豊洲・住吉間で有楽町線の延伸も決定した穴場の『住吉』

スカイツリーが徒歩圏!豊洲・住吉間で有楽町線の延伸も決定した穴場の『住吉』

こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、(株)リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。

単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。

私たちは2013年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。

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ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。

最近、再開発の記事を読んでいると、ネットで調べた情報をまとめているだけでは?と思えるものもたまに見かけようになりました。

私たちは、街を実際に歩いて、気分が乗らない駅は記事にまとめず、今後の展望がイメージできる駅を中心にまとめています。

今回は、再開発が動いている住吉駅について、その人口やマンション単価、犯罪発生件数等の定量的なデータを基に情報をまとめました。

1.はじめに

住吉駅*住吉駅

『住吉駅』は東京メトロ半蔵門線と都営新宿線の停車駅で、隣駅は錦糸町駅と今話題の清澄白河駅があります。

渋谷、新宿、大手町へダイレクトに移動することができ、実はアクセス抜群の駅です。

さらに、バスの利便性も高く、羽田空港や成田空港へも行きやすく、通勤・通学だけでなく、レジャーにも便利なエリアです。

1-1.四方を運河に囲まれ、緑豊かな水辺の街、住吉

扇橋閘門*扇橋閘門

『住吉』は、四方を運河で囲まれ、運河跡地を利用した『親水公園』や木場の跡地を整備した『猿江恩賜公園』など緑豊かな大きい公園が多く、落ち着いて暮らせる街として人気があります。

江戸初期に開削された小名木川には、扇橋閘門があり観光名所になっています。個人的なおすすめは観光船です。日々、扇橋閘門を通って江東内部河川を周遊するツアーが開催されています。

1-2. ランキングに入らない穴場な街、住吉

横十間川親水公園*横十間川親水公園

『住吉』と聞いてすぐにどのエリアにあるかわかる人は少ないように思います。私もはじめ、そうでした。

今は隣駅の『清澄白河駅』に注目が行き、水辺が美しくとても住みやすい街ながら、あまりその良さが知られていないようです。

様々な街のランキングを確認してもランクインがなく、他と比較して、価格が安いため、『穴場エリア』といえるのではないでしょうか?

1-3.住民の感想は「住みやすい街」と紹介された

猿江恩賜公園*猿江恩賜公園

2011年11月に放送された地域密着系都市型エンターテイメント番組『出没!アド街ック天国』(テレビ東京系)では、住吉に住む方に街の感想を聞いていました。

「猿江恩賜公園があり、地下鉄も2路線、さらにホームセンターとスーパーが隣り合っているため、住みやすい街と評判」と紹介されました。

“住んで吉”とは縁起が良いと、大阪をはじめ全国に168ヶ所も『住吉』とつく地名があり、実際『江東区住吉』もあらゆる環境が整う住みやすい街と評判だそうです。

この記事では、複数の再開発が進む『住吉』駅周辺を実際に歩き、周辺の利便性や将来性、街の特徴について可能な限り詳しく解説していきます。

マンション等、駅周辺の不動産購入を検討している方は最後まで読み、参考にしてみて下さい。

2.東京、住吉はどのような都市か?

住吉駅前の様子*住吉駅前の様子

東京の東側にある住吉は道路が広く、区画整然としており、歩きやすく、車も運転しやすそうです。

2-1.住吉他3駅との年収比較について

年収比較*引用:PAREA-Stat.IncomeLight(2019)/国際航業㈱より

まず、住吉駅と押上駅、東陽町駅の3駅について、年収別世帯数の割合を比較してみました。

住吉駅は、年収200万円~500万円の世帯が最も多く、中でも年収200万以下の世帯は約14.4%程度を占めることがわかりました。

比較的年収の低い世帯でも住むことができる環境のようです。

一方、年収1,500万円以上の世帯数は押上駅に比べ割合は高く、約3.6%だということがわかりました。

なお、『【江東区】平均賃料が安い駅ランキング』では7位となっていました。

2-2.住吉他3駅との世帯数比較について

世帯数*引用:PAREA-Stat. Income. Light(2019)/国際航業㈱より

上のグラフは、住吉駅と押上駅、東陽町駅の世帯数を比較したグラフです。

住吉駅は単身者の割合が多く49.3%と約半数を占め、他のエリアより単身者の割合が高いことがわかりました。

住吉駅は家賃相場も手ごろな割には利便性がよく、単身者に好まれるといった傾向があるのかもしれません。

3.住吉は治安が良いイメージがあるが実際は?

刑法*参考:深川警察署

上記のグラフは、エリアを管轄する深川警察署が発表した、過去5年間における刑法犯の推移です。

治安の良いイメージの住吉ですが、刑法犯・粗暴犯ともに犯罪件数は年々減少傾向にあり、2021年には大幅に件数が減少しています。

住吉の隣駅である錦糸町とは違い、繁華街がなく、そもそも犯罪が少ないエリアです。落ち着いて暮らせる環境であるといえます。

4.住吉は再開発でどのような進化をするのか?

 

実際に住吉駅周辺を歩いて見ると、近隣の再開発が複数行われていました。

その中で、大規模・良かった地域をピックアップして説明します。

4-1 JR九州の分譲マンションブランド「MJRシリーズ」が東京初進出

『MJR深川住吉』建設予定地の様子*『MJR深川住吉』建設予定地の様子

『MJR深川住吉』はJR九州の分譲マンションブランドで、東京初進出物件として注目されています。

ここは住吉駅だけでなく、東陽町駅、更には清澄白河駅も徒歩圏内の立地です。

日本橋駅や大手町駅、表参道駅、新宿駅へ直通で行ける交通利便性が高い点もポイントです。

完成イメージ*引用:MJR深川住吉HPより

4-2 豊洲・住吉間、有楽町線の延伸が確定

東京メトロ半蔵門線『住吉駅』改札の様子*東京メトロ半蔵門線『住吉駅』改札の様子

住吉駅のポイントは、東京メトロが2022年3月28日付で有楽町線の延伸(豊洲・住吉間)について、国土交通大臣より第一種鉄道事業許可を受けたと発表しました。

これにより、豊洲と住吉駅間の所要時間は、約20分から9分まで短縮されるそうです。

また、東西線、木場駅から門前仲町駅の混雑率はピーク1時間あたり約20%低減できるとの試算が出ています。更に、利便性がアップすることは間違いありません。

有楽町線の延伸*引用:Impress Watchより

5.住吉はこれからも街として、発展していくのか?

駅周辺の街並み*駅周辺の街並み

5-1.これまでの人口推移と人口予測

15分圏内人口予測

次に、各駅徒歩15分圏内の人口推計のデータを見てみます。

上記のグラフは「国土数値情報(H30国政局推計)/国土交通省」のデータを国際航業㈱が編集・加工した情報を元に作成されたグラフです。

データによると、どの駅も大きな変化は予測されず、どの駅も増加傾向でした。

近隣駅含め人口の減少が予測されない手堅いエリアであることがわかります。

江東区人口推移

*参考:江東区役所HPより

江東区が発表した人口に関する統計データを基に、江東区の人口を考察していきます。

データによると2022年に多少減少したものの10年間で45,681人(9.5%)増加していることが分かります。

5-2.各駅の乗降客数の推移は?

乗降客数

*参考:「国土数値情報(駅別乗降客数データ)」(国土交通省国土政策局・平成30年度)の数値を参考に作成

東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、『住吉駅』を利用する乗降客数の推移を考察していきます。

データによると、住吉駅の乗降客数は2020年に減少に転じました。コロナの影響が考えられます。

しかし、有楽町線が延伸し、再開発が完了したら、乗降者数は増加することが予想されます。

6.住吉駅はどのくらい値上がりしたのか?

6-1.住吉駅周辺の地価公示を見てみると?

次に、住吉駅の地価を確認していきます。

以下のグラフは、商業地域に区分されている『江東5-8(住吉駅)』、住宅地に区分されている『江東-22』の近隣駅の3地点のデータを基に、2013年から2022年までの価格をグラフにしたものです。

6-1-1.商業地に区分される「住吉駅」について

商業地*参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査

商業地の地価は、アベノミクスの影響もあり、2013年から2022年にかけて、27.4万円/㎡(約50.7%)増加しています。

商業地『江東5-8』の様子*商業地『江東5-8』の様子

6-1-2.住宅地に区分される「住吉駅」について

住宅地

住宅地の地価も、2013年から2022年にかけて増加しています。この10年で、9.9万円/㎡(約26.5%)増加しています。

住宅地『江東-22』の様子*住宅地『江東-22』の様子

6-2.住吉駅周辺のマンション価格の推移は?

住吉駅周辺の高層マンション*住吉駅周辺の高層マンション

ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、実際の大崎駅周辺の中古マンションや土地に関する価格推移を確認します。

まずは、下記のグラフをご覧ください。

こちらは、2011年からの住吉駅周辺の中古マンションに関する価格をまとめたものです。

ライフルホームズ*引用:ライフルホームズ

住吉駅の中古マンションの価格は、2020年4月から、急上昇し、今も上昇トレンドが続いています。また、直近の3年間に限れば17.95%程度上昇しています。

更に、土地の価格を確認すると、2018年10月から上昇をはじめ、今も緩やかに上がっています。

個人的には、清澄白河の人気と再開発、更には有楽町線の延伸に引っ張られ、住吉の土地だけ下がるとは考えづらいです。

そのため、再開発の進捗と共に、地価の反騰が進みそうなイメージを持っています。

6-3.ファミリー向けマンションの価格まとめ

ファミリー向けマンションの価格

このように堅調に推移している住吉駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。

一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。

まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近3カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、70㎡前後の中古マンションの平均価格を5,045万円(238万円/坪)でした。

次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格6,613万円(312万円/坪)でした。

他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格2,911万円(137万円/坪)でした。

最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格5,214万円(246万円/坪)でした。ちなみに、どの相場も2021年11月時点の数字です。

上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他3つのサイトの平均価格(4,390万円)を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約51%もの乖離がありました。

他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築10年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。

7.住吉駅のある江東区の地盤や災害時の影響は?

横十間川*横十間川

ここからは不動産を購入するうえで欠かせない、地盤や災害の影響について解説していきます。

住吉駅周辺はどのエリアが影響を受けやすいのか、そもそも災害の危険度が高いエリアなのかを見ていきます。

7-1. 地震情報サイト『JIS』が発表した『東京都港区・地域別危険度』

危険度*参照:東京都【地域別危険度】|地震情報サイトJISを基に作成

住吉1丁目、2丁目を確認すると、住吉2丁目の方が危険度が高いことがわかりました。

そもそも江東区は、江戸時代までは東京湾に注ぐ河川のデルタ地帯の一部でした。

江戸初期から埋立てが始まった歴史が示すように、地盤は軟弱で地震の際は揺れが増幅されやすく比較的危険度が高い地域とのことでした。

不動産を購入の際は建物の構造や場所をしっかり確認することが重要です。

*引用:江東区

7-2.江東区作成の「水害ハザードマップ」

ハザードマップ*参照:江東区

住吉駅周辺は街全体が0.5~3.0m未満とあり、1戸建てであれば2階部分に差し掛かるところまで水が迫る可能性があります。

既に、ハザードマップで指摘されているエリアは価格が下がっている所もあり、購入の際、絶対にハザードマップを確認して下さい。

売買契約書への添付など一般的なものになっており、ハザードマップは今後重視されると思います。

8.伝統と未来ふたつの顔を持ち、人口が増え続けている注目エリア『住吉』

猿江恩賜公園*猿江恩賜公園

住吉駅のある江東区は、2021年4月時点の人口は約52万人でした。20年前と比べると約15万人も増加しています。

23区内で増加数を比べてみると1位となっています。その他にも1位となっているのが公園の数です。

江東区内にある都立公園は、大島小松川公園、亀戸中央公園、木場公園、清澄庭園、猿江恩賜公園、東京臨海広域防災公園、夢の島公園の7つです。

人口が20年前に比べ増加している要因は、公園の数や都心へのアクセスを踏まえた生活環境の良さが、子育て世帯を呼び込んでいるという点が大きいと感じます。

江東公会堂*江東公会堂

江戸時代は海が近く、漁師町だった住吉のある深川エリアは、アサリを使った名物『深川めし』を食べられらるお店が多くあり、伝統も息づく街です。

そんな下町の伝統を残しながらも、2006年に『ららぽーと豊洲』がオープンし、一気に深川エリアの人気が加速していきました。

今後、豊洲から住吉まで有楽町線が延伸することで、今はまだ穴場エリアの『住吉』は子育て世帯があえて狙う、注目のエリアに変貌するのではないでしょうか?

*引用:猿江ユナイテッドマガジンより

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私たち、アリネットは2012年のスタート以降、オンラインを含めた面談を行い、お客様の状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取ってきました。

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相樂 喜一郎(株式会社リビングイン代表)

国立東京工業大学卒業後、JPモルガン証券、オリックスを経て、2012年より、不動産を持った個人のお客様をサポートする為、不動産会社、(株)リビングインを設立。居住用物件の賃貸・売買仲介やその管理を行い、現在に至る。8年間で300室以上のお引っ越しをサポートし、180件近い住まいのトラブルにも対応。1978年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。

保有資格:不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、住宅診断士、ファイナンシャルプランナー2級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他

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相樂 喜一郎

事例を基にトラブルの少ない取引を目指し、2011年以降130件以上の不動産取引を経験。現在はこれまでの経験を活かし、地域の金融機関と一緒に相続に伴う実家の再生や売却、住み替えに注力。不動産鑑定士補、宅地建物取引士、相続アドバイザー、住宅診断士。 >>その他詳しい実績はこちら

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