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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。
単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。
私たちは２０１３年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。
ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。
今回は、今後も再開発が続く、秋葉原駅周辺について、実際に現地を歩き、過去のデータを踏まえ、利用者や価格の推移をまとめました。１９９６年に土地区画整理事業が決定し、都市基盤整備の第一歩が踏み出されました。
その後、２０１６年には秋葉原駅付近の地区計画が決定されています。２０２０年には外神田一丁目南部地区が街並み再生地区に指定され、勢いが止まらない秋葉原について、極力定量的にまとめました。
*ヨドバシカメラマルチメディアＡｋｉｂａ
オタク文化で世界的にも知名度の高い秋葉原。東京都千代田区と台東区をまたぐ位置にある秋葉原は『日本を代表するポップカルチャーの聖地』として、国内だけでなく海外からも若い世代を中心に絶大な支持を受けています。
別名『オタクの聖地』とも呼ばれており、アニメや漫画、ゲームなど一般大衆に広く愛される文化が街中に溢れているためです。
これらのポップカルチャーは日本にある和食や華道、歌舞伎など世界に誇る様々な文化の中で圧倒的な注目を集めています。このため、外務省では多面的な日本の魅力を発信する重要なツールに位置付け、ポップカルチャーの聖地である秋葉原を中心に国際的な観光や交流の活性化を図っているのです。
実際に、東京都が発表した『平成３０年 国・地域別外国人旅行者行動特性調査 結果概要』を見ると、東京を訪れた外国人が訪問した場所統計で５位を獲得したほど、人気の高いエリアであることが見受けられます。
しかし、住宅地としてみるには様々な懸念があるのも事実です。例えば、秋葉原では過去に大きな事件が発生しており、治安に対して不安を感じる方は少なくありません。さらに、駅周辺が観光地として発達しているため、「安心して住めるのだろうか？」と疑問を持つ方も多いです。
そこで、この記事では秋葉原の利便性や将来性、街の特徴について不動産を購入する観点から詳しく解説していきます。これから不動産の購入を検討している方は、最後までは読んでぜひ参考にしてみて下さい。
１．東京、秋葉原はどのような都市か？
*駅前広場の様子
通称『アキバ』の名称で親しまれている秋葉原は高度経済成長と共に電機製品を扱う店が急増したことで『日本最大の電気街』として、世界中にその名をとどろかせました。
「秋葉原で手に入らない電化製品はない」と言われるほど、秋葉原の電気街にはありとあらゆる電子機器や部品が揃っています。また、２００５年に電子掲示板『２ちゃんねる』に投稿されたオタクと美女の恋愛ストーリー『電車男』がドラマ化したことも幅広い層から注目を集めた一因です。
当時はまだオタクに対するネガティブなイメージを持つ方が多かったため、秋葉原への印象もあまり良くありませんでした。しかし、このドラマが放映されたことでオタクや秋葉原へのイメージが払拭され、街が活性化していったという経緯があります。
１－１．世界中から人が集まる観光名所
*街中の様子
秋葉原は電気街に限らず、人気の観光名所が多くあります。例えば、フィギュアや漫画、電気製品などが揃っている『ラジオ会館』や国民的人気アイドルの『AKB４８劇場』などです。その他にも音楽やアニメ、メイドカフェなど、１日では見て回れないほど個性的な商業施設が点在しています。
しかし、秋葉原の成長は未だに止まっていません。
現在千代田区が進めている『外神田一丁目１・２・３番地区第一種市街地再開発事業』により、秋葉原駅周辺の商業施設や文化施設と住宅が調和した魅力と活気ある街へと変貌を遂げようとしています。このため、今後もさらに街の魅力が高まることが予見されます。
１－２．５線路が通っている利便性の高い街
*アトレ秋葉原
秋葉原駅は５線路が通る、非常に利便性の高い街です。具体的には、『JR山手線』、『JR京浜東北線』、『JR総武線』、『東京メトロ日比谷線』、『つくばエクスプレス線』が通っており、都内の主要都市はもちろん千葉県や埼玉県の駅まで乗り換え無しで行くことができます。
中でも、JR山手線は東京駅や品川駅、新宿などオフィス街が集中している駅に２０分以内で行けるため、通勤や通学時の負担を最小限に抑えることができます。
そのため、Mansion Review上を見ると「交通アクセスが非常に良い」と言った口コミが多く、利便性が高い街であることは疑いの余地がありません。
１－３．秋葉原の治安が悪いと言われているが実際は？
*参考：万世橋警察署より
１０年以上前になりますが、２００８年６月に国内を震撼させた『秋葉原通り魔事件』が起こったことで、秋葉原の治安に不安視する声が絶えません。この事件では、残忍な犯行により１７人もの方が被害に遭ったうえに、当時大々的にメディアに取り上げられため、現在も多くの方の記憶に残っています。このため、「治安が悪いのでは？」と疑問視することは当然です。
では、実際に秋葉原の治安は悪いのか、秋葉原駅を管轄としている万世橋警察署が発表した『過去５年間の刑法犯の推移』のデータを基に確認します。
過去５年間に秋葉原で発生した犯罪件数は大幅な減少は見られません。さらに、内訳を見ると２０２０年現在空き巣などの『侵入窃盗犯罪』が前年よりも件数が増えています。これらのことから秋葉原駅周辺はまだまだ治安に不安が残る地域だと言えます。
１－３－１．街全体で安心・安全に向けたまちづくりに励んでいる
千代田区では２００８年に発生した『秋葉原通り魔事件』が起こったことで、同年に『まちの魅力向上に向けた道路等の公共空間活用検討会』と呼ばれる地域団体が設立されました。
警察や学識経験者、商店街、電気街などの地域団体、企業、消防などで構成されており、秋葉原の住民や来街者の安全と安心を守る役割を果たしています。
さらに、２０１０年には『秋葉原協定』と呼ばれる、秋葉原を利用する全ての人を対象とする独自のルールを制定しました。この協定の中には、『街のパトロールを積極的に行う』ことや『犯罪行為を見かけたらすぐに通報する』と言った内容が明記されています。
このように地域住民に限らず、街を利用する全ての人に向けた防犯意識を高める取り組みを行なっているため、今後街の治安は改善されていくと期待されています。
２．秋葉原の再開発地域
*駅前広場の様子
２０１７年１月に『神田練塀町地区第一種市街地再開発事業』による、高層ビルが完成しました。内訳は地上２１階、地下２階の住居と商業施設、事業用事務所といった構成です。
この高層ビルが建設されたことで、人気が少なく閑散としていたエリアが活気を取り戻しました。具体的な『神田練塀町地区第一種市街地再開発事業』の詳細は、下記の画像をご確認下さい。
*引用：住友不動産株式会社より
秋葉原駅周辺の再開発は先ほど紹介した高層ビルだけに留まりません。千代田区が発表した『万世橋地域のまちづくり』を見ると、万世橋地域の下町風情と電気街の先端性を調和した活気あるまちづくりが行われています。
明治期から始まる『東京一の盛り場』と言われた街の特性を活かし、人や物、情報の拠点を生む街として、地域の賑わいや歴史の継承を目指しているのです。
『万世橋地域のまちづくり』の具体的な内容は、以下の画像をご覧ください。
*引用：千代田区より
『万世橋地域のまちづくり』は、外神田１丁目〜６丁目、神田淡路町１〜２丁目、神田須田１丁目、神田駿河台１（一部）・３・４丁目が対象となっています。それぞれの地域の特性や環境に合わせた街づくりが進められているため、秋葉原は将来的に見ても街全体が活気に満ちた街になることが予想されます。
ただし、再開発事業について台東区地域整備第一課に問い合わせたところ「現在台東区秋葉原では、駅周辺の再開発事業の計画は無い」と返答をもらいました。そのため、秋葉原の再開発事業について問い合わせる際は、『千代田区役所』に確認を行うようにしてください。
３．秋葉原の価値はさらに上昇、安定するのか？
世界中から絶大な支持を受けている秋葉原は、現在進められている再開発事業により今後さらに注目を集める街になるはずです。しかし、不動産を購入するとなると、それだけの情報では決めるべきではありません。
将来的に価格の上昇が見込めるかどうかや、どのように変化して行くのかを知ることが重要です。そこで、ここでは、それぞれのデータを基に定量的に分析を行いながら解説していきます。
３－１．千代田区・台東区全体の人口の推移
*参考：台東区及び千代田区役所HPより
千代田区が発表した『住民基本台帳人口』のデータを基に千代田区の人口の推移を考察していきます。このデータによると、２０１１年以降、大幅に人口が増加していることが分かります。１２年間一度も減少を見せていないことや現在進められている再開発事業のことを考慮すると、今後も安定して増加して行く可能性は高そうです。
一方で、台東区は千代田区ほど大幅な増加は見せていませんが、安定して人口が増えていることが分かります。現在、台東区では日本郵政不動産による住宅や商業施設で構成される複合施設の建設が進められているため、今後も安定して人口が増えて行くことは間違いなさそうです。
３－２．秋葉原駅がある千代田区全体の人口予測
将来的に秋葉原の人口が増加するのか、秋葉原駅がある千代田区のデータを基に考察していきます。千代田区が発表した『平成２７年 千代田区人口ビジョン（素案）』によると、２０５５年をピークに横ばいに転じ、少しずつ人口が減少して行く見込みです。
しかし、２０２１年現在『平成２７年 千代田区人口ビジョン（素案）』で予測された人口数を大幅に上回っていることを考慮すると、将来的に安定して増加して行くことを期待できます。
３－３．交通機関の乗車率から見る利便性
*参考：JR東日本発表資料より
次に、JRが発表した『各駅の乗車人員』のデータを基に、JR山手線・京浜東北線の乗車客数の推移を確認していきます。２００５年にオンエアされた『電車男』の影響もあり同年以降、秋葉原駅の利用者は増加傾向でした。ですが、２０１９年には、約１万人減少を記録しています。
とはいえ、同年にJR東日本が発表した『各駅の乗車人員 ２０１９年度ベスト１００』を見ると、年度末に発生した新型コロナウィルスの影響を受けて、ほとんどの主要駅が前年に比べて減少しているため、あまり気にする必要はありません。全体的には上昇傾向といえます。
３－４．秋葉原の土地の価格の推移
*参考：国土交通省発表の地価調査より
次に、秋葉原駅周辺の土地の価格を確認していきます。上記は、商業地域に区分されている『千代田区５－４（東京都外神田４−１−１）』の地域のデータを基に、２００７年から２０２０年までの価格をグラフにまとめたものです。
２００８年に高値を記録して以降、リーマンショックの影響もあり５年間土地の価格は下落し続けていました。しかし、２０１３年から始まったアベノミクスの影響を受け、２０１５年を機に１３年間で８０万円／㎡（３３％超）増加していることが分かります。
このことから、今後の秋葉原の土地の価格は国を代表するポップカルチャーの聖地として外務省のバックアップを受けていることや再開発事業の発展により、まだまだ価格の上昇は続きそうです。
３－５．秋葉原駅周辺の中古マンションの推移
*駅周辺のマンション群
３－５－１．マンション等住宅価格の推移
最後に、ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、実際の秋葉原駅周辺の中古マンションの価格推移を確認します。まずは、下記のグラフをご覧ください。
*引用：住まいのインデックスより
上記のデータを見ると、直近３年間で中古マンションの価格が約７％上昇していることが分かります。また、２０２０年に発生した新型コロナウィルスの影響を受けている不動産が多い中、秋葉原駅周辺の不動産は大きな打撃を受けていません。
また、東京都全体と比較しても、乖離が進んでおり、再開発の進行と共に秋葉原独自の地位が築かれつつありそうです。このことから、今後も右肩上がりを推移して行くことが期待されています。
３－５－２．ファミリー向けマンションの価格まとめ
このように堅調に推移している秋葉原駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。
まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近３カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、７０㎡前後の中古マンションの平均価格を７，３２３万円（３４６万円/坪）でした。次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格８，４６８万円（４００万円/坪）でした。
他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格８，６５２万円（４０９万円/坪）でした。最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格５，８５６万円（２７７万円/坪）でした。ちなみに、どの相場も２０２１年１１月時点の数字です。
上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他３つのサイトの平均価格（７，２７７万円）を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約１６%もの乖離がありました。
他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築１０年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。
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４．秋葉原の地盤や災害の影響
ここからは、不動産を購入するうえで知っておくべきポイントである、災害時の影響について解説していきます。近年、首都直下型地震がいつ発生してもおかしくないと言われているため、秋葉原も大きな影響を受けるのでないかと不安視されています。
では、実際に想定される影響はどの程度のものなのでしょうか？
地震情報サイト、JISが発表した『東京都千代田区外神田・地域別危険度』を見ると、外神田１〜６丁目までの地域で軟弱な地盤だと警告されています。
このため、秋葉原周辺は、大規模な地震が発生した際に揺れが増幅されやすく比較的危険度の高い地域だと言えます。もし、あなたが秋葉原の不動産を購入検討中であれば、『耐震基準の高い物件』を購入することが重要です。
４－１．秋葉原のハザードマップや対策
秋葉原駅がある千代田区は、神田川や荒川が隣接しているため、大規模な降雨による川の氾濫が懸念されています。このため、それぞれの川が氾濫した場合を想定して、川別にハザードマップを作成しています。
*引用：千代田区（荒川）より
*引用：千代田区（神田川）より
このマップを見ると、荒川や神田川が氾濫した場合、秋葉原駅周辺は大きな影響を受けると想定されています。特に、荒川が氾濫した場合の被害は大きく、場所によっては１ｍ〜３ｍ浸水することが想定されています。
その為、不動産を購入する際は注意が必要で、秋葉原の不動産を購入するのであれば、『５階以上の不動産』を購入することをおすすめします。
５．秋葉原の不動産価値の上昇を期待できるが、災害や治安による不安視が拭えない？
*駅前の様子
世界中から注目を集めている秋葉原は、現在進行中の再開発事業により、より多くの人で賑わう活気に満ちた街へと進化しようとしています。特に万世橋地域のエリア別に進行している再開発事業が完成すると、物や情報の先端性の発信地として街全体の価値が高まることは間違いありません。
しかし、災害や水害による影響を受けやすいと警告されているため、注意が必要な地域でもあります。そのため、どの地域や不動産を購入するかが重要です。中には３ｍ浸水すると想定されているエリアもあるため、ハザードマップを良く確認しておくようにしてください。
ライフプランや住宅ローンの完済年齢を踏まえ、不動産を探したい方へ
私たち、アリネットは２０１２年のスタート以降、オンラインを含めた面談を行い、お客様の状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取ってきました。
特に、２０１８年以降４年間は誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『購入にあたって、街のストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。
ご自宅をただ紹介するだけでなく、あなたのライフプランにあったストーリーに沿った物件をご紹介しています。単にタワマンブームに乗ったやり方だけでなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、成果が出るまで１０年、１５年と時間が掛かります。
しかし、私たちに関わった方には、再現性の高い物件選択の方法をいち早く取り入れて頂き、着実な成長と返済の確実性が高い住宅を購入して頂きたいと思っています。
＞＞無料面談の予約やご質問はこちらのページより、ご連絡下さい。
相樂 喜一郎（株式会社リビングイン代表）
国立東京工業大学卒業後、JPモルガン証券、オリックスを経て、２０１２年より、不動産を持った個人のお客様をサポートする為、不動産会社、（株）リビングインを設立。居住用物件の賃貸・売買仲介やその管理を行い、現在に至る。８年間で３００室以上のお引っ越しをサポートし、１８０件近い住まいのトラブルにも対応。１９７８年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。
保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、住宅診断士、ファイナンシャルプランナー２級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他
馬場 紘司（株式会社リビングイン共同代表）
有名私立大学卒業後、部品商社を経て、２０１１年より西東京、立川や吉祥寺エリアを中心に建物の工事・改修を行う。２０１３年より、相樂と共に不動産の売買、管理・賃貸仲介を始め、現在に至る。ファイナンシャルプランナーとして、お客様の現状と将来の目標を基に毎月の収支をエクセルで整理し、具体的な提案しています。
保有資格：宅地建物取引士、FP二級、防犯設備士、住宅ローンアドバイザー他
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