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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している宅地建物取引士兼住宅診断士の相樂です。
これまで書いてきた通り、無料相談を受けていると、婚姻関係を解消して妻と財産分与を行う際、「自宅を売却した方が良いのか？」と相談されることが結構あります。
ただ、どうするかは、相手のことや支払いのことを踏まえ、慎重に考えた方が良いと思います。
＞＞【司法書士監修】税金も踏まえ、離婚時にいつ自宅を売却するべきか
実際、値段が下がりにくい東京の都心では「離婚成立後、継続して自宅に住み続けたい」などの理由により、「自宅を売却せず、財産分与を行おう」と考える方も数多くいます。
過去にあったのは、乃木坂や代々木のマンションは売らずに使いたい、でもお金は払いたくないと言う方からの相談でした。
しかし、ただ自身が手放したくないという理由だけで、売却の要否を決めてしまうのは非常に危険です。
というのも、通常、妻と財産分与を行う場合、住宅ローンの残債や自宅の不動産評価額によって、自宅に関する財産を妻と平等に分ける必要があるため、相手方に渡すお金を捻出することが出来ないと、トラブルに陥る危険性があるからです。
このため、離婚時に妻と財産分与を行う際は、『自宅を売却しなくても問題なく財産を渡すことが出来るのか？』や『離婚時にどのような状態であれば、自宅を売却する必要がないのか？』を理解したうえで、自宅売却の要否を決めることが重要です。
そこで、今回は『離婚時の財産分与で自宅を売却しなくても良いケース』について、『離婚時の財産分与で自宅を売却するべきなのか判断する手順』を含めて詳しく解説していきます。
これから離婚を控え、奥さまと自宅に関わる財産分与を行う方は、ぜひ参考にしてみてください。
１．離婚時の財産分与では家を売却するケースが多い？
離婚時に財産分与を行う場合、自宅を売却してから元妻に分与するケースは珍しくありません。ほとんどの人が渡すための現金を持っていないのがその理由です。
通常、婚姻関係中に購入した自宅（不動産）は、あなたが単独の名義人であっても夫婦の共有財産になり、自宅の不動産評価額から住宅ローンの残債額を引いて二等分にした金額を、元妻に渡す必要があるためです。
離婚時に自宅を売却することで、売却金から元妻に渡すべきお金をすぐに捻出でき、スムーズに財産分与を行えるため、売却を選ぶ方は数多くいます。
しかし、離婚時に財産分与を行うからと言って、必ずしも全ての方が自宅を売却しなくてはならない訳ではありません。
場合によっては、マイホームを手放さずに、元妻と結婚期間中の財産の清算を行えるケースもあります。
このため、離婚時に夫婦で財産分与を行う際は、『事前にどのような状況だと自宅を売却しなくても良いのか？』を理解したうえで、自宅の売却の要否を決めるようにしてください。
２．離婚時の財産分与で自宅を売却しなくても良いケース
婚姻関係を解消する際の財産分与で自宅を売却しなくても良い主なケースは、以下の４点です。
- 自宅の不動産評価額から住宅ローン残債額を引いた半分を分与できるお金がある
- どちらか一方が継続して自宅に住む
- 住宅ローンの残債が不動産評価額よりも高い
- 財産分与を行わない
それぞれについて、事例を交えて解説していきます。
２－１．自宅の不動産評価額から住宅ローン残債額を引いた半分を分与できるお金がある
離婚時に自宅の不動産評価額（不動産としての価値のこと）から住宅ローン残債額を引いた半分を元妻に分与できるお金がある場合、自宅を売却しなくても財産分与を行うことが可能です。
具体的には、現在の自宅の不動産評価額が３,０００万円で住宅ローンの残債が１,５００万円だった場合、差額の１,５００万円が財産分与の対象になり、あなたの貯蓄などから７５０万円を元妻に渡すことができるのであれば、自宅を売却せずに分与を行うことが出来ます。
ただし、離婚時に自宅を売却せずに財産分与を行う際、７５０万円は必ずしも一括で支払う必要はありません。
元妻の同意を得られれば、元妻が受け取る分のお金を分割で支払うことも可能です。
このため、一括で元妻に自宅分のお金分を分与するのが難しい方は、財産分与の取り決めを行う際、分割払いでの支払いを交渉してみてください。
ただ、基本的には赤の他人になるため、一括払いを求められると思っておいてください。交渉時に何か、条件をつけるのが良いと思います。
２－２．どちらか一方が継続して自宅に住むケース
離婚成立後にあなたか、元妻が継続して自宅に住む場合、オーナーチェンジ案件となり、価格も安くなるため、家を売却する必要はないと思います。
もし、あなたが住む場合は『離婚時に不動産評価額から住宅ローン残債を引いた金額の半分（財産分与にあたる分）』を元妻に渡すことで、元妻が住む場合はその逆で、解決が可能です。
もちろん、話し合い次第では、分割での支払いでも問題ありません。
ただし、離婚時の自宅が夫婦の共同名義になっている場合、継続して自宅に住む方の単独名義に変更する手続きを行うようにしてください。
と言うのも、離婚成立後に継続して自宅に住む方の単独名義に変更することで、後々に元夫婦間でトラブルになるリスクを大幅に減らすことが出来ます。
２－２－１．実際、夫婦の片一方が継続して自宅に住む際に売却をしなかった事例
離婚時に財産分与を行う場合、公平に財産を受け取れるように分与する必要があります。
公平な財産分与を心掛けなければ、下記の事例とは逆に、あなたが不利になってしまう可能性もあるため注意が必要です。
では、事例を見ていきます。
この夫婦は、性格の不一致を理由に妻が離婚の申し出を行い、夫婦で財産分与について話し合いを行ったうえで、以下の内容で財産分与を行うことで合意しました。
・夫が名義人となる自宅を自身が受け取る
・自宅以外の財産分与を２分の１ずつそれぞれが受け取る
しかし、元妻が自宅を売却しないことで、自身が受け取る分与額が少ないことを不満に思い、家電や家具などを現金に換算して分与して欲しいと希望したそうです。
夫は結婚期間中に使用していた家電や家具などをリサイクルショップで査定してもらい、結果的に算出してもらった数万円程度の金額を家財分の財産として元妻に分与することにしました。
上記のような事例では、それでも元妻が損をしていますが、公平な財産分与を心掛けないと、逆にあなたが損をしてしまう可能性もあります。
こういった事態に陥らないためにも、財産分与を行う際はしっかりと『双方が平等に結婚中の財産を受け取ることができるのか？』を見極めたうえで行うようにしてください。
２－３．住宅ローンの残債が不動産評価額よりも高い
離婚時に住宅ローンの残債が自宅の不動産評価額よりも高い場合、自宅を売却する必要がありません。
法律上、資産（自宅）よりも負債（住宅ローンの残債）が多い場合、財産分与の対象にならないと考えられているためです。
また、上記のような状況は、自宅の売却自体が不可な状態であるため、住宅ローンの返済は継続して行う必要があります。
このため、仮に現在夫婦それぞれが共同名義人となる住宅ローンを組んでいるのであれば、このタイミングで『どちらか一方が単独名義人となるローンに乗り換え』を提案しています。
仮にあなたが継続して自宅に住み続ける場合、あなたが単独名義人となるローンに乗り換えを行うことで、元妻が返済不能になった際に、あなたに迷惑がかかるリスクを無くすことが出来ます。
２－３－１．実際に、住宅ローンがオーバーローンだったため、自宅を売却できなかった事例
ここでは、離婚時に元夫が名義人、元妻が連帯保証人であった住宅ローンが、オーバーローン状態であったために自宅を売却できず、財産分与で揉めた事例をご紹介します。
まずは、下記の概要をご確認ください。
自宅の不動産評価額が１,２００万円、住宅ローンが１,９００万円残っている
この夫婦の場合、自宅の不動産評価額よりも住宅ローンの残債が高かったため、自宅を売却できず名義人である元夫が継続して住むことになりました。
しかし、元夫が継続して自宅に住むことに対して元妻が不服に感じ、自宅の不動産評価額１,２００万円の半分である６００万円を元夫に支払うように要求。
結果的に、元夫は自宅に関する財産分与として、元妻に６００万円を支払うことにしました。
上記のケースでは、元夫の温情で財産分与を支払っていますが、離婚時にオーバーローンだった場合、本来は財産分与する必要はありません。
ただし、夫婦のどちらか一方が継続して自宅に住むため、片一方が不満に感じることが多く、上記のような要求をしてくる可能性があります。
こういった事態を避けるためには、しっかりと話し合いを行なったうえで適切な対処を施すことが重要です。
また、仮に今回の事例のような事態に陥った場合は、『離婚時の住宅ローン問題に精通している方』に相談を行ってみてください。
『離婚時の住宅ローン問題に精通している方』に相談することで、お互いが納得のいく解決方法を助言してくれると思います。実際、我々もなるべく円満に解決できるよう、助言させて頂いています。
２－４．財産分与を行わない
あまりないケースですが、離婚時に元妻と財産分与を行わないことで合意した場合、自宅を売却する必要が無くなります。
財産分与を行わないのであれば、結婚時に築いた財産を元妻に分ける必要がないためです。
ただし、離婚をする際は双方が『財産分与請求権』という『離婚が成立した２年以内に、元妻（夫）に財産分与を求められる権利』を保有するため、後々財産を請求される可能性も十分にあります。
このため、私たちが行う場合、後々に財産分与を請求されないため、『離婚時に財産分与を行わないことを明記した公正証書を交わす』などの対策を講じています。
３．離婚時の財産分与で自宅を売却するべきなのか判断する手順
離婚時の財産分与で自宅を売却するべきなのか判断する際の手順は、以下の４点です。
- 夫婦で今後についてしっかりと話し合いを行う
- 現在の自宅の不動産評価額を査定する
- 現在の住宅ローンの残債や債務形態を確認する
- 財産分与にあたるお金を算出する
上記の内容を参考に、自宅の売却の要否を決めるようにしてください。
３－１．夫婦で今後について、しっかりと話し合いを行う
婚姻関係を解消する際は、まず夫婦で今後自宅をどうするのかについて、しっかりと話し合いを行う必要があります。
夫婦でしっかりと話合うことで、自宅の売却が必要なのかを判断できるうえに、後々起こり得るトラブルを回避できる可能性が高くなるためです。
このため、離婚時に「どちらか一方が自宅に住み続けるのか？」や「財産分与をどのように行うのか？」などを良く話し合い、どちらも納得のできるような取り決めを行うようにしてください。
３－２．現在の自宅の不動産評価額を査定する
財産分与を行う場合や自宅を売却する場合は、現在の自宅の不動産評価額を査定してもらう必要があります。
自宅の不動産評価額を正確に把握しないと、『自宅が財産分与の対象になっているのか？』や『自宅の評価額分のお金を売却せずに捻出できるのか？』を判断することが出来ないためです。
このため、離婚時に財産分与の話し合いを行う際は、まず不動産会社に自宅の査定を依頼するようにしてください。
特に、有利に話を進めるためのやり方や進め方を話せる担当者がいれば、尚良いです。
３－３．現在の住宅ローンの残債や債務形態を確認する
自宅の売却の有無に関わらず、離婚をする際は、現在の住宅ローンの残債や債務形態を確認する必要があります。
例えば、ペアローンや妻が連帯保証人になっている住宅ローンを契約している場合です。
上記の場合では、婚姻関係が解消しても双方に返済義務が生じるため、離婚時に対処しないと、自宅を強制退去させられてしまったり、給与などの財産が差し押さえられてしまうなどの事態に陥る危険性があります。
このため、私たちは離婚問題を対応をする際、自宅の売却の有無に関わらず、住宅ローンの残債や債務形態を確認して、単独名義のローンに乗り換えたり、連帯保証人の立場を解消するなどの対策を講じるようにしています。
３－４．財産分与にあたるお金を算出する
財産分与にあたるお金を明確に算出することで、双方がいくら貰えるのか、渡す費用があるのか、把握することが出来ます。
例えば、財産分与の対象になる不動産（自宅）や自動車、生命保険などです。
これらに関する資産価値などを明確にしておくことで、元妻にいくら渡す必要があるのかを把握でき、元妻に財産を渡しすぎるといった事態を避けられます。
なお、独身時代に貯めた定期貯金などは、元妻に分与する必要がないことも覚えておいてください。
あくまでも、結婚中に夫婦で築いた財産が分与の対象になるため、事前にどのようなものが財産分与に該当するのか、確認しておくことが重要です。
４．離婚時に自宅を売却しない場合の注意点
婚姻関係解消時に自宅を売却する場合、以下の４点に注意してください。
- 共同名義の場合は、離婚時にどちらか一方の名義に変更をする
- 譲渡所得税を課せられる可能性がある
- 財産分与のお金を不正に誤魔化した場合、後々トラブルに発展する可能性がある
- 今後１人でメンテンス費用やローンの返済を行う必要がある
上記を注意することで、後々に後悔するといった事態を避けることが出来ます。
４－１．共同名義の場合は、離婚時にどちらか一方の名義に変更をする
住宅ローンの契約が共同名義になっている場合、離婚時にどちらか一方の名義に変更することをおすすめしています。
離婚はあくまでも夫婦間の問題であって、婚姻関係を解消したからといって返済義務がなくなる訳ではなく、後々元妻が返済不能になった際はあなたに迷惑がかかる危険性があるためです。
このため、私たちは夫婦で住宅ローンの問題を解決してから、離婚の手続きを行うように話しています。無用なトラブルと金銭的ロスを防ぐため。
４－２．譲渡所得税を課せられる可能性がある
譲渡所得税とは、『自宅を売却したことにより、利益を得た際に収める税金』です。
共同名義の自宅を元妻が継続して住むことを希望したことで、あなたの持分を譲渡する場合も、譲渡所得税を納めなければならない可能性があります。
あなたの持分を元妻に分与した場合に『取得した時の価値よりも分与した際（離婚時）の自宅評価額が高い場合』は、原則として税金が課されるので注意が必要です。
ただし、元妻に自宅を渡して利益が出ていると見做されても、必ずしも譲渡所得税がかかるとは限りません。
取得した時の価値から元妻に自宅を譲渡した際の不動産評価額を引いた金額が３,０００万円を下回っている場合は、『３,０００万円の特別控除』という特例を利用することができるため、結果として課税されないケースもあります。
４－３．財産分与のお金を不正に誤魔化した場合、後々トラブルに発展する可能性がある
自宅を売却せずに、相手方が受け取る権利のある金額を誤魔化した場合は、当然ですが後々トラブルに発展する可能性があります。
本来離婚時の財産分与を行う際は、すべての財産を元妻に開示したうえで行うものです。
このため、相手方を騙して嘘の申告をしたことが発覚すると、婚姻関係解消後に財産分与が無効になり、再度請求されてしまう可能性が高くなります。
仮に、財産分与が無効になった時点であなたに払えるお金がなかった場合、元妻が給与などを差し押さえるための法的手段を講じる可能性も十分に考えらます。
このため、必ず全ての財産を元妻に開示したうえで、正確な金額を分与するようにしてください。
細かいご相談はLINEに頂ければ、個別に対応していきます。
４－４．今後１人でメンテンス費用やローンの返済を行う必要がある
離婚時に自宅を売却しなかった場合、今後１人で家のメンテナンス費用やローンの返済、固定資産税などの税金を納める必要があります。
仮に、今まで夫婦の収入で返済などを行なっていた場合、１人で全てのお金を担うことは難しくなり、後々お金を捻出できなくなってしまう可能性が高いです。
このため、離婚時に自宅の売却の要否を決める際は、今後自身だけの収入で全ての費用を捻出できるのか、事前に確認しておくようにしてください。
５．後々トラブルに発展するリスクを回避したいのであれば、離婚時に自宅を売却するのがおすすめ
オーバーローンなどの事情や、特にこだわりがないのであれば、後々トラブルに発展するリスクを回避するために、自宅の売却を検討することをおすすめしています。
離婚時に自宅の売却を行うことで、平等に財産分与を行うことができるうえに、後々自宅を出ざるを得ない状況に陥るなどのリスクを減らせるためです。
離婚時に自宅に関する問題を無くした状態にすることで、新しい生活をスタートしやすくなるため、不安を抱かずに第二の人生を歩みたいと考えている方は、自宅の売却を視野にいれ、夫婦で話し合ってみてください。
５－１．離婚時に自宅を売却するメリット
離婚時に自宅を売却するメリットは、「夫婦が平等に自宅にかかる財産分与を行える」点です。
離婚をする際に自宅を売却しておくことで、家を現金化することができます。
そのため、不動産評価額分のお金を別で用意したり、後々元妻が分与に疑問を抱き無効にしたいなどと言い出すリスクを無くすことが出来ます。
５－２．離婚時に自宅を売却するデメリット
離婚時に自宅を売却するデメリットは、細かいですが、「引越しをする必要がある」点です。
自宅を売却した場合、当然ですが住居を失うことになるため、あなたが今後生活を送る家を探すなどの手間がかかったり、引越しによりお子さんの学区が変わる可能性があります。
しかし、離婚時に継続して自宅を保有する場合は、しっかりと対策を講じていないと、いつどのような問題が生じるか分からないので、トラブルに発展する可能性が高いです。
このことを考慮すると、デメリットはありますが、婚姻関係を解消することを機に売却した方が賢明です。
６．離婚時の財産分与で自宅を売らなくて良いのかについてのまとめ
今回は、『離婚時の財産分与で自宅を売らなくて良いのか』について、『自宅の売却の要否を決める際の手順』や『自宅の売却時の注意点』を含めて解説しました。下記は、離婚時の財産分与で自宅を売らなくて良いのかについてのまとめです。
- 基本的に離婚時は自宅を売却して財産分与を行なった方が良いが、売らなくても良いケースもある
- どちらか一方が継続して自宅に住む場合や財産分与を行わない場合は自宅を売却する必要がない
- 離婚時に自宅の売却が必要なのかを見極める際は、夫婦で話し合いをしたうえで、自宅の不動産評価額や住宅ローンの残債・債務形態を明確にしておく必要がある。
- 離婚時に自宅を売却しない場合、事前に５つの注意点を把握しておく必要がある
- オーバーローンや特にこだわりがなければ、離婚時に自宅を売却するのがおすすめ
離婚時に自宅を売却せずに、元妻に財産分与を行いたいと考える方は少なくありません。自宅を売却してしまうと、引越し先を探すための費用や手間がかかったり、子供の生活環境が変わってしまうことで精神面に負担をかける可能性があるためです。
しかし、自宅を手放したくないからといって、ただ闇雲に売却の要否を決めてはいけません。
自宅は、形式上、あなたの単独名義であっても夫婦の共同財産であり、財産分与を行う際、元妻に自宅に係るお金を分与する必要があります。
仮に、元妻に分与するお金を捻出できないことで、分割払いで同意に至ったとしても、支払い期間中に何が起こるか分からないため、完済できない状況に陥る危険性も十分に考えられます。
このため、私たちは離婚時に財産分与を行う際、自宅を売却して売却金を元妻に分与することをおすすめしてきました。もちろん、今でも実務ではお勧めしています。
というのも、売却金を元妻に分与することで後々起こりうるリスクを無くせるうえ、後腐れなく財産分与を完了することができるからです。
７．離婚で悩む方へ、チェックリスト
念のため、２０１２年以降、離婚後の自宅の対処に関する相談を基にチェックリストを作成しました。
- 夫婦の収入合算（連帯債務・連帯保証）やペアローンで自宅を購入した
- 頭金なしのフルローンやオーバーローンを組み、自宅を購入した
- ペアローンを含め、ローン総額が総収入の８倍以上
- 金利は変動や当初固定で、３０年以上の長期で住宅ローンを組んだ
- ボーナス払い年２回を使い、月々の返済は賢く減らした
- 学費など毎月の生活費が高く、万が一に備え、貯金ができていない
- 借り入れ外に自宅の名義や権利を夫婦で共有にしている
- 最近、夫婦間のコミュニケーションが減り、子供と話す事が多い
２つ以上当てはまる場合、手続きや資産の整理がスムーズに行かない可能性が高いです。
その場合の無料の簡易対策診断などをLINE公式の方に作成しました。不安な方は試してみて下さい。他にも、LINE公式に登録して頂ければ、弁護士監修の離婚問題解消に関する手引きと、実際に離婚問題で自宅を売却した７人の事例を無料でプレゼントしています。
なお、この記事で解説した手順を行なっても、自宅の売却がスムーズにできるか判断できない場合は、アリネットの無料相談をご利用ください。
アリネットでは、２０１２年以降、７０件以上の離婚や住宅ローン問題に伴う自宅の売却を対応してきました。そのため、自宅に関するトラブルを解決してきた経験や専門的な知識があります。あなたの満足のいく解決に導くことが出来ると思います。ぜひ、お気軽にご相談ください。
８．離婚時の自宅売却で手残りを最大化するには？
何でもかんでも一括査定が流行っていますが、対応する時間がある方や相場を知るには良いと思います。ただ、売却後のトラブルを防ぐため、自宅に住みながら、自宅を高く売るには？仕組みが必要だと思います。
８－１．査定価格はそんなに大切なのか？
この写真の通り、有名な東急リバブルが出している資料でも、３カ月未満の売り急ぎは売却価格が低くなりがちです。
そのため、まず、査定価格を意識する方がいますが、車と異なり、個別性の強い不動産では大切なのは相場より、一人の購入者です。
マンションですら、方位や階数で価格が変わってきます。
査定価格は仕事を取るための引っ掛けに過ぎないので、あまり信じない方が良いと思います。
８－２．マンションより、戸建の場合、査定価格より、大切なのは売出価格
*首都圏不動産流通市場の動向（公益財団法人東日本不動産流通機構）参照
多くの人が、査定価格から売り始め、売れないから値段を下げていく事を普通に受け入れています。
大切なのは、査定価格より高い値段で売り出し、半年程度時間をかけ、丁寧に情報を開示することです。特に、マンションより、個別性の強い戸建の場合は顕著です。
こうすることで、売却後にトラブルに巻き込まれ、思わぬ損失を被ることが圧倒的に少なくなります。
例えば、離婚のため、急いで売りたいために一括査定で出された価格で売り出した事例があります。いきなり、電話が掛かってきて、物件をよく調査せず、机上査定の価格をそのままに売り出して、売れないからもっと価格を下げましょうと言われ、夫婦間でトラブルに巻き込まれた事例です。
８－３．なぜ、住宅診断士による調査が自宅の売却に有効なのか？
２０１８年より、中古住宅の売買において、住宅検査を紹介・あっせんできるか告知する事が義務化されています。
と言うのも、ホームインスペクションを行うことで、仲介業者が通常の注意を尽くせば、自宅の外観から認識することが出来る範囲での瑕疵の有無を調査することが出来、買主への情報提供もし易くなります。
実際に、裁判判例があり、東京地裁平成１６年４月２３日判決で「仲介業者には、通常の注意を尽くせば、物件の外観から認識することが出来る範囲での瑕疵の有無を調査し、その情報を買主に提供すべき契約上の義務がある」として、確認義務違反を認定した裁判例があります。
自宅の売却は一生に一度あるか無いかです。焦って、バタバタと進め、後悔しない様、慎重に進めて下さい。
今回もサクッと読み切れるように、私たちなりにポイントを整理して記載しました。最後まで読んで頂き、本当にありがとうございます。
※なお、これまで聞かれることが多かった質問に関して、サイト移動を機に、もっと参考になるよう一部内容を修正・追記し、投稿しています。
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