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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで建物の管理や住まいのトラブル解消を担当している不動産鑑定士補兼管理業務主任者の相樂です。
今回は司法書士の西門と共にマンション内での事件・事故発生時の告知の有無やその内容について、これまでの経験と判例を基に対策を考えました。
告知義務の有無の基準に関して、国土交通省が先日出したガイドラインを弁護士さんと話し合いました。まだ、案の段階で、これから本決まりですが、こちらのページにまとめておきました。
新しく新居を探す際、気に入った部屋が「事故物件」に該当しているか気になる方は非常に多いです。今朝も女性の方から、港区のワンルームで相場より安い気がするので、事件・事故などが遭った部屋かどうか調べてほしいと連絡がありました。警察や鍵屋さんに確認し、相場もそれほど乖離していなかったのでその部屋やマンション内で事件や事故が起きていたわけではないと伝えました。
特に、中古の分譲マンションを検討されている方等、これから先、長い時間をその部屋で過ごすため、誰かが亡くなった部屋や隣の部屋でそのような事が起きた場合、生活を送ることに強い抵抗が生まれるのは当然だと言えます。
しかし、不動産業者によっては、仕事にするため、対象となる不動産で人が亡くなったなどを告知する「告知義務」を曖昧にしている場合も少なくありません。なぜなら、明確な告知義務がある期間は起こった事象によって異なるためです。ポイントは不動産業者は誰から誰の為に仕事を行い、報酬をもらうのかをよく考えることです。その為、手数料無料を謳う場合、貴方ではなく、オーナーや売主、管理会社からの報酬の為に働いている可能性が大いにあります。
そのため、契約や入居後にマンションが事故物件であることを知るケースはよくあります。
実際に、弊社のサイトに書き込み（コメントの合ったページを載せる）を頂き、相談を受けたお客様でも「契約した物件で人が亡くなっていたことを不動産会社から聞かされなかった」という方がいました。
そこで、この記事では知らされずに事故物件のマンションを購入してしまった際の解決方法やそもそも購入しないための方法を詳しく解説していきます。事故物件を購入し、一人で悩んでいる方や霊感が強く、どうしても避けたい方は、最後まで読み、今後の参考にしてみてください。
１．事故物件とは？
事故物件とは、不動産内で自殺や他殺、火災などによる「不自然死」が起こった、いわゆる「訳あり」と呼ばれる大抵の方が嫌悪感を示す物件のことです。つまり、「自然死」の場合は事故物件に該当しません。例外として、死後誰にも見つけてもらえず、腐敗した孤独死の場合は事故物件に該当します。
＞＞弁護士さんが作ってくれた心理的瑕疵や事故物件に関する詳しい解説はこちらのページにまとめておきました。
１－２．明確な告知義務のルールは法的に定められていない
瑕疵物件（対象となる不動産に何かしらの問題がある不動産）の告知義務がある期間は明確には定められていません。その理由は告知事由の内容によって大きく異なるためです。
そのため、不動産会社は告知義務のある期間や条件を独自で定めています。中には、殺人事件が起こった物件ですら、「２人目以降の入居希望者には告知しない」と規定しているケースも存在します。そのため、事故物件を避けるためには、自身で調べることが重要になります。
１－２－１．マンションの売買における説明責任とは？
賃貸や分譲に限らず、対象となる不動産を提案する際、不動産会社や大家さんは買主や賃借人に「説明責任」を負います。
説明責任とは、「対象となる不動産に何らかの問題がある場合は、買主や賃借人に説明する」義務が生じることです。例えば、前の住民が対象となる不動産内で自殺した場合は、次の入居希望者に伝えなくてはなりません。
仮に、不動産会社や大家さんが把握していたにも関わらず、嘘の情報や事実を隠した場合は「説明義務違反」に該当します。それにより、契約の解除や損害賠償を請求することが可能です。ただし、損害賠償は、瑕疵の内容や判例によって異なるため、確実に取れるとは限りません。
＞＞説明責任と瑕疵担保責任の違いや責任の所在に関して、まとめたページはこちらにまとめました。
１－３．告知されず、賃貸マンションを契約した判例
ここでは、告知をされずに賃貸マンションを契約した際の判例を紹介します。こちらの判例は、賃貸人がマンションの一室を競売で購入した際、前持ち主である方が自殺したことを借主に告知しなかった事例です（神戸地裁尼崎支部 平成２５年１０月２８日 判決）
賃貸人は自殺があったことを把握していないと主張しました。しかし、瑕疵担保責任が認められ、借主の勝訴が決まりました。それにより、損害賠償として約１０４万円の支払いを命じられました。
１－４．告知されず、分譲マンションを購入した判例
次に、告知されずにマンションを購入した際の判例を２つ紹介します。
１－４－１．告知義務違反による損害賠償請求の判例１
売買対象になったマンション内で自殺があったことを告知されなかったことで損害賠償請求を行った実例です(横浜地裁平成元年９月７日 判決)
この判例では、自宅目的で購入したマンションで６年前に自殺が起こったことを理由に「告知義務違反」に該当するとして、違約金と手付金を合わせた合計１,１４０万円を請求しました。結果的に、売主から７００万円受け取ることで和解が成立しています。
１－４－２．告知義務違反による損害賠償請求の判例２
居住用目的で購入した中古住宅で、契約締結の５ヶ月前に自殺事故が起こったことを告知しなかったことにより、契約解除と損害賠償請求を行った判例です（浦和地裁川越支部 平成９年８月１９日 判決）
こちらの判例では、契約を結んでから直近の事故であることから瑕疵担保責任と認められ、売主に対して告知義務違反として、８９３万円の損害賠償を支払うよう下されました。
２．主な事故物件のケース
事故物件に該当する主なケースは、以下の３点です。
- 室内で自殺や他殺などが起きた
- 死後すぐに発見されなかった孤独死
- 近隣に嫌悪物件がある
とても大切な事だと思うので、それぞれ詳しく解説していきます。
２－１．室内で自殺や他殺などが起きた
通常、対象となる物件で自殺や他殺が起きた場合は、事故物件に認定されます。そのため、入居希望者がなかなか現れず、家賃や売却価格は相場よりも安く提供されていることが多いです。
また、自殺や他殺だけでなく「死者が出た事故」も事故物件に認定されます。例えば、火災により死亡者が出た場合などです。「自然ではない亡くなり方をした」ケースが該当すると覚えておいてください。
２－２．死後すぐに発見されなかった孤独死
死後すぐに発見されなかった場合、事故物件に認定されます。主にこういったケースは「孤独死」と呼ばれます。
例えば、病気で亡くなった方が１ヶ月以上誰にも気づかれず、遺体が腐敗した状態などで見つかるケースです。このような場合、部屋自体にも損傷が起きることもあり、告知するように義務付けられています。
２－３．近隣に嫌悪物件がある
近隣に嫌悪物件がある場合、事故物件に該当するケースが多いです。ちなみに嫌悪物件とは「不快感や危険感を与える施設や地域の風紀を乱す恐れがある施設」のことを指します。
具体的には、ゴミ収集場や風俗街、暴力団事務所などです。こういった施設は、人によっては不快に感じる恐れがあるため、告知することを定められています。
ただし、風俗街やごみ収集場など事前に知り得た物に関しては、損害賠償請求をしても認められる可能性は低いです。
３．事故物件を避けるために知っておくべき調べ方と特徴
事故物件を避けるためには、以下の３点に注視することでリスクを軽減できる可能性があります。
- 相場よりも価格や家賃が安い
- 物件概要の欄に記載がある（告知事項あり）
- インターネットを確認する
同様に、以下、それぞれ詳細に解説します。
３－１．相場よりも価格や家賃が安い
地域の相場よりも対象となる物件の家賃が著しく安い場合、何らかの理由があると疑うことをおすすめします。通常、家賃や価格は建物の設備や立地などに加え、地域の相場に合わせ、設定されています。
そのため、条件がいい物件にも関わらず、通常ではあり得ないような価格や家賃で提示されている場合、事故物件である可能性があります。仮に、家賃があまりにも安いと感じた際は、「ライフルホームズ」や「CHINTAI」などに相場が記載されているので確認するようにしてください。
３－２．物件概要の欄に記載がある
物件の概要欄に「告知事項あり」や「心理的瑕疵あり」と記載されている場合は、事故物件に該当する何らかの問題がある不動産です。
過去に、何らかの心理的瑕疵（心理的に不快感を示す恐れがある物件）にあたる事故が発生した際に記載されます。そのため、物件の詳細内容を隅々まで確認することが重要です。
３－３．インターネットサイトを確認する
インターネットが普及したことにより、さまざまなサイトで事故物件を公表しています。中でも、事故物件の情報を提供している「大島てる」と呼ばれるサイトは、全国の事故物件を調査し、詳細に記載していることで有名です。
自身で調べる際には、「大島てる」を利用することをおすすめします。もちろん、売買等の担当者に事故の有無を必ず確認することが大前提です。
４．知らずに事故物件を契約してしまった場合の解決方法
万が一、何も聞かされずに事故物件を契約してしまった場合、以下の３点を行ってみてください。
- 告知義務違反があるかどうか確認する
- 契約の解除を不動産会社に連絡、要求する
- 損害賠償を不動産会社に連絡、請求する
それぞれ本当に重要な内容となりますので、ここから詳しく解説していきます。
４－１．告知義務違反があるかどうか確認する
入居後に初めて事故物件だと知った際、契約前に事故物件であることの説明を受けているかどうかを確認するようにしてください。
その方法としては、「契約書」や「重要事項説明書」の特約部分などに事故物件であることが記載されているかを確認することで行うことができます。
４－２．契約の解除を要求する
上記の方法で不動産会社や売主に告知義務違反が生じた場合、契約上の義務をきちんと果たしていない「債務不履行」に該当します。債務不履行とは、分かりやすく説明すると、本来果たすべき債務をきちんと行わなかった事象のことです。
そのため、契約者であるあなたに非はなく、不動産屋や売主に対して契約の解除を要求することが可能です。
もし、応じてくれないような悪質な場合、宅建業者免許停止や取消し、詐欺罪適用の可能性もあるので、行政や宅建協会、警察に相談に行くことをおすすめします。例えば、都庁や県庁などになります。
４－３．損害賠償を請求する
告知義務違反によってあなた自身に損害が発生した場合、不動産会社や売主に対して損害賠償請求ができます。例えば、賃貸の場合では契約時に支払った仲介手数料や敷金、礼金を返還と精神的慰謝料を求めることが可能です。
ただし、確実に損害賠償や慰謝料が認められる訳ではありません。場合によっては要求が却下されるケースもあるため、このようなトラブルに経験豊富なお近くの弁護士に相談した上、不動産会社に損害の請求するようにしてください。
４－３－１．損害賠償請求が却下された判例
こちらの判例は、賃貸物件の契約後に下の階で自然死が起こったことを告知しなかったとして、損害賠償請求を行った判例です（東京地裁 平成１８年１２月６日）
この裁判は、賃貸契約を締結する半年前に下の階の方が無くなったことを告げられなかったのは、告知義務違反にあたるとして賃借人が敷金や礼金など合計約９４万円の損害賠償を求めました。しかし、自然死は瑕疵とは認められず、結果的に要求を却下されました。
このように、必ずしも損害賠償請求が認められるとは限りません。自然死に限らず、事故発生から時間が経過しているケースも告知義務が生じない可能性があるため、訴訟を起こす場合には注意が必要です。
５．事故物件を避けるには、不動産会社選びが重要
事故物件を契約するリスクを軽減するためには、不動産選びが重要です。不動産会社の中には、仕事の為、事故物件に該当していることを把握していながら隠す悪質な会社も少なくありません。
中には、「事故物件ロンダリング」と呼ばれる、サクラを雇って一定期間入居されることで、事故物件に認定されたことを無かったことにする悪質な企業もあります。
もちろん、それで告知義務が消えるのかは甚だ疑問ではあります。しかし、そのような不動産会社や担当を安易に選ばず、本当に信頼できる企業や担当者と契約を締結する方が精神的にも安心できるのは間違いありません。
＞＞実際に事故物件に遭った３名の方にヒアリンを行いました。告知義務やその対策、隣で事故が起きてしまった時などまとめたページはこちらです。
５－１．悪質な不動産会社を見極める際の３つのポイント
悪質な不動産会社を見極める際、以下の３つのポイントに該当していない企業を選ぶようにしてみてください。
- 上から目線で要望を聞いてくれない
- メリットやデメリットを正確に教えてくれない
- 事故物件に該当するか、質問にきちんと答えてくれない
これらは、最終的に購入者や賃借人が諦めるケースが物凄く多いので、それぞれ詳しく解説します。
５－１－１．要望を聞いてくれない
早く事故物件を契約して欲しいがために、顧客の要望に合わない物件を勧めてくる不動産会社は少なくありません。サイトへの書き込みも多いです。
例えば、希望している内容に該当していないにも関わらず「こちらの物件がおすすめです」と言って、半ば強引に進めてくる会社や担当者です。このような不動産会社は避けるのが無難です。
仮に事故物件には該当しなかったとしても、会社の利益を優先し、あなた自身の幸せを考えていないため、後々何らかのトラブルに繋がる恐れがあります。
契約、入居後に問題が発覚しても対応してくれない場合もあります。結果的に、避けた方が良いと思います。
５－１－２．メリットやデメリットを正確に教えてくれない
悪質な不動産会社は、物件の良いところしか説明しないケースがあります。物件のデメリットやイメージしている生活スタイルとの違いを適当に説明し、都合の良いように言い換えることがあるため、注意が必要です。
一方で、メリットやデメリットを的確に伝えてくれる不動産会社は、包み隠さす情報提供を行っているため、信用できる企業だと言えます。当たり前だと思いますが、事故物件に該当している不動産の場合でも、告知事項ありと正確に説明してくれるはずです。
５－１－３．事故物件に該当するかの質問にきちんと答えてくれない
告知義務を怠る不動産会社は「この物件は事故物件に該当しているのか？」などの質問に対し、曖昧な返答をするのが特徴です。明確な答えを言わず、どっちとも取れるような発言をします。
そのため、事故物件に該当しているのか質問した際に即座に答えられない企業は避けるのが無難です。
６．マンションの事故物件の調べ方のまとめ
今回は、マンションの事故物件の調べ方や告知されずに契約してしまった場合の対象を紹介しました。事故物件は、不動産会社によって告知する内容や期間が異なるため、正確な情報を得ることは難しいです。
中には、事故物件ロンダリングを行う企業もあるため、あなたがどれだけ注意しても避けれないケースもあると思います。以下、今回のおさらいです。
- 事故物件は告知義務があるケースと告知義務のないケースがある
- 自殺や他殺など「不自然死」などが発生した場合、事故物件に該当する
- 事故物件を避けるには、家賃相場や物件概要欄、関連サイトを確認する
- 知らずに事故物件を契約した場合は、損害賠償を請求できる可能性がある
- 事故物件を契約しないためには、不動産選びが重要である
そのため、事故物件を避けるためには、不動産選びが重要です。本当にお客様の事を思っている会社なら、知っているのに黙っているようなことはしません。
最後に、国土交通省が事故物件の告知義務について、やっとガイドラインを出したので私たちなりの理解を含め、その内容をこちらのページにまとめておきました。よっぽどのことが無いと、契約後のキャンセルは出来ない部屋探しの経験が少ない人など、慎重に進めて下さい。
また、これまでの相談事例を基に、遠方への引っ越しや部屋探しの経験が少ない方向けに、トラブルを未然に防ぐ三つの注意点をこちらにまとめておきました。
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先日、馬場と一緒に事故物件経験者の方にヒアリングを行った内容をこちらのページにまとめています。判断基準が本当にあいまいなケースもあり、住んだ後に分かることもあるので、霊感に強い方など、事前に確認して申し込みを入れるようにしてください。
もし、内覧時におかしいなと思ったら・・・。
現地で使える不快な事故物件の見分け方について、【一級建築士と考える】住んでもいい事故物件の見分け方、内覧時に使える方法をレクチャーしてもらいました。他にも、慎重な方向けに、大島てるだけじゃない「事故物件」や「告知事項あり物件」の調べ方についてはこちらのページにまとめました。
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不動産トラブル専門の弁護士による、契約直後の事故物件発覚時の告知義務違反等の対応についてはこちらのページにまとめました。その他、【元弁護士と考える】シリーズ、告知義務の必要な事故物件を選ばないための賢い対策他
＞＞【元弁護士と考える】事故物件を契約する前の告知義務？その確認方法や注意点は？
＞＞【元弁護士と考える】不動産屋からウソを教えられた時の対応は？
＞＞【元弁護士と考える】騒音、地震、虫などないと言われたのに、嘘だったら
＞＞【元弁護士と考える】仲介手数料の支払い無効裁判（２０１９年夏）
＞＞【元弁護士と考える】騒音や悪臭、ナンパ等『隣人トラブル』の対処と引っ越し代は？
その他、事故物件に関する記事はこちらです。
＞＞麻布十番の事故物件を見に行って、その場で原因分析（その１）
＞＞麻布十番の事故物件を見に行って、その場で原因分析（その２）
＞＞稀に相談される事故物件の夜について、麻布十番エリアにあるものを実際に見に行ってきました。
今回もサクッと読み切れるように、私たちなりにポイントを整理して記載しました。最後まで読んで頂き、本当にありがとうございます。
※なお、これまで聞かれることが多かった質問に関して、サイト移動を機に、もっと参考になるよう一部内容を修正・追記し、投稿しています。
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