こんにちは、不動産取引の不安ゼロで明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで売買を担当している宅地建物取引士の大和田です。今回は一緒に住まい問題の解決を目指している司法書士の先生と共にマンションの孤独死対策について、考えていきます。

ご存知の通り、高齢化、単身者の増加により、高齢者をはじめとする孤独死が社会問題へと発展しています。２０２０年は事故物件を特集した映画まで公開されています。その為、孤独死によって、近隣住民の生活や資産価値に甚大な被害を及ぼしつつあります。

２０２０年以降、新型コロナウィルスの影響で外出自粛をする方が増えたためか、これまで以上に室内での孤独死が復旧を含め、深刻な状況に陥るケースが増えています。というのも、コロナ禍前と比べて、孤独死の発見までの日数が大幅に伸びたからです。

以前は季節によって変動はありますが、家賃滞納、連絡が取れない、現地訪問の流れで通常１〜２週間前後で発見されるケースがほとんどでした。しかし、現在は自粛期間中など、管理会社の担当も直ぐに現地に確認に行くことが難しく、死後３週間〜１ヶ月かかるケースが急増しています。

例えば、先日相談されたケースでは、売主の瑕疵担保責任として、売買金額の減額が成立した案件では、管理会社や家賃保証会社が連絡しても入居者から返信が無く、鍵屋と警察官が一緒に現地に行ったところ、亡くなっているのが分かり、死後１．５カ月程度経過していると推測されました。

その原因は、多くの方が感染予防のために人との接触を控えたことで、発見までに時間がかかるようになったためだと考えられています。

孤独死の発生は仕方ない物ですが、その発見が遅れれば遅れるほど近隣住民や資産に与える影響が増えていきます。特にマンションのような集合住宅の場合、多くの方が同じ建物内で生活を送っているため、その影響は顕著です。実際に弊社に相談にいらしたお客様の中で、隣人の孤独死に悩んでいる方は、マンションやアパートの方が大半を占めます。

そこで、この記事ではマンションの隣人が孤独死した場合に「どのような影響を受けるのか」、「どこに相談すれば良いのか」について詳細に解説していきます。最後まで見ていただき、今後の参考にしてみてください。

１．マンションなどの孤独死の増加が社会問題に発展

既述の通り、近年、孤独死が増加している背景には「地域や社会、家族間のコミュニケーション不足」と「高齢化社会」のふたつがあります。近隣の人との接点が減少しているため、しばらく顔を見なくても気付かれなくなっています。特に、コスパと利便性を求める傾向にある東京都心のマンションでは、隣同士でコミュニケーションを取ることは本当に少なくなっています。トラブルが起きた時ぐらいでしょうか？

また、高齢者の中には、配偶者との死別や子供と別世帯で暮らしているため、一人暮らしをしている人が少なくありません。実際に、２０１８年に内閣府が発表した高齢者の現状をまとめた「平成３０年版高齢社会白書」のデータにみると、同年時点で約６５６万人の方が一人で暮らしている事が判明しました。

さらに、２０３５年には約８４１万人の高齢者が一人で生活すると予測されています。その頃に高齢者となる方の大半は地域や社会との接点が希薄になっている方が多いため、孤独死のリスクは今後もどんどん高まると予想されているのです。

１－１．高齢者だけでなく、中年者の孤独死も増加

一般的に高齢者の孤独死が多いように思われています。しかし、現状は４０、５０代前後の方が占める割合が大きいです。というのも、７０代前後の後期高齢者は介護士施設の利用や昔からの近所付き合いを大事にしているため、外部との接点が多いためだと考えられています。

一方で、４０、５０代前後の方は身寄りがない場合や、あまり社会との接点を持っていない方が多いため、突然死による孤独死が数多く報告されているのです。それも失業や自粛による引きこもりに慣れてしまった方が多いため、事態が悪化してから発見されるケースがほとんどです。

２．孤独死問題が隣人にどのような影響を及ぼすか？

孤独死問題により、隣人が受ける主な影響は、以下の４つが考えられます。隣人が孤独死することで精神面や体調、不動産価値に大きな影響を及ぼしかねません。ここでは、それぞれを詳しく解説していきます。

• 死臭が室内や周辺に充満し、生活や体調に悪影響
• 警察や管理会社からの事情聴取により、精神的苦痛や負担を感じる恐れ
• 事故物件として、マンション全体の資産価値が低下
• 霊感の強い人等、心理的に住み続けるのが困難

２－１．死臭が室内や周辺に充満し、生活や体調に悪影響

死臭は生ゴミや排水溝などの臭いとは異なり、独特な臭いを感じます。強いて言えば、冷蔵庫内の腐ったの臭いのような。日を重ねるごとに強烈な匂いを放つため、近隣住民の部屋にも流れ込みやすく、耐えられる臭いではありません。この臭いが原因で、食欲低下や不眠症など体調面に悪影響を及ぼす恐れもあります。

さらに、一度死臭が部屋に染み付くと簡単に消臭する事ができません。臭いの度合いにもよりますが、酷い場合は壁紙の張り替えやカーテンなどの買い替えが必要となるケースもあります。

２－２．警察や管理会社からの事情聴取により精神的苦痛や負担

隣人が孤独死した場合、事件による死亡か、病気などの自然死なのかを判断するために、警察が現場検証を行います。孤独死は原因が判明するまで不審死として扱われるためです。

そのため、近隣住民は「最後に故人を見たのはいつか」など事情聴取に応じるように求められますケースがあります。中には、深夜に警察が突然訪問してきたり、何度も聴取されるケースもあるため、精神的な疲労や苦痛を感じる方は多いようです。

弊社へ相談に来られた方の中には、霊感が強い方の様で事故が起きたマンションには住めないと言っていました。事故発生に伴う、損害賠償の請求を試みましたが、過去の判例を参考に勝ち目がないため、他の賃貸マンションにお引っ越しされました。

２－３．事故物件となり、資産価値が低下

隣人の孤独死による影響の中で、特に問題なのが「不動産としての資産価値の低下」です。マンションやアパートなど集合住宅の場合、一度でも孤独死が起こると住居全体がこれから先「心理的瑕疵付き物件」、いわゆる、事故物件として扱われます。もちろん、該当物件の両隣は尚更です。ただ、過去の判例では隣室内や共用部分で起きた事故については、売却時や賃貸時に告知義務はないとして、損害賠償などの請求を棄却しています。

それでも、心理的瑕疵付き物件と一旦判断されてしまうと、マンション全体の資産価値が低下し、売却時に大きな影響を及ぼしかねません。仮に、孤独死の発覚後に、気持ちが悪いとマンションの売却をしたいと思っても、購入時の価格や地域の相場よりも安い金額しか値が付かない場合もありえます。

最悪の場合、売却したお金で住宅ローンを賄う事ができず、あなた自身に借金が残ってしまうケースも考えられます。こうならない様、事前に不動産会社等に状況を踏まえた査定価格を出してもらい、売却の可否について、考えた方が良いと思います。

２－３－１．心理的瑕疵付き物件とは？

心理的瑕疵付き物件とは「過去に対象となる不動産に何かしらの問題が起こり、心理的に抵抗がある物件」のことを指します。具体的には、事故や自殺、他殺など人が「自然死以外」で亡くなった場合です。

その点、基本的に孤独死は「自然死」にあたるため、心理的瑕疵付き物件には当たりません。ただし、孤独死は遺体が発見されたタイミングによっては、心理的瑕疵付き物件にあたる可能性があります。例えば、死後一ヶ月以上も放置され、腐乱が進んだ状態で発見された場合などです。つまり、遺体が腐敗し、床や室内に事故をイメージさせる状態にあるかどうかがポイントになります。

２－４．心理的にマンションに住み続けるのが困難

隣人が孤独死した事で死臭や害虫などの被害を被ることがあります。例えそれがなくとも、心理的に住みづらい状況に陥る方が多いです。

実際に集合住宅で起きた孤独死の事例を見ると、当時住んでいた隣人のほとんどが事件後すぐに引越しています。

中には、孤独死が発覚した日から部屋に戻らずに業者に自身の荷物の処分をお願いした方もいました。極端な例ですが、このことからも孤独死が発覚した後も住み続けるには相当な覚悟が必要なことがわかります。

３．隣人が孤独死した部屋に住み続けたくない場合、引越しの検討も

隣人が孤独死したことで「これ以上住み続けるのは厳しい」と悩んでいる方は、早急に引越しを検討する事をおすすめしています。その理由は、こちらのページに詳しく書いてありますが、日々、ストレスを抱えることで体調や仕事面などに影響を与えかねない事、そして、加入している火災保険の特約によっては隣人による孤独死に関する保証が含まれているケースがあるためです。例えば、住まいぷらす少額短期保険会社では、隣人の孤独死を突発的な事故と認めている場合もあるようです。

近年、孤独死問題が騒がれている事で保険内容に含めている会社は珍しくありません。仮に、火災保険を利用することが出来たら、保険会社が引越し費用を負担してくれるため、あなたは損をせずに引越しをする事が可能です。

他にも、私たちがいくつか直接連絡し、確認したところ、特殊清掃会社が提携している火災保険を使っている場合、特例としてこのような事故発生時に適用できるようです。何社かあるようですが、そこは企業秘密ということで教えてもらうことは出来ませんでした。ただし、火災保険の中には孤独死を対象外と定めている保険もあるため、あなたが加入している保険に問い合わせるか、契約内容を確認するようにしてください。

４．隣人よる孤独死が理由で引越しする際の注意点３つ

隣人の孤独死が理由で引越しを検討する際は、以下の３点に注意してください。どれも重要な内容となるため、それぞれ詳細に解説していきます。

• 心理的瑕疵による引越し費用は自己負担となるケースが多い
• 故意や過失がない場合、遺族に損害賠償をすることは難しい
• 分譲マンションを売却する際は訴訟を起こされる可能性がある

４－１．引越し費用は自己負担となるケースが多い

一般的に隣人の孤独死によって精神的苦痛や不動産などに被害を被ったとしても、管理会社や大家さんに費用を負担してもらうことはできません。

管理会社や大家さんも被害者となるため、引越し費用の負担や家具などの買い替え費用を負担する義務がないためです。そのため、引越し費用や修繕費用はあなた自身で負担するしかありません。

４－２．故意や過失がない場合は遺族に損害賠償を請求できない

故人が亡くなっていた事を遺族が把握していたのにも関わらず、遺体をそのまま放置していた場合は過失と認められます。したがって、遺族に引越し費用や買い替えなどの損害賠償を請求する事が可能です。

しかし、そういったケースは非常に稀です。通常は過失とは認められないため、請求しても認められる事はありません。

４－２－１．実際に起こった孤独死による原状回復の損害賠償請求が認められなかった判例

２０１７年９月１５日の東京地裁の判決で、２００６年にマンション内で孤独死した方が２ヶ月後に発見され、賃貸人が遺族に損害賠償金を請求した事例があります。

２ヶ月間もの長い期間、遺体が放置されたことで床に体液が染み出し、賃貸人が約６４万の損害賠償請求を行いました。結果は、遺族に責任なしとの判例が下され、賃貸人が修繕費用を負担することになったのです。

このように、訴訟を起こしても遺族に過失がないケースが多いため、仮に訴訟を起こしても弁護士費用など訴訟にかかったお金が無駄になる可能性が高くなります。遺族に過失がない場合は諦めるしかないので覚えておいてください。

４－３．分譲マンションを売却後に訴訟を起こされる可能性？

分譲マンションで隣人が孤独死した場合、告知義務と呼ばれる「売主に隣人が孤独死したことを伝える」義務はないと判決が出ています。そのため、隣人が孤独死したことを隠して売却することも可能です。

しかし、買主に隣人の孤独死を伝えなかった場合、売買契約が解除されたり、賠償責任を請求する訴訟を起こされる可能性があります。結果はどうあれ、時間がとられたり、ストレスになるケースが多く見られます。

そのため、トラブルを避けたい方は告知義務について、不動産会社によく確認し、注意して、売却を進めるようにして下さい。このようなケースをよく分かっている担当者に売却をお願いするのが後で揉めないコツだと思います。

５．隣人のよる孤独死に悩んでいる場合の相談先

隣人の孤独死に悩んでいる場合は、以下の２つの場所に相談することで解決へ導ける可能性があります。それぞれ詳しく解説していきます。

・賃貸マンションの場合は管理会社や大家に相談する

・分譲マンションの場合は孤独死など隣人トラブルに強い不動産屋に相談する

５－１．賃貸マンションの場合、管理会社や大家に相談

孤独死により生活に支障をきたしている場合は、すぐに管理会社や大家に相談するようにして下さい。例えば、臭いが取れず体調や精神面に影響がある場合などです。実際に部屋の中を見てもらい、臭いの度合いを把握してもらうことで何らかの対策を講じてくれるかもしれません。

ただし、一般的に引越し費用などを負担してくれるケースは非常に稀です。ですが、住民が離れる事を防ぐために家賃の値下げなどで対応してくれる可能性は大いにあります。時間が経ってから交渉を願い出ても、聞き入れてもらえないケースも多いため、できるだけ早めに相談することが重要です。

５－２．分譲マンションの場合、孤独死など隣人トラブルに強い不動産屋に相談

孤独死が原因でマンションの売却を検討している場合、できるだけトラブルに強い不動産会社に相談することをおすすめします。隣人が孤独死している物件は告知の有無に関わらず、売却後のトラブルに巻き込まれやすいためです。

トラブルに強い不動産会社は孤独死が原因の売却に役立つ知識や経験を保有しているため、あなたが有利になるよう、慎重に進めてくれます。その他、弁護士に聞いた不動産会社へ事故物件や告知事項の確認方法についてはこちらのページにまとめました。

６．マンションの隣人による孤独死問題解決のまとめ

今回は、マンションの隣人による孤独死問題について詳しく解説しました。私たちの経験上、隣人が孤独死した物件は売却価格だけでなく、売却に時間が掛かったり、トラブルを巻き起こしたります。なぜなら、あなたが事故物件を不快に思うのと同様、買主側も不快感を感じる可能性が高いからです。

そのため、事故発生後、同じマンションに住み続けることに不安を感じている方はトラブルに強い不動産会社に相談するようにしてください。そうすることで、あなたを有利に運べるよう、売却を進めてくれるはずです。以下、この記事のおさらいです。

• 高齢者を中心に一人暮らしの方の孤独死が増加している
• 臭いや人が亡くなったことにより、精神面や生活、不動産価値へ影響が大きい
• 孤独死による影響で悩んでいる場合は、管理会社や大家さんへすぐに相談する
• 引越しする際の補償は保険の特約によって異なる
• 引越しを検討しているのであれば、孤独死など隣人トラブルに強い不動産会社へ相談する

仮に、どの不動産会社がトラブルに強いのかわからない方は、弊社の無料相談までご連絡ください。私たちはこれまで心理的瑕疵付き物件の売却をはじめ、瑕疵物件の売却などの経験や知識を保有しています。無料相談では、その場で把握できる状況を精査した上、可能な限りの最善策を一旦ご提案する事が可能です。ぜひ気軽にご相談ください。

７．トラブルを避けるための部屋探しチェックリスト

これまでのトラブル相談やアンケートの事例を参考に、簡単なチェックリストを作りました。

もし、いくつか、該当するようなら、慎重にお部屋探しをされることをお勧めします。

□ 延線沿い等エリアを広げ、自分に合う部屋を探したい
□ 自分に合ったお部屋の条件や優先順位が分からない
□ オンライン内見や広告を見て、お部屋を決めたい
□ 部屋探しの経験が２回以下で相談し、お部屋を決めたい
□ 家賃や初期費用等予算の決め方が分からない
□ 契約や引っ越し後のトラブルは絶対に避けたい
□ 自分のペ－スでゆっくりお部屋を探したい
□ 仲介手数料無料や返金保証が付いている方がいい

もし、３つ以上当てはまる方は慎重に部屋探しを進めて下さい。というのも、トラブルが続くと、仕事や私生活だけでなく、健康も害してしまう事もあります。

また、気になるようなら、LINEで出来る部屋探しの条件簡易診断もやってみて下さい。３つの質問で、部屋探しに必要な具体的な注意点や対策をご提案しています。

最後に、自宅に居る時間が増え、マンション内でのトラブルが増えています。特に、ゴミ問題は相談が増えており、相楽と司法書士の西門の二人で、マンション内で起こったゴミ問題に関して、判例を踏まえ、賢い対策をこちらのページにまとめました。

今後もあなたの大切な人生と平穏が守られますよう、４，６００件を超える引っ越しの失敗談を基に住まいの問題解決のトップランナーとして、地域や建物の情報を中心に提供、検証していきます。不動産トラブル専門の弁護士による、契約直後の事故物件発覚時の告知義務違反等の対応についてはこちらのページにまとめました。また、【建築士と考える】住んでもいい事故物件の見分け方、内覧時に使える方法を建築士さんにレクチャーしてもらいました。

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あなたの大切な人生と平穏が守られますように、これからも私たちは引っ越しの失敗談をベースに、賃貸の専門家集団として、地域や建物の情報を中心に提供、検証していきます。

今回もサクッと読み切れるように、私たちなりにポイントを整理して記載しました。最後まで読んで頂き、本当にありがとうございます。
※なお、これまで聞かれることが多かった質問に関して、サイト移動を機に、もっと参考になるよう一部内容を修正・追記し、投稿しています。

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