こんにちは、不動産取引の不安ゼロを目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで物件の案内を担当している宅地建物取引士、大和田です。
知らない土地への引っ越しは不安がつきものですが、特に東京は賃貸物件の数も仲介会社の数も多く、東京都民ですら苦労します。
その上、一駅ずれるだけで家賃や雰囲気が急激に変わったりとなかなか部屋選びが難しいのが本当の所です。
私たち、アリネットは２０００年以降、引っ越しを経験された方、累計６，７００人の方にアンケートを取り、様々な体験談を集計してきました。今回は引っ越しの失敗やトラブルについての回答の中から、部屋探しの経験が２回以下の方が引っ越しでお金と時間を無駄にしないよう、統計的に入居を避けた方がいい賃貸物件の条件をピックアップしました。
なお、人気のスーモを使った賢い検索方法について、実際の検索数を基にその手順をこちらのページにまとめました。
データ的には、敷金や礼金、手数料が安い部屋を優先するより、２階以上、風呂トイレ別などの一般的に良い部屋とされる条件を優先して、検索した方が変な部屋を選ぶことはなくなります。
自分に合った条件等がよく分からないと、家賃や面積、駅距離などで部屋を安易に選びがちです。この記事では、引っ越し後のトラブルを避け、時間を掛けずに賢い部屋探しが出来るよう、消去法で消すべき、ダメな部屋の条件を５つ、失敗談で多かった順に選びました。
１．一階のお部屋
１－１．一階のお部屋をお勧めできない理由
一階をお勧めできない一番の理由は防犯面で弱いからです。一階のお部屋は階段を昇らなくてよいので日々の移動が楽ですが、それは空き巣や覗きなど犯罪者も同じ。その点で一階のお部屋は一番危険です。
１－２．一階のお部屋でトラブルに遭った・後悔した３つの事例
僕たちが実施した４，６００件のアンケート結果から、一階のお部屋を選んだことによるトラブルや後悔の事例を紹介し、そのポイントを解説します。
１－２－１．変質者が塀を乗り越えて逃げ
１階の部屋で外はコンクリートの壁で囲まれていた物件でしたが、引越し当日に夜中窓を開けた変質者がいて塀を乗り越えて逃げていきました。聞くところによると、徒歩圏に女子大があり、薄着の季節には特におかしな人が多いとあとで大家さんに聞きました。（女性／３０代／役員・自営業・フリーランス／飲食業）
変質者は多少の壁や塀などの障害物があっても物ともしません…、２階以上のお部屋でも玄関や窓の鍵は閉めておいてほしいですが、１階は在宅時すら開けられないくらいの気持ちでいた方がいいです。換気がほぼできないので、洗濯物を含め、室内の細菌による生乾きの匂いが色々な服やかばん等の物に残ると思うので、エアコンや浴室換気に常に気を付けて下さい。
１－２－２．空き地で夜になると真っ暗
一階の部屋を選んでしまい、しかも隣が空き地で夜になると真っ暗になり、防犯面で不安でした。昼間だけでなく、夜の様子も見ておけばと後悔しました。（女性／２０代／会社員・小売業）
お部屋の前や隣が空き地や公園の場合、昼間の内見では見晴らしがよかったり、人の目が気にならない気がしてメリットに感じやすいです。しかし、夜は一変してかえって恐怖の対象に…
空き地や公園は変態や泥棒の格好の隠れ場、逃げ道となるので、特にその周辺の物件を選ぶ際は、一階の部屋は避けて下さい。
１－２－３．草むらから虫が室内に侵入
一階で窓の前が草むらとなっていたため、様々な外にいる虫が部屋に入っていた。（男性／２０代／学生・専門商社）
案外見落としがちなのが虫の侵入です。蚊などの害虫はあまり高く飛べないので、マンションの高層階に行くほど見かけなくなります。一階のお部屋は風通しも悪い傾向にあるので、湿気がたまりやすかった、カビが生えやすかったという後悔の声も多いです。
１－３．一階の物件数は？スーモで東京２３区の募集件数を調べてみた
ちなみに、一階のお部屋はどのくらい空きがあるのか、スーモで東京２３区の募集件数を調べてみました。
一人暮らしのお部屋として選択肢の多い、ワンルーム、１K、１DK、１LDK、２K、２DK、２LDKだと、一階のお部屋は１８４，０７４件の募集がありました（執筆時点）。価格帯は７万円台〜といったところです。全体の募集件数が～～～件あるので、一階か、二階以上で結構な開きがあります。
１－４．一階のお部屋はどんな人向き？
結論からいうと、一階のお部屋はお勧めできません。特に、女性の一人暮らしは家賃が安くても止めた方が良いと個人的には思います。ただし、以下のメリットがあるのは確かです。
・日々の移動や荷物運びが楽
・同じ物件なら２階以上のお部屋より家賃が安い
ですので、一階のお部屋は、「防犯面で心配がなく、少しでも家賃を安くし、日々の移動を楽にしたい」という人に向いているといえます。それでもやはり、個人的に、女性には一階の部屋はお勧めしません。一人暮らしの場合、男性でもやめた方がいいというのが僕たちの考えです。沢山の方が失敗し、後悔しているので。
２．ワンルームの間取り？
２－１．ワンルームのお部屋をお勧めできない理由
ワンルームをお勧めできない理由は、プライバシーや匂いの問題など、１Ｋや１ＤＫと比較して、快適性に欠けるからです。
例えば、玄関を開けたら、すぐに居室が見えてしまうので、帰宅時にお部屋の散らかりが気になるだけでなく、宅配便などの際にプライバシーの問題になります。最近は雑貨や食材などもほとんど宅配になっているので、ワンルームを選ぶ人は減っていく可能性が高いと思います。
料理をすれば、お部屋中に匂いが充満しますし、換気設備や機能が弱いと水回りの臭いがしてくることもあります。またエアコンの効きが悪いなど電気代もかさみがちです
２－２．ワンルームのお部屋でトラブルに遭った・後悔した３つの事例
ワンルームのお部屋を選んだことによるトラブルや後悔事例を紹介しつつ、解説します。改めて、私たちは再現性にこだわって、データを整理し、実務に活かしています。
２－２－１．ニオイが服や布団に残る
料理をするとベッドや服にニオイがつくので失敗したなと思った（女性／３０代／役員・自営業・フリーランス）
料理好きの落とし穴になりがちなのが、ニオイの問題です。メニューによっては１日、２日経ってもニオイが取れませんし、油の匂いや質感はずっと残り続けます。
２－２－２．ワンルームでは健康が保てるのか？
横浜から渋谷へ通勤するのですが、東急東横線て、地方の者には「たいへんな」混雑です。帰って部屋で休める、と思っていた自分が甘かった。プライベート時間はすべて仕事の勉強に飛んでしまい、またバブル期だったので、酒とかの付き合いもしなくてはならない。
帰りは満員電車。この先「健康が」保てるか、不安でした。とてもワンルームでは不安は解消しません。もっと大きな部屋を選んで、落ち着けられるような環境整備が必要だった、と反省しました。（男性／２０代／学生・金融業）
地方出身者にとって満員電車のストレスは想像を絶すると言います。帰りの電車で疲れ切った体を休ませ、頭や心もリラックスできる空間を作るという意味でも、ワンルームルームは避けた方が良いです。
２－２－３．家具が入り切らない
二人暮らしで部屋が広いところから、ワンルームの一人暮らしになり、持っていきたい家具が多すぎました。減らすことが出来ず、なんとなく入るだろうと思っていたので、実際は入らなくて大量の家具を引越先で引越業者の方に処分をお願いしました。（女性／２０代／会社員・医療）
家具が入らないは実家暮らしから一人暮らしになっても多い失敗例の一つです。持ち込む予定だった家具家電が入らなかったり、無理矢理入れたことでお部屋が狭くなってしまったりということがよくあります。さらに、東京だと処分費用も高いので、余計な荷物は減らす、必要な荷物が入るお部屋を選ぶの両輪をチェックしてください。
２－３．ワンルームの物件数は？スーモで東京２３区の募集件数を調べてみた
東京２３区にあるワンルームの空室数をスーモで調べてみたところ、１７５，９９３件（執筆時点）でした。選択肢として十分な数なので、どうしてのワンルームにこだわりがあるなら、後悔しないために、良い間取りのワンルームをじっくり選んでほしいです。
２－４．ワンルームのお部屋はどんな人向き？
データを踏まえ、僕たちの経験上、失敗しないためにワンルームはお勧めしません。しかし、次のような人はワンルームを検討しても良いかと思います。
・お部屋で過ごす時間が短い、「お部屋は寝るためだけの場所」と割り切れる人
・プライバシーの確保や快適性よりも家賃の安さを優先したい人
どうしても初期費用を抑えたい、敷金礼金ゼロじゃないと引っ越せない方はコチラのページを見てみて下さい。スーモでお部屋を検索時に初期費用を抑えることでどれほど選択肢だ減っているのか、わかると思います。
３．木造のアパートは？
木造アパートに関して、構造比較やメリット・デメリットをまとめたページはこちらです。
３－１．木造のお部屋をお勧めできない理由
木造のお部屋は家賃は相対的に低いものの、騒音問題が後を絶ちません。特別に大きな音を出したとかではなく、お部屋を普通に歩いている音やドアを閉める音など生活音が聞こえるケースも少なくなく、音に敏感な人には特に木造のお部屋はお勧めできません。
また、最近は異なりますが、築年数が２０年近いアパートだと、エアコンが効きにくく、電気代が高くなります。その為、家賃が安いからと飛びつくと、後で痛い目にあったりします。プロパンガスも都市ガスと比べ、単価が高いので、家で過ごす時間が長い人は気を付けて下さい。
３－２．木造のお部屋でトラブルに遭った・後悔した３つの事例
木造のお部屋を選んで失敗した、という声と注意点を３つ紹介します。
３－２－１．隣の声が筒抜け・・・
木造の古いアパートのため、思っていた以上に壁が薄く隣の声がほぼ筒抜けでした。（女性／２０代／会社員・IT業界）
「上階の足音がうるさい」と思っていたら斜め上のお部屋だった・・・、なんてエピソードも聞かれるほど、木造のお部屋は音が気になりやすいです。
３－２－２．車の振動が予想を超えた
建物沿いの道路を通行するトラックによる音と振動がひどかった。築浅の木造物件のため冬場の室内の空気の乾燥がひどかった。（男性／２０代／会社員・製造業）
木造のお部屋は音だけでなく、振動や空気（風）も問題になりやすいです。冬場寒くてエアコンをガンガン効かせていたら、乾燥する上に電気代が高くついてしまいRCのお部屋を借りたのとそんなに家賃が変わらなかった、なんて話もあります。
３－２－３．風呂場に大量のシロアリ
住んでいた物件は木造アパートでした。築２０年という事でしたがリフォームを実施した後だったので外観はとてもきれいでした。ゴールデンウイーク直前の４月末に風呂場より大量のシロアリが湧き出しました。何度も物件仲介業者および大家へ対応を要請いたしましたが適切な処理をしていただけず引っ越しをしました。（男性／２０代／会社員・製造業）
木造建築である限り、シロアリ問題は切っても切り離せません。しかも、リノベーションで見た目がオシャレになっていると気づきににくいので、木造を選ぶ限りシロアリのリスクがあることを心得ておいてください。実際に、木造のアパートを選んだ方の引っ越し事例はこちらのページです。
３－３．木造の物件数は？スーモで東京２３区の募集件数を調べてみた
スーモを使って、東京２３区のワンルーム、１K、１DK、１LDK、２K、２DK、２LDKの空室数を調べてみました。結果１５０，９０５件あり、築浅物件も充実しています。
一例として、池袋の築４年、１DKのお部屋の家賃が１１万３千５００円。RC造だと確かにこの築年数、家賃ではないかもしれませんが、一方で多少築年数が上がっても快適なRCを選ぶという手もあると思います。
３－４．木造のお部屋はどんな人向き？
過去のデータや経験から、僕たちはRC造の物件をお勧めしますが、下記のような考えなら木造を選ぶのもアリかと思います。
・暑さ寒さを我慢でき、快適性よりも家賃の安さを選びたい人
・お部屋で過ごす時間が短く、音が気にならない人
４．外廊下・外階段
４－１．外廊下・外階段のお部屋をお勧めできない理由
外廊下・外階段のお部屋は、一人暮らしでほとんど家に居ない人には主に次の２つの点からお勧めできません。他にも、データから帰宅が夜遅い人も同様に、避けた方が無難だと思います。一つ目は部外者の侵入を許しやすい、外からお部屋や生活スタイルを特定されやすいといった防犯面。二つ目は居住者の足音が響きやすいといった音の問題です。
４－２．外廊下・外階段のお部屋でトラブルに遭った・後悔した３つの事例
僕たちが実施した６，７００件のアンケート結果から、外廊下・外階段のお部屋を選んだことによるトラブルや後悔の事例を紹介し、そのポイントを解説します。
４－２－１．知らない男に付きまとわれ
夕方の薄暗い時間に外出した際、自分の部屋から出て外階段を降りてすぐから、知らない男性に付きまとわれて、近くのスーパーまで走って逃げた。その前に男は逃げたが、部屋を特定されていたら怖いと思い、しばらくは恐怖だった。（女性／３０代／主婦）
ストーカーや変態は物件の外から住人を観察していることもあります。お部屋も特定されやすいので、特に女性の一人暮らしでは外廊下・外階段のお部屋は避けた方が良いです。
４－２－２．外階段をハイヒールで下る音が
夜、静かになると外階段の音が気になることがあります。とくに、ハイヒールで階段を下る音が本当に良く響きます。（女性／４０代／パート・アルバイト）
階段の素材が金属製だとハイヒールでなくても、結構音が響きます。階段横のお部屋だとかなり気になるので、せっかくの角部屋ですがお勧めしません。
４－２－３．階段にクモやゴキブリ、ハエの死骸が
外廊下であったため、部屋の玄関の前に虫の死骸が転がっていることがよくあり驚きました。（女性／２０代／会社員・IT業界）
外廊下の物件を選んで後悔した内容で多いのが虫問題です。夏場は特に結構な数の虫が死んでいるという報告が多く、管理の行き届いていない物件だとなかなか掃除もされなくてかなり不快です。
４－３．外廊下・外階段のお部屋はどんな人向き？
何より防犯面、身の安全ということを考えると内廊下・内階段のお部屋を選んでほしいです。しかし、下記のケースでは外廊下・外階段のお部屋を考えても良いかもしれません。
・治安の良い地域で二人など複数人で暮らす場合で防犯面のリスクが低いケース。
・同じエリア、近い間取りで少しでも家賃を安くしたいケース。
内階段と外階段の違いやメリット・デメリットをまとめたページはこちらです。
５．築浅なのに空室が多い物件
５－１．空室が多い物件をお勧めできない理由
空室が多い物件の中でも特に、築３年目以上、建物は新しいのに稼働が悪い物件はお勧めしません。なぜなら新築後、２年の契約終了後に新築好きの人たちが更新せずに大勢退去する物件はなんかしらの問題があることが多いからです。例えば、設備は良くても日当たりや風通しが悪い後、家賃が高い等です。
ただ、新築物件は好んで住む人も居るため、多少悪条件でも入居する人が大勢います。住んでみて、住環境が悪い物件の場合、更新せずに次の物件に移るため、３年目あたりに空室が目立つようになるのです。
特にダメな物件の場合、短期解約のペナルティが切れる１年が過ぎたあたりから、ボロボロと空室が増えてきます。さらに、稼働が悪い物件の場合、条件や審査を緩くして、募集することが多々あり、結果タバコや騒音、ゴミの捨て方など住人の民度が悪くなることがあります。
そして、事故物件等の場合には募集をたくさん出しても、なぜか埋まらない場合もあります。入ってもおかしな人や興味本位の人が住んだりします。そのため、スーモやホームズで募集中の部屋を探す時、同じ建物で沢山の募集が出ていたら要注意です。
このような物件の判別方法は簡単です。スーモで築３年未満のマンションを検索します。同じマンションで沢山募集が出ている物件が要注意です。多分、何かしら住環境に問題を抱えているマンションだと思います。もちろん、分譲賃貸の場合は別ですが、賃貸マンションの場合、オーナーは焦っていることが多いので、内覧後申し込み時に家賃や礼金等の条件交渉をした方が絶対的に良いと思います。
５－２．空室が多い物件でトラブルに遭った・後悔した３つの事例
空室絡みの物件を選んだ失敗談と、失敗を避ける方法を解説します。
５－２－１．相場と比較して、家賃が安すぎる
家賃が格安である物件には必ず何か問題が隠れているので、慎重に検討することをオススメします。また、不動産会社は契約を急かすために見学の申し込みが実際になくても何件もあるように話してくる場合があるので その際も焦らずに後悔しないように色々見て回る方がよいです。（女性／２０代／会社員・看護師）
不動産会社はなんとか空室を埋めようとあの手この手で契約を勧めてきます。同じ建物で空室があるのにやたらとそのお部屋を勧めてくる場合は、より慎重になってください。空室の期間や空室の理由などを納得いくまで確認しても良いです。
５－２－２．長い間空き家で給湯器が壊れてた
入居前に長く空き家だったため給湯器が壊れていた。すぐに新しい追いだき機能がついた上位機種にかえてくれた。（女性／３０代／主婦）
空室期間が長かったり、空室が多い建物は費用ばかりがかかるので管理が行き届いていないケースがあります。またトイレタンクのゴム栓や水道の蛇口などが劣化していたり、長い間使用しなかったためにパキッと壊れてしまうことがあるので注意が必要です。
内覧時にすべての設備が動くことを確認し、契約前に設備の状況を担当さんに確認してもらってください。万が一入居直後に壊れた場合、修理補償してもらうなどを契約書に明記してもらってください。これは物凄く大切です！
５－２－３．冬場の凍結で水が出続け
下階が空室だったために、冬場に水抜きをしたのに水道凍結しててひどい目にあったことがある（女性／２０代／パート・アルバイト）
空室が多い建物は自室だけでなく、他の空室から悪影響を受けることがあります。空室からの水漏れ、虫の発生は問題が起こってから気づかれるまでに時間がかかるので、わかった時には大変なことになっているケースも多いです。他の空室の管理状況も確認するようにしてください。
５－３．空室が多い物件数は？スーモで東京２３区の募集件数を調べてみた
スーモで東京２３区にある、築５年以内のワンルーム、１K、１DK、１LDKの募集件数を調べてみたところ３５７，９６６件（執筆時点）ありました。基本的に築浅は人気の為、ほとんどの物件で空室は１部屋か２、３部屋でした。
その一方、上野駅、駒込駅、蔵前駅などのエリアで複数の空室を抱えるマンションが多数あり、有名・人気エリアなのに空室が多い場合はしっかり確認したいところです。
５－４．空室が多い物件はどんな人向き？
空室が多い物件は単にお部屋や設備、管理状態が悪いというだけでなく、住人の民度も低くなりがちなので、できるならば住まない方が良いというのが僕たちの意見です。
とはいえ、色々事情のあると思うので、下記の場合であれば考えても良いと思います。申込時に、条件の交渉が最も大切になる物件かもしれません。そういった意味では、担当がやる気ない時や交渉をお願いしても動いてくれない場合には諦めた方が良いと思います。
・条件の悪さや住人の民度の低さを十分に分かった上で住むケース
・築浅の物件に安く住みたいケース
念のため、家賃の多寡で住まいを選んだ人のその後はこちらのページです。
６．入居を止めた方がいい賃貸物件の条件、まとめ
写真の男性は賃貸契約の手順がおかしく、担当がコロコロ変わる不動産会社が不安でご相談を頂いた方です。今では、引っ越しを終え、トラブルなくお住いになっているとのことです。
以下、部屋探しの時に意識してほしい、入居を止めた方が良い部屋の条件です。全てをクリアする必要はないものの、いくつか当てはまるようなら、内見時など慎重に部屋の確認を行って、担当にも良く話を聞いて、申し込みを入れて下さい。
- 一階：覗き、空き巣など防犯面が弱い。
- ワンルーム：プライバシー、ニオイの問題が起こりやすい。
- 木造：自分も他人もお互い生活音が筒抜けになり、熱効率も悪い。
- 外階段や外廊下：防犯面の問題、足音、虫の死骸が気になりやすい。
- 空室が多い物件：日当たりや風通しなど条件が悪く、民度も低いことがある。
ちなみに、スーモを使って、初期費用を下げたい人向けにどれだけ、お部屋の選択肢が減ってしまうか？なら、スーモはどう使うのが良いのか？件数を基に住環境のいい部屋を賢く見つける方法をこちらのページにまとめました。物件数ナンバー１でも絞る条件次第では本当に変な部屋が残ります・・・。
これまで、住まい問題の無料相談で解決してきた知識や経験を活かし、満足のいく解決方法を提案いたします。その場で把握できる状況を精査した上で、できる限りの最善策を一旦ご提案しています。お気軽に無料相談のご連絡ください。
今後もあなたの大切な人生と平穏が守られますよう、６，７００件を超える引っ越しの失敗談を基に住まいの問題解決のトップランナーとして、地域や建物の情報を中心に提供、検証していきます。
その他、【建築士と考える】住んでもいい事故物件の見分け方、内覧時に使える方法を建築士さんにレクチャーしてもらいました。先日、空き家トラブルに困っているオーナーさんや賃借人の方を踏まえ、現状や対策についてインタビューを行いました。空き家に困っている方向けですが、困りそうな方も是非見てみて下さい。
今回もサクッと読み切れるように、私たちなりにポイントを整理して記載しました。最後まで読んで頂き、本当にありがとうございます。
※なお、これまで聞かれることが多かった質問に関して、サイト移動を機に、もっと参考になるよう一部内容を修正・追記し、投稿しています。
Follow me!
この記事へのコメントはありません。