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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す、不動産屋、株式会社リビングインの住宅ローンアドバイザー兼宅地建物取引士、相樂です。
この記事では、これまでの相談や実務経験を踏まえ、実際にやった住宅ローンやその他ローンの支払いを延長する方法や支払い額を賢く減少させる方法を解説します。最後までご覧頂き、今後に活かしてください。
コロナウイルスの影響で景気が不安定になって、早一年が経とうとしています。４月にはいってからも栃木県那須塩原市で飲食業をされている方から、「以前よりも住宅ローンが辛い」、「他の借金も膨れ上がって生活が苦しい」という相談がありました。
他にも、５０代後半のお客様から「住宅ローン支払いに加え、数年前に離婚し養育費を支払っているが、リストラの対象になって困っている。カードローンも借りていて支払いが滞りそう。いったいどうしたらいいか？」と相談を受け、事務所にまで来られました。
住宅ローンやその他ローンの支払いが複合的に滞ってしまうと、あなたの個人信用情報に滞納履歴が記載され、今後融資を受けにくくなったり、担保に入っている大切なご自宅が競売にかけられ、立ち退かざるを得なかったりと、取り返しにつかないことになってしまう可能性が本当に高まります。
その為、毎月の返済・支払いが辛くなってきたら、滞納する前に早めに手を打つことがその後の選択肢を増やすため、本当に重要です。
１．住宅ローン支払いが厳しいとき、どこに相談するか？
住宅ローンの支払いが苦しくなってきたら、次の３つの手段が検討できます。それぞれ簡単にご紹介します。
１−１．住宅ローンを借り換え、金利負担を減らす
１つ目の手段は住宅ローンを借り換えることです。現在の住宅ローンは３０年超の固定金利でも１％前後、変動金利で０％台後半〜１％程度と、かなり低金利で利用できます。
２０００年前半、固定金利３〜４％など、現在より数％高い金利で住宅ローンを組んでいる方は他の金融機関で住宅ローンを借り換えることで金利負担を抑えられるはずです。
ただ、住宅ローンの借り換えにはいくつか注意点があります。
何も知らないまま銀行に相談に行っても、体よく断られてしまうケースが多いので、こちらの記事を参考にされ、知識武装して、賢く低金利を勝ち取ってください。
＞＞住宅ローンの毎月の返済が苦しいなら、先ずは銀行で正しい借り換えの交渉とその手順は？
１−２．住宅ローン返済計画の見直しを金融機関に相談
２つ目の手段は住宅ローンの返済計画を見直すことです。住宅ローンは一度契約したら借入条件を変更できないイメージがあるかもしれません。しかし、返済が苦しくなった場合、金融機関に相談すると、柔軟に対応してくれるケースがあります。
住宅ローン返済計画の見直し方法は、以下のような手段が取れます。
- 借入期間の延長
- 据置期間を設定し、元本の返済時期を遅らせる
詳しくは以下の記事で解説しています。金融機関に相談に行く前に確認してみてくださいね。この時点では、銀行に相談したら、滞納分だけでなく、ローン債務の一括返済を求められる事はまず有りません。
＞＞収入が減り、返済が厳しい時でも住宅ローンの期間延長はできる？賢い解決方法は？
１−３．任意売却をして住宅ローンを無くす
３つ目の手段は、マイホームを任意売却し、住宅ローンを大幅に減額もしくは完済することです。
任意売却とは、住宅ローンの残債がある状態でも、所有者の意思で不動産を売却する方法です。売却後も残債が残ることがあります。それでも残った借りれは無担保債権になっており、金額だけでなく、返済行使力が売却前より、圧倒的に減り、返済の見込みが立ちにくい方にはおすすめしています。毎月の返済も銀行との交渉次第で大きく変わってきます。
これまでの経験では、売却期間や内見の可否などから、任意売却なら競売の落札価格より、市場価格に近い所で不動産を売却できます。他にも競売と比べ、近隣の方にバレにくかったり、住み続けることが出来、売買にかかる仲介手数料等の諸費用まで売却代金から出せ、追加の支出を抑えられるといった大きなメリットがあります。
過去のケースを見ていると、コロナ下であっても住宅ローンの支払いが滞ったまま半年ほど放置していると、あっという間に金融機関から期限の利益喪失通知や一括返済の申し出、「競売の申し立て」をされ、あなたの家が競売にかけられ、追い出されてしまいます。
そんな事態が起こる前に、時間を掛け、少しでも好条件で不動産が売却できるよう行動するのが賢いと思います。詳しくはこちらで解説していますので、あわせて読んでみてください。
＞＞収入が減り、ローンの返済が苦しい時、マンションを売却して住宅ローンを完済する方法！
２．住宅ローン以外の借金を減らすコツ
この相談者のように、住宅ローン以外にもカードローン等借金がある場合、「災害による被災者の債務整理に関するガイドライン」の「コロナ特例」も利用できる可能性があります。この内容について、詳しく解説していきます。
２−１．「災害による被災者の債務整理に関するガイドライン」コロナ特例の内容
「災害による被災者の債務整理に関するガイドライン」のコロナ特例とは、コロナ禍での失業や収入の減少によりローンが返済が難しくなってしまった方などが、住宅ローン以外の債務の免除や減額を受けられる制度です。
本来は大規模災害などの被災者に対して適用される制度ですが、現在はコロナ禍で借金苦に陥っている方も対象となっています。この制度の大きなメリットは２つ考えられます。
２－１－１．借金の減額・免除
１つは住宅ローン以外の借金を大幅に減額・免除できる可能性がある点です。
２－１－２．個人信用情報に登録されない
もう１つは、この債務整理があなたの個人信用情報に登録されないため、今後起こす借入等に影響しない点。これらの条件に当てはまる方は、速やかに利用を検討する事をおすすめします。
詳細はこちらの公式サイトで確認できます。金融庁が作成した【新型コロナウイルス感染症の影響で、住宅ローンなどの返済にお困りではありませんか?】を見てみて下さい。
２−２．コロナ特例が利用できる対象者は？
このコロナ特例が利用できる対象者は、次にあてはまる方です。
２－２－１．既往債務がある方
既往債務とは現在返済中の借り入れの事です。ここでは、住宅ローンに加え、２０２０年２月１日以前に負担していた既往債務がある個人又は個人事業主の方
２－２－２．又は、コロナウイルスの影響で貸付を受けた方
住宅ローンに加え、２０２０年２月２日〜この特例が制定された１０月３０日までに、新型コロナウイルス感染症を起因とする収入や売上等の減少に対応するため、次のような貸付等を受けた個人又は個人事業主の方
- 政府系金融機関の新型コロナ感染症特別貸付
- 無担保融資・民間金融機関における実質無利子
- 民間金融機関における個人向け貸付
大前提として、新型コロナウイルス感染症以外の理由により、返済が困難となった方はこの特例の対象外となりますので、ご注意ください。
２－３．コロナ特例で減らせる借金は？
このコロナ特例で借金の減額や免除を受けられるのは、住宅ローン以外の借金部分です。その為、住宅ローンしか借入のない方はこの制度の対象外となります。また、養育費や税金など、通常の債務整理でも対象外となるような支払いはこの制度でも減額・免除できません。
例えば、住宅ローン以外にカードローンや教育ローンなどの支払いがあり、コロナ禍で収入が大幅に減額になった方などは、この制度の対象になる可能性が高いです。
２－４．コロナ特例を利用する場合、どうやって手続きしたらいいか？
コロナ特例を利用する場合、最も多額のローンを借りている金融機関へ連絡し、この特例を利用したい旨を相談します。金融機関から同意が得られれば、地元の弁護士会等を通じて「登録支援専門家」による支援が開始され、債務整理の申し出までの手続き支援が受けられます。
こちらの公式サイトに相談窓口の電話番号が掲載されています。多くの方がちょっとした事で止まっていることが多いので、不明点があれば、先ずは問い合わせてみるのが時間が掛からず、個人的にはおすすめです。
３．コロナ特例以外に借金を減らすコツ
住宅ローン以外にも借金があるものの、上記の「コロナ特例」は利用できない・・・。そんな場合、次のような手段も検討できます。借金を滞納してしまうと事態は悪化してしまうので、滞納する前に対策を検討するのが影響が少なく、本当に有効です。
３−１．近親者や友人にお金を借りる
１つ目は、借金が滞る前に近親者や友人等にお金を借り、急場をしのぐ方法です。お互いの信頼関係があれば、いくらか貸してくれるかもしれません。
もしこうした身近な方から借入する場合は、自分で「借用書」を作成し、借入条件や返済日などの取り決め事項を記載しておくと、その後トラブルが起きにくくなると思います。
３−２．おまとめローンを利用して金利負担を減らす
２つ目は、複数の債務を１本化できる「おまとめローン」を利用する方法です。例えば、次のような借金がある方はおまとめローンを利用すると金利負担が減額できます。
（例）
・カードローンA（金利１８％）
・カードローンB（金利１６％）
→おまとめローン（金利１５％）
おまとめローンは複数の金融機関が取り扱っており、それぞれローン金利を設定しています。現在の借入金利よりもおまとめローンの金利の方が低い場合、おまとめローンを使って金利負担を減少させるのがおすすめです。
それでも、一般的に借りるより、金利が高い事が一般的です。担当者に事前に条件を確認し、申し込むかどうか決めて下さい。
３−３．過払い請求を申し立てる
３つ目は、過払い請求を申し立てる方法です。過払い請求とは、過去に払いすぎていた利息を返還してもらうこと。一時期バンバンCMが流れていましたが、２０１０年まで、貸金業者の中には法定よりも高い金利を設定し、利息を受け取りすぎていた業者があります。
そのため、２０１０年よりも前に借金を返済していた方は、過払い請求によって払いすぎた利息を取り戻せる可能性があるのです。
心当たりのある方は、お近くの弁護士や司法書士に相談してみてください。もし過払い金が受け取れた場合は、そのお金を住宅ローンの返済等に充てられます。
以上の手段を使っても借金問題が解決しない場合、最終手段の「債務整理」を検討してはいかがでしょうか？次の章から詳しく説明します。
４．最終手段の「債務整理」は４種類
債務整理とは、借金の減額や免除の手続きを行い、借金をしている方の生活を立て直すための方法のことです。その種類は４つあります。それぞれの特徴はこちらです。
４−１．任意整理
任意整理とは、借金している金融機関と話し合って、借金の返済条件を決め直す方法です。任意整理をすると、合意後の支払い利息がすべてカットされます。
その結果、利息の膨張が止まり、本来の総支払額よりも少ない金額を返済すればよくなるので、支払い負担が軽減されるのがメリットです。
任意整理は債権者である各金融機関との取り決めに従って行うため、自己破産のように裁判所から通知が来ることはなく、官報への掲載もありません。
弁護士事務所に任意整理を依頼する際も、郵送書類に事務所名を記載しない等の工夫をしてくれます。よって、家族や隣人に任意整理を知られることなく、任意整理するのは可能です。
４−２．特定調停
特定調停とは、任意整理の話し合いを簡易裁判所の調停で行う方法です。自分と金融機関との間に調停委員が間に入ってくれるので、場合によっては話し合いが進めやすくなります。
調停が成立したら「調停調書」が作られます。その内容に沿って支払いを続行。最終的には借金を完済できます。
特定調停は、任意整理と同じような債務整理方法ですが、裁判所から通知が送られています。この通知さえ隠し通せば、家族や隣人に知られる可能性は低いと考えています。
４−３．個人再生
個人再生とは、地方・簡易裁判所に申し立てを行い、裁判所に認められれば借金を大きく減額できる方法です。最大で元本を８０％程度カットできる可能性があります。
個人再生は、減額後の借金を３〜５年できちんと支払うのが原則のため、会社員や公務員など継続的な収入がある方が利用可能です。アルバイト・パートでも申し立て可能ですが、失業している方は利用できません。
また、所有する資産の状況を裁判所に提出する必要があります。が、一定の条件を満たせば家や車は手元に残すことができるのが、個人再生の最大のメリットです。
個人再生は裁判所での手続きを経るため、裁判所から通知が届きます。また個人再生後は政府の発行する官報に記載されるため、万が一知り合いに官報を読まれた場合、個人再生したことがバレる可能性はあります。
しかし、官報を実際に読む方は相当珍しいと思いますので、その可能性はそこまで高く有りません。その為、家をどうしても手放したくない方は個人再生も検討する方が賢いと思います。
４−４．自己破産
自己破産とは、地方・簡易裁判所に申し立て、借金の元本や利息をすべて帳消しにする方法です。すべての借金がなくなるのが最大のメリットです。
しかし、個人再生と異なり、家や車などの資産もほとんど失ってしまうため、資産のある方にとってはややハードルが高いかもしれません。
自己破産はほとんどの場合、弁護士を通じて手続きをします。弁護士事務所からの郵送物は、家族や隣人にバレないよう配慮してもらえることが多いです。ただ裁判所からの通知は自宅に届いてしまうため、この書類だけ自分で受け取るようにする必要はあります。
また自己破産をすると、個人再生と同じく官報に氏名等が掲載されますが、知り合いに官報が読まれる可能性はそこまで高くないでしょう。
なお、住宅ローンが返せない場合の最悪のパターンは、マイホームを競売にかけられ、強制退去させられた上で、残りのローンが払えずに自己破産するケースです。
弁護士に直接相談すると、報酬の多寡から自己破産を進められるケースもあります。しかし、自宅を含め、不動産等の資産を持っているなら、まずは任意売却を検討して、少しでも多くの資産が残せないか、検討する方が圧倒的に得策です。
過去、うまく行ったケースだと、マイホームをどうしても守りたい場合、まず不動産屋に相談し、懇意の弁護士を紹介してもらうと事が比較的有利に進むことがありました。
５．債務整理を行うメリット
債務整理をすれば、借金が減額されたり帳消しになったりするメリットは分かった。ただ、どうしても抵抗感があるという方も多いのではないでしょうか？
そこで債務整理のメリットを３点にまとめて説明します。あなたに必要かどうか検討する材料になれば嬉しいです。
５−１．借金問題を根本的に解決できる
１つ目のメリットは、借金問題を根本から解決できることです。住宅ローンの返済スケジュール変更や、おまとめローンの利用等をしても、結局は返済を続けていくことになります。
返済できる目処があるならば、頑張って返していく価値があります。しかし、将来的に見て完済が難しいなら、債務整理によって借金を減らす、もしくは無くすことを検討するのもひとつの有効手段ではないでしょうか？
個人的には一人でずっと悩むより、一度お近くの債務整理で信用できそうな方に相談し、先ずは自分の状況と選択肢を確認し、どうするか考えた方がスムーズだと思います。
と言うのも、借金は金利があり、毎月増えてしまう事。そして、早く選択肢を知り、実行する方が最善の結果が出やすいからです。例えば、競売の申し立てがされた時点で動き出したのでは、入札が行われるまで時間が少なく、取れる策が減ってしまい、最悪の結果になることも考えられます。
５−２．金融機関からの督促が止まる
２つ目のメリットは、債権者である金融機関からの督促が無くなります。滞納中、消費者金融や銀行から自宅だけでなく、会社にもたびたび連絡があると、本当に精神的に疲弊してしまいます。
しかし、債務整理の手続きを開始した時点で、弁護士より各債権者にその旨通達がいくと、こうした督促は止まり、精神的にも楽になり、普通に暮らすことが出来ます。
５−３．生活をもう一度立て直すことができる
３つ目のメリットは、生活を立て直せることです。債務整理によって、借金問題を根本的に解決できれば、生活をもう一度立て直すことができます。家族にも迷惑をかけることがなくなります。
個人的には、これまでの実務経験から、人生の再スタートを切りたいなら、悩み続けることなく、先ずは債務整理を検討するのが得策だと考えています。増え続ける金利や対策の手数を考えると、一人で悩むより、専門家に相談し、一歩踏み出す方が絶対にメリットがあると思います。
なお、自己破産後どうなるのか？そのメリット・デメリットについては、こちらの記事で詳しく解説しています。あわせてご覧ください。
６．「債務整理」を使って、住宅ローンや借金を減らすコツまとめ
この記事では、これまでの実務の経験から、住宅ローンやその他ローンの返済が苦しいときの対応策についてご紹介しました。その要点は次の通りです。
- 住宅ローンの支払いが苦しいなら、住宅ローンの借り換えや返済計画の変更、任意売却を検討
- コロナ禍で住宅ローン以外の借入を行った方等は「コロナ特例」が利用可能
- 近親者や友人から借りる、おまとめローンの利用、払い請求も検討
- 最終手段は「債務整理」
- 債務整理には、借金問題が根本的に解決する等のメリットがある
住宅ローンやその他の借入を滞納してしまうと、あらゆる交渉があなたにとって不利に働きます。その為、可能であれば、辛くなり、「借入の返済を滞納する前」に行動する事をおすすめします。
いつも、連絡を受けた際、他の方にも話してますが、「お近くの信頼できる不動産会社や弁護士等から正確な情報を手に入れ、無駄な時間や費用を払わないよう行動する」といいと思います。
なお、私たち、アリネットでも、全国から不動産や住宅ローン返済に関する相談を受けています。借金返済の相談から不動産売却まですべての行程をオンラインでも完結できますので、お近くに信頼できる不動産屋が居ない方は一度ご相談ください。
他にも、ここに記載出来ない内容で困っている方もいると思います。もし、あなたが現在トラブルに悩まされているのであれば、トラブルが大きくなる前にお近くの専門家に相談することをお勧めいたします。信頼できる先がすぐに見つからない場合、無料相談を含め、お気軽にご連絡ください。
特に、アリネットでは住まいのトラブルを減らすため、２０００年以降、引っ越しを経験された方、累計４，６００人超の方にアンケートを行い、様々な部屋探しの体験談や失敗談を集計し、分析してきました。
私たちは、２０１２年より地域に根付いた不動産屋として、住まいのトラブルに特化し、住宅ローンの返済問題だけでなく、マンションの騒音や隣人、契約条件のトラブル等、３００件近く、相談を受けてきました。これまで多くの住まいの問題を解決した経験や知識を活かし、あなたの力になれると思います。
今回もサクッと読み切れるように、私たちなりにポイントを整理して記載しました。最後まで読んで頂き、本当にありがとうございます。
※なお、これまで聞かれることが多かった質問に関して、サイト移動を機に、もっと参考になるよう一部内容を修正・追記し、投稿しています。
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