こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで建物の設備やそれらの改修を担当している、防犯設備士兼宅地建物取引士の相樂です。
私たち、アリネットは住まいのトラブルを減らすため、２０００年以降、引っ越しを経験された方、累計４，６００人超の方にアンケートを行い、様々な部屋探しの体験談や失敗談を集計し、分析してきました。
時間がない、部屋探しの経験がない方ほど、他人の失敗から効率的に学び、自分に合った部屋を探して下さい。
今回は、空き家問題についてインタビューを行い、その結果をまとめました。というのも、空き家を放置し、火事が起きたり、空き家の整理を促すため、税制が以下のように変更されたからです。以下の通り、以前より、圧倒的に空き家の処分がしやすい環境になっています。
空き家などの低未利用地における１００万円までの特別控除が新設されました。ちなみに、低未利用地とは、相続により発生した空き家など、使われずに放置されている土地のことを言います。
例えば、所有期間が５年を超える場合、譲渡益に対して、２０．３１５％の税率が適用されます。譲渡益から１００万円の控除が出来れば、最大で約２０万円程度の税金を減らすことが出来ます。適用条件等細かい部分は本文に譲りますが、国が本格的に空き家の対処に動き始めています。
ちなみに、人手不足で弁護士さんにトラブルを相談しても動いてくれないケースが増えています。そのような新たなトラブルについて、司法書士の西門と一緒に解決策と注意点とこちらのページにまとめました。
１．増え続ける空き家の問題
平成 ２５ 年に総務省が実施した住宅・土地統計調査によると、平成 ２５年 １０ 月 １ 日時点で全国の総住宅数 ６，０６３ 万戸のうち、空き家は ８２０ 万戸（全国の総住宅数の １３.５％）にも及んでいます。
そのため、日本では高齢化社会も相まって空き家化が年々増加しています。ご存知の通り、大きな社会問題としても取り上げられており、空き家増加による財政悪化を懸念して国が総力を上げて対策を講じています。
その対策の一つとして、平成２７年に「空家等対策特別措置法」が施行されました。「空家等対策特別措置法」とは、「空き家を管理していない状態で放置したら固定資産税を６倍にする」というものです。これまで小規模住宅用地として受けていた固定資産税のメリットが無くなる計算です。
持ち家の固定資産税は平均して８万円～１２万円と言われています。もし、空家を放置していれば、その６倍の最低でも４８万円の固定資産税を請求される恐れがあります。
他にも、空き家を放置することで室内の換気がうまく行かず、建物の劣化による倒壊が発生したり、ゴミの放置で衛生上の有害性を所有者として問われたりして、メリットは一つもありません。
相樂：今回は、こういった空き家の近くにお住まいの近隣住民のAさんと、空き家を所有されていて、管理について困っているBさんとＣさんにお越しいただきました。本日はどうぞ宜しくお願い致します。
Ｂ、Ｃさん：宜しくお願いします。
２．事件発生時の対応
２－１．増える空き家の火災問題
相樂：空き家の火災のニュースはよく耳にしますが、みなさんいかがですか？総務省がまとめた令和２年（１～９月）における火災の概要（概数）を見ると、令和１年より、令和２年の方が火事が増えています。
Aさん：やっぱり、ニュースで空き家が火災というのを見るとちょっと怖いですよね。
Ｂさん：自分は相続で親から空き家を受け継いだのはいいものの、遠方に住んでいるので管理ができていない状況です。何かしなきゃと思っているのですが、何から手を付けたらいいのかが分からずに困っています・・・。
Cさん：そうですよね。私もBさんと似ていて、私は知人から換気や管理だけはしておいたほうがいいよと助言されたのですが、何をどう管理すればいいかが分かりません。
相樂：みなさん、ありがとうございます。今回は私のアドバイスを参考にして、ぜひ解決して帰り下さい。最近、ニュースになりましたが、どうして空き家から火災が起きるのか分かりますか？
Ａさん：放火が原因ではないですかね？
相樂：Ａさん、鋭いですね。設備の劣化、ガス漏れや電気トラブルからの発火もありますが、人的要因での火災が多いのは事実ですね。そのためにも空き家じゃないですよと、周囲にアピールすることが大切になります。
ポイント
誰も住んでいない空き家はどうしても管理が行き届かなくなり放置された状態になります。空き家から出火する原因もたくさんあり、何者かによる放火、ガス漏れによる爆発、電気トラブルで発火、タバコのポイ捨てからの出火などが挙げられます。
ガス漏れや電気トラブルに関しては、住んでいるとしても気を付けなければ出火の原因にもなり得ますが、タバコのポイ捨てや放火に関しては人通りが少ない深夜帯に火災発生が多いと言われています。
２－２．発火の原因と狙われやすい家の特徴
相樂：狙われやすい家の特徴についてはどうでしょうか？
Aさん：私の家の近くの空き家はごみ屋敷状態で、缶やコンビニの袋等が投げ捨てられていて本当に気味が悪いです。あと、夜になるとその周辺一帯は真っ暗になるので、それも影響しているのかもしれません。
Ｃさん：私の家も、ごみ屋敷ほどではないかもしれませんが、草木が結構生い茂っていますね。
Ｂさん：管理の方法はどうすればいいのでしょうか？
相樂：やはり空家が誰も住んでいない状態ということが周囲に知れると、悲しい事ですが、心無い人からのいたずらやゴミのポイ捨てなどの被害が増えます。このような被害を防ぐためには、まずは人が住んでいる雰囲気を作ることが大切ではないでしょうか？
ポイント
消防庁が発表している令和２年（１～９月）における火災の概要では、出火件数が２５，９２９件のうち、「放火」と「放火疑い」を合わせると３，０３２件（１１.７％）と非常に高い割合で推移しています。その他には、「たき火」や「タバコ」という出火原因となっています。
これは空き家に限った話ではありませんが、街灯が少なく人通りの少ない家、敷地内に燃えやすい雑誌や木材などが置いてある家、塀が低く簡単に通りから覗くことが出来る家などが挙げられます。
２－３．どうやって対策をしたらいいの？
相樂：では具体的に「住んでいる雰囲気を演出」する為にはどのような対策が有効なのでしょうか？
Cさん：私の家のように草木が伸びきっている状態にしているのはNGですよね。
Aさん：カーテンをするのはどうでしょうか？
相樂：空き家にカーテンを設置することも有効です。また、空家に家具などをそのままに置いているケースもあります。さらに有効な対策として、室内よりも外観の方が大事です。
Bさん：外観とはどういうことですか？私にはパッと思い浮かばないですね。
相樂：一つは、周囲を明るくすることが有効な対策として知られています。また、郵便ポストに郵便物を貯めないということも重要です。
ポイント
対策は出火傾向が高いとされている順に対策を講じるべきです。前述したように、「たき火」、「たばこ」、「放火」ということが出火原因として多く挙げられます。出火を防ぐため、以下のような対策は簡単に出来ます。
- 燃えやすいものを家の近くに放置しない、
- 夜になると自動点灯するソーラー式の電灯を利用して空き家周辺を明るくする、
- しっかりと戸締りの確認を行い、門扉があれば施錠をして人の侵入を防ぐ
その他、疎かにしがちなポイントとして、郵便ポストの集配物がそのままになっているケースです。どれだけ周辺を明るくして人が住んでいるような工夫をしたとしても、チラシや新聞紙などがポストに溢れていると“誰も住んでいない”と思われて思わぬ事故を誘発しかねません。
２－４．オーナーの責任は？
相樂：もし空き家が出火した場合はオーナーに責任はあるのでしょうか？
Ａさん：「ないと思いたいです・・・。」では、済ませられないと思います。なので、あると思います！
Ｂさん：所有者側としては責任を問われるのは怖いですが、あると思います。
Ｃさん：そうですね、私も同感です。
相樂：みなさん一致でオーナーに責任はあるということですね。ありがとうございます。
ポイント
空き家が放火された場合や何かしらの事故が起きた場合には所有者への責任が問われるケースがほとんどです。自分が持っている空き家を放置したことで近隣住民に迷惑をかけることがあれば、誠意を持った対応が必要となります。
万一の時に備えて、個人賠償責任保険に加入しようとされる方もいらっしゃいます。しかし、この保険はあくまでも、「居住する自分や同居家族が原因で起きた事故」についての補償になるため、放火が狙われやすい空き家の場合、保険会社から加入をお断りされるケースもあります。
２－５．近隣住民への対応は？損害賠償責任はあるの？
相樂：万が一、火災が起こった場合、近隣住民への対応はどうしたらいいと思いますか？損害賠償責任等についてはどう思われますか？
Cさん：管理していない自宅が何かしらの原因で燃えた場合、火災保険で対応できるのですか？
相樂：基本的に失火法という法律を基に責任を負うかどうかが決まると定められています。そうした保険に加入していれば、保険が下りるケースもあるようですが、内容としてタバコの不始末や火の消し忘れといった原因の場合、保険適用外になります。
Ｂさん：損害賠償についてはどうでしょうか？
相樂：やはり故意・過失によって近隣住民に迷惑をかけた場合に損害賠償請求される可能性が高いと言えます。ですから、税金も上がってしまう事を考えると、空家を放置しているメリットは何一つないですよね。
ちなみに、火事が起き、近隣の家に燃え移った場合、燃え移った先の方が入っている保険が適用できます。これは、長屋社会だった日本の名残なのですが、もし自分の保険で対応する場合、燃え移ったエリアが広いと近隣に対して賠償出来ないというが大いにあると思います。
その為、空き家近くの住民がきちんと火災保険に入っていない場合、もしもの時に大変です。こちらも空き家だからと保険加入を諦めていると大変なことになります。
Ｂさん：なるほど。ありがとうございます。
ポイント
一般的に居住していて火災があり、隣家に延焼した場合は失火責任法（失火法）という法律により、起きた火災は故意・重過失でない限り、法律上損害賠償責任を負わないと定められています。
この法律が出来た背景には日本は木造建築が多いということ、密集して建築されることが多く延焼しやすいため、起きた火災全てを責任押し付けるのは酷だということが挙げられます。参考として、重過失での失火は例えば、「寝たばこ」、「油に火をつけたまま離れた」などケースが該当します。
しかし、民法７０９条に「故意または過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う」を明記されています。
ですので、空き家を放置したことで発生した火災により、延焼した場、空き家の所有者に対して損害賠償ができます。今後、トラブルになるケースとしては、空き家の所有者だけでは負担できない場合だと思います。所有者をどうしても見つけることが出来ないケースは既に増えており、現実的には自身で火災保険に入り、対応することが大事だと思います。
３．利用していない空き家の活用例（オーナー向け）
３－１．倉庫として利用する
相樂：利用していない空き家を放置するのは本当にもったいないですよね。活用が出来る方法がいくつかありますので、まず一つ目として、トランクルームや倉庫として利用することはいかがでしょうか？
Ａさん：物置として使ってもらう分にはいいかもしれないですね。物置ということであれば、定期的に人の出入りがあるでしょうから、住んでいる雰囲気は作れるかもしれませんね。
Ｂさん：そうですね。あとは貸したりするのはどうでしょうか？
Ｃさん：Ｂさん、私もそれ考えていたのですが、貸家を倉庫代わりにする需要があるのかどうか・・・。
相樂：倉庫利用ということであれば、自分用でも貸出しでも対応できると思いますよ！人に貸す場合でも「住むとなったら不便なエリアだけど、トランクルーム代わりだったらいいかな。」と考えられるお客様もいらっしゃいます。
実際に住んで生活するための家としてではなく、物置代わりに貸出しをするということであれば、リフォーム費用も最低限で済むため、非常に安全な投資とも言えます。
Ｂさん：それは良い利用ですね。空家を放置するのはもったいないだけですよね！
ポイント
誰も居住していない空き家を所有したまま、管理の方法に悩まれている方は一つの選択肢として、倉庫の利用があります。もちろん、自分用で使うこともできますが、誰かに貸出しをして収入を得るということも可能です。
また、室内の原状回復やリフォームを行う必要がないため、イニシャルコスト（初期費用）の投資も不要、毎月の賃料設定を相場よりも低く設定でき、居住用でない為、立地がネックで決まらないということも解消できます。
さらに、築年数が古くても、あくまで倉庫利用を割り切ることで貸し出す事も容易であることがメリットとして挙げられます。ただし、貸し出す前には「倉庫業法」という登録を受けるための基準が定められた法律も存在します。
事業として行うには、登録申請書を始め、間取り図などの書類の提出が必要になります。基準と言っても施錠管理がしっかり出来る状態であれば認可されるケースがほとんどです。どうしても空き家をそのままにして、放火を含め、トラブルになることを避けたい場合、ぜひ、検討してみて下さい。
３－２．リフォームして居住する
相樂：では、リフォームして居住するというのはいかがでしょうか？
Aさん：もし自分がアパート暮らしであれば、それもありかなって思います。
Bさん：それも考えて業者を手配したのですが、想定以上にリフォーム費用が高くて断念しました・・・。
相樂：補助金を利用して、リフォームを行うことはご存知でしたか？
Ｃさん：聞いたことはあるけど内容は分かりません。
相樂：空き家補助金やセーフティネット等、この辺りの知識は持っておいて損はしないと思いますよ！
ポイント
「リフォーム＝多額のお金がかかる」というイメージも強いため、敬遠されがちなリフォームですが、空き家をリフォームするという時には話が変わります。
国と自治体の補助金制度を利用することで、出費を抑えてリフォームをすることが可能です。
「長期優良住宅化リフォーム推進事業」という施策で、内容としては住宅を長く使うためのリフォームを行うと工事費の一部に対して補助金が支給され、限度額は１戸あたり３００万円とされています。
他にも、戸建て住宅の全面リフォーム費用の相場は約１２０万円～約５００万円となっており、居住用で考えることも選択肢としては有効だと思います。また、空き家対策の一環として、多くの自治体も補助金や支援制度を導入していますので各自治体のホームページや広報誌で確認をして下さい。
３－３．更地にする
相樂：思い切って更地にされるのはいかがでしょうか？
Aさん：私は実際に不動産を持っているわけじゃないので、詳しくは分からないのですが、古い家だったら解体した方が崩壊の恐れがなくなるのでいいのではないでしょうか？
Cさん：でも更地にするとデメリットがあるという話を聞いたことがあって・・・
相樂：確かに税制的には固定資産税が上がるので、目的もなく更地にしてしまうのは本当にもったいないです。解体して何をしたいのか、目的をしっかりと持つことが重要です。
更地はそのままにすると雑草が生えてくるので、アスファルトにして青空駐車場として運営する手もあります。雑草が生えてくるので、防草シートを貼っているケースもあります。ただ、おすすめはアスファルトです。理由としては、防草シートは雑草を完全に防げず、時間が経つとどうしても雑草が生えてくるからです。雑草の生命力は恐ろしいです、本当に。
ポイント
どうしてもそのまま土地を持ち続けたいという方は古屋を解体して更地にすることがオススメです。市区町村が解体費の補助金を出しています。
やはり前述したように管理ができない空き家を持ち続けることはデメリットが多くあります。一方のメリットとしては、利用用途を増やすことができるという点です。例えば、駐車場経営やトランクルーム経営、今では太陽光発電などの用途に活用が可能です。
しかし、更地にした後に新しく家を建て直そうと思う場合は要注意です。建築基準法が改正されており、幅員４メートル以上の道路に２メートル以上接していない土地には建物が建築できないという決まりがあるほか、土地の所在地が市街化調整区域に属する場合、街の景観を維持するために建物の建築ができないと定められている場合もあるため、区役所等へ事前に下調べが必要となります。
３－４．民泊としての利用
相樂：民泊の利用についてはいかがでしょうか？
Bさん：それも考えたことあったのですが、うちの自宅は結構分かりにくい場所に立っているので断念しました。
Cさん：最近、民泊についての法律が厳しくなったとかで難しいのだろうと思っていました。
相樂：そうですね。Cさんのおっしゃるように以前より民泊についての規制が多くなってきたのは事実です。しかし、法律の内容を理解すると、大して難しい話ではありません。
民泊はコロナウイルスが収まった暁には、海外客からの収益が期待できる他、オリンピックだけでなく、長期的な目線でおすすめだと思います。ちなみに、消防庁が「民泊における消防法令上の取扱い等に関するリーフレット（平成３１年３月時点版）」をまとめています。
ポイント
今使っていない空き家を民泊として利用する場合、物件を購入する初期投資も無く、リスクが少なく始められることが最大のメリットです。そのまま放置しているだけでは管理費や税金がかかってしまうため、民泊等で利用することで空き家自体の資産価値を高めることができます。
経年劣化の影響を受けやすい戸建ては、年数が経つにつれて設備や建物が劣化します。もし民泊の運用許可を受けて届け出を行い、継続的に利益を出すことが出来れば、将来的には収益物件として売却できるという選択肢も広がります。
しかし、初期投資がいくら掛からないからと言っても、条件を満たしていない物件はどうしても費用は掛かります。民泊を行う上での条件は「水回りの設備が完備されていること」になります。台所や洗面台、トイレやお風呂が該当します。
また、宿泊施設のとしての安全面を考慮して、消火器や火災報知器、非常用照明などの条件を満たすかどうかも併せてチェックをして下さい。
３－５．地域のコワーキングスペースとしての利用
相樂：次はコワーキングスペースについてですが、いかがでしょうか？
Aさん：ワーキングスペース？
Ｃさん：コワーキングスペースですね。
Ｂさん：フリーランスの人たちに場所を提供するということですよね？
相樂：ご説明ありがとうございます。今、コロナ禍という時期もあり、こういったコワーキングスペースの利用が増えて来ています。時期的なニーズを獲得するなら、こういった方法もおすすめです。
駅前や駅近は過剰では？と思えるくらい大手の業者がお金とマンパワーで抑えつつあるので、むしろ、自宅から近い、住宅街にあるこう言ったスペースは利用価値があると思います。
ポイント
コワーキングスペースって何？という方もいらっしゃると思います。最近こういった言葉がよく見られるようになりましたが、コワーキングで仕事をする人たち、要するにフリーランスでは働く人たちに場所を提供するという活用方法です。
時間制で料金を課したり、会員制で料金を課したりと様々な利用法があります。現在、働き方改革やコロナ禍の影響も相まってフリーランスで活動される方も増えています。パソコンを持ち運ぶだけで仕事ができるというスタンスからも、働く場所を問わないフリーランスの方からの需要が本当に増えています。
ただし、パソコンを利用するということが主な目的となる為、インターネット環境や高速Wi－Fiの環境を整えることは必須条件になります。５Gを含め、どこでも繋がるこれからの時代、コワーキングスペースやサテライトオフィスの需要が拡大することが予想されます。その為、立地によっては空き家をそのまま放置することはもったいないと思います。
３－６．居住スペースとして賃貸する
相樂：賃貸する案についてはいかがでしょうか？
Aさん：そうですね。とりあえず誰かに住んでもらうのはどうでしょうか。
Bさん：やっぱり賃貸するのはよく聞きますね。やっぱりいいものですかね？
Ｃさん：やはり空家の状態よりは、どなたかに住んでもらった方がwin-winの関係になりますよね。
相樂：居住していない家を放置しておくと、どんどん劣化していく一方ですので、賃貸することは有効な手段となります。しかし、契約する時には、契約の種類には注意をして下さい。
ポイント
誰も居住していない家を持ち続けても劣化していく一方ですので、誰かに賃貸で貸して収入を得るという方法も選択肢として挙げられます。無期限に貸し続けたい場合には「普通借家契約」、もしかしたら自分が住む可能性もある場合などの理由があれば「定期借家契約」という形で契約をすることもできます。
この契約のパターンを間違えると本当に大変なことになるので注意して下さい。というのも引っ越しの失敗データが出ています。普通借家契約で契約した後、２年後に解約してほしいなと思っても、オーナーからの解約の申し入れは「正当な事由」がないと解除できないと宅建業法で決められています。自分で利用したいからという理由は認められないため、募集する前には念入りに話し合いが必要になります。
ちなみに、日管協が短観で２０２０年度上期の市場データをまとめてくれています。
３－７．空き家を売却する
相樂：売却をするのはどうでしょうか？
Bさん：結局は売った方が手は掛からなくなるからいいのかな。
Ａさん：貸家だと、需要があるのですか？
相樂：これは立地にもよるのですが、相場と同じで募集しても他の貸家に比べて、新しい設備が付いている、駐車場が複数台取れるなどの優位性がないとなかなか決まらないことが多いことも現実です。どうしても売りたいというオーナーさんも増えて来ていますからね。
Cさん：収入が０よりかは多少でも入ってきた方がお得ですもんね。
相樂：仕事をしていて思うのは子育てやペットを気兼ねなく、飼えるので戸建てを選ぶ方も増えてきていると思います。都心のマンション暮らしも良いと思いますが、都心へのアクセスを考え、戸建てを選ぶ方もいます。
はじめの方に書きましたが、一定の条件を満たす空き家を売却した場合、譲渡益を１００万円控除することが出来ます。適用を受けるための条件は以下の通りです。
- 売却価格が５００万円以下であること
- 長期譲渡（５年以上の保有）であること
- 市区町村に申請し、低未利用地として認定を受けていること
- ２０２２年１２月３１日までに売却が完了していること
時限立法ですが、個人的には、今後も空き家は日本全国で増える可能性が高く、今後も続きそうな感じがしています・・・。ちなみに、コロナウイルスの影響であまり話題になりませんでしたが、２０２０年４月１日から「相続時に土地の相続人が誰であるかを市町村に申告すること」が義務化されました。
というのも、相続発生後登記自体は必須ではないため、所有者不明の空き家が増えているからです。更に、今年、２０２１年から空き家の所有者が分からない場合、実際に不動産を使っている利用者に固定資産税を課すようになりました。
ポイント
大雑把な言い方ですが、殆どの地域で地価が下落し続けている日本では自分の空家を手から素早く手放し、「売却」するのが一番だと思います。前述の方法で空家の利用が難しいようならば、売却し、そのお金を有効利用した方が良いと思います。
取り壊しても売ってもお金がかかるため、いつまで経っても空き家が放置されているという状況が多いのですが、これには「税金」の問題が背景にあります。通常、不動産を売却して譲渡益が発生すると所得税が課されます。空き家の対応を相談される場合、相続で実家をみなし価格で引継ぎ、相続税を納めた後、更に所得税の支払いを課されることに対して抵抗がある方が結構な数います。
その為、税制改正が施され、相続で取得した空き家を売却する場合、所得税がかかりにくくなりました。
そのほか、相続した空き家は３，０００万円の特別控除というものが存在し、売却しやすくなっている一方で、色々と基準を満たす必要があるため、もし空き家でお困りの方がいらっしゃれば是非一度、当社にご相談くださいませ。
４．管理されていない空き家の問題とその対策（オーナー向け）
４－１．倒壊、崩壊、火災発生の恐れ
相樂：ここからは主にBさん、Ｃさんにお話をお伺いできればと思います。今のところは何かに利用できないかとお考えいただいていますので、かなり老朽化が進んだ状況ではないかとお見受けしますが、もしこのまま老朽化してしまった場合には、倒壊や崩壊の危険性もはらんでくると思われます。この点についてお考えをお聞かせください。
Bさん：そうですね。台風や地震で一気に崩れてしまう危険性もあるので、そうなると出費はかさみますが修繕か取り壊しを検討すると思います。
Cさん：そうですよね。豪雨や地震があっただけでもヒヤヒヤするし、トラブルがあって損害賠償請求されたらそんな費用では済まなくなるので、保険の意味も含めて修繕はすると思います。
相樂：率直な意見、ありがとうございます。
ポイント
隣の家が空き家という状況に置かれている住民の方にとっては本当に倒壊・崩壊に関しては脅威になります。老朽化が進み、トタン屋根が飛んできたり、エアコンの室外機が落ちてきそうになっていたりと、危険な状況に直面していらっしゃる方もいます。
また、相次ぐ地震によって、ブロック塀が崩壊して通行人が怪我をするという事例も発生し、ニュースにもなっています。老朽化してしまった空き家は修繕するか、取り壊すかの二択です。
空き家バンクを始め、空き家の借り上げをしてくれる制度も出始めていますので、将来この建物をどう活用するか決めかねている方には、一つの手段として有効です。
４－２．ゴミの不法投棄、悪臭の発生
相樂：ゴミの不法投棄や悪臭の発生が近隣住民を悩ませるようですが、こちらはいかがでしょうか？
Cさん：今のところ２か月に１回、物件をチェックしにいくことができていますので大丈夫ですね。
Bさん：私は遠方に住んでいるので、なかなか見に行くことができていません。近くに住んでいる友人にたまに見に行ってもらうこともあるのですが、空き缶が投げられていることがあるようですね。これを何年も放置することを考えると恐ろしいです。
相樂：お二人とも感覚として放置することは怖いとお考えになっているので、この先も大丈夫かと思いますが、近隣住民の方に迷惑の掛からないようにだけは徹底してお願い致します。
ポイント
不法投棄は立派な犯罪です。それにも関わらず、不法投棄されるには原因があり、草木が伸びきっているような空家だから自分のゴミを捨ててもバレないだろう、不法投棄しても見つからないしバレないから大丈夫という負の意識が生まれるからなのです。対策として、普段住んでいたらするだろう掃除を定期的に行うことです。
郵便ポストに郵便物を溜め込まない、草木が伸びているのであれば剪定する、窓を開けて換気するという対策を行うことによって、「誰かが住んでいる」と思わせることが大切です。そのほか、防犯カメラ、防犯ステッカーの貼り付け、自動点灯ライト等の商品を購入して設置することも対策として有効です。
４－３．衛生面の悪化（ハエ、野良猫、ネズミの発生）
相樂：これは重度な状況だと思いますが、衛生面の悪化についてはいかがでしょうか？
Ｂさん：そうですね。これはＣさんよりも私の方が危険な部分かと思いますが、できるだけ清潔に保とうと思います。お金はかかりますが、業者に依頼して月に１回でも入れておくと安心ですよね。
Ｃさん：私もそれを考えたのですが、手間と交通費を考えると往復するだけでお金と時間が無駄なような気がしてきてですね。
相樂：あとでご紹介するサービスなどを利用されると、月額５，５００円から物件を定期的に見に行ってくれるサービスがありますので、是非ご検討ください。
ポイント
空き家に集まるのは不審者だけにとどまらず、こうした害虫・害獣と言われるものが発生しやすくなります。破損した小さな隙間からシロアリやハエなどが侵入し、そのうち、小さな穴がどんどん拡大してネズミや野良猫の侵入まで許してしまいます。
様々な虫や動物のたまり場になると、ここから衛生面が悪化して、近隣の住宅にも迷惑をかける可能性があります。特にシロアリは木造建築物の天敵と呼ばれる存在です。
シロアリはゴキブリの仲間で非常に生命力が高く、木材を好んで食べるため、その被害は甚大です。こちらも定期的に物件を訪問して点検を行うこと、場合によっては忌避剤の散布を行い害虫・害獣から近づけないようにすることが大切です。
４－４．景観の悪化
相樂：空き家を放置することで景観の悪化にも繋がると思いますが、この点どうお考えになりますか？
Cさん：確かに自宅の横にそういった物件があるだけでも不気味な感じがしますし、近寄りがたいですよね。
Bさん：Aさんが実際に近隣住民として色々直接的なお声も聞けたので、なるべく清潔に保とうとは思いましたね。
相樂：空家を放置されて景観を損ねるような状態だと、地域のブランド価値まで下がって、いざ売却しようと思った時には相場よりも低い取引になってしまうなど、地域全員がアンハッピーな状態になります。
ポイント
景観が引き起こす問題には、不法投棄や害虫・害獣だけではなく、その周辺の不動価値にも大きく影響する場合があります。好立地にいい条件の土地や建物があったとしても、その横に今にも崩れそうな空き家が建っていたらいかがでしょうか？
通常の相場よりも割安な価格での取引になることが予想されるため、自分が空き家を放置するだけであっても、近隣住民にも大きな迷惑をかかります。
また、管理されていない地域という印象が付くだけで治安の悪化に繋がるため、いざ自分の戸建てを売却しようとなっても相場が下がっての取引になる可能性もあります。外観をきれいに保つということが防犯上・防災上の対策になり、犯罪を少なくする第一歩になります。
４－５．落ち葉の飛散や樹木の越境問題
相樂：越境問題についてですが、これは物件を管理していると結構お問合せの多い内容になりますが、この辺りはどのようにご対処されていらっしゃいますか？
Bさん：これは実際に隣家の方からお問合せを受けて切ってもいいですか？と相談を受けました。管理が出来ていない状態だったので、切っていただけると助かりますというレベルでお願いしていたのですが、実際に現地に行って確認すると草木が生い茂って大変なことになっていたので、慌てて木を伐採しましたよ。
相樂：夏場の処理は確かに大変ですよね。草木が生えてこないような工夫も可能ですので、定期的に見に来ることが出来ない状態なのであれば、除草の対策をしっかりと行いて下さい。
ポイント
放置することで出てくる問題は、庭にある木々の落ち葉の飛散問題や樹木の越境問題が挙げられます。例えば隣の空き家の樹木が大きくなって、敷地内に入ってきたとして下さい。
この場合の対処方法として民法で定められています。民法２３３条１項に「隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる。」とされています。
つまり、隣人に切除をお願いして切ってもらうことは出来ます。管理をどれだけ定期的にしていたとしても、迷惑をかける可能性があるのであれば、伐根してしまうという方法も手段として有効です。
また、雑草防止の為に、防草シートと砂利を組み合わせることで土に日光が当たりにくくなり、雑草が生えにくくなります。また、砂利は踏むと音がすることから防犯効果も高いことで有名です。
４－６．スズメバチ発生のリスク
相樂：蜂に刺されると、子どもだけなく大人でも死に至る可能性があるため本当に危険な害虫として知られています。この辺りはいかがでしょうか？
Bさん：蜂に刺されるとアナフィラキシーショックを起こして死に至るケースも多いようですので、本当に不安でしかないです。
Ｃさん：小学校の時、実際に友達がハチに刺されて入院した話を聞いてからは本当に恐怖でしかありません。
相樂：蜂は巣作りを始める時期や、駆除をしたほうがいい目安の時期などがありますので、専門の業者に依頼をして撤去して下さい。自分で撤去しようと無理をしないことが大切です。巣を作っている時の蜂は特に狂暴になっているため、注意して下さい。
ポイント
スズメバチの活動時で一番危険だとされているのが、６月から７月だと言われています。巣もこの時期から大きくなり始めるため、空き家の管理をする時には必ず確認を行うようにして下さい。
空き家を放置したことで、近くを歩く通行人がハチに刺されたことを裁判して賠償金を勝ち取ったという判例もあります。敷地内で刺されたわけじゃないのになぜ・・・と思われると思いますが、基本的には空き家の管理責任は所有者にあるということ、自分の所有する空き家にハチの巣が出てきていたことを知りながらも駆除をしていなかった場合は故意・過失にあたり、トラブルに発展する可能性も高いです。
この対策として、定期的に自分の目で確認する、知人にお願いするということも可能ですが、プロの目で確認しないと分からないような問題が発見できる場合もありますので、物件を管理してくれる業者を探すことも大切です。
５．空き家対策の相談は？
５－１．市役所に電話する
手段として非常に有効な手段と言えます。各自治体のホームページに空き家対策のアナウンスがありますのでチェックをしてみて下さい。倒壊など保安上危険となる恐れのもの、衛生上有害となるもの、景観を損なうもの、生活環境の保全のために不適切なものは、市役所から所有者に「助言又は指導」を行い、その後「勧告」を行います。
それでも改善されない場合には、空き家の所在地や所有者氏名・住所などを「公表」するという流れになります。これが「特定空家等」の法律から、管理を怠って著しい状態だと判断されると法律により規制されるようになります。
「公表」の後に、「命令」をなされ、これに違反すると違反金の支払いとなります。それでも対応がなされない場合には「代執行」と言って強制的に改善作業をなされ、その費用は所有者にて負担と定められています。近隣の空き家があり、放置されていて困っているということがあれば、市役所に電話して相談してみて下さい。
５－２．弁護士に電話する
トラブルに直面した場合は前述の通り、まずは市役所に相談が一番早い相談先になり、近隣住民の方がいきなり弁護士に依頼することは基本的にはないと思います。
今回は所有者がやむを得ず弁護士に支援をお願いする時の事例として、空き家の所有者が認知症で意思疎通が難しい場合、遺産分割が未完了の場合、敷地が共有持ち分となっていて話し合いが進まないことから売却ができていない場合などのケースが挙げられます。
いずれも裁判手続きや弁護士のお手伝いが必要となるケースばかりですので、空き家を手放したいけど手放すことが出来ない状態の時には、是非活用してみるといいでしょう。
５－３．警察に電話する
近年、空き家対策が施行されてから自治体と警察の協定が増えてきています。というのも、愛媛県で脱走事件があり、脱走者が空き家に身を潜めていたケースをご存知の方も多いと思いますが、この事件をきっかけに厳しくなっている一つの要因ではないかと思います。
先程のお話でも出ましたが、やはり管理の行き届いていない空き家というのは犯罪やトラブルを誘引しやすいということが分かっています。管理が行き届いていないことに関して警察に電話したところで、民事不介入です・・・。
と言われてしまうため、警察へ電話をするのは不審者を見かけた時になります。
５－４．登記情報を基に所有者に直接連絡する
空き家の所有者を調べる方法はいくつか方法があります。物件の地番と家屋番号が分かれば、インターネットから即時に登記事項を確認できます。もし、この地番や家屋番号が不明な場合でも、お住まいの地域管轄の登記所に電話すると教えてもらえます。
また、法務局でインターネットと同様に登記事項証明書を発行することができますが、所有者を知るという目的においての利用ですと、インターネットで取得する方が安価で簡単です。そして、所有者が判明したらNTT番号案内（１０４）で尋ねることができます。
電話で直接お話するか、所有者の住所にお便りを書いてコンタクトを取って解決を図ることも可能です。放置していてもお互いメリットはないため、「状況を教えてあげる」という意味でも所有者に連絡・相談をしてみて下さい。
５－５．無料相談セミナーに参加する（オーナー向け）
コロナの時期ということもあり、開催が延期になるセミナーもありますが、空き家についての相談には空き家にしない相続などの空き家の利活用セミナーと無料相談会が開催されています。
例えば、「高齢の親が施設に入居することになった。空き家になりそうな実家など財産管理はどうしよう？」、「空家を活用して民泊やカフェをしたいが、開業の届けはどうするの？」「空家をリフォームして賃貸したいが費用が高額になりそうだ」、「一人暮らしで持ち家を相続する人がいない。どこかに寄付できないか？」など幅広い相談を行政書士に相談して悩みを解決できるため、コロナが明けた際には是非積極的に活用してみてはいかがでしょうか？
５－６． 日本空き家サポート（みちしるべ）に連絡する（オーナー向け）
空き家となった古屋を管理しなければならないと決まっていても、仕事や介護でなかなか状況を見に行くことができない方も多くいらっしゃいます。
定期的に自分で管理が難しいとあきらめている方には、この「空き家管理サービス」の利用をおすすめします。サービス内容は、必要最小限の管理のライトプラン５，５００円（月額）、屋外・室内をしっかり管理する一番人気のスタンダードベーシックプラン１１，０００円（月額）、月２回の巡回でますます安心のスタンダードプラス１４，３００円（月額）があります。
空き家となった古屋の状況を動画で撮影してレポートで送付してくれるサービスなので、設備の状況を目視で確認できて安心です。何かトラブルが起こってからでは遅いため、早期発見できるようにこうした業者を利用することも視野に入れて考えて下さい。
６．空き家問題に直面した時の賢い対応まとめ
今回、所有者を含め、空き家についてインタビューをしてみました。「空き家問題」と一言で言っても、自分には関係ないと考えていらっしゃる方も多いようで、これがまた更なる問題へと発展しています。
「空き家問題」と「相続」というものは密接に関係していますので、しっかりと相続関係をまとめておかないと、突如、空き家問題に直面する可能性もあります。
自分が背負う可能性もあれば、逆に未来の子供達にその負担が降りかかる可能性もあり得ます。近年の少子高齢化が進んでいることを考えると、空き家の数はこれから年々増え続けることが予想されています。
せっかくお持ちの不動産をそのまま持ち腐らせて、「腐動産（フドウサン）」にしないように、最大限のメリットを見つけて活用していくことをおすすめします。現在お持ちの不動産で何かしらお困りごとがございましたら、先ずはお近くの不動産屋へ相談してみて下さい。
４，６００件の失敗談を基に作った内見時のチェックリストはこちらのページです。人気のある他社の内見チェックリストも同様にまとめています。他にも、今回同様、最近、お客様に聞かれた「内見の申し込み後のキャンセルって、罰金ありますか？」についてはこちらのページにまとめました。
私たちは、２０１２年より地域に根付いた不動産屋として、住まいのトラブルに特化し、住宅ローンの返済だけでなく、騒音や隣人、契約トラブル等のトラブルを解決してきました。
現在、無料相談を実施しており、相談者の方には住まいの問題解決事例をまとめた冊子も無料で差し上げております。問題を早期に解決し、一秒でも早く、明るい毎日を取り戻して下さい。ともかく、ぜひ一人で悩まず、時間を無駄にしない様、早めにご相談ください。
これまで、８年間３００件近い住まいのトラブルの相談を受けた中でもさまざまなケースがありました。
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念のため、【建築士と考える】住んでもいい事故物件の見分け方、内覧時に使える方法をレクチャーしてもらいました。最近流行っているカスタマイズ賃貸についても、こちらにまとめました。不動産トラブル専門の弁護士による、契約直後の事故物件発覚時の告知義務違反等の対応についてはこちらのページにまとめました。
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今回もサクッと読み切れるように、私たちなりにポイントを整理して記載しました。最後まで読んで頂き、本当にありがとうございます。
※なお、これまで聞かれることが多かった質問に関して、サイト移動を機に、もっと参考になるよう一部内容を修正・追記し、投稿しています。
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