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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで建物の設備やそれらの改修を担当している、防犯設備士兼宅地建物取引士の相樂です。
今回はマンションの騒音問題の次に相談が多い、ドアパンチ等駐車場に関するトラブルについて、私たちは自力対処のリスクに関する注意喚起を含め、住まいのトラブル相談を一緒に対応している司法書士の西門と正しい対処法を紹介したいと考えました。
都の毎月１日現在の調査では３月は全ての区で前月より人口が減った。では転出者はどこに移ったのか？本紙は昨年１年間の２３区からの年間転出者数を独自に集計。移転先を２０１９年と比べた結果、神奈川県藤沢市の増加数が最多で、湘南地域や東京西部への移住者も多いことが分かった。
２０２１年４月１９日に東京新聞WEB版が発表した東京２３区からの転出の増減や在宅勤務の増加を受け、郊外のマンション需要が伸びています。
他にも、２０２１年３月のパナソニックの『新型コロナウイルスの影響による引越し意向調査』では、引越しを希望する人のうち３５．８％が「今より郊外」を候補地に挙げています。更に、リクルートの『２０２０年首都圏新築マンション契約者動向調査』でも、東京２３区から他エリアへの流出が増えました。
時間がない、対処の経験がない方ほど、他人の失敗やトラブルから学び、早期に対応・解決できるよう動いてください。
こうしたニュースを見て気になったのは、郊外生活で重要性が高まる自家用車の存在、そして駐車場の問題です。自分の契約区画に知らない車が停まっている、ごみ置き場や子供の遊び場になっていて車が停められない・・・こんな問題に苦しむマンション生活者から、今年の３月、アリネットにご相談をいただきました。
今まさに、マンション駐車場のトラブルに悩まされている方は、自身で対処を始める前に、今後の方法やリスクを知って被害を最小に抑えて下さい。
１．マンションでよくある駐車場トラブルとは
集合住宅での駐車場トラブルは国土交通省の調査でも多く見られます。マンションで生活する人からの相談では、以降で紹介するようなトラブルをなかなか解決できず、自己負担で外部の駐車場を借りている人までいらっしゃいました。
１－１．契約外駐車・違法駐車
マンション生活者として最も気になるのは契約区画や駐車場敷地の側に無断駐車されるトラブルです。来客によるものや近隣住人によるものまでありました。中には、車の所有者に直接注意しても駐車スペースを占有し続けたり、地域に「あそこは断りなく駐車できる」との噂がインターネット上で広まって常習化していたりするケースもありました。
最寄りの交番に連絡し、無断駐車の取り締まりをお願いしても、私有地であること、そして事件や事故が起きていない事からあまり前向きな意見を貰えませんでした。
１－２．契約区画の間違い
駐車場契約者が区画を間違って停めてしまうトラブルも繰り返すことのないよう十分注意してもらいたいものです。
特に困るのは、機械式駐車場です。
契約外のパレットに誤って車を停められると、センサーが反応して装置が動かなくなり、管理会社が対応するまでの間、契約者全体が駐車できなくなってしまい、その場で待ち続けることになります。
１－３．車の出し入れがしづらい
入出庫のため必要なスペースのすぐ隣にごみ集積所がある、ごみ収集車が停まる、私物が放置される等の状況もなるべく無くして欲しいものです。
建物の管理をしている側からすると、このように車の出し入れが阻害されることでマンションの住人間のトラブルに繋がることがありました。
１－４．車を傷つけられる
無断駐車等と並んで多い相談が隣接車両による接触事故です。不注意は誰にでもあることですが、接触事故を起こしてしまった場合はマナーとして謝るのが当然です。
しかし、知らなかった、事故に気付いていたが示談金を負担したくない・・・等の理由で、問題をおこした住民が謝りに来ないケースが少なくありません。自動車保険を適用すると、保険料が上がることもその一因かもしれません。
例えば、令和２年５月２８日に東京地方裁判所で判決が出た令和元年（レ）第７３０号の事件では、マンションの駐車場内で普通乗用自動車の運転席ドア（右フロントドア）を開閉した際、同ドアを隣接区画に駐車されていた控訴人所有の普通乗用自動車（以下「控訴人車」という。）の助手席ドア（左フロントドア）に接触させました。
車に損傷が生じたと主張して、民法７０９条に基づき、損害賠償（１６４万０１２８円（修理費用４９万２０４３円、代車費用２７万９９５２円、評価損１４万７６１２円、鑑定費用５７万０５２１円及び弁護士費用１５万円の合計額）の請求を求めた事案があります。
ただ、この時は全ての請求が棄却されています。
２．マンション駐車場トラブルの対処法
マンションの駐車場で起こったトラブルは管理組合にまず相談し、管理会社にも対策を実行してもらうことになります。住民からの訴えで管理組合等が問題を認識してくれた場合、以下のような対処がとられます。
同じく、人手不足で弁護士さんにトラブルを相談しても動いてくれないケースが増えています。そのような新たなトラブルについて、司法書士の西門と一緒に解決策と注意点とこちらのページにまとめました。
２－１．契約外駐車・違法駐車を防ぐ方法
契約外駐車に対しては、まず契約区画だと分かりやすくなるよう、無断駐車を禁じる旨の看板を立てて様子を見ます。マンション内住民にも、駐車場の利用方法（共有部分または専用使用部分の使用規則）を再周知しなければなりません。
機械式駐車場での操作ミスが目立つ場合、使うときの注意点（パレット番号の確認徹底など）を張り紙にして掲示してもらうと、一定の効果があります。
また、マンション敷地周辺で違法に駐車されるトラブルでは、縁石やプランターを設置してもらうことで停車を阻害する方法があります。他にも、管理会社の担当者による巡回は、一定の効果を上げられます。
２－２．来客にマンション駐車場のマナーを守ってもらう方法
来客が勝手に契約区画へ駐車するトラブルは、共用部分の使い方につき、管理組合からマンション全体へ注意喚起してもらいます。来客に駐車場を使わせる住人が特定できるなら、駐車場の使用規則を説明しながら、通知文を出してもらうのが効果的です。
また、来客の駐車を許可制にしてもらい、住人と駐車許可証を持つ人のみ駐車できるルールに変更してもらう対処法も考えられます。この方法では、分譲マンションの区分所有者および議決権の４分の３以上を要する「特別決議」を取り、管理規約の改正を実施しなければならないのが基本です。
２－３．駐車場不足がトラブルの原因になっていることも
契約外駐車・来客による無断駐車のどちらのトラブルも、根本的な原因として「駐車場不足」が考えられます。
この場合、植え込みのスペース等を駐車場に変える等の対応が必要です。駐車場の変更内容が「形状又は効用の著しい変更を伴うもの」になると考えられるため、基本的には、管理組合の総会（集会）での「特別決議」がやはり必要です（区分所有法第１７条）。
２－４．入出庫スペースを確保してもらうよう交渉する
障害物のせいで車の出し入れがしづらいケースでは、管理組合を通じて撤去・移設を求めます。
障害物が地域住民のごみ捨て場である場合は、管理組合が主体となって自治体へ移設を求め、対応してもらえない場合は「妨害排除の保全処分」の申立から訴訟手続きを進めることになります。
２－５．駐車場で車を傷つけられた場合の対処方法
では、マンション駐車場で車体が傷つけられた時はどう対処すればいいのでしょうか？
監視カメラ等で傷つけた人物さえ分かれば、当事者との示談交渉で修理代金を請求できます。どうしても相手が分からない場合、任意加入の車両保険を使って修理代を支払えますが、ノンフリート等級が下がって保険料が高くなる恐れがあります。ちなみに、車両保険は自動車保険の中でも自分の車にかける保険を言います。
もし明らかにイタズラ傷であるなら、器物損壊罪（刑法２６１条）に問われる可能性があります。ただし、本罪状での検挙率は平成３０年で１１．７％（令和元年度犯罪白書より）と高くありません。
これまでのトラブル相談から、最も現実的なのは、管理組合の総会で被害を議題として取り上げてもらい、監視カメラの新設や柵の設置等の再発防止策を実施してもらうことだと思います。
３．駐車場トラブルを放置するとどうなる？
駐車場トラブルの相談者は、「相手が分からないから」、「クレーマーだと思われたくないから」等の理由で放置されがちです。しかし、そのままトラブルを慢性化させると、下記のように重大な二次被害に繋がります。
３－１．無駄な費用を負担することになる
マンションの駐車場は、住民が支払った使用料（もしくは管理費・修繕積立金）で維持されています。
駐車場の専有使用権ごと分譲販売されているマンションでは、トラブルが常態化して駐車場が使えなくなっても、その維持に必要な管理費・修繕積立金は負担し続けなくてはなりません。
結果、近隣の駐車場料金と合わせて二重負担が生じます。個人的には絶対に避けてほしいと思っています。正直者が馬鹿を見るの典型だと思います。
３－２．大きな事故・事件に発展することがある
最も避けたいのは駐車場内の事故です。障害物を回避しようとして起きる事故や、設備不良による火災、さらに外部からの侵入者による犯罪（車上荒らし等）が考えられます。
上記のようなトラブルにいったん発展すると、その対応は厄介です。事故であれば、道路交通法第２条１項の「道路」の定義に当てはまらないことが理由で、警察に処理してもらえないケースが多数あります。個人的には、何のための警察なんだろう？と思う時が多々ありました。
事件・事故問わず、管理会社の「善管注意義務」あるいは大家の「使用収益させる義務」に違反するとして損害賠償請求するにしても、元々あった駐車場トラブルとの因果関係を証明しなければなりません。
事故単体のみで扱えるものではないため、複雑化し、対処まで時間が掛かります。その為、これまでの経験から、このようなトラブルは早めに動いた方が早く、安く対処でき、結果も伴います。
３－３．物件価値が下がることも
駐車場の利用可否は、マンションの売却価格に影響します。価格への影響は、都市部なら無視できる程度ですが、自家用車での移動がメインとなる郊外では、値引きどころか購入を見送る理由になりかねません。
かといって、駐車場トラブルを伏せておくわけにもいきません。権利上は利用できるにも関わらず駐車できない状況を認識している場合、信義則上、買主への説明義務が生じます。説明責任義務違反による損害賠償など実際の判例にもなっています。
４．自力で対処するデメリット
駐車場トラブルの対処は、問題を起こす運転手に出来るだけ直接注意しなくてはならない上、看板設置等の物理的な方法も必要になる点が厄介です。無理に自力で解決しようとしてトラブルが拡大するケースは決して稀ではありません。
ここで紹介するデメリットを踏まえれば、管理会社や組合等、第三者に解決を委ねるのがベストです。
４－１．相手の特定が難しい
駐車場トラブルの相手を誰か知るには管理会社の協力が絶対に必要です。
協力を得ても、監視カメラが作動していなかったり、問題の区画の契約者情報を教えてくれなかったりすると、やはり相手の特定には至りません。
例えば、接触事故だと、相手が分からなければ泣き寝入りです。
４－２．住民の関心不足で根本的対処を進められないことがある
過去の相談経験から、分譲マンションの駐車場トラブルで“壁”になるのは、他の住民の関心です。なぜなら、居室やバルコニーならともかく、駐車場は生活品質に常に影響する設備ではありません。また、都心部のマンションでは、自家用車を持たない住民が多数派になることもあります。
こうした理由で、管理組合によるトラブル防止のための設備改良が進まず、なかなか解決に至らないことがよくあります。
４－３．反対に加害者呼ばわりされることもある
駐車場トラブルでは、住民自身で張り紙や縁石を置いたり、車・私物等を撤去したりするべきではありません。かえって管理規約違反を問われ、トラブルの主から損害賠償請求されてしまいます。
他にも、「張り込みして来客に直接注意する」といった行動も避けるべきです。一歩間違うと、自信のある男性の方にありがちですが、このような事をすると、不審者につきまとわれていると誤認され、警察に通報されてしまいます。
５．不動産会社に相談するメリット
マンション生活での駐車場トラブルは、しばしば孤立無援かつ一切手出しできない状態に陥ります。管理責任を全うしてもらった上で解決に導くには、トラブルの状況はどんなものか、原因は何か、どんな対処をとればいいのか、当事者意識のある第三者が整理していくのが近道です。
駐車場トラブルの相談先の１つである不動産会社では、現地の状況と契約上存在する使用権の両方を確認し、解決までの全体の流れを個別に案内できます。
必要に応じて、探偵等の調査会社や士業等他の専門家にも窓口を繋げられるため、貴方が複数の相談先をあたる手間がありません。こうした対応の全体を被害住民の情報を伏せたまま進められるため、身バレすることがありません。
【マンション駐車場のトラブルを不動産会社に相談するメリット】
- 駐車場使用にかかる権利関係から、管理会社等の負う責任が分かる
- 現地の状況を見てもらい、トラブルの原因と防止策を見極めてもらえる
- 警察に被害届を出す等、自分でやれる対処をアドバイスしてもらえる
- 氏名・部屋番号を伏せたまま対処でき、隣近所との人間関係がこじれない
６．マンション駐車場で起きる駐車場トラブルのまとめ
マンション併設の駐車場がトラブルのせいで使えなくなってしまうと、解決しない限り無駄な費用を支払い続けることになります。
そこで、管理会社等に早めに下記対処を試みてもらい、再び快適に使えるようにしてもらわなくてはなりません。あまり効果は有りませんが、警察に連絡することもできます。
- 無断駐車禁止の看板を立ててもらう
- 管理会社に巡回してもらう
- 来客の駐車を許可制にしてもらう
- 駐車場の増設を管理組合等に検討してもらう
問題は、自力で出来ることはほとんどないと言っても過言ではない点です。下手に動くと、損害賠償請求や人間関係のこじれに繋がってしまいます。
建物管理を行う弊社では、集積した隣人トラブルの解決手法を活用し、２０２０年までの８年間で３００件近い数の相談対応と防止策を講じてきました。ご相談には、完結まで１人の担当者がお手伝いし、プライバシー情報の漏洩がないよう注意しています。
「管理会社・組合・大家がなかなか対応してくれない」、「近隣の人ともめたくない」といった悩みは、一人で抱えずご相談下さい。
隣人トラブルに詳しいのは不動産会社ですが、マンション入居の仲介や建売をする業者はトラブルを専門的に扱っていない事が多く、基本的に対応してくれません。
＞＞分譲マンションで管理会社がトラブルの対応をしてくれない時、無料で相談できる先とその注意点３つはこちらのページです。
こうした現状を踏まえ、建物管理を行っている私たちは２０１２年から「住まいのトラブル無料相談窓口、アリネット」として、他の専門家と協業しつつ、トラブル解消に向け、活動してきました。住まいのトラブル対応について、何か疑問があるようなら、無料相談を含め、メール等でお気軽にご連絡ください。
私たちの強みは、『これまでの相談事例を生かせることと、その対策を参考に１人の担当者が窓口となり、解決まで一気通貫でご案内出来る』ことです。その為、たらい回しによる情報伝達ミスや時間のロスがなく、被害住民の情報もしっかり秘匿できます。もちろん、お近くの不動産会社様でも結構です。まずは一人で悩まず、相談してみて下さい。
７．トラブルを避けるための部屋探しチェックリスト
これまでのトラブル相談やアンケートの事例を参考に、簡単なチェックリストを作りました。
もし、いくつか、該当するようなら、慎重にお部屋探しをされることをお勧めします。
□ 延線沿い等エリアを広げ、自分に合う部屋を探したい
□ 自分に合ったお部屋の条件や優先順位が分からない
□ オンライン内見や広告を見て、お部屋を決めたい
□ 部屋探しの経験が２回以下で相談し、お部屋を決めたい
□ 家賃や初期費用等予算の決め方が分からない
□ 契約や引っ越し後のトラブルは絶対に避けたい
□ 自分のペ－スでゆっくりお部屋を探したい
□ 仲介手数料無料や返金保証が付いている方がいい
もし、３つ以上当てはまる方は慎重に部屋探しを進めて下さい。というのも、トラブルが続くと、仕事や私生活だけでなく、健康も害してしまう事もあります。
また、気になるようなら、LINEで出来る部屋探しの条件簡易診断もやってみて下さい。３つの質問で、部屋探しに必要な具体的な注意点や対策をご提案しています。
人気のある他社の内見チェックリストを含め、４，６００件の失敗談を基に作った内見時のチェックリストはこちらのページです。今回同様、最近、お客様に聞かれた「内見の申し込み後のキャンセルって、罰金ありますか？」についてはこちらのページにまとめました。
他にも、ここに記載出来ない内容で困っている方もいると思います。もし、あなたが現在トラブルに悩まされているのであれば、トラブルが大きくなる前にお近くの専門家に相談することをお勧めいたします。信頼できる先がすぐに見つからない場合、無料相談を含め、お気軽にご連絡ください。
特に、アリネットでは住まいのトラブルを減らすため、２０００年以降、引っ越しを経験された方、累計４，６００人超の方にアンケートを行い、様々な部屋探しの体験談や失敗談を集計し、分析してきました。
私たちは、２０１２年より地域に根付いた不動産屋として、住まいのトラブルに特化し、住宅ローンの返済問題だけでなく、マンションの騒音や隣人、契約条件のトラブル等、３００件近く、相談を受けてきました。これまで多くの住まいの問題を解決した経験や知識を活かし、あなたの力になれると思います。
現在、無料相談を実施しており、相談者の方には住まいの問題解決事例をまとめた冊子も無料で差し上げております。問題を早期に解決し、一秒でも早く、明るい毎日を取り戻して下さい。ともかく、ぜひ一人で悩まず、時間を無駄にしない様、早めにご相談ください。
最後に、【建築士と考える】住んでもいい事故物件の見分け方、内覧時に使える方法をレクチャーしてもらいました。最近流行っているカスタマイズ賃貸についても、こちらにまとめました。不動産トラブル専門の弁護士による、契約直後の事故物件発覚時の告知義務違反等の対応についてはこちらのページにまとめました。
＞＞賃貸マンションの騒音問題を避けたい方向け、内見前の構造や間取り確認と引っ越し後の対策まとめ
＞＞マンションの内見後に入居申込をしたが、罰金無しでキャンセルはできますか？
＞＞賃貸マンションの入居審査で嘘・虚偽の資料を提供したらバレたら、違法になりますか？
＞＞賃貸物件の入居審査、必要な収入証明は給与明細？内定通知書の紛失時の対処法は？
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あなたの大切な人生と平穏が守られますように、これからも私たちは引っ越しの失敗談をベースに、賃貸の専門家集団として、地域や建物の情報を中心に提供、検証していきます。
今回もサクッと読み切れるように、私たちなりにポイントを整理して記載しました。最後まで読んで頂き、本当にありがとうございます。
※なお、これまで聞かれることが多かった質問に関して、サイト移動を機に、もっと参考になるよう一部内容を修正・追記し、投稿しています。
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