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六本木の不動産屋、株式会社リビングインの住宅ローンアドバイザー兼宅地建物取引士の馬場です。
私たち、アリネットは住まいのトラブルを減らすため、２０００年以降、引っ越しを経験された方、累計４，６００人超の方にアンケートを行い、様々な部屋探しの体験談や失敗談を集計し、分析してきました。
今回も任意売却取扱主任者兼宅地建物取引士の大和田と共に、アンケートした失敗談を基にマンションの地下や半地下の部屋について、どんな部屋が実際、損しないのかをまとめました。
半地下というと、２０１９年に公開され大ヒットした韓国映画「パラサイト 半地下の家族」のイメージが強烈だと思います。パラサイトの映画紹介や評論には、「日本ではあまり馴染みの無い半地下」と書かれていました。
しかし、日本にも地下空間を有効活用した半地下の住居が沢山あります。あの映画に出てくるような、低所得者層の住居としての半地下物件とは異なる造りの部屋が土地の少ない日本ならではの工夫のある半地下物件です。
本記事では、４，６００件の引っ越しアンケートを参考に、半地下の物件がどのようなものなのか？定義はあるのか、地下や１階とは何が違うのかといった点から、半地下のメリット・デメリットや部屋探しの注意点まで、半地下に関し、幅広く網羅して解説していきます。
１．半地下のイメージ
半地下物件の世間的なイメージというと、そもそも日本では半地下があまり一般的ではないため、なかなか挙げるのが本当に難しいです。しかし、映画「パラサイト」の影響で半地下に対し、次のようなイメージを抱く人が増えました。
１－１．家賃相場より、安そう
映画「パラサイト」では、低所得者層である主人公一家が半地下の家で暮らしていました。狭く不便な家でしたが、家賃は安く、低所得であってもどうにか住める家というイメージを強烈に植え付けました。
他にも、半地下には様々なネガティブイメージが付いて回り、そのせいで「家賃が安いのでは？」と思われることが多いです。
１－２．日当たりが悪く、暗そう
半地下というと、当然、部屋が「半分地下に埋まっている」というイメージになるわけで、そうなると日当たりが良いとは言えないだろうと想像できます。
また、地下室・地下といった言葉にも暗いイメージがつきものです。太陽の光が届かないため当たり前なのですが、半地下にも同様の暗いイメージがあります。
１－３．換気不足で湿気が溜まりそう
半分地下に埋まっている半地下物件は風通しが悪く、また日当たりも悪いため、湿気が溜まるイメージを抱く人もいます。洗濯物はどうやって干すのだろう、という疑問を抱く人もいます。
湿気が溜まると、結露、そして、カビが発生する原因になります。さらに、暗くジメジメした所は虫たちが好む環境なので、こういったところにネガティブなイメージを抱く人は少なくありません。
通常、半地下の部屋はベランダにドライエリアがあります。しかし、写真にあるように一畳、大きくても二畳、一坪あるかないかのケースが多く、換気や日照を十分に行えると考えるのは困難です。
１－４．大雨で浸水や水漏れも？
このイメージは完全に映画「パラサイト」のものになります。大雨が降り、半地下の家が浸水でめちゃくちゃになり、主人公一家が避難するシーンは印象的です。
立地的に低い位置にある半地下物件は浸水や水漏れなどの水のトラブルと付き合っていかなければならないというイメージを植え付けました。
２０１９年にあった台風や大雨で河川が氾濫し、半地下の駐車場を中心に排水が間に合わず、浸水していました。東京では多摩川が氾濫し、土嚢が沢山置かれ、周辺住民に避難勧告が出たのは記憶に新しく、地下又は半地下の部屋は冠水していました。
２．半地下の定義と地下や１階との違い
半地下のイメージは、どうしても映画「パラサイト」に引っ張られてしまう部分が大きいですが、ここで半地下とは一体どんな状態なのかという点について解説します。
２－１．半地下の定義
まず、半地下の定義についてですが、そもそも「半地下」という言葉自体が便宜上の言葉であり、明確な定義や条件はありません。
建築業界では半地下であっても、地下であっても、全て「地階」に分類されます。地階を住居として利用するためにはいくつか条件があります。
- 住宅として使用されている地階であること
- 地盤面から高さ１ｍ以内に天井部分があること
- 天井高の１／３以上が地盤面より下にあること
これらの条件を満たせば、地階を居住スペースとして使うことができ、これを一般的には「半地下」といいます。建築基準法上のメリットがあり、建物の延床面積を大きくとることが出来るため、地価の高い東京では地階に部屋をつくるケースが多々あります。
主に、第一種低層住居専用地域に建てられることが多く、これは低層住宅専用のエリアという意味合いで２階建ての住宅が並んでいる閑静な住宅街を想像していただけると分かりやすいかと思います。
この第一種低層住居専用地域では、日陰規制や高さ制限といった建築物を建てる際の制限が設けられています。この時にネックになるのが、建築物の「高さ」と「容積率」です。これも建築基準法で「第１種低層住居専用地域又は第２種低層住居専用地域においては、建築物の高さは１０m 又は１２m のうち都市計画で定めた高さの限度を超えてはなりません（第１項）。」と、定められています。
この制限があることによって、容積率を少しでも緩和するために地下を作ろうという発想になります。売り手としても販売面積が増えれば販売金額を増やすことが出来るため、この方法を採用するというわけですね。
２－２．地下との違い
地下と半地下は、どちらも「地階」となりますが、地下の場合は天井が地盤面よりも下にあります。半地下はこれに対し、部屋の一部が地上に出ているため、窓をつけることができます。また、窓をつけることにより、日差しを取り込むことができ、自然な換気もできます。
２－３．１階との違い
１階は地盤面以上の高さに床があります。半地下は「地階」の条件を満たした居住スペースとなるため、床が地盤面よりも低いところにあります。
その為、窓の高さが低い、又はベランダから外を見た時に明らかに視線が低くなり、ほこり、虫、雨水などが室内に入り易くなります。
３．不動産屋が言えない半地下のメリット・デメリット
半地下のイメージは映画「パラサイト」の影響もあり、ネガティブなものが多いですが、実際のところ、メリットはあるのでしょうか？
結論から言うと、半地下の部屋はメリットがあります。
半地下の部屋を選ぶときはメリットもデメリットも同じぐらいあり、それぞれしっかり頭に入れ、貴方にあった部屋探しすることが大切になります。
自分の理想の生活や暮らしに向け、メリットを重視してデメリットと折り合いをつけるか？デメリットを重視して半地下はやめるか？考える材料にしてください。
３－１．半地下のメリット
半地下のメリットは、イメージでは「相場より家賃が安い」ぐらいしかありませんでした。しかし、実は他にも色々あります。ここでは、引っ越しのアンケートで集めた７つのメリットを挙げて解説します。
３－１－１．家賃が安い傾向にある
まず、イメージでもあった通り、半地下物件は比較的家賃が安いのが特徴です。これは、１階の部屋にも共通します。なぜなら、日当たりの悪さや防犯面の弱さなどを加味して家賃を下げているケースが多いからです。
その為、一般的に人気の部屋は２階以上で、地階や１階の部屋は希望者が少なく、家賃が安くなる傾向にあります。
３－１－２．ドライエリアを設ける必要が無い
ドライエリアとは、地下室の隣に設けられた空間のことで、日本語では「空堀り」といいます。外壁を囲むように掘り下げられた空間で、このドライエリアを設けることにより、通気性を良くして湿気を抑えたり、自然光が当たるようにしたり、閉塞感を軽くしたりする効果が得られます。
完全な地下室の場合は、ドライエリアを設けないと住居スペースとしては非常に不便になります。
しかし、半地下であれば、もともと部屋の一部が地上に出ているため、ドライエリアをわざわざ設ける必要がありません。
この点は半地下を設計する際のメリットとなっています。ドライエリアを作るために地面を掘り、固める、排水設備を入れる費用がかからないため、家賃を安く抑えることができるとも言えます。
３－１－３．１階よりもプライバシーが守られる
１階の部屋は防犯面の心配とプライバシーが見えやすいという心配がありました。半地下はプライバシーに関しては実は１階よりも安心して住むことが出来ます。
その理由は言わずもがな、部屋が半分以上以下に埋まっているため、窓の位置が低く、外から中の様子が見えてしまう心配が無いからです。部屋の構造や窓の位置、立地にもよりますが、場合によっては２階よりもプライバシーが守られる環境となっている半地下物件もあります。
＞＞部屋探しの経験が２回以下の人が一階の部屋を選ばない方いい理由をこちらのページにまとめています。こちらも４，０００件を越える引っ越しの実話を基に集計しています。予算の関係でどうしても一階の部屋を選ぶ方はそのデメリットをキチンと確認し、契約して下さい。
３－１－４．遮音性が高い
半地下の特徴のひとつに高い遮音性があります。というのも、地階になるため、室内の音が外に漏れにくく、音を出したい人にとって非常に重宝します。例えば、楽器や歌など、音楽をやっている人には嬉しいメリットとなります。
実際、楽器可物件の中には半地下の遮音性を上手く利用したものもあり、地下部分に練習室を設けている音大の学生寮もあります。
ただ、外部の音を完全に遮断できるかというと、部屋の一部が地上に出ているため、それは難しく、逆に地上の音がダイレクトに鳴り響いて聞こえるケースもあり、騒音に悩む可能性もあります。
３－１－５．耐震性が高く頑丈
半地下の部屋は非常に地震に強いです。頑丈に作られていますし、建物の基礎となる部分に相当する箇所が外壁や床部分となるため、高層階と比べると遥かに耐震性が高い造りとなっています。
また、万一地震に見舞われた際、すぐに逃げ出すことができるのもメリットと言えます。
エレベーターを待たなければ、下へ降りて建物の外に避難できない、という高層階の住人と比べて、圧倒的に早く外へ出られます。他にも、タワーマンションと比較すると、エレベーターが止まった際に自分で階段を上らないといけない事を考えるとメリットがあると言えます。
３－１－６．地下と異なり日差しが入ってくる
デメリットと紙一重ではありますが、地下室と比べた際の半地下ならではのメリットとしては日差しが直接入ってくる点が挙げられます。
半地下の部屋は地上階と比べれば日当たりは悪いです。しかし、直接太陽の光が部屋に差し込んでくるのはメリットと言えます。入ってくる光が間接的ということもあり、ライティングによってはカフェのようにオシャレな雰囲気に仕上げることができる物件もあります。美容面から直接的に紫外線を浴びるのが嫌だという女性の方にもオススメです。
窓の位置や方角によっては朝日を浴びて起床することもできます。また、物件によっては洗濯物を外干しできるものもありました。ただ、これらは物件によって大きく異なります。
その為、採光の方位を踏まえ、部屋探しの際にはどこに窓がついていて、どの時間帯にどれくらいの光が差し込むのか現地でチェックするのが本当に重要になってきます。
３－１－７．１年通して寒暖差が少ない
地下室は夏涼しく、冬暖かいという話を聞いたことがありませんか？ワインや食料保存庫としても地下のスペースが活用されることが多い理由のひとつに、地下は外気の寒暖差の影響を大きく受けないというものがあります。
半地下も例に漏れず外気の影響を受けにくく、１年通して寒暖差が少ないのが特徴です。夏は比較的涼しく、冬は比較的暖かい、というメリットは暑がりな人や寒がりな人にはピッタリだと思います。
３－１－８．すぐに外出ができる
エレベーターが不要なので、階段だけですぐに外出ができることがメリットにもなります。ちょっと忘れ物しただけでもエレベーターを使って取りに戻るのは結構面倒ですので、忘れ物をしやすい方には特にメリットを感じやすいかもしれません。
３－２．半地下のデメリット
これまで見てきた通り、半地下には沢山のメリットがありますが、同じぐらい沢山のデメリットがあります。世間的なイメージや映画「パラサイト」で描かれていたネガティブポイントもあります。
しかし、住んでみないと分からない意外なウィークポイントもあります。
以下、これまでアンケートで聞いた引っ越しの失敗談を基に半地下の部屋のデメリットをまとめました。あなたが部屋探しで失敗し、お金や時間を無駄にしないため、しっかり読み込み、頭に入れてください。
３－２－１．湿気が溜まりやすい
半地下は湿気が溜まりやすく、常にジメジメしがちです。窓を設置するにしても、地上に出ている部分にしか設置できないため、１階以上の部屋よりも小さく、数も少なくなります。
多少の換気はできても、どうしても空気の通り道から外れた場所には湿気が溜まってしまいます。湿気はカビが発生する原因となり、このカビがアレルギーの基になり、特有の臭いを出します。
これが、いわゆる映画「パラサイト」のテーマにもなっていた「臭い」というものに相当します。なんとも表現しがたい、染みついたような、こびり付いたような臭いが地階には漂っています。
対策としては、内見に行った際に窓サッシの状況と室内の臭いを良く調べて下さい。特に、壁やユニットバスが水臭い部屋は換気が悪く、実際に住んだ時も湿気とカビ、臭いに苦労すると思います。
３－２－２．虫が入りやすい・発生しやすい
１階のデメリットとしても同じことが言えるのですが、半地下の物件も虫が入ってきやすいです。引っ越しの失敗談でも多くの方が一階又は地下にある部屋を選び、後悔していました。
中には、窓を開けられない、洗濯物が干せない、ずっとエアコンを付けっぱなしにしている方もいました。地面に近い場所に住むということはそういうことだと覚悟するしかありません。
また、換気が進まず、湿気やすく、暗くジメジメした環境になりがちな半地下は家の中で虫が発生する可能性がとても高いです。というのも、虫にとっては非常に快適な空間となってしまっているため、嬉々として繁殖してしまうのです。
３－２－３．日当たりが悪い
メリットの部分で、自然の日差しが入ってくると述べましたが、地上にある部屋と比較して、半地下の日当たりは決して「良い」とは言えません。
半分以上が地下にあるため至極当然のことですが、「どうせ日中は仕事だから、日当たりが悪くても気にしない」と考えているのであれば、それはちょっと考え直した方が良いかもしれません。
日当たりの悪さは部屋の明るさだけでなく、太陽光による殺菌や蓄熱にも影響を及ぼします。太陽の光には殺菌効果があり、カビの発生を抑えたり、雑菌を減少させたりしてくれます。その為、日中出かけていても部屋の中を太陽光が照らすことで部屋を清潔に保てます。ニオイの物とは菌であることが多く、自分では気づかないものの、スーツやシャツが臭いケースが結構あります。
また、日中に太陽光がしっかり当たる部屋は太陽の熱を溜めることができて、肌寒い季節にも部屋の中に温もりが残ります。部屋選びの際、採光や方位も大切になってきます。
例えば、半地下だけど、主な採光が東、南東、南にあり、光が朝から入ってくる部屋は暖かく、気持ちよく過ごせる可能性が高いです。ただ、一般的に、半地下の部屋の場合、僅かな太陽光が申し訳程度に差し込んでくるだけなので、このような太陽のパワーは期待できません。
３－２－４．ベランダが無いため、洗濯物を干すのに困る
半地下の部屋には基本的にベランダが無いため、洗濯物をどこに干したら良いのかという問題が発生します。あっても道路に面している場合、ホコリが落ちてくるので洋服にゴミがつくことが多く、洗濯物を干すのはお勧めできません。
地下になりますが、外干しできるような造りの物件もあります。しかし、全てではないので、個人的には、部屋干しか乾燥機つきの洗濯機、浴室乾燥機を使うしかないという状況にきっと陥ると思います。
半地下の部屋はただでさえ湿気が溜まりやすいのに、部屋干しなんてすれば、ますますカビ臭くなります。
他にも、２４時間エアコンを付けていても、通気性が悪い中で部屋干ししてもなかなか乾きません。その為、浴室乾燥がついている部屋を選んだり、乾燥機付きの洗濯機を使ったりすることで洗濯物問題を解決するしかありません。
３－２－５．ゴミなどの路上の臭いが気になる
私たちの生活圏には様々な臭いが溢れています。飲食店の近くを通れば、換気扇から美味しそうな匂いが漂ってきますし、喫煙所からはタバコのヤニ臭さが漏れ出ています。そんな街中の様々な臭いの中でも厄介なのがゴミの臭いだと思います。
ゴミ捨て場は大抵路上にあります。となると、路上に近い１階や半地下の部屋には近くにゴミ捨て場があるとダイレクトにその臭いが漂ってくるリスクがあるということになります。
ゴミだけでなく、街中のあらゆる臭いの影響を受けやすいのが半地下の特徴です。その為、部屋探しの際、室内だけでなく、周辺環境もしっかりとチェックしておく必要があります。
個人的には、自転車置き場やゴミ置き場が近い部屋は地下や地上に関係なく、お勧めしません。
３－２－６．浸水や漏水のリスクが高い
これは、まさに映画「パラサイト」でも描かれていたデメリットです。半地下は低い場所に位置しているため、水が流れ込んでくる危険と隣り合わせでる。洪水や大雨、津波などは要注意です。
また、漏水などの水回りのトラブルもつきものです。半地下の部屋に住む場合、水の被害を受けるリスクのことをしっかりと頭に入れておくのが良いと言えます。
どうしても半地下の部屋が家賃的に安く住みたいという場合、採光の方位だけでなく、現地でスマホアプリのスーパー地形を使い、地面標高を測ってください。周辺立地との高さの差が大切で、地面標高が高くても周囲と比べ、低い場合、水が集まり、浸水してくる可能性があります。
３－２－７．防犯面がやや心配
１階のデメリットにも共通しますが、半地下も１階同様、防犯面ではやや不安があります。なぜなら、半地下のベランダは侵入しやすい場所にあり、しかも死角になります。その為、犯罪者が忍び込むには絶好の部屋だからです。
半分以上の部分が地下に埋まっているため、プライバシーは１階よりも守られます。しかし、これは裏を返せば犯罪に巻き込まれた時に気付かれにくいというリスクも孕んでいることになります。
その為、半地下の部屋を探す際にはセキュリティに関してもチェックして、エリアの治安も考えて選ぶのが賢いです。この辺りは部屋を案内してくれる担当の方にキチンと聞いて、申し込みや契約をするようにして下さい。後で損をするのはあなたの為。
４．半地下部屋に実際に引っ越した３人のトラブル
私たち、アリネットは２０００年以降、引っ越しを経験された方、累計４，６００人にアンケートを取り、様々な体験談を集計してきました。今回は引っ越しの失敗やトラブルについての回答の中から、半地下に関するものを３件ピックアップしました。
４－１．事例１：日当たりと通気性の悪さ
１つめの事例は、日当たりと換気の悪さによって、カビやサビに悩んだというケースです。
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半地下だったため、ずっと日当たりや換気が悪く、カビやサビが発生してしまいました。また、隣人が若い男性で夜中いつも酔っ払って大声を出したりしていたので、慣れるまではよく眠れなかったということもありました（弊社アンケートより引用）
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半地下特有のデメリットをそのまま体験された方です。
隣人の騒音に関して、半地下は確かに遮音性が高いのです。但し、これは「半地下部分が」ということであり、半地下同士隣接している隣の部屋の人の生活音や騒音に関しては通常の住居同様聞こえてしまうことがあるため、この方の場合は迷惑な住人と隣同士になってしまったということになります。
４－２．事例２：通気性の悪さによるカビ
２つめの事例は、通気性の悪さによるカビ発生問題です。
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私は音大生専用の防音の部屋を探していました。１階ですが半地下で両隣に部屋がある部屋に入居しました。両隣に部屋があるため、玄関と窓が１つしかない部屋でした。
防音のため通気性が悪い、ということが原因で玄関周辺の結露とカビがひどく、退去の際、お風呂場と壁は掃除をしてもカビが取れない状況でした（弊社アンケートより引用）
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半地下で両隣に部屋があり、窓が１つだけだったという間取りで、通気性が悪くカビが発生したとのことでしたが、半地下の典型的な失敗談です。
音大生さんだったとのことで、防音を重視されたようですが、アンケートでも考察いただいた通り、防音を強化するあまりに通気性が悪くなり、カビ発生を引き起こしてしまったと考えられます。
最近は、換気が出来るエアコンや２４時間換気の部屋もあるので、半地下の部屋程、機械的な換気ができるかを調べて、入居を決める方が賢いと思います。
４－３．事例３：室内の湿気と臭いが酷い
３つめの事例は室内の湿気と臭いに関するものです。
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半地下の部屋だったので、梅雨から夏の湿気がもの凄かった。またそのせいか、マンション全体に特有の匂いがあり、スーツや衣類、書籍に染み付いて取れなくなった（弊社アンケートより引用）
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まさに映画「パラサイト」の「臭い」のことを思い起こさせる失敗談です。湿気のせいで特有の臭いがあり、それが衣類や書籍に染み付いて取れないという状況は映画さながらです。
湿気によって発生したカビが臭いの元となり、それがこびりついて離れないというのは、半地下や地下、あるいは通気性の悪い部屋の特徴です。
５．半地下を選ぶときの注意点
半地下のメリットとデメリットを見てきましたが、どちらも結構な数があり、特にデメリットの方はその多さに嫌気がさして「やっぱり半地下はやめとこうかな・・・」と思った方もいるかもしれません。
それでも、半地下物件には家賃の安さや遮音性などのメリットもありますし、最近ではこの記事にあるようにお洒落なデザイナーズマンションの半地下物件やリノベーションされた半地下物件が出ているため魅力的な部屋も紹介されています。
ただ、どんなにお洒落な部屋でも、半地下は半地下ですので、デメリットをダイレクトに受けてしまわないためにも、部屋探しの注意点を押さえておく必要があります。
５－１．日当たりの確認はしっかりと
半地下だからどうせ日当たりは良くないだろう、と最初から期待しないでいるのは勿体無いですし、大事なチェックポイントを無視して、後悔する方は本当に沢山います。半地下といえども、日当たりはとても大切です。
窓がどの方角についていて、どのくらいの大きさで、時間帯によってどのくらいの日光が入ってくるのか、契約前にしっかりチェックしておくことが損しないために重要です。
マンションの立地によりますが、東側や南側に窓がついていても、高さが足りずに日差しが入ってこないということもあります。逆に、西日は低くなるため、西側に窓がついていると午後の日当たりが良好になることもあります。
良い部屋を見つけるのが難しい、半地下の場合、通常の部屋とは少し違った視点で確認するのも失敗を避けるために大事なことです。分かり易い部屋はオンラインでも構いませんが、特殊な部屋は絶対に現地を自分で見て、判断するようにして下さい。
５－２．洗濯物をどのように干すか確認
半地下物件の内覧に訪れた際には、必ず洗濯物をどこにどう干すのか確認してください。
外干しはできるのか、できるとしたらどうやるのか、外干しできない場合は室内で干すのか、浴室乾燥が使えるのか、具体的に確認して自分がどのように洗濯するのか思い返して新生活に当てはめてみます。
ここで「不便だ」とか「面倒だ」とか、そんなことを思ってしまったらその部屋はやめた方が良いです。
「慣れればなんてことない」と思うかもしれませんが、ファーストインプレッションで「うわっ！面倒！！」と思ったことは、大体いつまで経っても面倒です・・・。
５－３．窓の位置など通気性をチェック
窓の位置のチェックは日当たりだけではなく、通気性や換気の仕方の確認としても重要です。
とにかく湿気が溜まりやすい半地下では換気が大切です。窓を開ければ、空気の通り道ができるのか、それとも換気扇を回して空気の通り道を作ってやらなければならないのか、確認してください。
もし、どこにも空気の通り道を作れず、換気ができないということが発覚したら、その部屋は絶対におすすめしません。大抵、玄関を開けたら、水臭いです。
内見時に、窓を全て開ける担当さんが多いですが、一旦閉め、確認するものも良いと思います。特に半地下の部屋はドアを閉めて生活することが多くなると思いますので。
５－４．周辺にゴミ置き場など臭いが発生するポイントが無いかチェック
デメリットで触れた「路上の臭い」の被害を避けるために、周辺環境は欠かせません。ゴミ置き場や飲食店、喫煙所など、強い臭いが発生するポイントが無いかどうか、内見時によくチェックしてください。
ゴミ捨て場に関しては曜日によって出されるゴミが変わりますので「近くにあるけど、臭いはそんなに気にならないし・・・」と思っても要注意です。
その日が資源ごみだったとしたら、可燃ごみの日には凄まじい臭いが漂ってくるかもしれないからです。特に、夏場はゴミ捨て場にはネズミや虫も大量に発生するので本当に気を付けて下さい。
５－５．降水時に水が溜まりやすい場所になっていないか？
周辺環境のチェックは臭いだけではありません。立地として、家が建っている土地そのものが低い位置にあるかどうか、これをチェックしてください。具体的には、雨が降った時に水が溜まりやすい場所なのかどうか、これをチェックします。
坂の下であったり、大きなくぼみのような位置にあったり、道路の向かいとこちらで傾斜がある場合は要注意です。というのも、大雨が降った時に水が流れ込んできて浸水してしまうリスクが高いからです。
丘や坂の上、土地が高い位置にある家を選ぶと、半地下であっても水害のリスクを比較的抑えることができます。
５－６．川が近くにあるなど、氾濫による水害はどうか？
上で述べた事にも共通しますが、土地の形状や場所だけでなく、近くに川が無いかどうかもチェックしておくと良いです。
一昨年の台風のように、川は大雨や台風で氾濫します。真っ先に半地下に流れ込んできます。こういた危険因子はなるべく排除して部屋探しをすると良いです。
契約時にその地域のハザードマップを契約書に添付するルールになっていますが、それでは遅いです。
部屋探しの時点でハザードマップを確認し、人が住める地域なのか確認した方が将来的な損失は防げます。特に、高額物件の賃貸や購入を考えている方はこの辺りはよく確認して、部屋探しを行ってください。
６．半地下で起きた判例は？
半地下の物件のトラブルで裁判にまで発展してしまったものがあるかどうか調べてみたら、複数の判例が見つかりました。
地階を有する物件で多かったトラブルは水害（漏水や浸水）と、騒音でした。ただ、騒音に関しては、地階をライブハウスにしたり、カラオケバーにしたりして利用している店舗のトラブルだったため、ここでは居住スペースとして影響がありそうな「水害」の判例を２例ご紹介します。
６－１．管理義務違反に基づく損害賠償を求めた事案
平成２０年３月２７日 東京地裁
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原告が被告管理組合の管理するマンションの一戸を、被告会社から購入したところ、この建物に浸水事故が生じたとして、売主である被告会社に対し瑕疵担保責任に基づく損害賠償を被告管理組合に対し、管理義務違反に基づく損害賠償を求めた事案です。
マンションの地中躯体壁に漏水が生じる瑕疵も本件売買契約の目的物の瑕疵に当たり、この損害について、被告管理組合には管理義務違反があるとして、認定した損害額の限度で各被告に対する請求を認容した事例になります。
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分かりやすく解説すると、購入した物件で浸水事故が発生し、その原因が地中の壁の漏水だったとして、その責任は管理組合にあるとして裁判を起こしたという事例です。
地階付きの物件でこの地下の部分で漏水があり、浸水事故になってしまったということで、このように地階には水害のリスクがつきものです。
６－２．賃貸人に対し営業利益相当の損害賠償を請求した事案
平成２１年１月１９日 最高裁
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地下１階部分店舗の賃貸借において、賃借人が原因不明の出水によりカラオケ店の営業ができなくなったとして、賃貸人に対し営業利益相当の損害賠償を請求した事案です。
賃借人が損害を回避又は減少させる措置を執ることができたと解される時期以降に被った被害のすべてが民法４１６条１項にいう通常生ずべき損害に当たるものではないとして、その請求の一部が認められた事例になります。
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こちらはカラオケ店ですが、騒音トラブルではなく１つめの判例と同じく水害による事例です。賃貸で営業していた店舗であり、その借り主が貸し主に損害賠償を請求して、一部が認められたケースでした。
６－３．全ての水害で損害賠償請求が認められるわけではない
半地下物件（地階物件）では、水害トラブルによる判例が複数確認できました。しかし、中には棄却されているものもありました。半地下には水害リスクがつきものです。
建物についての説明を故意に怠るなど、明らかな責任が貸し主側に無ければ、訴えても棄却されてしまうことがあります。つまり、半地下に住むということはこういったリスクも分かった上で住まなければならないということです。
７．どんな半地下ならいいのか？
判例や失敗談なども見てきましたが、これだけトラブルリスクの高い半地下はやめておいた方が良い、というわけではありません。
一口に半地下といっても、物件によって特徴が異なります。一般的に言われている半地下のデメリットをカバーできている物件もありますし、メリットを上手に活用できている物件もあります。
どんな半地下ならば住んでいいのか、４つにまとめましたので部屋探しの参考にしてください。
７－１．湿気対策・カビ対策がしっかりできている
半地下に住むからには避けられない「湿気」問題。住居の構造上どうしても湿気が溜まりやすい物件となっているため、湿気対策がしっかりと取られている物件がおすすめです。
例えば、換気扇がついていて、２４時間換気モードを選択できる、窓が２つ以上ついている、ドアを開けておけば風通しが良い、など通気性の良い部屋を探してみてください。他にも、この写真のようにドライエリアが大きく、換気や通気性が高い部屋は半地下であっても影響を受けにくいです。
ただし、ドアの開けっ放しは防犯面が心配ですので、女性の一人暮らしやエリアによってはおすすめできません。
また、自分自身でできる対策としては空気清浄機を設置することです。部屋の中で空気の循環を良くして新鮮な空気を取り込むことで湿気問題はある程度解決できます。
７－２．ある程度しっかりと日光が入ってくる
半地下だからといって日当たりを完全に諦める必要はありません。半地下だからこそ、地上に出ている部分に設けた窓によっては十分な日光が差し込んでくる部屋もあります。
ただ、窓の位置や大きさが１階以上の部屋とは異なるため、日光の入り方が特徴的です。日が当たる時間（時間帯、長さ）や、面積、蓄熱具合など、しっかりと事前にチェックしておくのがおすすめです。内覧時だけでは確認しきれない部分は不動産会社の担当にも質問してみてください。
７－３．浸水のリスクが少ない立地
半地下のリスクとして何度も触れている水害を避けるため、浸水のリスクが少ない場所に家が建っていることが重要です。雨が降った時に水が溜まりやすい場所や川が氾濫した時に流れ込んできそうな場所は避けて、高台にある家を選ぶと良いです。
このような場合、そのエリアの市区町村がホームページで発表しているハザードマップも参考にすると安心して部屋選びができます。
今後も天災は起こります。その度に嫌な思いをしないため、簡単に調べられるエリアは調べてから内覧や申込等するようにして下さい。
７－４．内覧時に臭いや湿気を感じない物件
内覧に訪れた際には間取りの確認だけでなく、臭いや肌で感じる空気感にも絶対に着目してください。「なんかカビ臭い・・・」と感じたり、「ジメジメしているなぁ・・・」と感じたりしたら、その物件は絶対におすすめできません。
なぜなら、湿気が溜まりやすく、地階特有の臭いがこびりついているからです。換気扇などの機器が古くなっている可能性も多分にあります。
個人的には、ドライエリアが大きく、半地下とは思えないぐらいカラッとしていて、風が通り、臭いも気にならないような、そんな部屋であればかなりおすすめです。面積は単身者向けでも２５平米以上あり、居室が７帖、８帖ある方が空気も動きやすいため、お勧めしています。
他にも、築年数がそれなりに経過していれば文句なしです（新築の場合、コンクリートが完璧に乾いていないため、まだ湿気も臭いも溜まっていないため）
８．半地下の部屋に気持ちよく住む、まとめ
近年数が増えてきた半地下の部屋について、その定義からメリット・デメリット、トラブルや失敗事例、判例、選び方の注意やコツまで、細かく解説してきました。以下、最後におさらいです。
引っ越しの経験が少ないものの、どうしても家賃の予算やデザイナーズでカッコいい半地下の部屋に引っ越そうか考えている方は本記事の内容をしっかり読んで参考にしてください。
８－１．分析を踏まえた上で筆者が半地下をおすすめしたい人
半地下の特徴を分析した結果、半地下をおすすめしたい人は半地下のメリットを重視したい人になるということが分かりました。
- 家賃を抑えたい
- 遮音性を重視したい
- エレベーターを使いたくない
- あまり家に居ない
このような方におすすめします。特に家賃に関しては、「とにかく安い家に住みたい、安ければ他のことは我慢できる」という方にとっての好条件となります。
半地下は非常にデメリットが多いため、引っ越し経験が少ない方が我慢せずに快適に暮らせる部屋を見つけるのは難しいです。そういう意味では、「我慢できる」人に向いていると言っても良いかもしれません。
８－２．どんな半地下なら住んでいいのか
「我慢できる人」に向いていると述べましたが、それでも少しでも快適な暮らしを実現するために、半地下物件探しのポイントをまとめると、
- 標高が高く、浸水や漏水リスクが低い
- 通気性が良く、湿気がこもりにくい
- ある程度の日当たりを確保できる
この３点になります。水害、湿気、日当たり、この３つの問題をある程度クリアできれば、半地下であっても快適で安心な暮らしを実現できます。
９．トラブルを避けるための部屋探しチェックリスト
これまでのトラブル相談やアンケートの事例を参考に、簡単なチェックリストを作りました。
もし、いくつか、該当するようなら、慎重にお部屋探しをされることをお勧めします。
□ 延線沿い等エリアを広げ、自分に合う部屋を探したい
□ 自分に合ったお部屋の条件や優先順位が分からない
□ オンライン内見や広告を見て、お部屋を決めたい
□ 部屋探しの経験が２回以下で相談し、お部屋を決めたい
□ 家賃や初期費用等予算の決め方が分からない
□ 契約や引っ越し後のトラブルは絶対に避けたい
□ 自分のペ－スでゆっくりお部屋を探したい
□ 仲介手数料無料や返金保証が付いている方がいい
もし、３つ以上当てはまる方は慎重に部屋探しを進めて下さい。というのも、トラブルが続くと、仕事や私生活だけでなく、健康も害してしまう事もあります。
また、気になるようなら、LINEで出来る部屋探しの条件簡易診断もやってみて下さい。３つの質問で、部屋探しに必要な具体的な注意点や対策をご提案しています。
私たちは、２０１２年より地域に根付いた不動産屋として、住まいのトラブルに特化し、住宅ローンの返済だけでなく、騒音や隣人、契約トラブル等のトラブルを解決してきました。
現在、ホームページを使い、無料相談を実施しており、住まいの問題解決事例をまとめた冊子も無料で差し上げております。あなたの問題を早期に解決し、明るい毎日を取り戻して下さい。ともかく、ぜひ一人で悩まず、早めにご相談ください。過去８年間、３００件近い住まいのトラブルの相談を受けた中でもさまざまなケースがありました。
ここに記載出来ない内容で困っている方もいると思います。もし、あなたが現在トラブルに悩まされているのであれば、トラブルが大きくなる前にお近くの専門家に相談することをお勧めいたします。信頼できる先がすぐに見つからない場合、弊社の無料相談にご連絡ください。これまで多くの住まいの問題を解決した経験や知識を活かし、あなたの力になれると思います。ぜひ気軽に無料相談までご連絡ください。
私たちは今後もあなたの大切な人生と平穏が守られますよう、４，６００件を超える引っ越しの失敗談を基に住まいの問題解決のトップランナーとして、専門家と協力し、地域や建物の情報を中心に提供、検証していきます。
念のため、【建築士と考える】住んでもいい事故物件の見分け方、内覧時に使える方法をレクチャーしてもらいました。最近流行っているカスタマイズ賃貸についても、こちらにまとめました。不動産トラブル専門の弁護士による、契約直後の事故物件発覚時の告知義務違反等の対応についてはこちらのページにまとめました。
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あなたの大切な人生と平穏が守られますように、これからも私たちは引っ越しの失敗談をベースに、賃貸の専門家集団として、地域や建物の情報を中心に提供、検証していきます。
今回もサクッと読み切れるように、私たちなりにポイントを整理して記載しました。最後まで読んで頂き、本当にありがとうございます。
※なお、これまで聞かれることが多かった質問に関して、サイト移動を機に、もっと参考になるよう一部内容を修正・追記し、投稿しています。
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