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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している宅地建物取引士兼住宅ローンアドバイザーの大和田です。
新型コロナウイルスの影響など経済情勢が悪化しているのに伴い、住宅ローンの支払いに不安を感じる方が増え、２０２０年より、２０２１年の方が債務に関する相談が増えました。
勤務先からの賃金カットなどによって収入が激減したり、人員整理によってリストラされてしまったり、会社が倒産してしまったことによって「住宅ローンが支払えない」というご相談がアリネットでも少なくありません。
仕事がうまく行かないだけでなく、家族ともうまく行かず、離婚してしまう方も中にはいました。
住宅ローンを滞納すると、銀行から先ずは「入金のお願い」が届き、さらに滞納を続けると「督促状」によって一括返済が求められ、ついには裁判所から封書が届き競売が開始となります。
放っておけばおくほど、以前の生活に戻るのが大変になります。ローンの滞納による事態が深刻化する前に、適切な対処が本当に必要だと思います。
今回は、過去の実例を踏まえ、住宅ローンを滞納による銀行や裁判所から届く封書について、まとめました。
１．返済の滞納が続くとどうなる？
住宅ローンを滞納することによって、「競売にかけられてしまう」、「自宅を手放さなくてはいけない」といったイメージをお持ちの方が多いのではないでしょうか？
ただ、一度の滞納があったからと言って、すぐに競売にかけられたり、任意売却で手放さなくてはならないような事態に陥ることは絶対にありません。
とは言え、何も連絡せず、住宅ローンの延滞・滞納が半年以上続くと、自宅を差し押さえられたり、競売にかけられてしまうことがあります。
１－１．一度目の滞納では『督促状』が届く
一度目の滞納においては、銀行から「引き落としができませんでした」、「再引き落としの日程までにご入金をお願いします」といった『督促状』が届きます。
『督促状』とは「支払い請求」の連絡のことです。
ついうっかり入金し忘れていたということもありますので、次の再引き落としの日程までに入金しておけば、何の問題もありません。
ただし、一度の延滞でも、個人信用情報機関に履歴が残ってしまうために、一定期間内には新たな住宅ローンを組むことや、カーローン、教育ローンなどが借りられない可能性がありますので注意が必要です。
１－２．「催告書」、「期限の利益の喪失通知」の封書が・・・
再引き落としの日程までに入金せず、そのまま２か月目以降も滞納してしまうと、少しずつ銀行から届く連絡も厳しい内容になっていきます。
２か月～３か月の滞納が続けば、銀行から『催告書』が届くことになり、分割返済することができなくなり、住宅ローンの一括返済を求められることになります。
相談者様の中には、この滞納が何回か続き、返済する事が出来なくなり、競売を申し立てられてしまった方もいます。滞納が一時的であるなら、金融機関に連絡し、分割返済を相談してみて下さい。
この辺り、話し方もありますが、先ずは、連絡し、事情を話すのが先決です。
一般的に、一括返済を求められても払えないと、「代位弁済」と呼ばれるものが行われます。一定期間に住宅ローンの返済がなかった場合に、保証会社が金融機関に一括返済を行う行為のことを指しています。
代位弁済が行われると、分割で住宅ローンの返済を行うことができなくなる『期限の利益の喪失通知』が届き、保証会社から一括返済を求められることになるのです。
１－３．裁判所による『競売』の手続きが開始
さらに、保証会社に対し、住宅ローンの残額をはじめ、遅延損害金なども含め一括返済できないままでいると、「競売」の手続きが開始されることになります。
滞納をはじめてから６か月～８か月ぐらいには、裁判所の職員（鑑定人）が自宅に訪問して現況調査を行い、さまざまな競売の準備をはじめられます。
滞納から８か月から１２か月経過すると、裁判所から『競売開始決定通知』が届くことになり、競売手続きの開始、不動産の差し押さえが行われます。
代位弁済のあとは、そのまま競売の申し立てが行われることになります。
しかし、金融機関に任意売却の希望を伝えることによって、競売の手続きが止められる可能性があります。
ただし、『競売開始決定通知』が届いてからでも取り下げが可能になる場合もありますが、任意売却が可能な期間は一般的に滞納から３か月～６か月ほどです。
そのため、任意売却を検討しているのであれば、１日も早く任意売却を取り扱う不動産会社や専門会社に相談することが大切です。
私たち、アリネットの場合、滞納前の今後の返済が不安な方から、競売の入札３週間前のぎりぎりな状態まで相談を受け、任意売却の申し立てをしたことがあります。
ただ、やはり、一括弁済や競売の申し立てがされる前に相談して頂いた方が私たちも色々な対策を取る事が出来、家族や以前の生活を取り戻せる可能性が高まります。
１－４．競売入札の開始
住宅ローンを滞納してから１年が経過すると「期間入札の通知」が届き、競売の入札期間や開札期間の具体的な期日が通知されます。
入札期間は１～２週間程度になり、この通知が届いたらまもなく入札が開始されることになります。
入札が始まってしまうと、金融機関は任意売却を認めてくれることはほぼありません。
しかし、金融機関次第では、受け付けてくれる先もあるため、ご自宅の売却による債務整理をご希望される場合は一刻を争うことになりますので、１分１秒でも早くご相談ください。
念のため、６，７００件のお引っ越しに関する後悔のアンケ－トや４００件を超えるトラブル相談を参考に、住宅ローンの返済トラブルに遭わないためのチェックリストを作成しました。
２．滞納後に届く封書には何がある？
住宅ローンの支払いが滞るようになると、上記でもお伝えした通り、借入先の金融機関から督促の連絡が届くようになります。
督促通りに支払いを行えば、問題なく住宅ローンの支払いを続けることになりますが、そのまま滞納を続けていると裁判所から封書が届くことがあります。
住宅ローンの支払いができないからといって放置していると、最終的には住宅を差し押さえられることになりますから注意が必要です。
２－１．支払い督促申立書
それでも、銀行からの督促に対応しないままにしていると、裁判所からの封書で『支払い督促申立書』が届くことがあります。
「支払い督促」というネーミングであるものの単なる督促状ではなく、簡易裁判所による「支払督促」という法的な手続きによるものです。
支払督促とは、住宅ローンの請求に利用されるだけではなく、家賃や敷金、補償金、報酬、請負代金などの請求にも利用されています。
この封書は必ず簡易裁判所が差出人になっており、普通郵便ではなく「特別送達」という形式で届けられることになります。
ポスト投函ではなく、書留などと同じように、住人に対して「特別送達」と書かれた封書を手渡しで配達されます。
支払い督促申立書が届いたら、すぐに開封して内容を確認して、速やかに対処することが必要です。
というのも、支払い督促申立書が債務者のもとに届いて２週間が経過すると、「仮執行宣言」を求めることができるからです。
「仮執行宣言」とは、民事訴訟の判決が確定する前でも執行できる効力を持っているもので、強制執行を使って支払い義務を実現することができます。
つまり、単なる支払いの督促だと放置していると、２週間程度で債権者から財産を強制執行されてしまう可能性があるのです。
もし、ご自宅にこのような紙面が届いている場合、放っておくと、競売・強制退去もあり得ます。その為、事前に何かしら手を打っておくのが賢明だと思います。
２－２．訴状・答弁書催告状・口頭弁論期日呼出状
裁判所からは支払い督促申立書ではなく、『口頭弁論期日呼出状及び答弁書催告状』と記載されている書面と共に、『訴状』が同封された封書が特別送達にて届くことがあります。
訴状が届いたということは、住宅ローンの滞納によって債権者から民事訴訟を提起された、つまり「訴えられた」ということです。
訴えられたといっても民事訴訟ですから、逮捕や拘留といった身柄を拘束されるようなことはありません。
訴えられた相手方を被告と呼び、訴えを起こした債権者を原告として裁判を行い、被告・原告の意見を聞きながら公正に判断されることになります。
この訴状には、住宅ローンの支払いに関する記録など、訴えに対する証拠となるものが添付されています。
原告（債権者）の主張が正しく、一切争わずに支払いしていく意思があるのであれば、分割払いを認めてもらうことや、少しでも減額してもらいたいなど、和解による解決を答弁書に記載しておきます。
形式答弁と呼ばれるものですが、被告が誠実な対応をしていれば、裁判所では話し合いによる解決を図ってくれます。
２－３．放置したらどうなるの？
「支払い督促申立書」「訴状・答弁書催告状・口頭弁論期日呼出」に対して、答弁書の提出をせず、指定されている期日に行われる裁判にも出頭しない場合には、住宅や財産、給与など差し押さえされる可能性があるために注意が必要です。
住宅ローンの滞納の場合には、不動産や銀行口座はもちろん、勤務先も知られていることがほとんどですから、給与の差し押さえの可能性まであるのです。
ちなみに、生命保険に加入しているような場合には、強制的に解約され解約返戻金まで差し押さえられてしまいます。会社勤めの方は退職金にも影響がある場合があります。
この辺り、慎重に動くようにしてください。なお、給与に対する差し押さえは、１／４もしくは３３万円を超える部分が対象となります。
裁判所から会社あてに差し押さえに対する内容が記載された封書が届くために、会社にも借金を対応していることが発覚してしまう恐れがあります。
ただし、判決後であっても、和解に応じてくれる可能性もあることから、速やかに専門家に相談することが適切です。
もし、お仕事が忙しく、対面で相談しに行く時間が無い場合などは、私たちのLINE公式から無料の個別相談をご利用ください。
なお、LINE公式からご連絡いただいた方には、無料で債務整理や任意売却に成功した１５事例をまとめた冊子をプレゼントしています。
３．競売申し立て後に届く封書には何がある？
住宅ローンを滞納して債権者からの競売申し立てに基づいて、裁判所から届く封書があります。
『競売開始決定通知書』『現況調査通知』『期間入札開始決定通知』といったもので、内容は競売に関する通知、自宅の調査に関する通知、入札の開始日となっています。
これらが届いてから早い場合には半年程度で入札が開始されてしまい、落札されると強制的に立ち退きが求められることになります。
ただし、この状況においても任意売却は可能なケースもありますので、諦めずに任意売却の専門会社に相談することをお勧めします。
３－１．競売開始決定通知書
『競売開始決定通知書』とは、競売の申し立て申請を行い、不動産の差し押さえを行ったといった内容を通知する、裁判所から特別送達で届く封書のことを指しています。
保証会社が裁判所に対して競売の申し立てを申請し、その申し立てが認められた時点で、その報告として届くものです。
競売の申し立て申請が開始されると、不動産の登記記録にも残され、不動産の売買や賃貸をすることができなくなります。
しかも、競売物件として一般に公募されることになりますから、競売業者が自宅に訪れるようにもなります。
３－２．現況調査に関する通知
競売開始決定通知書が届いたのち数週間程度で、裁判所より『現況調査に関する通知』が特別送達の封書で届くことになります。
この通知は、対象となっている物件の基準価格を査定するために、裁判所の執行官が訪問するという内容とその日時が記載されています。
指定された日時には、執行官と不動産鑑定士が訪れ、自宅内を撮影したり、周辺の環境や道路の状況、近隣の聞き込みなどといった調査を行います。
執行官には家の現況を調査する権限を持っているため、仮に訪問に応じない場合でも鍵を開けて調査を行い、抵抗を受けても排除するなど強制力を持っています。
残念ですが、この行為によって、ご自宅で何かあったのではと近隣の方に知られてしまう可能性が高いです。
その為、どうしてもご近所にバレるのが嫌な方は競売の申し立てがされる滞納から８～１０カ月程度までに専門家に相談し、対策を打つするようにしてください。
お子様の学校にも影響が出てくる可能性があるので、慎重に考え、行動して下さい。
３－３．期間入札開始決定通知
現況調査が行われた後は、売却基準価格が設定され、競売物件の入札から終了までの期間が設定され、『期間入札開始決定通知』として特別送達の封書で届きます。
この通知では、一般的に１週間後～１か月以内での入札が行われる期日が記載されています。
実際に入札が行われてしまい、落札者が決定してしまうと、強制的に退去させられてしまうことになります。
そのため、この時点で任意売却を選択するのであれば、１分１秒でも早く任意売却の専門会社や弁護士に相談することをお勧めしています。
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４．住宅ローンの滞納でよくある質問とその回答
住宅ローンを滞納においてよくある質問とその回答をいくつかご紹介しましょう。
４－１．住宅ローンの滞納時の流れについて
【質問】
現在、住宅ローンの支払いに困っている状態です。
このまま滞納をし続けていると、どのような流れで、どのような状態になっていくのでしょか？
先に自己破産した方がいいのでしょうか？
【回答】
滞納を何か月か続けていると、銀行から催告書が届き、定められた期日までに一括返済するよう求められます。
住宅ローンの債権は銀行にありますが、滞納を続けることによって保証会社が金融機関に一括返済し、保証会社に債権が移るためです。
これを「代位弁済」と呼びますが、この時点に来ると、今までのように月々の住宅ローンを返済して住み続けることができなくなります。
そのまま放置していると競売にかけられて、住宅が他人の手に渡ってしまうことになり、強制的に退去しなければならない状況となってしまいます。
自己破産すれば借金をなくすことができるものの、不動産など換金できる財産はすべて没収されることになりますので、退去しなければならない状況に変わりはありません。
今後さまざまな交渉や相談が必要になりますから、１日も早く住宅ローン問題に特化した不動産会社や専門会社に相談することをお勧めいたします。
４－２．「競売開始決定通知」後の対応
【質問】
住宅ローンの滞納をしていて、自宅を手放すことになりました。
銀行からも督促状や催告書が来ていましたが貯金がなく対応できず、先日、裁判所から「競売開始決定通知」が届きました。
競売にかけられて自宅が処分されるようですが、このまま住宅を手放すのはやむを得ないことなのでしょうか？
引越しの準備はしていますが、心身ともに余裕がなく参っています。
【回答】
裁判所から「競売開始決定通知」が届くと、競売物件として公募されることになりますから、購入目的の業者がたびたび訪れるようになります。
今後、競売の手続きが進められていくことになりますが、退去が命ぜられるまでにはもう少し時間が残されているために、任意売却に取り組まれてはいかがでしょうか？
先ずは、任意売却に特化した不動産会社や専門会社に相談することをお勧めします。
任意売却であれば競売よりも高く売却できる可能性が高く、残りの住宅ローンの返済に充当させることができます。
引越し費用やその後の生活費まで交渉してもらえますので、売却後の生活もスムーズに進めることが可能です。
５．銀行や裁判所から届く封書とは？まとめ
住宅ローンの滞納が続くと銀行から督促状や催促状が、さらには裁判所から支払い督促申立書、競売開始決定通知書などの封書が届くようになります。
そのまま放置していると、自宅が競売にかけられてしまい、ついには自宅から強制退去を命ぜられることになるのです。
ただ、競売よりも任意売却を選択する方が自宅を高く売却できる可能性があり、少しでも多く住宅ローンの残債の返済に充当することができます。
一日も早く家族との大切な毎日を取り戻すため、自分ならどうした方が良いのか？
住宅ローンの滞納によって銀行や裁判所から封書が届いたら、速やかに任意売却に特化した不動産会社や専門会社に相談することをお勧めしています。
２０１５年以降、私たちは大分県や鹿児島県から北海道まで８０件近い債務整理や任意売却を行ってきました。一般的に、任意売却の問題点や改善方法は個別性が強いため、もし、可能でしたら、LINE公式より、無料の個別相談をお申し込みください。
問題や希望をふまえ、具体的な対策を中心にお伝えいたします。なお、LINE公式からご連絡いただいた方には、無料で債務整理や任意売却に成功した１５事例をまとめた冊子をプレゼントしています。
６．住宅ローン問題の解消に向けたチェックリスト
念のため、あなたの状況や希望により、これからできる対策が異なります。個別相談の前に、今直ぐに確認出来るセルフチェックをやってみませんか？
２０１５年以降、実際にあった２００件超の住宅ローンの相談を受け、チェックリストを作成しました。
- 毎月の返済が少し厳しく、貯金がなかなか出来ない
- ペアローンを含め、住宅ローンが総収入の８倍以上
- 銀行・裁判所から手紙が届き、対策を考えている
- 転職や病気で、収入が減って、返済に悩んでいる
- 借り入れや返済など、毎月の収支管理が出来ない
- 養育費や学費など生活費が増え、やや苦しい
- ボーナス等一時金が減った又は無くなった
- 離婚や出産で共働きが出来ず、返済が苦しい
- 自宅の買い取りチラシがポストに頻繁に入っている
- 年金だけでは、家賃や毎月の生活が厳しい
もし、２つ以上当てはまる場合、直ぐに専門家に相談するか、近くに相談できる先がない場合、LINE公式から住まいを守る無料の簡易診断も試して下さい。
ご存知の通り、滞納が続くと利子による負担が日々大きくなり、競売による追い出しなど、今の生活を失いかねません。
アリネットでは、２０１２年以降、７０件以上の離婚や住宅ローン問題に伴う自宅の売却を対応してきました。
そのため、自宅に関するトラブルを解決してきた経験や専門的な知識があります。あなたの満足のいく解決に導くことが出来ると思います。
ぜひ、お気軽にご相談ください。
７．離婚時の自宅売却で手残りを最大化するには？
何でもかんでも一括査定が流行っていますが、対応する時間がある方や相場を知るには良いと思います。
ただ、売却後のトラブルを防ぐため、自宅に住みながら、自宅を高く売るには？仕組みが必要だと思います。
７－１．査定価格はそんなに大切なのか？
この写真の通り、有名な東急リバブルが出している資料でも、３カ月未満の売り急ぎは売却価格が低くなりがちです。
そのため、まず、査定価格を意識する方がいますが、車と異なり、個別性の強い不動産では大切なのは相場より、一人の購入者です。
マンションですら、方位や階数で価格が変わってきます。
査定価格は仕事を取るための引っ掛けに過ぎないので、あまり信じない方が良いと思います。
７－２．マンションより、戸建の場合、査定価格より、大切なのは売出価格
*首都圏不動産流通市場の動向（公益財団法人東日本不動産流通機構）参照
多くの人が、査定価格から売り始め、売れないから値段を下げていく事を普通に受け入れています。
大切なのは、査定価格より高い値段で売り出し、半年程度時間をかけ、丁寧に情報を開示することです。特に、マンションより、個別性の強い戸建の場合は顕著です。
こうすることで、売却後にトラブルに巻き込まれ、思わぬ損失を被ることが圧倒的に少なくなります。
例えば、離婚のため、急いで売りたいために一括査定で出された価格で売り出した事例があります。いきなり、電話が掛かってきて、物件をよく調査せず、机上査定の価格をそのままに売り出して、売れないからもっと価格を下げましょうと言われ、夫婦間でトラブルに巻き込まれた事例です。
７－３．なぜ、住宅診断士による調査が自宅の売却に有効なのか？
２０１８年より、中古住宅の売買において、住宅検査を紹介・あっせんできるか告知する事が義務化されています。
と言うのも、ホームインスペクションを行うことで、仲介業者が通常の注意を尽くせば、自宅の外観から認識することが出来る範囲での瑕疵の有無を調査することが出来、買主への情報提供もし易くなります。
実際に、裁判判例があり、東京地裁平成１６年４月２３日判決で「仲介業者には、通常の注意を尽くせば、物件の外観から認識することが出来る範囲での瑕疵の有無を調査し、その情報を買主に提供すべき契約上の義務がある」として、確認義務違反を認定した裁判例があります。
自宅の売却は一生に一度あるか無いかです。焦って、バタバタと進め、後悔しない様、慎重に進めて下さい。
頂いたご相談は社内で共有し、４８時間以内に回答いたします。必要な場合には、弁護士や建築士などの専門家と相談し、連絡いたします。
なお、相談は無料です。費用が発生する場合には、事前に必ずご連絡いたします。
過去に頂いたトラブル相談や質問は参考の為、こちらのページにまとめています。
*お名前やメールアドレス等を公開することはありません。
*４８時間以内に確認し、回答致します。
*頂いたコメントを参考に、今後の活動を改善していきます。
西門 えみ
【執筆・監修】
大和田 豊
株式会社リビングイン 常務取締役
海外留学を経て、２０１１年より、不動産投資会社にて物件仕入れからファイナンス計画、物件販売、物件管理を経験。２０１９年は青森県の収益物件から港区の戸建てや区分マンション。２０２０年は千葉県の戸建てや都内の区分マンションの売却と購入を担当、全国各地の不動産を扱う。
保有資格：宅地建物取引士、任意売却取扱主任者
写真付きなので、スマホやPCでも、引っ越しの手順や注意点がすぐに分かります。
初めての一人暮らしを中心に、２，０００件超の失敗を基に、引っ越しを賢く学びます。
最新の引っ越し事例とその考察。下見に行ったおすすめのマンションなども参考に。
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