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もし、あなたが経営者であれば、社員寮を用意する際や事務所を法人契約する際に、下記のような疑問を抱いたことがあると思います。なぜなら、これまで賃貸仲介の実務をしてきた中で、賃貸物件の法人契約について、知識や経験を持ち合わせていない経営者の方がいたからです。
「賃貸住宅の個人契約と法人契約は何が違うのか？」、「賃貸住宅の法人契約、審査に落ちない為の対処法は？」・・・、実際に賃貸に関して、何も知らずに審査に掛け、「審査に落ちてしまって、希望の部屋を借りられなかった」という愚痴もよく聞きます。そこで、今回は『法人契約のメリット・デメリット』と『審査に落ちないための注意点』をファイナンシャルプランナーの馬場と共に考えていきます。
この記事を読むことで、あなたは賃貸物件の法人契約について、効率よく、知識を手に入れることが出来ます。賃貸物件の法人契約についての知識を得て、あなたが賃貸物件を法人で契約する際に役立ててください。
１．賃貸住宅の法人契約とは
賃貸住宅の契約の種類は、大きく分けて、個人契約と法人契約の２種類です。一般的には契約者が個人であるか、会社であるかで区別されます。
では、『契約者が違うだけなのか？』というとそうではありません。個人契約と法人契約では、契約上の様々な点で違いがあります。今回は、経費計上が出来る法人契約にフォーカスを当てて、考えていきたいと思います。
２．賃貸住宅を法人契約するメリット
私が思う、法人契約のメリットは以下の２点です。
月々の固定費を安くできる
審査スピードが早い
それぞれのメリットを細かく解説していきます。
２−１．月々の固定費を安くできる
実際の入居者の視点で考えると、家賃の一部、もしくは全額を会社が負担してくれるので、月々の生活費を抑えることができます。他方、会社側の視点で考えると、賃貸物件にかかる「賃料」や「保険」などの費用を会社の経費として計上可能です。
費用金額分を売り上げから差し引くことができるため、その分、法人税などの支払いが少なくなるので、法人契約すると大きく節税することができます。このように、法人契約は入居者と会社の双方にとって、メリットがあるわけです。
２−２．審査が通りやすく、そのスピードも早い
全てのケースではありませんが、よほど業績が不安定な会社でない限り、法人契約の方が賃貸の審査が通りやすく、審査スピードも早いと実感しています。賃貸審査は、「保証会社」が保証人代わりになるケースが多く、賃借人の信頼度によって保証会社の審査の可否と審査スピードが変わってきます。
個人契約の場合は、この『保証会社の審査』が一つのハードルになっているのですが、信頼度が高い法人であれば、審査が通りやすくなるうえ、審査スピードが早くというわけです。
３．賃貸住宅を法人契約するデメリット
法人契約のデメリットを２点解説します。
敷金が個人契約より高い
ネット上に住所が公開できない可能性
それぞれ詳しく解説していきます。
３−１．敷金が個人契約より高い
アパートの経営者からすると、賃借者が法人の場合、以下のリスクを抱える可能性があります。
法人側の意向で保証人や保証会社を設定しない
法人側の福利厚生として、借りる場合は価格や設備・仕様に注文が多い
一棟ごと借りる場合、会社によっては一斉退去する可能性がある
当然ですが、賃貸住宅を貸す側もリスクを抱えることを好みません。上記の要因から法人契約をリスクと捉える大家さんもいるため、これまでの経験から初期費用である敷金を高めに設定することが多いです。
３−２．ネット上に住所が公開できない可能性も・・・
社宅ではなく、事業所として借りる場合に起こりうるデメリットです。経営者からすれば自分たちの事業所の住所を公開することはお客様からの信用につながるため、公開したいところですがそれを好まない大家さんもいます。
後でトラブルにならないように、契約する際に登記の可否やホームページなどへの記載の可否をしっかり確認することが大切です。
４．賃貸住宅を法人契約する際の審査に落ちないための注意点
賃貸住宅を法人契約する際の審査に落ちないための注意点は以下の３点です。
起業してからしばらく待つ
会社情報や経営者の個人情報を出し惜しみしない
事業内容に見合った賃貸住宅を選ぶ
それぞれ詳しく、解説していきます。
４−１．もしあなたが起業したてなら、しばらく待つ
賃貸住宅を借りる際には一定の信用が必要になります。万が一、法人契約を結んでいた企業が倒産してしまった場合は「破産法」に則った法的手続きを行う事になります。
そのため、業績を示す事が出来ない新規事業をされる方は審査に通りにくいです。審査の際に、決算書類2期分を求められることも多いので、用意できるようになるまでは待った方が賢明です。
４−２．会社・代表者の財務情報を出し惜しみしない
『弊社は問題がない会社ですので、保証会社には入りません』という企業もあります。不動産会社からの空室確認や物件確認時など、「賃貸代行会社が入るケースですが、大丈夫ですか？」と聞かれることも珍しくありません。
しかし、基本的に上場会社以外はほとんど連帯保証会社の利用を要求されます。保証会社によって審査の形状は異なりますが、面倒だからと言って登記簿謄本、損益通算や貸借対照表などの必要書類を出さない場合は審査自体してもらえないかもしれません。出し惜しみせずに提出したほうが得策です。
４−３．事業利益に見合った賃貸住宅を選ぶ
賃貸住宅の法人契約は、審査が特別厳しいわけではありませんが、損益通算、貸借対照表、販売費などを参考にトータル的な判断をします。支払い能力を審査する上での書類をうまく経費算入で節税をしている会社ですと実際は支払能力があっても審査に落ちる可能性があるわけです。もし、あなたが確実に審査に通したいのであれば、事業利益に見合った賃貸住宅を選ぶのが重要になります。
５．まとめ： 賃貸住宅を法人契約する審査は個人契約と同じく信用が重要
法人契約と個人契約では、審査方法や審査に必要な書類など大きく違いますが、根本的な部分はなにも変わりません。結局のところ、大家さんは借主を信用できるかどうかで判断しています。そのため、大家さんを信用させられる要素をできる限り集めてから審査を申し込むことを個人的におすすめします。
今回もサクッと読み切れるように、私たちなりにポイントを整理して、結果と原因のみ、記載しました。最後まで読んで頂き、本当にありがとうございます。
※なお、これまで聞かれることが多かった質問に関して、サイト移動を機に、もっと参考になるよう一部内容を修正・追記し、投稿しています。
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