１．住み替えローンの基礎知識
１－１．住み替えローンとは？
住み替えローンとはその名のとおり「住み替え専用」の住宅ローンです。
例えば、「今住んでいる家のローンが残っているけれど、住み替えしたい」という場合に使います。
住宅ローンは基本的に、自宅として住む人が借り入れできるローンです。
そのため、二つの住宅ローンを組むということはできません。
それを可能にしたのが「住み替えローン」で「今住んでいる住宅ローンの残高＋新しいお家の取得費用」の両方を借り入れすることができます。
１－２．住み替えローンはどんな時に使うのか
住み替えローンは旧居と新居、２軒分のローンを組めると言いました。
しかし、当然、借金も増えるので、安易にするべきではないと思います。それでも、住み替えローンを検討するのはどんな時でしょうか？
『オーバーローン』だけれど、住み替えなければならない事由ができてしまった時です。
災害等で今の家に住めなくなった、マイホーム取得後田舎に帰らなければならなくなった、などといったケースがあります。
ただ、相談で一番多いのは離婚です。
財産分与で配偶者に旧居を渡し、新居を購入する場合は住み替えることになります。
ただし、いずれのケースも「旧居を売却してもローンが完済できない（＝オーバーローン）」場合に使うのが住み替えローンと考えてください。
詳しくは後述しますが、住み替えローンは便利とは言えリスクもありますし、誰でも利用できるものではありません。
売っても、手持ち資金を突っ込んでも住宅ローンを完済できない。
だけど、どうしても新しい家が必要…という時に考える最終手段くらいに考えてもらった方が良いと思います。
１－３．住み替えローンを利用しない方が良いケースとは
今住んでいる家の売却査定価格がローン残高より多い場合は、住み替えローンは利用しない方が良いです。
このように、売却（予定）価格がローン残高を上回ることを『アンダーローン』と言います。
また、貯金など手持ち資金で住宅ローンを完済できる場合も、個人的には住み替えローンの利用はお勧めしません。
一旦、今の家を売却し、新たに普通の住宅ローンを借り入れる方が選択肢も豊富で、審査や金利等の条件が良い可能性が非常に高いからです。
そもそも住み替えローンを扱っている金融機関は少なく、さらに、条件や金利も厳しい傾向にあります。
そのため、住み替えローンは他に手立てがない場合に限って、仕方なく使うものと考えておいて欲しいです。
２．住み替えローンの３つのメリット
これまで書いてきた通り、住み替えローンの安易な利用はお勧めしません。
それでもあなたが置かれている状況によっては魅力のあるローン商品です。
２－１．自己資金がなくても住み替えできる
想定外に住み替えが必要になったけれど、すぐに旧居を手放せない、売却できないといった時に住み替えローンはありがたい存在です。住まいのお悩みと関連しているところでは、
「隣人トラブルに耐えかねて引越ししたい」
「騒音がひどく周辺環境を改善したい」
「遠方への転勤や転職で引越しが必要」
など、住み替えローンで借り入れをしなければ、精神的・身体的・経済的状況が悪化する場合は利用を検討しても良いと思います。
２－２．二重ローンよりも返済の管理がしやすい
住み替えローンと似たような仕組みに『二重ローン』があります。
二重ローンは、会社や種類の異なる複数のローンで借り入れを行なっている状態です。
会社やローンにより引き落とし日や引き落とし金額を把握するのは大変です。
そして、うっかり引き落とし口座残高が足りないなどの原因になります。支払総額が変わらなくても、管理の点で複雑です。
その点、住み替えローンは住宅ローンを一つにまとめられるので、管理やその後の手続きも簡単になります。
２－３．希望するタイミングで住宅の売却や購入ができる
「終の住処を思って住宅を購入したけれど、もっといい家を見つけてしまった」、そんな時に住み替えローンを活用することができます。
ご存じの通り、不動産はまさにこの世にたった一つのものです。そのため、欲しいものと出会えるチャンス、購入できるチャンスは限られています。
こうした場合に住み替えローンを使って購入する手があります。
しかし、繰り返し述べたように住み替えローンは通常の住宅ローンより借り入れのハードルが高く、金利も高いことがほとんどです。
よって、住み替え先の住宅の資産性が高い場合のみ、利用を考えた方が良いと思います。
３．住み替えローンの３つのデメリット
いよいよ住み替えローンのデメリットを解説します。
３－１．ローンの審査が厳しい
まず、住み替えローンは通常の住宅ローンより審査が厳しいです。
住宅ローンを２つ抱えるわけなので、負債も大きくなりがちなので当然と言えば当然だと思います。
本当に２つ分のローン返済能力があるのか。他にも、住宅にそれだけの資産性があるのか。より厳しい基準で審査されると思ってください。
３－２． 金利が高い
住み替えローンは取り扱っている金融機関が少なく競争も少ないこと、また金融機関側が負うリスクも大きいことから、普通の住宅ローンより金利が高くなります。
金利の上げ幅の目安は、住宅ローンの金利が０．５%だとしたら、住み替えローンの金利は２～４%です。
数千万円にのぼる住宅ローンでは、金利がわずか０．１%上がるだけで利息分は数百万円変わります。
それが１．５〜３．５%の差なので、支払総額の差額は１，０００万円を超えることがほとんどです。
また多くの金融機関では、支払能力が高い（勤務先、平均年収など）と思われる人に対しては優遇金利として金利を引き下げる制度を設けています。
住み替えローンでは借り入れ額が大きくなる分、そうした優遇条件も厳しくなるため、金利も下がりにくくなるという点も覚えておいて欲しいと思います。
ちなみに住み替えローンを取り扱っている代表的な金融機関として以下が挙げられます。
・三井住友銀行「住み替えローン」
・みずほ銀行「みずほ買い替えローン」
・りそな銀行「りそな住みかえローン」
・横浜銀行「住宅ローン（お住み替え）」
３－３． 住み替えのスケジュールがギリギリになる
住み替えローンを利用すると希望するタイミングで住宅を売却・購入できるとは言いました。
しかし、一度住み替えローンを利用することが決まれば、その後のスケジュールはかなりタイトです。
なぜなら、住み替えローンには「旧居と新居の決済と引き渡しを同日に行う」という条件が設けられているからです。
大きなお金が動き、金融機関・行政書士など複数の関係者を交えての契約を同日に行うのはかなり大変になります。
スケジュール調整はもちろん、書類の準備、確認、何より精神的疲労がハンパではありません。
山場といえば山場ですが、前後はスケジュールに余裕を持っておいた方が良いと思います。
４．住み替えローンの審査内容
金融機関によりますが、下記の条件はほぼ審査されると思って間違いないと思います。
４－１．住み替えローン完済能力があるか（年収・勤務先）
住宅ローンでも審査される条件ですが、負債総額がより大きくなる住み替えローンでは一層完済能力は厳しく審査されます。具体的には年収、勤務先、勤続年数などです。
どのくらい厳しくなるかは金融機関によりますが、たとえば普通の住宅ローンならばローン額によっては年収３００万円くらいから借り入れることもできます。
一方で住み替えローンでは年収５００万円くらいからが審査条件になることが多いです。
４－２． 住宅ローン残高が売却額＋自己資金額を上回っているか
住み替えローンはオーバーローンの際に利用するものなので、住宅ローン残高が売却予定額や自己資金でまかなえないことが条件になります。
「自己資金を減らしたくない」などの理由では、住み替えローンは利用できないのでお気をつけください。
４－３．過去、ローン返済を滞納していないか
通常の住宅ローン審査の際もありますが、住み替えローンでは一層、ローン返済の状況を厳しくチェックされます。
住宅ローンだけでなく、車やクレジットカードの支払状況も見られるので注意してください。５年以内の滞納はご法度です。
忘れられがちなのがスマホで、いわゆる「２年縛り」など端末を一括購入せずに月々の通信料と併せて支払っていくタイプの契約です。
これは信用情報に登録される契約であり、利用者側は分割払いの認識ということがよくあります。
うっかり支払いが遅れると信用情報に傷がついて、住み替えローンが利用できないということもあるので気をつけて欲しいと思います。
５．住み替えをスムーズに行う方法
住み替えローンは借入額が大きく、審査条件や金利も高いので、安易に利用を決めたり、契約を進めるべきものではありません。
利用できる金融機関も限られ、「旧居と新居の決済と引き渡しを同日に行う」という難題もあります。
つまり、住み替えをスムーズに行うにはこれらの条件やスケジュールを整理して、的確な指示、コントロールをしてくれる専門家と最初に出会うことが肝心です。
住み替えローンの実績が豊富な不動産会社を探すところから始めるのが、結果早いと思います。
なお、住み替えローンを利用できない場合は『ダブルローン』の利用を検討することになります。
担当 馬場
私たち、アリネットは住まいのトラブルを減らすため、２０００年以降、引っ越しを経験された方、累計６，７００人超の方にアンケートを行い、様々な部屋探しの体験談や失敗談を集計し、分析してきました。
同様に、住まいのトラブルに関する最新の裁判判例を弁護士や司法書士と共に理解し、データ化しています。今後もこのようなデータを生かし、トラブルを予防し、より失敗や損失の少ない部屋探しを私たちは提供していきます。
有名私立大学卒業後、部品商社を経て、２０１１年より西東京、立川や吉祥寺エリアを中心に建物の工事・改修を行う。２０１３年より、同代表の相樂と共に不動産の売買、管理・賃貸仲介を始め、現在に至る。
２０１９年は茨城県の戸建てや板橋区の共同住宅などを仲介。同時に、東京渋谷区の民泊や麻布十番のシェアオフィス向けリノベーションやコンバージョン工事を行う。最近は、台風１５号や１９号に伴う火災保険の申請サポートやその後の改修工事を積極的に行う。
保有資格：宅地建物取引士、FP二級、防犯設備士、住宅ローンアドバイザー
馬場 紘司
株式会社リビングイン 共同代表
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