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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで賃貸の契約や入居後の管理を担当している、宅地建物取引士兼管理業務主任者の相樂です。
２０１２年から８年以上、住まいのトラブル無料相談をやって来て、不動産を紹介する担当者の未告知によるトラブル相談は意外とあります。
６月に私たち、アリネットに相談にいらしたご夫婦の話です。引っ越しのご相談だったのですが、詳しくお話を伺っていると、「事故物件だと聞いていなかったのに、引っ越してから大家さんに事故物件だと聞かされて・・・。
でも、不動産会社に問い合わせても、知らなかったと取りつく島も無くて・・・」というトラブルを抱えていることが判明しました。そもそも今住んでおられるマンションは、ご主人の転勤による引っ越しで移り住んでまだ６カ月も経っていないということでした。
１．引っ越し後に大家から自殺があったと聞かされ、事故物件だった・・・
入居後に大家さんに挨拶したところ、「住んでくれる方がまた見つかって良かったわ」と言われ、怪訝に思ったそうです。ただ、ご夫婦から「どういうことか？」と聞かずとも、大家さんの方から「しかも、家賃も元に戻して良いって言ってくださって、ありがたい限りよ」と話しはじめ、その流れでご夫婦の部屋が事故物件だと分かりました。
「そんな話、聞いていません！」
とご主人が大家さんに伝えると、大家さんは驚いて「え、でも前に入っていた人はちゃんと分かった上で入居していたから、てっきり知っているもんだと・・・」と言い、戸惑っていました。大家さんにも、不動産会社から特に連絡があったわけではなく、当然ご夫婦が事故物件だと了承した上で住むことを決めたと思っていたと分かり、ご夫婦は不動産会社に連絡することにしました。
「不動産会社の対応に不信感を覚えたので、こちらからも何か強く出られるような材料があれば・・・と思い、連絡する前に色々調べたら、事故物件の告知義務って結構曖昧なんですね。」
ご主人は気落ちしたように話してくださいました。確かに、ご主人がおっしゃる通り、事故物件の告知義務は非常に曖昧です。誰かが居住すれば告知の義務が無くなるケースもありますし、そもそも何をもって「事故物件」とするかという定義も曖昧なのです。
ご主人は「自分たちの前に住居人がいたことによって、告知も無く、家賃も従来のままに設定されてしまったのでは？」と考えていたそうです。その上で、不動産会社に問い合わせてみたところ、予想通りの回答が返ってきました。
ご夫婦の前に居住した人がいて、特に何の問題も無く、それにより本物件は事故物件として告知する必要が無いと判断した、という回答だったそうです。別に違法性があるわけではないので、ご主人も何も言えなかったそうです。実際、入居後も特に何かがあったわけでは無いですが、この不動産会社はもう二度と使いたくないとのことで、次の引っ越しの相談を私たちにお声掛けくださったという経緯でした。
２．原因は確認しなかったことと調査不足
今回のトラブルの原因は、大変残念ではありますがこのご夫婦の確認不足と調査不足によるものと言わざるを得ません。なぜなら、現行のルールでは、不動産会社にも大家さんにも落ち度らしき落ち度は無く、本物件については告知義務が絶対に発生するというケースではなかったからです。
ご主人が慌ててインターネットで調べたところ、事故物件がまとめられている有名なサイト「大島てる」のサイトや事故物件が検索できるアプリにはこの物件が掲載されていました。
また、奥様が「内覧した時にちょっと嫌なかんじがしたって言ったじゃない？ああいう直感って、結構当たるのかもね・・・」とおっしゃっていたのが気になりましたが、実際、人間の第六感は信じる価値があるものです。事故物件には「住まない方が良い物件」と「住んでも特に問題無い物件」があります。その条件は、物理的なものだけではなく、印象や感覚で左右されます。「嫌なかんじ」がする物件には住まない、というのが賢い部屋探しです。
以前、建築士さんがまとめてくれた、内見時の事故物件の確認点・見分け方まとめにも同じように直感的な事が書いてあります。部屋探しの経験が２回以下の方は統計的に問題になるケースが多いので、ぜひ確認してみて下さい。少し調べれば分かったこと、「嫌なかんじ」という直感に目を向けなかったこと、これらが今回のトラブルを引き起こしてしまいました。
２－１．内覧や紹介時の確認不足
不動産会社は自分たちに都合の悪いことを基本的に伝えるようなことはしません。事故物件などのデリケートな問題、心理的にマイナスイメージ、ネガティブイメージを与える物件はなおさらです。このような心理的瑕疵を抱えた物件に関しては告知義務の線引きが曖昧なため、なるべく隠そうとします。
この場合は、「聞かれなかったから、答えなかった」という言い逃れが成立してしまうということを頭に入れておくと良いです。
「聞かれたがあえて伝えなかった」や「聞かれたが『事故物件ではない』と答えた」となると嘘をついた事から、不動産会社に非があると判断されるため、後で「事実とは異なる虚偽の内容を伝えられた」として訴えることもできます。
そのため、事故物件には絶対に住みたくない、事故物件は何としても避けたい、ということであれば、不動産会社に「この物件は事故物件ではありませんか？」と直球の確認をしておくべきでした。こちらから確認しておけば、告知せざるを得ない状況に持ち込めるため、事前に事故物件を回避できます。
２－２．調査不足
前述の通り、大家さんから「事故物件だった」と知らされたご夫婦。ご主人がインターネットで検索したところ「大島てる」のサイトに自分たちの部屋が掲載されていることが分かりました。
今の世の中、大抵のことはインターネットで調べれば情報が出てきます。事故物件についても、その情報はネット上に沢山あるため、事前に調べておけばある程度のことは分かります。
この調査を怠り、後から「知らなかった」と言っても、自分たちで調べられたのになぜ調べなかったのか、と問われてしまえばぐうの音も出ません。告知しなかった不動産会社だけを責められなくなってしまうため、これもご夫婦がトラブルに陥った原因のひとつとなりました。
３．引っ越したい、でも不動産会社から慰謝料を取れない？
ご夫婦は「引っ越したいけれど、まだ住み始めて半月も経っていないし、正直結構初期費用がかかっているから、お金が勿体ないと思っているんです。でも、不動産会社から慰謝料を取ったりはできないんですよね・・・」と落ち込んでいました。
確かに、このケースで不動産会社から慰謝料や賠償金を勝ち取るのは難しいと言わざるを得ませんでした。なにしろ、言った言わないの議論の前に曖昧な告知義務ですし、前の住人がいたとなるとなおさら不動産会社に分があると答えるしかありませんでした。
ただ、あまりにもがっくりと肩を落とされていたので、慰謝料や賠償金を取るところまではいかなくても、例えば初期費用の一部を返金してもらうなどの交渉はできるかも、ということでいくつか進言いたしました。
アリネットとしては、不動産会社にはとにかく強気に出て、ボロは出さないように非を認めさせるのが最善とし、その上で引っ越すため初期費用の一部返金はできないか、既に支払っている前払い金を返金できないか、と交渉してみては、とお伝えしました。
前の住人がどのくらい住んでいたのか確認し、大家さん情報によると前の住人は格安の家賃で住んでいたらしいので、もしかして「ワンクッションだけでも入れば告知しなくて良くなるために一時的に居住してもらっただけ」ではないのか追求してみてはいかがか、ともアドバイスしました。
３－１．違法と認められるケースは珍しいため訴訟は難しい
このようなケースは告知義務違反で違法と認められることがほとんど無く、訴訟は非常に難しいです。心理的瑕疵についての告知義務は明確に法律などで定められているわけではないため、違法とはされず、裁判を起こしても認められない可能性の方が高いのが現実です。
その上、裁判費用や弁護士費用がかかってしまい、お金と時間だけが奪われて何も返ってこない・・・という最悪の結末になりかねないため、今回、おすすめはしませんでした。法的手段に出ても勝ち目は無いため、不動産会社に直接交渉するしかない、とご夫婦にはお伝えしました。
３－２．不動産会社の主張に押され、結局泣き寝入り
ご夫婦は、その後不動産会社に連絡し、色々と追及をがんばったそうですが、この不動産会社というのがかなりのやり手で「うちに非はない」の一点張りで押し通されてしまったそうです。
しかも、既に支払っている前払いの家賃や、退去時に一部返金となる予定の敷金などについては大家さんと直接交渉しろとまで言われてしまい、突き放されてしまったと、ご主人は憤慨していらっしゃいました。
なんと不運なご夫婦・・・と思い、アリネットとしても胸が痛みましたが、しかし不動産会社との交渉や追及に口を挟むわけにはいきませんので、大家さんとの交渉のポイントをお伝えしました。
今回のケースでは大家さんには全く非は無く、大家さんを責めるのはお門違いであったため、不動産会社の酷い仕打ちを大家さんに伝え、同情を買うという作戦が良いとアドバイスしました。
３－３．大家さんとの交渉で前払い家賃と敷金は返金
後日、ご主人からご連絡いただき「大家さんは本当に良い方で、支払い済みの２ヶ月目の家賃と、敷金は全額返金してくださいました」とのご報告でした。
「残り半月分の家賃も希望があれば返金するよ」とまで言ってくださったそうですが、「すぐに引っ越し先が見つかるわけじゃないから」とご夫婦は断ったそうです。大家さんとご夫婦の関係はすこぶる良好で、今回の件に関しては大家さんも非常に同情してくれたとのことです。
「大家さんも、不動産会社に『事故物件のことはちゃんと伝えてくれないと困る』ときつく言っておく、と言ってました」とご主人。かなりご立腹だったそうで、私どもとしても大家さんのお気持ちを察して、やるせない気分になりました。
４．判例紹介
実は、今回のように「事故物件だということを知らされずに住んでしまった」というトラブルは少なくありません。原因は主に「告知義務の曖昧さ」によるものであり、知らずに住んでしまった住居人と不動産会社や大家との間でトラブルになってしまうケースが相次いでいます。
賃貸の場合は訴訟までに至らないことがほとんどですが、購入物件となると話は変わってきます。ここで、ひとつ実際に起きた判例をご紹介します。
２０１１年に起きた判例で、２年後の２０１３年７月３日に東京地方裁判所で判決が出たものですが、判例番号Ｌ０６８３０６０６として記録されています。こちらの事例の概要は「１棟のマンションの売買に関して、そのマンションの一室で自殺があったことについて、売主と売主の依頼を受けた宅地建物取引業者が買主に知らせなかったとして買主から１億円の請求がされた」というものでした。
結論から言うと、この判例では、売主にも、宅地建物取引業者にも調査説明義務違反は「なかった」として１億円の請求は棄却されましたが、当該マンションの一室で自殺があったことは「瑕疵」に該当し、建物価値を下げると見なされたことによって６００万円の損害賠償金の請求が認められました。
判決内容としては、被告会社（売主の依頼を受けた宅地建物取引業者）は６００万円と、２０１１年１月２７日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払う（延滞分の請求）というもので、１億円とは程遠い金額となってしまいました。そもそも、こちらの事例では売主も宅地建物取引業者も、当該マンションで起きた死亡の原因は「自然死」だと思っており、両者とも「自殺」だとは知らなかったと主張しています。
売主が所有していたマンションで起きた自殺でしたが、２０１０年４月２３日午後５時５５分頃、このマンションの３０８号室の居住者が死亡しているのが発見され、調査の結果「自殺」ということが分かりました。これは、埼玉県浦和西警察署長に対する平成２３年１１月２８日付け調査嘱託の結果で明らかになったことでしたが、今回の売主は警察にそこまで込み入ったことを聞くことはプライバシー保護の観点から難しかったとして、死因については自然死として処理してしまったということです。
その後、宅地建物取引業者が当該マンションを販売するにあたり、３０８号室の居住者死亡について調査するにあたり、こちらもプライバシー保護の観点などから、売主から聞いた「自然死」という言葉をそのまま信じ、独自に調査することなく売りに出してしまいました。売主から「自然死」と聞かされていたため、買主にも「自然死」と伝えただけだったのですが、２０１１年に買主がインターネットでよからぬ噂を見つけ、確認したところ自殺だったことが発覚し、訴訟となりました。
ただ、このような背景があっても、調査説明義務違反とはならずに、ただ物件の価値が下がったことに対する損害賠償として６００万円の請求に留まったことから、事故物件に関する訴訟がいかに難しいかということが伺える事件となりました。
５．結局、相談者は引っ越しすることに
今回相談にいらしたご夫婦は、とにかく件の不動産会社に失望し、もう二度と関わりたくないとのことで、次の引っ越し先については私たちにサポートしてほしいとおっしゃっていました。
とにかく奥様が感じた「嫌なかんじ」という直感と、心理的に自殺があった部屋では過ごしたくないというお二人の想いが強く、一刻も早く引っ越したいとのことで、私どもも全力でお手伝いさせていただきました。大家さんの配慮で一部返金もあり、無駄な出費は増えたものの、ご夫婦の貯金額などから引っ越すための資金は十分にありましたので、次の物件探しもスムーズに進みました。
今回のことがトラウマになってしまったようで、ご夫婦は「もうとにかく事故物件でなければどこでも良いです」というぐらい、事故物件を完全拒否されていたため、アリネットからは事故物件の見分け方や事故物件に当たらないためにはどうしたら良いか、といったアドバイスをしました。これらのポイントについては、この後詳しく解説します。
お二人は、私たち、アリネットを通して物件探しを実行し、無事新居を見つけて引っ越しました。当初、とんだ目にあってしまいましたが、とにかくすぐに嫌な物件から離れて新しい生活をスタートさせることができて、弊社としてもホッといたしました。
６．アリネットのアドバイス
それではここで、アリネットから「事故物件は絶対に嫌」という方にこれまでの相談や実際に調べたことを基にアドバイスを送ります。事故物件の見分け方や確認方法について、また、事故物件には本当に住まない方が良いのかという点についても解説しますので、ぜひ参考にしてください。
６－１．事故物件を事前に知るための３つのポイント
検討中の物件が事故物件であるか否かを事前に知るために重要なことは【調査・確認・感覚】の３つのポイントです。この３つをしっかりと押さえることで、事故物件を結構な確率で避けられます。
６－１－１．インターネットを使った事前調査
今回アリネットに相談してくださったご夫婦のトラブル原因ともなってしまった「調査不足」ですが、事故物件を避けるためには「自分でしっかり調べる」ことが重要です。
大島てるのサイトを確認すると、全国の事故物件情報が多数ヒットします。他にも「事故物件 〇〇（エリア名）」などで検索すると、指定した地域の事故物件情報を見つけられます。
検討中の物件があれば、住所や建物名を入力して「事故物件」ワードとセットで検索することで、もし何か歓迎できないような事件や事故があった場合には簡単に情報を取得できます。このように、サイトやアプリを駆使して事故物件情報を集めることで、予め事故物件を回避して部屋探しができます。
６－１－２．担当にしつこく確認
担当者への質問で「聞きにくい」、「こんなこと聞いたら失礼かな」とか、そんな遠慮は不要です。検討中の物件が事故物件かどうか気になったら、単刀直入に「この物件は事故物件ではありませんか？」と不動産会社の担当に確認してください。
今回のケースも、ご夫婦は特に直接的には確認をしなかったため、不動産会社からの告知もありませんでした。これが、ご夫婦がきちんと確認していれば「いいえ、この物件は事故物件ではありません」と答えてしまうと虚偽の情報となるため、不動産会社としては「実は・・・」と真実を打ち明けなければならなくなっていたはずでした。
不動産会社は自社に不利なことは可能な限り明るみに出ないようにします。そのため「聞かれなければ、答えない」スタンスを取っているところも少なくありません。虚偽の情報を伝えられ、後からそれが嘘だったと発覚すれば、それを元に訴えることも可能です。その為、事故物件か否かは必ず確認しておく方が良いと思います。
６－１－３．現地、室内での感覚
今回ご相談いただいた奥様は「なんか嫌なかんじがした」とおっしゃっていましたが、このような感覚や直感は非常に大切だと思います。第六感を信じるか、信じないかは人それぞれですが、事故物件を気にする方にとっては「直感」が非常に大切な判断ポイントとなります。
科学では説明できない「何か」が宿っている部屋は確かにあります。
なんとなく空気が淀んでいる、どことなく暗くどんよりしている、何かうすら寒いものを感じる・・・といった「嫌なかんじ」を覚えたら、その部屋は絶対にやめておいた方が安心です。
６－２．事故物件の見分け方のポイント
事故物件の見分け方にはいくつかポイントがあります。
一般的には、
・家賃が相場よりも不自然に安い
・敷金礼金無し、仲介手数料無し、など初期費用が極端に安い
・不自然にリフォームされている（一部屋だけ、一部だけ、など）
・建物名が変わっている
といったことが挙げられますが、この他に感覚的に事故物件を見分けるポイントがあります。
・空気が淀んでいる／風通しが良いはずの間取りなのに風が通らない
・電気をつけても暗い場所がある
・部屋の一部分だけ急に寒さを感じる
・何か嫌な臭いがする（何の臭いか上手く説明できない不快な臭気を感じる）
これらの違和感を覚えたら、事故物件の可能性があります（あくまでも「可能性」があるだけです。）とにかく、内覧の時に何か「嫌だな」と感じるような雰囲気があれば、その部屋は少なくともあなたにとっては快適とは言い難い部屋ですので、引っ越しは検討し直した方が良いかもしれません。
６－３．事故物件だからといって住んではならないというわけではない
６－３－１．事故物件は絶対に悪か？
最後に、事故物件に住むという選択肢についても少しだけお伝えします。事故物件は絶対に避けなければならない、絶対に住んではならない、というわけではありません。世の中では色々な事件・事故が起きています。事故物件はその事件や事故の数だけ増えていくといっても過言ではありません。
その為、誰も事故物件に住まなければ、入居者がいない物件が増えてしまい、空き家問題に進展してしまい兼ねません。オーナーも借り手が見つからずに困ってしまうため、どうにかして住んでくれる方を探しています。その為、事故物件は格安の賃料設定になることが多く、一定期間が過ぎれば、あるいは誰かが一定期間住めば、告知する義務は無くなります。
６－３－２．トラブルにならない事故物件とは？
また、事故物件と一口に言っても、必ずしも住んだ人に悪影響を及ぼすわけではありません。特に影響を受けず、暮らせる物件もあれば、そもそも影響を受けない人もいます。しかし一方で、強い怨念や事故そのものがストレスになり、日々の生活に影響を受けてしまう人がいることも事実です。
その為、自分自身が事故物件に住むことをどう考えるのか、ということを良く考え、直感や感覚に素直に従って物件探しをすることが一番大切なのです。「自分は気にしない」という場合であっても、家族や友人、職場の人、近所の人が嫌がることもありますので、そういった大切な人との関係がギクシャクするのは嫌だという人も事故物件には敏感になった方が良いと言えます。
自分にあった物件探しを進めるためにも、事故物件についてのスタンスと、その調べ方や回避方法については押さえておくのが大事です。念のため、建築士の方に内見時の確認点について、まとめてもらいました。役に立つと思うので、部屋探しの経験が２回以下の方は統計的に問題になるケースが多いので、ぜひ確認してみて下さい。
最後に、国土交通省が事故物件の告知義務について、やっとガイドラインを出したので私たちなりの理解を含め、その内容をこちらのページにまとめておきました。よっぽどのことが無いと、契約後のキャンセルは出来ない部屋探しの経験が少ない人など、慎重に進めて下さい。また、これまでの相談事例を基に、遠方への引っ越しや部屋探しの経験が少ない方向けに、トラブルを未然に防ぐ三つの注意点をこちらにまとめておきました。
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念のため、【建築士と考える】住んでもいい事故物件の見分け方、内覧時に使える方法をレクチャーしてもらいました。最近流行っているカスタマイズ賃貸についても、こちらにまとめました。不動産トラブル専門の弁護士による、契約直後の事故物件発覚時の告知義務違反等の対応についてはこちらのページにまとめました。
＞＞賃貸マンションの騒音問題を避けたい方向け、内見前の構造や間取り確認と引っ越し後の対策まとめ
＞＞マンションの内見後に入居申込をしたが、罰金無しでキャンセルはできますか？
今回もサクッと読み切れるように、私たちなりにポイントを整理して記載しました。最後まで読んで頂き、本当にありがとうございます。
※なお、これまで聞かれることが多かった質問に関して、サイト移動を機に、もっと参考になるよう一部内容を修正・追記し、投稿しています。
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