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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで建物の管理や住まいのトラブル解消を担当している宅地建物取引士兼防犯設備士の馬場です。
今回は、これまで沢山現地を見てきた事故物件に関して、３人の方に実際にヒアリングをしてみました。
告知義務の有無の基準に関して、国土交通省が先日出したガイドラインを弁護士さんと話し合いました。まだ、案の段階で、これから本決まりですが、こちらのページにまとめておきました。
特に、自分の住んでいる部屋が事故物件だった時、上下階や隣の部屋が事故物件だった時、さらにはそのことを知らされていなかった場合、どうすればよいのかについてお話ししていこうと思います。
２０２０年以降、コロナウイルスの影響から思ったように外出や気分転換もできていない方も多いのではないでしょうか？お部屋のご案内をしてても依然と比べ、自宅に居る事が増え、室内の事を気にする方が増えました。
特に、これまでは聞かれなかった風通しや日当たり以外に事故物件かどうか？事件があったマンションかどうか？気にされる方増えたと思います。これまで、東京、港区を中心に夜の事故物件チェックをしてきました。
１． 死因「変死」の増加
コロナ禍になってから「変死」で死亡する人数が増えているということから、このような事故物件と実際に直面しやすくなり、賃貸物件を探す人にはより身近なものになってきています。
事故物件に住んでしまって被害に遭わないために、契約前に事故物件ではないかの確認が必要です。確認はしていても実際に被害に遭われた方々のためにこの記事を書きました。どうか参考になれば幸いです。
馬場：そこで今回は、実際に被害に遭われたAさん、Bさん、Cさんにお集まりいただきました。本日は宜しくお願いします。
A、 Ｂ、Ｃさん：宜しくお願いします。
＞＞建築士さんに確認した、事故物件の家賃が安い事故物件、どんな部屋なら住んでいいの条件はこちら。
２． 事故物件と告知義務の範囲について
２－１．そもそも事故物件とは何か
馬場：こちらについてはいかがでしょうか？Ａさんから順にお話をお伺いしても宜しいでしょうか？
Ａさん：はい。私が経験したのはまさに住んでいる物件が事故物件という部屋でした。仲介業者から何も聞かされておらず、入居して仲良くなった隣の入居者さんからポロっと事故物件の話をされたことが知るきっかけでした。
馬場：じゃあ本当に知らずに入居して、その後に発覚したということですね。
Ａさん：そうなんですよ。「隣の方が亡くなった時はびっくりしましたよ、救急車や警察の方とかいっぱい来ててね」と隣人の発言で事故物件だと発覚して管理会社にクレームを入れたという流れですね。
馬場：どんな内容だったのでしょうか？
Ａさん：孤独死だったんですけど、発見されるまでに時間がかかってしまって床などに体液がこびりついたような感じだったようです。床は張り替えられていたので気持ちよく入居したつもりだったんですが、それを聞いてからというもの、築年数の古いお部屋で異様にきれいにリフォームをされているところを見ると当時のゾッとした記憶が蘇ります。
馬場：それは大変だったでしょう。Ｂさんはどんなご体験をされたんですか？
Ｂさん：はい。私の場合は最近の豪雨によって浸水していた訳あり物件でした。遠方からの引っ越しをした時だったので、本当に土地勘がなくて、紹介してくれる営業マンに勧められて部屋を契約していました。
大雨で床の上に水が来るということを知ったので、慌てて管理会社に電話をして確認をしたら、仲介業者にはその旨伝えていましたよ？の一点張りで責任を取ろうとしてくれませんでした。
当時、担当してくれた営業さんに話を聞いても、管理会社からは何も聞いていなかったということで責任の所在が最後まで分からず、結局は泣き寝入りしました。
馬場：こういう時のためにハザードマップを含め、書面で契約を交わす必要があるのですが、徹底されていなかったようですね。被害は遭われずに退去なされたんですか？
Ｂさん：はい。たまたま職場の人の知り合いが近くに住んでいて、ちょっとした会話から気が付いたという感じでした。
馬場：被害に遭われていないというだけでホッとしました。Cさんがいかがでしょうか？どんなご経験をされたのでしょうか？
Cさん：私が住んでいた物件は、以前の入居の一人が老衰で自然死をされた物件でした。これもAさんと同じような感じで近隣の住民の方とお話しをしている時に知りました。
自殺とか他殺じゃないだけ全然マシなのかなと思いましたが、でも同じマンションで人が亡くなっていることは契約前に教えて欲しかったですね・・・。
＞＞ポイント
実際、『明確にこうなれば、事故物件です。』と定義付けされているわけではないので、契約時に言った・言っていないといった線引きが非常に難しいと言われる案件です。
相場よりも明らかに安い、リフォームをされている箇所が目立つなど気になることがあれば、担当する営業マンに直接「事故物件じゃないですよね？」と聞いてみることが大切です。
私も実務上、色々なアパートやマンションをご紹介しておりますが、お客様からこのフレーズを聞くことも非常に増え、内見時など、担当者や不動産会社に気になったことはなんでも質問するという心構えが必要だと思います。
２－２．どんなケースがあるの？
馬場：事故物件にはどんなケースがあるのかについてですが、こちらはいかがでしょうか？
Aさん：やっぱり人が室内で死んだら事故物件じゃないですか？
Bさん：そうですね。でも私の場合は人が亡くなったのではなく、以前の自然災害についての告知がなされていなかったことが重大ですよね。なので、勝手に私の中では事故物件と判断しています。
Cさん：とりあえず、私たちが借りる時に不利益になる事実を伝えずに入居させている時点でおかしいですよね。
馬場：みなさんありがとうございます。Cさんのおっしゃる通り、借主は一般的には不動産業者ではない不動産の知識を有しない素人の方が契約されるわけですので、こういった不利になる事項については契約前に行う重要事項説明で説明をする必要があります。
Aさん：でも、せっかくなら内見や申し込みの前にはせめて知っておきたいですよね。
＞＞ポイント
一般的に、孤独死・自然死と呼ばれるケースから殺人、自殺のあった部屋のことを指します。しかし、過去に水害の被害に遭った、何かしらの瑕疵（欠陥）があることを故意に伝えずに契約をすることは告知義務違反にあたり、不動産会社にペナルティが課せられます。
人が亡くなった＝事故物件と思われがちですが、ここの線引き基準が非常に曖昧なためBさんのような自然災害の事故もあり得ますので、気を付けてほしいポイントです。
２－３．貸主には事故物件についての告知義務がある
馬場：告知義務について何かご存知のことはありますか？
Bさん：やっぱり何か問題があるならば先に言わないとダメですよね。不動産の取引じゃなくてもそうだと思います。買い物をするときに、訳あり商品なのに通常の値段で販売されたら騙されたと思いますよね。金額が大きいこともあって簡単には許せませんよ。
馬場：おっしゃる通りです。不動産の取引で、特に売買では大きなお金の取引になりますので、慎重な契約が必要となります。Aさん、これについていかがでしょうか？
Aさん：当たり前に告知してもらわないと本当に困りますよね。あくまでこっちは資格も持っていない不動産初心者なわけだからね。
＞＞ ポイント
通常の物件とは違って、何かしら問題（瑕疵）のある物件のことを事故物件と呼びます。事故物件は自殺者が出た、殺人事件が起きた等の心理的瑕疵と呼ばれることから、雨漏れ、傾いているといった物理的な瑕疵のある物件についても同様な呼ばれ方をします。
貸主にはこういった瑕疵のある事故物件を貸し出す時には告知義務というものが課せられており、これに違反して契約を行った場合、契約の取り消しや損害賠償の責任を負うことになります。
２－４．いつまで事故物件として報告する必要があるのか
馬場：この「事故物件」はいつまで報告するべきなのでしょうか？
Cさん：私が住んでいるところに関しては亡くなって部屋を解約になってから、約４年が経っていました。そこで、不動産屋と揉めたのが３年以上経ったら時効だから言っていなかったということでした。
馬場：なるほど。その後どうだったんですか？
Cさん：結局、私も色々調べて明確に告知義務が課せられる年数が定められているわけではないということを知りました。
Aさん：そのまま、その話は終わったんですか？
Cさん：いやいや、私もその話を聞いて、そうなんですね。だけでは済ませられなかったので、知り合いの弁護士に相談してみますって言ったら慌てて、仲介業者とに連絡とかしてもらってスムーズに解約と仲介手数料や敷金・礼金等一切の返金に応じてくれました。知り合いっていうのは冗談だったんですけどね（笑）
馬場：素晴らしい演技力ですね。でも知らないだろうと思って、サラッと４年でと言ってみたんでしょうね。内容ありきのところがあり、明確には決められていないことが事故物件の告知義務の難しいポイントです。
＞＞ポイント
告知義務があった場合でも一定期間が経過すると義務がなくなると考えられています。しかし、法律で明確に定められているわけではないため、鵜呑みにはできません。
しかし、賃貸借契約の場合で過去に自殺があったケースでは、２～３年で告知義務が無くなると言われています。他にも、一度入居者が入っていればＯＫ等も同じような感じです。
これは世間一般的に、その事故物件に対する認知度が低下すると考えられている目安ですので、個人的に、ネットニュースに出るような案件であれば、検索すれば、出てくるし、さらに長く告知義務が存続する場合が考えられます。
３． 事故発生時の補償について
３－１．補償はあるの？（オーナー向け）
馬場：これについてご存知の方はいらっしゃいますか？
Ｂさん：私の父がアパート経営をしているので、少しだけ知っているんですが、事故物件に備えた保険があるとかないとか・・・？
馬場：Ｂさんよくご存知で。お父様はオーナー業をされていらっしゃるんですね！分からないことがあれば、お父様が頼りになりそうですね。
＞＞ポイント
補償という言葉は主に貸主向けのお話になりますが、参考までに。現在では、高齢化社会になり、高齢者が一人で賃貸物に住むケースが増えてきております。
そこで、新しい施策として孤独死保険というものが登場しており、事故発生後のリフォーム費用や残置物撤去に伴う費用を補償してくれたり、家賃を最大６か月間補償してくれたりする保険もあります。
もし、単身者向けのマンションやアパートをお持ちの場合、万一の事故に備え、加入しておくことをおすすめします。僕自身の物件もワンルームや１Ｋのマンションは三井住友海上の孤独死保険を一棟丸ごと入っています。オプションで付けられるみたいです。
３－２．事故発生時の損害賠償について
馬場：損害賠償の基準は以前、弁護士さんに判例等を参考に基に説明してもらいましたが、事故を隠されて入居した場合の損害賠償についてはいかがでしょうか？これについて、Ａさんは実際にご経験されていると思いますがどうでしょう？
Ａさん：損害賠償請求は可能です！私の場合は、管理会社の失念で伝えているのを忘れたと言われていました。
本当かどうか分かりませんが、管理しているエクセルデータから「告知事項あり」の文言が消えていたのどうのと言い訳をされましたが、告知されていない事実は変わりませんでしたので、契約の解除の申し出と引っ越しの費用や預けていた敷金などの返金を求めました。
馬場：損害賠償はされなかったんですか？
Ａさん：そうですね、事故物件だと判明した時はすごく腹が立ってどうしようもありませんでしたが、その後の管理会社やオーナーの迅速な行動と誠意を見せられたので、損害賠償請求まではしませんでした。
Ｃさん：すごいです。私だったら我慢できずに出るところドンドン出ちゃいそうな気がします。訴訟や裁判しないと気がすみません。
馬場：理由が何であれ、借主の立場として聞いていない事実が変わりませんからね。ありがとうございます。
＞＞ポイント
もし、自分の入居している物件で事故が発生していたのにも関わらず、告知されていなかった場合は不動産会社への不信感や嫌悪感を抱かれる方がほとんどです。
入居後に「事故物件」だと気づいたら、すぐに告知義務違反があるかどうかの確認して下さい。契約書や重要事項説明書に記載され、説明を受けたかどうかがポイントになります。
このことを知らずに契約している場合、借主は貸主に対して契約解除や損害賠償請求ができます。その際、不動産へ支払った仲介手数料や新居に移転する際に必要となる初期費用、引っ越し費用などが支払われるケースが多いです。
また、実際に住んでいた期間分の賃料は、“居住していた”という事実はあることから、返金の対象になることは少ないです。
告知義務違反に関して、損害賠償を請求し、払ってもらうためには事故の内容やどのくらい経っているか、そして、マンション内のどこで起きたかが本当に大切です。その辺りは、以前、弁護士の先生にまとめてもらいましたので、こちらのページをご確認ください。
自分の場合はどうなのか、判断が付かない場合には、LINEやフォームから連絡して頂ければ、判例や弁護士先生に確認し、ご連絡いたします。
４． 事故発覚時の相談先
４－１．建物管理会社や仲介業者に連絡する
馬場：事故物件だと分かった時にはどこに連絡されるといいのでしょうか？
Ｂさん：私は床上浸水するということを聞いた時には、管理会社に電話しましたね。
Ｃさん：私はお部屋を紹介してくれた仲介業者に電話しましたよ。
Ａさん：私も物件管理会社に電話しました。以前住んでいた物件の時に仲介業者と管理会社の区別が分からない時があって、設備系のトラブルなのに何回も仲介業者に電話してしまっていましたね。
馬場：結構間違いやすい問題ですが、一般的に、オーナー、管理会社、仲介業者がいます。入居する前に連絡先を確認しておくと便利です。
＞＞ポイント
賃貸物件には色々な業者が介在します。改めて明確に分けておくと、建物を管理している管理会社、お部屋を紹介してくれる仲介業者、物件の管理を依頼しているオーナーが存在します。
管理会社側では事故物件になっていることを知っていたのにも関わらず、仲介業者が借主に対して十分な説明を行わずに契約をしている場合も考えられます。まずは、管理会社に事故物件の履歴があるかの事実確認を行い、その後に仲介業者に連絡して確認をするようにしましょう。
４－２．宅建協会に連絡する
馬場：先程のお話から、宅建協会にお電話された方はいらっしゃらないようですが、宅建協会に電話するのはいかがでしょうか？
Ａさん：うーん。どうでしょう。宅建協会では何を相談するといいかが分からないです。
Ｂさん：宅建業法に違反していたら指摘するような感じじゃないですかね？
Ｃさん：指摘もそうですし、あとはこういう時はどういう対応をしたらいいかを教えてくれる窓口ですね。私は仲介業者や管理会社に電話したあとに、電話を折り返す時間がもったいなくてその間に宅建協会に電話して相談をしていました。すごく親切で丁寧に応対してくださったので、イライラした気持ちも少し落ち着きました。
馬場：みなさんご回答ありがとうございます。具体的な解決にはならなくても相談先としての候補としてはいいようですね。
＞＞ポイント
管理会社や仲介業者に電話しても取り合ってくれない場合は、管轄している宅建協会に電話して相談してみることも一つの手段として有効です。
しかし、一般的な相談には親身になって乗ってくれますが、トラブルには一切介入してくれません。今後どのような方法で動くとよいのかを確認して、スムーズに事を進められるようにしましょう。
４－３．警察に電話する
馬場：警察に電話することがいかがでしょうか？
Cさん：自分の住んでいる部屋が事故物件だったとしても警察には電話しないと思います。
Ａさん：私も警察には電話しないですね。
Ｂさん：そうですね。
馬場：では、今回は実際に住んでいる部屋が実は事故物件だったというよりも、事故物件を発見した場合だといかがでしょうか？
Ａさん：それであれば警察にすぐ電話しますね。事件の可能性もありますからね。
Ｂさん：私も警察に電話します。
Ｃさん：迷いますね。管理会社に電話するべきだと思いましたけど、実際のところどうなんでしょうか？
馬場：みなさんそれぞれのご意見ありがとうございます。実は、Ｃさんのご回答いただいた“管理会社に電話する”ことがスムーズに事が運ぶケースが多いです。
＞＞ポイント
これは、事故現場に直面した時のお話ですが、警察に電話する前に建物の管理会社に電話することが得策です。
と言うのも、室内に入ることができない状態であっても、管理会社の鍵を借りないと中に入ることはできないこと、警察に直接電話で通報をすると、第一発見者として警察から事情聴取を受けることになり時間と労力を余計に要すことになります。
その為、事故を発見したら、まず落ち着いて管理会社へ電話をしましょう。
４－４．消費者生活センターに電話する
馬場：消費者生活センターに電話する。こちらはいかがですか？
Aさん：私だったらそこまで思いつかないですね。
Cさん：私もここに電話しようとはパッと思い浮かばないのでしないと思います。
Bさん：そうですね。私も電話はしないかな。
馬場：みなさんここには電話されないという結果でしたね。ありがとうございます。
＞＞ポイント
相談先として一つの候補をするのはいいかもしれませんが、特に問題を解決できるわけではないため、前述した管理会社や宅建協会で事足りるかと思われます。
しかし、起こったトラブルの内容をお話することで、相談先に有効な連絡先を教えていただくことができるため、あくまでも相談先として捉えるのであれば有効な手段です。
４－５．弁護士に相談する
馬場：弁護士に相談された方はいらっしゃいますか？
Ｃさん：私は不動産屋に弁護士に相談するって冗談で言いましたけど、知り合いはいなくても対応してくれなかったら本当に依頼しようと思っていました。
馬場：実際にはされなかったのには理由があるんですか？
Cさん：結局はAさんと理由は同じになるんですが、少し揉めたあとはスムーズに事が進んだので、私の気持ちが落ち着いたというのがありますね。実際、損害賠償請求までも頭にあったんですが、時間もかかるし、私の面倒くさがりな性格が勝っちゃいましたね。
＞＞ポイント
心理的瑕疵についての告知が無かったことが告知義務違反に当たるとして、損害賠償請求を行う事になれば、弁護士を頼ることになります。これは賃貸物件も売買物件も同じで、住んでいる物件で事故が遭ったことが発覚した際、判例では勝訴する場合が多く考えられます。
例えば、マンションに住んでいて、下の居室で自殺が起こった場合の告知義務の有無についての裁判については敗訴しているケースもあります。
客観的に見て、「事故物件であることを知っていたら、このマンションで契約をしていたかどうか？」が、裁判を左右するポイントになります。
５． 事故物件を契約しないためにできる対策と、万一の解決方法
５－１．インターネットでマンションのことを調べる
馬場：事故物件を契約しないために、インターネットでマンションのことを調べるのがいかがでしょうか？
Aさん：今は本当にネットは発達してからというもの、何かあればすぐに調べるという若者も多くなっているようですね。
Bさん：そうですね。その習慣が良くも悪くも情報がすぐ手に入るようになっているので、事故物件だということを隠すことが今は時代的に難しいんじゃないですかね。
Cさん：確かにそれは言えてますね。余談ですが、私の息子が大学生になりアパートを借りる時には自分で事故物件じゃないかとかは確認していて驚きましたよ。
馬場：それはすごいですね。手軽に調べられるので、事故物件かどうか気になっていないとしても念の為に調べるという癖づけを行うことは、後々のトラブルを予防するいい対策かもしれないですね。
＞＞ポイント
今はみなさんご存知の方も多いと思いますが、「大島てる」というサイトを見ると過去に事故が発生したかどうか、またその日時や状況まで詳しく書かれていることが多いため、事前に住みたいエリア近辺に事例が無いかの確認が出来ます。
また、併せてYahoo!マップの防犯機能では痴漢やわいせつなどの発生有無を知って治安の悪い地域に住まないようにするという対策もおすすめです。
５－２．不動産会社選びが肝心
馬場：不動産会社の選び方についてはいかがでしょうか？
Bさん：私は不動産屋さんは自分の住まいを探してくれるという大切なパートナーになる方なので、本当にじっくりと検討して決めています。
Aさん：それは分かります。何か設備とかのトラブルがあっても、紹介してくれた担当者さんの顔が浮かびますもんね。管理会社の人は担当性というよりも、トラブル毎に担当する人が変わるイメージなので、紹介してくれた最初の営業マンはすごく大事だと思います。
Cさん：そうですね。前物件を探した時に、すごいいい物件を紹介してくれた不動産会社さんがあったんですけど、ちょっと上から目線な態度と言葉遣いが気に障って別の物件で契約したこともありました。やっぱり担当者って本当にその物件をも左右する大事な存在なんだなと改めて気付かされました。
＞＞ポイント
いいお部屋選びをする秘訣は不動産会社選びをしっかりと行うことです。どんなに紹介できるいい物件を持っていようとも、担当する営業マンによって大きく左右されます。例えば万が一、こういった事故が発生した時に親身になって対応してくれるのか否かは非常に重要です。
ただでさえ、事故物件だったことを知ってショックを受けているのに、冷たくあしらわれたら気分もガタ落ちしますよね。今はインターネットでお部屋探しをする方が増えており、不動産会社の評判もネットで確認することができます。自分に合いそうな不動産会社を選ぶことで、入居後も安心して生活することが出来るようになります。
５－３． 告知義務違反があるかの確認をする
馬場：告知義務違反と言いますが、これについて詳しくご存知の方いらっしゃいますか？
Cさん：詳しいというわけでもないですけど、契約締結をする前までに借主に問題があることを伝える必要があるのではないでしょうか？
Bさん：そうですね。説明してもらわないと知り得ない情報ってたくさんありますからね。
馬場：Cさん、ありがとうございます。おっしゃる通りです。不動産のプロである私たちが、何も知らないだろうと借主を騙して契約を結ぶようなことが本当に問題になっています。これらは契約を結ぶ前に行う必要があると宅建業法で決められている、宅建主任士より「重要事項説明」を受けて、書面の交付を受ける必要があります。
この順序が守られていない業者も中にはあるようですので、重要事項の説明を受けてから契約書に署名・捺印するという流れだけがきっちりと押さえておきましょう。
＞＞ポイント
告知義務違反の有無に関しては、契約書を取り交わす際、重要事項の説明を受ける時に過去に瑕疵があることを告げられているかどうかがポイントになります。告知義務違反は不動産会社にとっては大きなペナルティを負うことになります。
しかし、それを承知の上で黙って、平然と不動産を引き渡す業者も残念ながら一定数存在します。
事故物件かどうか気になる場合には、申込をする前、契約をする前に「事故物件ではないですよね？」と一言確認をすること、契約書や重要事項説明書の中に何かしら「告知事項あり」や「心理的瑕疵あり」といった文言が入っていないかを確認してください。
５－４．契約の解除や損害賠償を請求する
馬場：契約の解除や損害賠償請求についてはいかがですか？できるのでしょうか？
Aさん：告知義務がなされていない契約だったら、契約の解除も損害賠償請求も当たり前にしていのではないでしょうか？
Bさん：ですよね。
Cさん：私もそう思います。
馬場：ありがとうございます。みなさん同意見でできるという結果でしたね。
＞＞ポイント
契約後に告知がなされていない瑕疵を発見した場合は、契約の解除や損害賠償請求も請求される方も少なくありません。
実際に、黙って契約させられたことに対する慰謝料として、勝訴した判例もあります。もし、瑕疵を発見して契約の解除に応じてくれないようでしたら、弁護士に相談して解決を図りましょう。悪いのは告知をしなかった業者側に１０：０の割合で責任がありますので強気に出ても問題ありません。
５－５．裁判を起こして負ける可能性はあるのか？判例のご紹介
馬場：裁判を起こして実際に負ける可能性はあると思いますか？
Bさん：いやあ、あって欲しくはないですね。
Aさん：自室で自殺をされていたことを黙って契約していて、裁判所がオーナーや管理会社を庇うのであれば、裁判所ってなんのためにあるんだと憤慨してしまいそうですが、実際どうなんでしょうかね・・・、分からないです。
Cさん：私も負けていい裁判はないと思うのですが・・・。
馬場：みなさんありがとうございます。確かに弱きものを助けてくれる法律なのであれば絶対に勝ちたい裁判ですよね。
実際には、事故が遭った部屋の場所やその内容を客観的に鑑みて判断されるようです。例えば、裁判をしたいと弁護士さんに相談しても、弁護士さんの方から過去の判例を基に、時間とお金を掛けても勝てないから止めた方が良いと言われることも大いにあります。
＞＞ポイント
前例としては実際に自殺や誰かが亡くなったお部屋に入居していて、あとから瑕疵が発覚した場合の裁判では負けた判例はありません。
告知義務違反ということで、貸主や管理会社が厳しく罰せられます。マンションやアパートの場合で、下の階や斜め上などのお部屋で自殺があったことを知らされていなかった裁判では負けている判例もあります。
また、数年前にマンションの屋上から飛び降り自殺があった場合なども、何年間告知しなければならないという明確なルールが定められていないことで告知をしていないケースもありました。その為、専有部分に直接関係のない屋上や廊下、共用部分からの飛び降り自殺の場合、裁判をしても負ける可能性が高いと言えます。
タワーマンション等、実際は飛び降り自殺が結構あるので、共用部分で行った事件は裁判をせず、気持ちが悪いなら、引っ越しや売却を検討した方が良いかもしれません。
６． 事故物件の見分け方について
６－１．直接不動産会社に質問をする
馬場：手っ取り早く聞いちゃおうということですが、これはいかがでしょうか？
Aさん：はい。聞いてしまうが勝ちですね。不安は全部取り除いて契約したいですからね。
Bさん：そうですね。明らかに相場比べて安いなどという怪しい点があれば質問していいと思います。でも、あんまりなんでも質問しすぎると「なんだこいつ」と思われそうなので、ちょっと言い辛さもあります。
Cさん：確かにBさんと同じでしつこく聞きすぎると嫌な顔をされそうで怖いですね。
Aさん：だからこそそんなことを気軽に聞ける不動産会社さんを選ぶことがより大切なような気がしますね。相手の顔色を見て、相談するかしないかを決めるような部屋探しはしたくないですね。
不安があれば、直接聞いてしまうのが一番手っ取り早く済みます。しかし、ここは前述した不動産会社の選び方を間違えると失敗します。相談事を親身になって聞いてくれる担当者を探すことで、入居後の保険的な意味でも安心できます。
「事故物件ですか？」と聞いてみて、管理会社に確認をしてもらうことまでしてもらいましょう。お部屋を紹介する立場の仲介業者は管理会社から知らされなければ事故が起きていることを知らないケースもあります。お部屋の申込みに進む前に電話確認してもらうことが大切です。
６－２．賃料相場よりも明らかに安い
馬場：やはり、この「賃料相場が明らかに安い」ということは気になりますか？
Cさん：絶対事故物件やって思っちゃいますね。
Aさん：たまに業者さんが入力し間違えてすごい安い賃料になっているのを見かけたことがあって、その類なのかな？と疑うこともあります。
馬場：そうなんですよ。ネットで入力をしていると数字の桁を間違えたり、テンキーの操作ミスで賃料が誤って入力されたりすることはあります。私は一最深の注意を払ってネットの整備を行っておりますので、一回もありませんが（笑）でも気をつけるべきポイントだと思います！
＞＞ポイント
これは事故物件の見分け方で一番分かりやすいポイントです。賃料相場が明らかに安くなっている場合、物件に何かしらの瑕疵がある可能性が高いです。
これは自殺などの死因の他にも、床の傾き、雨漏り、シロアリ、構造上の欠陥なども瑕疵に含まれます。ネットで自分の希望条件を入力していると築年数や設備、エリアなどでおおよその賃料相場が分かってくると思います。
ここで１万円以上も安い等と気になる物件を見つけたら、何かしら問題があるかもしれないと気付けるようになりましょう。
６－３．定期借家契約になっている
馬場：「定期借家契約」になっていることもよくどうなんだと言われますが、こちらはいかがでしょうか？
Bさん：定期借家契約・・・？すみません、なんですか？それ。
Aさん：決まった期間でしか借りられない契約のことですよね？
馬場：その通りです。オーナー側の希望で一定期間だけ賃貸に出したいとい契約をできるのが、この「定期借家契約」で、更新ができないので時期が来たら出ていく必要があります・
Cさん：そういう意味だったんですね。以前、賃貸物件を探していた時にそのワードを見て気にも留めなかったのですが、知らずに契約をしてしまってたら大変なことになっていましたね。
馬場：これも重要事項説明で契約前にしっかりと説明しなければならない項目になっているため、知らずに契約してトラブルに発展するケースは少ないですが気をつけたいポイントですね。
＞＞ポイント
定期借家契約の本来の意味合いは、同じ物件に住める期間が定められている賃貸借契約のことで、借主の希望がある限り住み続けられる普通借家契約と違い、再契約できないパターンのものです。
なぜこういったものが存在するかと言うと、数年先に建物を取り壊す予定がある、所有者が一時的に遠方に行く必要があり、その間の賃料収入を得たということが例に挙げられます。
気を付けた方がいいと言われることは、みなさん聞いたことがあるかもしれませんが、「一度誰かが住んだら告知義務はなくなる」というものです。住宅の市場動向では、定期借家契約の割合はほとんどわずか３％と非常に少なく、逆に普通借家契約が９６％と圧倒的に多い結果になっております。
また、そもそも「定期借家契約」という言葉を知らないと回答した人も５６.６％と認知度が低いという結果からも、全てがそうではないにしても、「定期借家契約」を発見したらいつもより注意深く見る必要があります。
６－４．事件や事故だけではない！？周辺環境もワケがある
馬場：事件や事故だけではなく、周辺環境が起因して事故物件になるようですが、何か思い浮かぶものはございますか？
Bさん：暴力団の事務所とか・・・・？
馬場：正解です！
Aさん：なるほど。それは思い浮かばなかったですね。
Cさん：確かに地域によっては暴力団の事務所が多い場所とか、ニュースでよく見かける事務所の名前もありますもんね。確かに入居して、近くが暴力団の事務所だと気づいたら恐ろしいですよね。子供がいらっしゃる方ならなおさらだと思います。
馬場：そうですね。みなさんありがとうございます。室内で何か事故が起こっただけが事故物件じゃないということをしっかりと頭に入れて物件探しをしていただきたいものです。
＞＞ポイント
物件の近隣に嫌悪施設がある場合は事故物件に該当することがあります。この嫌悪物件というのは、風俗街、火葬場、ゴミ収集所や暴力団事務所、近くで頻繁でニュースに流れているような事件があった場所などが該当します。
こういった場所は、人によっては不快に感じる方もいらっしゃるため告知義務が課せられています。しかし、契約する前に借主でも確認ができるような風俗街や、火葬場、ゴミ収集所などに関しては、例え損害賠償請求をしたとしても認められるケースが低いので注意が必要です。
６－５．不自然なリフォームがあるかどうかをチェックする
馬場：不自然のリフォームの箇所があるということについて、いかがでしょうか？僕はリフォームや原状回復をよくやっているので何となくわかることもあるんですよ。そもそも、なんか臭いってこともありますし。
Aさん：これは私が経験した話なので分かりますが、今思うと不自然だなと感じますね。ただ、内覧している時にはオーナーさんが綺麗にしてくださったんだなというぐらいの印象でした。
馬場：言われなければ、そこで事故が起きたなんて想像できませんからね。
Aさん：そうですね。しかも転勤で知らない場所への引っ越しだったということもあって、最寄りのスーパーの場所とか勤務先の場所とか考えることが多かったというのも、今回気が付くことができなかった一つの要因だと思っています。
馬場：知らない場所への転勤や初めてのお引っ越しの場合はチェックするべきポイントがいつも以上に増えますので、何をいつまでにどうすればいいのかを何かに書き落として進めていくことをお勧めします。
＞＞ポイント
例えば、築年数の古い物件を見ているとして、リビング以外に２つ部屋があって、一つの部屋だけ床やクロスの張替えをされている、不自然に浴室だけで新品に入れ替えられているということがあれば、事故物件である可能性が高いとよく言われます。
しかし、ただ単に古くなって使用ができなくなったから新品に変更してくれたというオーナーのご厚意の場合もあるので、全て当てはまるわけではありませんが、一つの目安として内見してみると違う発見ができるかもしれません。
７． 事故発生後の売却価格について（参考：オーナー向け）
７－１．賃料に対する評価悪化による利回り減少
所有する物件で入居者が亡くなると事故物件となります。部屋の中で自殺をしたり何かしらの事件に巻き込まれたりしたという場合は事故物件として言われることが一般的で、これらには全て告知義務が発生します。
事故物件になったことで部屋がなかなか埋まらず、家賃を下げざるを得ないというパターンで利回りが大きく減少します。その部屋だけではなく、しばらく事故物件としてのイメージが付いてしまうため、収支がマイナスになるオーナーも少なくありません。
７－２．融資してくれる銀行が減る
担保となる不動産には換価性（かんかせい）というものが存在します。まず、不動産を担保に抵当権設定をする意味合いは、万一返済不能になった際に物件を売却して借入金の清算を行うことが目的になります。
ですので、自殺や他殺があった物件は換価性に乏しいとして融資を断られるケースが多くなります。他にも、災害の恐れが多いエリアにある物件や過疎地で地価が極端に乏しいエリアなども換価性に問題ありと判断されます。
７－３．病死の場合はどうなるの？
病死の場合は一般的には事故物件としては扱わないケースが多く存在します。介護をしていた両親が亡くなった、主人が亡くなったなどでお引越しをされる方も多いのが現状です。
これらを事故物件として告知するかどうかという判断をするのであれば、「言っておく」ことに越したことはありません。大きく賃料の値下げまでしなくとも、募集の備考欄に心理的瑕疵ありと表記するだけでも結構です。
自殺や他殺でなくても、誰かが亡くなった部屋に住むのは気持ち的に嫌だなと感じる方も多いことから、告知しておくとトラブルには発展しません。ちなみに、孤独死の場合は発見が遅れてしまうことが多いため、死後時間が経過していると判断された場合には必ず告知するようにしておきましょう。
７－４．戸建ての場合は取り壊すことも視野に入れる
やはり、建物の中で誰かが亡くなったというイメージを払拭するには、思い切って建物を更地にしてしまうということを視野にいれるといいでしょう。私のお客様では、こういったケースでは駐車場は賃貸物件を建築し直すということでイメージ回復を図られるオーナー様が多いです。
ただし、建築基準を満たしていない再建築不可物件であれば建て替えはできませんし、建物を解体して更地にすると固定資産時の負担が大きくなるといったデメリットも存在するため、注意が必要です。
８． 事故物件に知らずに入居してしまったときの賢い対応まとめ
自分が住んでいるところが事故物件だったという事実を知れば、誰でも落ち着いてはいられないと思います。
しかし、こういう時こそ落ち着いて何をすればよいのかを頭の中を整理しましょう。まずは管理会社に連絡を取り、契約の解除の申し出や仲介手数料の返金、敷金礼金についての相談を行い、場合によっては損害賠償請求をしましょう。
また、契約において告知義務を果たしていないということは、業者側の責任を問われますが、実際には借主側にも全く責任がないとは言い切れません。本当は事故物件なのではないか？ここの近隣施設には嫌悪施設が無いのか？今ではインターネットで色々と検索すれば出てくる時代になりました。
こうした事故に遭わない為にも、お部屋を探す時には事故物件に入居しないためにもアンテナを高く張ることが大切です。もし、内覧時におかしいなと思ったら。現地で使える不快な事故物件の見分け方について、【一級建築士と考える】住んでもいい事故物件の見分け方、内覧時に使える方法をレクチャーしてもらいました。他にも、慎重な方向けに、大島てるだけじゃない「事故物件」や「告知事項あり物件」の調べ方についてはこちらのページにまとめました。
最後に、国土交通省が事故物件の告知義務について、やっとガイドラインを出したので私たちなりの理解を含め、その内容をこちらのページにまとめておきました。よっぽどのことが無いと、契約後のキャンセルは出来ない部屋探しの経験が少ない人など、慎重に進めて下さい。
また、これまでの相談事例を基に、遠方への引っ越しや部屋探しの経験が少ない方向けに、トラブルを未然に防ぐ三つの注意点をこちらにまとめておきました。
これまで、８年間３００件近い住まいのトラブルの相談を受けた中でもさまざまなケースがありました。
ここに記載していない内容で困っている方もいると思います。もし、あなたが現在トラブルに悩まされているのであれば、トラブルが大きくなる前にお近くの専門家に相談することをお勧めいたします。信頼できる先がすぐに見つからない場合、弊社の無料相談にご連絡ください。これまで多くの住まいの問題を解決した経験や知識を活かし、あなたの力になれると思います。ぜひ気軽に無料相談までご連絡ください。
私たちは今後もあなたの大切な人生と平穏が守られますよう、４，６００件を超える引っ越しの失敗談を基に住まいの問題解決のトップランナーとして、専門家と協力し、地域や建物の情報を中心に提供、検証していきます。念のため、【建築士と考える】住んでもいい事故物件の見分け方、内覧時に使える方法をレクチャーしてもらいました。最近流行っているカスタマイズ賃貸についても、こちらにまとめました。
不動産トラブル専門の弁護士による、契約直後の事故物件発覚時の告知義務違反等の対応についてはこちらのページにまとめました。その他、【元弁護士と考える】シリーズ、告知義務の必要な事故物件を選ばないための賢い対策他
＞＞【元弁護士と考える】事故物件を契約する前の告知義務？その確認方法や注意点は？
＞＞【元弁護士と考える】不動産屋からウソを教えられた時の対応は？
＞＞【元弁護士と考える】騒音、地震、虫などないと言われたのに、嘘だったら
＞＞【元弁護士と考える】仲介手数料の支払い無効裁判（２０１９年夏）
＞＞【元弁護士と考える】騒音や悪臭、ナンパ等『隣人トラブル』の対処と引っ越し代は？
その他、事故物件に関する記事はこちらです。
＞＞麻布十番の事故物件を見に行って、その場で原因分析（その１）
＞＞麻布十番の事故物件を見に行って、その場で原因分析（その２）
＞＞稀に相談される事故物件の夜について、麻布十番エリアにあるものを実際に見に行ってきました。
今回もサクッと読み切れるように、私たちなりにポイントを整理して記載しました。最後まで読んで頂き、本当にありがとうございます。
※なお、これまで聞かれることが多かった質問に関して、サイト移動を機に、もっと参考になるよう一部内容を修正・追記し、投稿しています。
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