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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している宅地建物取引士兼住宅ローンアドバイザーの大和田です。
私たちは、２０１２年１０月から４００件を超える住まいのお悩み無料相談を受けてきました。
個別面談をしていると、不動産の売却をお考えの方は「何をすればいいの？」、「手続きが複雑そう」、「どのくらいの期間がかかるの？」など、不安を感じている方が多くいると分かりました。
自宅の売却は一生の内、何度もすることではないので、当たりまえの事だと思います。
しかし、最初に計画を立てて、順序通りに進めていけば、ご自宅の売却は難しいものではありません。ぜひこの記事を最後までご覧ください。
今回は、不動産売却の流れについて、媒介契約から売却活動の内容、売却にかかる平均的な期間などをご案内します。
はじめてご自宅の売却を検討されている方など、後悔しないよう、参考にしていただければ幸いです。
１．不動産売却の流れ：媒介契約の種類について
それではまず、媒介契約までの流れについてです。媒介を依頼して不動産を売却する場合は前半に不動産会社と、後半に買主と契約をそれぞれ結びます。
１－１．現地調査と査定
不動産会社に相談をすると、最初にとりかかるのは現地調査です。これは売り出し価格を決定するために物件内覧と周辺地域の調査をおこなうものです。
事前にご自身でも売却価格の目安を理解するため、インターネットなどで周辺の近似した物件の相場を調べてみるのも良いですが、専門的な目で見ると、金額に開きが出る場合はあります。
この段階でご希望の売却計画、買い替えや相続の有無、物件の良い点や不具合などを極力伝えたうえ、諸経費や税金を差し引いて最終的な利益の目安を確認して下さい。
１－２．媒介契約の種類と意味
つぎに、不動産会社との媒介契約を結びます。媒介契約には「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3種類があり、どの種類の契約を結ぶか、売却されるお客さまのニーズに合わせて選択するものです。
一般媒介契約は複数の不動産会社と自由に契約できる反面、積極的な売却活動は期待できないため、最初に売却を依頼する場合に選択されることは少ないです。
それから後述しますが、一般媒介契約でないと物件情報が他の不動産会社に伝わらない、ということはありません。
ただ、一般媒介契約の場合、レインズなどに掲載する義務が無いため、急いではいないが、なるべくオープンにせず、不動産を売却したい方などに向いています。
簡単に表現をしますと「早く売却したい」「不動産会社の手厚いサポートを受けたい」「窓口を１つに集中したい」などの方は専属専任媒介契約が向いています。
また、専属専任媒介では不動産会社のみが買主を探せることとなっているので、「自分でも売却の相手を探したい」という場合は、専任媒介契約を選択する方法もあります。
１－３．媒介契約を結ぶ際の注意点
売却は金額の大きな取引となりますので、納得のいく結果を生むためには、不動産会社との事前の情報共有、相場や期間の確認はしっかりおこなって下さい。
専属専任媒介契約および専任媒介契約は、３か月の契約期間を延長していく方式なので、この３か月を目安に販売価格や期間のビジョンの再確認をするのも良いと思います。。
また、専属専任媒介契約および専任媒介契約は、他の会社と重複して契約を結んだ場合は契約違反となり、違約金が発生してしまいますので注意して下さい。
念のため、６，７００件のお引っ越しに関する後悔のアンケ－トや４００件を超えるトラブル相談を参考に、住宅ローンの返済トラブルに遭わないためのチェックリストを作成しました。
２．不動産売却の流れ：売却活動の内容について
媒介契約を結ぶと、いよいよ物件情報が市場に出て売却活動が開始されます。どのようにして行われるのでしょうか？
２－１．レインズへの掲載
専属専任媒介契約および専任媒介契約には、締結後一定期間内に国土交通省指定のレインズ（不動産流通標準情報システム）ホームページに物件情報を掲載する義務があります。
この掲載によってエリア近辺のさまざまな不動産会社が物件の仲介に動き、お客さまの情報が媒介契約をした不動産会社に集まるようになっています。
一般の方は見られない、不動産会社専門のネットワークなのですが、物件の売却で媒介契約をした依頼主は、ご自身の売却物件は内容を閲覧することができます。
また、一般媒介契約の場合、レインズへの掲載義務が無いため、クローズドで売却したい方などには向いています。
２－２．広告活動
媒介契約をおこなった不動産会社は、店頭や広告チラシ、自社ホームページやポータルサイトなどのインターネット媒体を通じて、物件の広告宣伝をおこないます。
この段階になると定期的に販売の状況報告もされますし、売主としては「おまかせ」の気持ちが強くなりがちですが、スムーズな売却に向けて、いくつかやっておくことがあります。
不動産会社の担当者には物件の良い点や不具合について、近所にお店ができるうわさなど、気づいたことを伝えたり、居住中で内覧を受け付ける場合は家の中をきれいにしたりします。
現在、住まわれていない場合は合鍵を不動産会社へ預けます。もちろん、居住中でも内覧を受けた方が早く売れやすくなります。
売却するからといって、基本的には特別なリフォームなどは不要であり、周囲の方にはあまりわからないように売却を進めることも可能です。
２－３．買主と売買契約を結ぶ
物件を気に入った買主があらわれ、取引することが決まったら、今度は買主との間に売買契約を結びます。
売買契約後に買主はローン審査を受けるという順番になりますが、ローン審査が通らず、資金調達が難しいとなった場合、契約は取りやめとなる可能性がありますので注意して下さい。
買主のローン審査が無事にとおれば、残金の決済とカギ渡し、司法書士に費用を払って所有権の移転や抵当権の抹消などの手続きをおこないます。
売買のお取引はここまでで完了ですが、売却益が出た場合、翌年の２月から３月にかけて、譲渡所得税の確定申告をおこなう必要があります。
３．不動産売却の流れ：売却にかかる期間について
最後に、最初からここまでの売却の流れで、何にどのくらいの期間を要するものなのかを見ていきます。
３－１．売却にかかる平均期間は？
不動産の売却にかかる平均期間は、もちろん物件によって左右されますが、平均的には３か月から６か月ほどかかると言われており、期間の内訳は以下のようになっています。
・情報収集から不動産会社の相談までは２週間から１か月
・物件の調査、査定から売買契約までは１か月から３か月
・売買契約の締結・買主へ引き渡しまでは１か月から２か月
買主が決まってから手続きが完了するまでに１か月から３か月を要し、さらに翌年確定申告がある点には注意して下さい。
また、それぞれの契約や手続きの際には、印鑑証明から過去の領収書まで、さまざまな書類が必要になるので、事前に不動産会社によく聞いて早めに準備することをおすすめします。
さて、早い場合とそうでない場合に平均３か月の開きがあるのですが、この差はどこから来るのでしょうか？
３－２．売却期間はこんな要素に左右される
たとえば、人気エリアで駅近、間取りや内装のイメージが良い、周辺環境が安全で便利であれば、売却までの期間が短くなる傾向があります。
今であれば、都心のタワマンなどは早期に申し込みや売買が成立することが多いです。
それから売り出しの時期が転勤、異動や進入学の時期となる３月から４月、９月の時期に重なると、お客さまの数が多く、決まりやすいことが期待できます。
また、不動産会社には「吉祥寺が得意」、「売却を専門に扱っている」などの得意エリア、得意ジャンルがあるので、エリア内で売却に強い不動産会社を選ぶことも重要です。
ただ、私たちはお客様の手残りを最大化させるため、希望価格や高値で売り出し、売り急ぐことなく、３か月から６か月くらいとって、売却活動しています。
また、潜在的な購入者のリストが１０，０００人近くあり、週に５００人くらいに紹介し、反響を見つつ、条件を決め、売却してきました。
３－３．早期売却を実現するポイント
以上から、引っ越しシーズンに合わせて売り出しが可能なように売却計画を立てるのはとても重要だと思います。
個人的には、期間に入る３か月くらい前、例えば、１２月頃から準備を進めはじめるのが良いのではと話しています。
もちろん、５月のGWから話、９月を狙うのもありだと思います。
また、媒介契約は専属専任媒介を選択し、価格設定も相場を研究して打ち合わせた上で、やや高値感のある価格に設定にするのも効果があります。
念のため、６，７００件のお引っ越しに関する後悔のアンケ－トや４００件を超えるトラブル相談を参考に、住宅ローンの返済トラブルに遭わないためのチェックリストを作成しました。
４．不動産売却までの流れまとめ
今回は、はじめて自宅の売却を検討されている方向けに不動産売却の流れについて、媒介契約から売却活動の内容、売却にかかる平均的な期間などをご案内しました。
事前の準備等に関しては手間がかかって面倒な点もありますが、理想の期間と価格で売却ができるよう、事前の準備をしっかりしていただくことをおすすめします。
もし、事前準備の方法が分からない時、その他不動産売却全般に関するご相談も承っております。
お気軽に私たち、『アリネット』までご相談ください。LINE公式からご連絡頂くと、迷惑メールや返信が遅れることが無く、比較的スムーズに進める事が可能です。
５．住宅ローン問題の解消に向けたチェックリスト
一日も早く家族との大切な毎日を取り戻すため、自分ならどうした方が良いのか？
住宅ローンの滞納によって銀行や裁判所から封書が届いたら、速やかに任意売却に特化した不動産会社や専門会社に相談することをお勧めしています。
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ご存知の通り、滞納が続くと利子による負担が日々大きくなり、競売による追い出しなど、今の生活を失いかねません。
アリネットでは、２０１２年以降、７０件以上の離婚や住宅ローン問題に伴う自宅の売却を対応してきました。
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ぜひ、お気軽にご相談ください。
６．離婚時の自宅売却で手残りを最大化するには？
何でもかんでも一括査定が流行っていますが、対応する時間がある方や相場を知るには良いと思います。
ただ、売却後のトラブルを防ぐため、自宅に住みながら、自宅を高く売るには？仕組みが必要だと思います。
６－１．査定価格はそんなに大切なのか？
この写真の通り、有名な東急リバブルが出している資料でも、３カ月未満の売り急ぎは売却価格が低くなりがちです。
そのため、まず、査定価格を意識する方がいますが、車と異なり、個別性の強い不動産では大切なのは相場より、一人の購入者です。
マンションですら、方位や階数で価格が変わってきます。
査定価格は仕事を取るための引っ掛けに過ぎないので、あまり信じない方が良いと思います。
６－２．マンションより、戸建の場合、査定価格より、大切なのは売出価格
*首都圏不動産流通市場の動向（公益財団法人東日本不動産流通機構）参照
多くの人が、査定価格から売り始め、売れないから値段を下げていく事を普通に受け入れています。
大切なのは、査定価格より高い値段で売り出し、半年程度時間をかけ、丁寧に情報を開示することです。特に、マンションより、個別性の強い戸建の場合は顕著です。
こうすることで、売却後にトラブルに巻き込まれ、思わぬ損失を被ることが圧倒的に少なくなります。
例えば、離婚のため、急いで売りたいために一括査定で出された価格で売り出した事例があります。いきなり、電話が掛かってきて、物件をよく調査せず、机上査定の価格をそのままに売り出して、売れないからもっと価格を下げましょうと言われ、夫婦間でトラブルに巻き込まれた事例です。
６－３．なぜ、住宅診断士による調査が自宅の売却に有効なのか？
２０１８年より、中古住宅の売買において、住宅検査を紹介・あっせんできるか告知する事が義務化されています。
と言うのも、ホームインスペクションを行うことで、仲介業者が通常の注意を尽くせば、自宅の外観から認識することが出来る範囲での瑕疵の有無を調査することが出来、買主への情報提供もし易くなります。
実際に、裁判判例があり、東京地裁平成１６年４月２３日判決で「仲介業者には、通常の注意を尽くせば、物件の外観から認識することが出来る範囲での瑕疵の有無を調査し、その情報を買主に提供すべき契約上の義務がある」として、確認義務違反を認定した裁判例があります。
自宅の売却は一生に一度あるか無いかです。焦って、バタバタと進め、後悔しない様、慎重に進めて下さい。
頂いたご相談は社内で共有し、４８時間以内に回答いたします。必要な場合には、弁護士や建築士などの専門家と相談し、連絡いたします。
なお、相談は無料です。費用が発生する場合には、事前に必ずご連絡いたします。
過去に頂いたトラブル相談や質問は参考の為、こちらのページにまとめています。
*お名前やメールアドレス等を公開することはありません。
*４８時間以内に確認し、回答致します。
*頂いたコメントを参考に、今後の活動を改善していきます。
西門 えみ
【執筆・監修】
大和田 豊株式会社リビングイン 常務取締役
海外留学を経て、２０１１年より、不動産投資会社にて物件仕入れからファイナンス計画、物件販売、物件管理を経験。２０１９年は青森県の収益物件から港区の戸建てや区分マンション。２０２０年は千葉県の戸建てや都内の区分マンションの売却と購入を担当、全国各地の不動産を扱う。
保有資格：宅地建物取引士、任意売却取扱主任者
写真付きなので、スマホやPCでも、引っ越しの手順や注意点がすぐに分かります。
初めての一人暮らしを中心に、２，０００件超の失敗を基に、引っ越しを賢く学びます。
最新の引っ越し事例とその考察。下見に行ったおすすめのマンションなども参考に。
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