、計画を立てて戦略的にお得に引越しを進めていける可能性が高まります。

仕事の都合などで、3月や4月の引越しを希望する場合でも、人気物件なら12月、遅くとも1月には申し込んでおかないと、難しいです。」

早めの申し込みで、止むを得ずキャンセルになっても、3月の繁忙期であればすぐに次の借り手が見つかる可能性も高いので、大家さんや不動産会社も多少は大目に見てくれるケースが多いと言います。

もちろん、キャンセル前提の申し込みはいけませんが、人気物件は早めに押さえた方がよいようです。

「いずれにしても、

港区の人気物件は本当にすぐに埋まります。

その為、営業マンから急かされるようで、嫌な気持ちになることもあるかもしれません。

しかし、不動産会社も需要を分かって言っているので、『営業だから…』と流してしまうと、あとで希望物件に住めなかったということもあるので気をつけたいですね。」

3.理想のライフスタイルをイメージすることから

引越しには、たくさんの時間や金銭的コストがかかります。港区の一人暮らしだと、一階のお引っ越しで大体50万円。時間だった、1.5ヶ月から2.0ヶ月くらいお部屋の条件を考え始めてから、引っ越し完了までかかっています。

その為、万が一、引越し先での生活やお部屋に馴染めなければ、ストレスにもなりますし、再び引越しとなれば、それまでの時間やお金も無駄になってしまう。

・・・そのようなことだけは避けたいですよね。

では、引越しで失敗のリスクを最小限にするには、どのようなことから始めればよいのでしょうか?

「まずは、年収(収入)を踏まえた上で、どのようなライフスタイルを送りたいのかを考えることです。引越しやお部屋探しというと、多くの人が最初にエリアや家賃、広さ、設備など“条件”に意識が行きがちです。

しかし、そもそも理想のライフスタイルがハッキリしていないと、それらも明確に決められないはずです。

たとえば、通勤時間を短くして、プライベートの時間を充実させるための引越しなのか、趣味の映画鑑賞をお部屋で実現するための引越しなのか、で必要な条件は異なります。」

4.お部屋探しのプロ、不動産会社を使い倒そう!

自分一人では、理想のライフスタイルをイメージするのが難しい場合、不動産会社の人に手伝ってもらうのがいいと、平木さんは言います。

「不動産会社としても、普段や理想のライフスタイルを話してもらうことで、立地のアドバイスもすることができます。

たとえば、自分では●●駅最寄りがいいと思っていたけれど、趣味の散策と通勤の便利さを考えると△△駅の方がよかった! というケースがあります。

これは、『趣味が散策』というライフスタイルを話してもらわないと気づかないことです。」

とはいえ、いきなり見ず知らずの不動産会社の担当に、自分のライフスタイルを赤裸々に語るのは抵抗があるでしょう。

では、理想のライフスタイルを話してもよい担当なのか見極める秘訣はあるのでしょうか?

「不動産屋に行く前に、引越しのストーリーをざっくりを考えておきます。『通勤を楽にしたいので』とか、『料理が好きなので、いいキッチンがついてるお部屋に引越したくて』といったことです。

そこできちんと話を聞いてくれ、自分のライフスタイルを一緒に考えてくれるな、と感じた不動産会社を選びましょう。ライフスタイルを聞いたり、提案する前に、物件紹介や条件のことばかり話す営業だと、理想のお部屋と出会うのは難しくなるかもしれません。」そして、この人だ!と思える営業に出会ってからの態度がより理想的な引越しに近くチャンスと言います。

「向こうも仕事で生活がかかっていますし、人です。『あなたに任せます!』という姿勢を出せば、営業マンも必死になります。」

月に3件も同じような相談があったので、「全く交渉してくれない不動産屋とのトラブルやその対象方法」に関してはこちらのページにまとめておきました。

5.信頼できる営業ならば、収入の話も早めにする

理想的なライフスタイルも、収入があってこそです。また入居に際し審査もあるため、収入とお部屋のバランスは早い段階で判断しておく方が、適切なお部屋を紹介でき、結果的に時間の無駄になりません。

家賃だけでなく、入居期間を踏まえた初期費用の大小も考えることが重要です。たとえば、1、2年で転居する可能性が高いなら、初期費用が少ないお部屋を選びます。その分、お部屋のグレードをワンランクあげればより快適な生活が送れるでしょう。

反対に長く住む予定であれば、初期費用が多少高めでも、家賃や管理料、更新費用などラーニングコストが低めのお部屋を選ぶといったことがあります。」

審査に必要な収入証明や確定申告書の提出が可能かも、早めに確認しておくと言います。

「とにかく、お客様のお部屋探しがスムーズに出来るようにすることが大切です。時には、お客様のためにハッキリ言わないといけないこともあります。

なぜなら、私たちはただの案内人ではなく、お部屋探しのプロだからです。 

『この家に住んでよかった』と言われるのが私たちのゴールなので、プロのアドバイザーとして、きちんと対応することがお互いのためになると思っています。」

6.あなたが譲れない条件を3つ決めて、不動産会社へ

自分にあったいいお部屋をゲットするには、譲れない条件を3つ決めておくことが重要だそうです。

「立地、日当たり、綺麗さ、追い炊き機能などの設備…色々ある中で譲れない条件をハッキリさせておきましょう。

さらに、そこからお部屋の広さや家賃、デザインの優先順位などを付けていきます。なお、立地と日当たりは後から変えられないので、よく考えてください。

忙しくてお部屋にいないことが多いのであれば、特にマンションの外観より立地を選ぶ方がいいですし、家にいることが多いなら、お部屋の設備を重要視した方がいいでしょう。」

なお、家賃に関しては、港区では1Kだと12万円前後にラインがあると言います。

12万円以下では、

・お部屋の設備のグレードが落ちる

・隣人や周辺環境にネックがある

・お部屋にニオイが残っている

などといったケースもあるそうです。

>>家賃12万円がライン?おとり物件って本当?営業歴9年目、港区専門の敏腕不動産女性営業マンに聞いた、人気マンションのお部屋の条件

7.内見(下見)でムダな時間を取られないために事前にしておきたいこと

今は、不動産会社のサイトにお部屋の写真や動画が掲載されているケースも多いですが、やはり最後は自分の目で確かめたい、という人も多いのではないでしょうか?

しかし、時間や移動コストがかかる内見。

せっかくお部屋を見に行ったのにムダになったとならないよう、事前に準備できることはあるのでしょうか?

「グーグルマップやストリートビューでマンションそのものはもちろん、駅までの道のりや周辺施設を調べておくことです。

・コンビニ、ドラッグストアなど食品や日用品を買えるお店

・遊ぶ場所との距離

・お墓とか嫌悪施設が比較にあるか

・隣の建物との距離(丸見えにならない距離か、など)

・日当たりなどの方位

など、自分が欲しいもしくはあって欲しくないものはないかなどは、ある程度グーグルでわかります。何より、これからのライフスタイルを大切にして、部屋を選ぶことがポイントです。

たとえば、駅からマンションまで多少距離があっても、道が綺麗であったり、周辺住民を含めた環境がよかったりすれば、あまり気にならないかもしれません。

自分の運動やペットの散歩に向いているなら、あえて駅から距離のあるマンションを選ぶ、商店街から離れた、公園が近くにあるマンションを選ぶ、ということも選択肢の一つになるでしょう。」

失敗しないお部屋探しのポイントは、半年や一年先の自分の理想のライフスタイルをしっかりとイメージすることから。

そして、二人三脚でライフスタイルと新生活をデザインしてくれる、信頼できる不動産会社を見つけて、ベストな引越しを実現したいですね。

ぜひ参考にしてください。

あなたの大切な人生と平穏が守られますように、これからも私たちは引っ越しの失敗談をベースに、賃貸の専門家集団として、地域や建物の情報を中心に提供、検証していきます。

8.内見チェックシートのリニューアルについて

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今回もサクッと読み切れるように、私たちなりにポイントを整理して、結果と原因のみ、記載しました。最後まで読んで頂き、本当にありがとうございます。
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平木 万由子 株式会社 エアサポ
2010年21歳より不動産賃貸業に従事し、2015年より“民泊事業”に参入。不動産に関するお客様との面談数はすでに約1,000人以上、契約数は年間100件以上、延べ700件を突破。特に、港区30歳以上の独身女性からの圧倒的な信頼を獲得。 

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相樂 喜一郎

この記事を書いた人

相樂 喜一郎

事例を基にトラブルの少ない取引を目指し、2011年以降130件以上の不動産取引を経験。現在はこれまでの経験を活かし、地域の金融機関と一緒に相続に伴う実家の再生や売却、住み替えに注力。不動産鑑定士補、宅地建物取引士、相続アドバイザー、住宅診断士。 >>その他詳しい実績はこちら

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